這是2010年3月18日在【烏有之鄉】發表的文章。當時以為會發生原子彈的效應，結果連個鞭炮的響聲都沒有。一年來同鄉民的接觸，終知其原因。
當今的左派，是由一群秀才組成。“秀才造反三年不成”的一個原因，就是秀才們的“葉公好龍”。秀才們一面高呼毛澤東思想萬歲，又一面堅決的屏蔽毛澤東思想。之所以用“屏蔽”一詞，是說這種“屏蔽”不是主觀故意，而是客觀實際。毛主席1964年有一個“無學有術”和“有學無術”的講解，正好說中當代左派的狀態：有學無術。請寬恕我的無禮了。
臺上的當權者之所以走入困境，就是這些當權者是由一群“有學無術”的人組成，就是左派痛斥的“精蠅、叫獸”，它們犯錯是因為它們“笨”。臺下的反對者的反對之所以無果，是因為這些反對者也是由一群“有學無術”的人組成，但被左派尊稱為“學者、教授”，只是音不同或字不同罷了。
學習毛澤東思想，不知道蔣委員長是毛主席的朋友，是毛主席派去的臥底嘛？沒有蔣委員長們的“有學無術”的失敗，哪來毛主席們的“無學有術”的勝利。給毛主席搗亂的不是蔣介石，而是陳獨秀、瞿秋白、李立三、王明、張國燾等等們。
當權派犯錯，應該看成是反對派的機會，而不是反對的理由。是機會，不是理由，再說一遍！找出他為什么犯錯，哪里犯的錯，才能加以利用，從而“一兩撥千斤”，這才是中華民族的大幸！
重發的文章，內容經歷了近十年的沉淀，方向不會有錯。一年前的文筆，較之現在有些差距，但當時的態度是極認真的，這點請放心，所以基本不加修改了，請諒解。
這些話是說給編輯的，商品房的漲價與降價，只是表象問題。真正的原因是當初制定房地產政策時，一開始就犯了最基礎的錯誤，所以我們今天看到的混亂現象，是錯誤基礎結出的怪果。怎樣的千奇百怪都不稀奇，因為是基礎錯了，你無法預知其發展之怪誕。這篇文章就是找出他的基礎錯誤，然后提出和建立正確的基礎理論。只有這樣有情人才能終成眷屬，就是喜兒和大春是一對兒，而不是喜兒被迫嫁給黃世仁這個糟老頭子，難道非逼到大春拿起槍去打黃世仁的地步嗎？所以請將此文置頂放行，一定要讓喜兒和大春，及喜兒和大春的爸爸媽媽、爺爺奶奶、姥爺姥姥、七大姑八大姨還有二大爺三大爺和他二舅他三舅都仔細看看。特別是要讓孫錫良、曹建海同志為代表的熱心人們都做一次啟蒙教育，否則他們只會像以往一樣，將原本簡單的事情越搞越亂。先行謝過了，盼！
提示看帖者，謝謝您的關注。文章很長，耽誤了您的時間，但非常有必要。文章幾乎講述了我研究房地產的全部心路，希望這樣對您有所幫助，所以再一次謝謝您，要耐心看完，一遍不行，再多看幾遍，有問題請提問，盼！
【建筑面積】的批判
從來就沒有什么救世主，也不靠神仙皇帝。要創造人類的幸福，全靠我們自己。——摘自【國際歌】
“真理掌握在少數人手里”，應該算一條真理。因為多數人經常性的“人云亦云”，所以多數人往往流于表面，沒有深入實際。少數人由于客觀實際，所以經常性的掌握了真理。掌握真理的少數人，既亢奮又抑郁。亢奮源于：發現問題——研究問題——解決問題——再次觀察問題——再次發現問題——再次研究問題——再次解決問題......。抑郁源于：發現問題——研究問題——沒人讓你解決問題！
一.無題
去年3月份女兒買了一套商品房，去年8月份拿到鑰匙，今年春節后辦理好了“所有的房產手續”。一個大紅本【天津市房地產權證】，一個小紅本【天津市房地產共有權證】。大紅本和小紅本都記錄了“土地權使用面積”=65.4平方米。這套房子怎么樣？怎么樣呢？您一頭霧水，因為您從來沒有這樣考慮過問題。
換一個問題。天津市農業戶口的【宅基地】=3分地=200平方米，天津市農村的房子怎么樣？這個估計您沒有什么問題：首先有院墻的概念，可以養雞、養鴨，至于房子體現的是主人的家境實力。
農村人口的【宅基地政策】，既合情又合理。情是鄉情、民情等情的情，蓋房娶媳婦或娶媳婦蓋房都需要【宅基地】。理既是政策又是度，政策就是有法可依，度就是適可而止，就三分地，多了給不起。
城鎮居民也要結婚也要住房，這也是天經地義。而城鎮居民的住房也要占用土地，看看這個“土地使用權面積”65.4平方米，這就是實際！北京人到天津市購買商品房，就是侵犯天津城鎮居民的【宅基地】權益！同樣天津人去北京市購買商品房也是侵犯北京城鎮居民的【宅基地】權益！這同農村人口的【宅基地政策】是一樣的，張家莊的村民只能申請張家莊的【宅基地】，堅決不可以去李家莊申請【宅基地】，張家莊和李家莊的村長和書記都是這樣掌握【宅基地政策】的！
二.差異是土地
孩子大了要結婚，兩親家人二一添作五湊了40萬。可著40萬上網找尋房源，看到剛開盤的“限價房”【華城麗都】，每建筑平米4500元，地處【李家園】，外環線以里。同女兒坐車匆匆趕到那里，發現準確地址就在外環線上，但確實是外環線以里。工地已經用擋板圍起，擋板上大字書寫著標語和插著五顏六色的彩旗，工地里已經有了一臺挖掘機，抓斗插在地上，旁邊還插著一面紅旗。售樓處是磚房還是活動板房，沒有顧及看仔細，人很多，所以心情變得焦急。看沙盤、看房型圖、豎著耳朵偷聽別人的問題。終于逮著了“售房員”，他第一句話就告知“只有一二三這三套房型，其他不要看”，突然發現剛才的“算計”都煙消云散，只能按指點重新再“算計”。其中一套“兩室一廳”93平方米左右，價格經核算42-43萬元。買房的決心沒有下，因為孩子不滿意，我心也不甘，再看看，怎么也得找出點“上帝”的感覺來。
出了建筑工地，眼睛向西看，那邊就是外環線的外邊。原來的莊稼地已變成城里人的宅院（新的住宅區），打車過去好好看一看。芒果郡、大地十二城、富力灣、華亭國際、萬科假日風景等等等等，往日的中北鎮，土了吧唧變得洋里洋氣。相中了萬科假日風景的一套84.89平方米“兩室一廳”的準現房，每【建筑面積】5600元（均價），總價48萬多，讓孩子貸款十萬，30年每月還不到500元，也不算什么負擔，據說現在價值80多萬。這就是占用65.4平方米土地的那套商品房，這65.4平方米土地是按【容積率】換算所得，【容積率】=1.3。
【容積率】等于住宅區的【建筑面積】與【占用土地面積】之比。
【華城麗都】的【容積率】=1.9。如果是95平方米的【建筑面積】一套住宅，其占用土地面積=50平方米。對比一下就知道，孩子們多花5萬多元購買了16平方米左右的土地，也可以這樣說：多花錢買了環境。這里我給出一個問題，因為我認定兩套商品房，雖然【建筑面積】相差8平方米，但它們的建筑成本相差無幾，兩套房都屬于框架結構的小高層。您可能感到不解，因為您被【建筑面積】所迷惑或者說：被【建筑面積】誤導很深，這就是題目所說“【建筑面積】的批判”要說的問題。
選到滿意的“房子”，打車回家在外環線上，也是外環線以里，看到在建的【福悅里】【經濟適用房】，司機說已經全部售出，4000多一平米，回家上網看看容積率=3.1。這樣一套93平米的住宅，【占用土地面積】=30平方米。
在我家可以看到【金德園】，現在19000元一平方米，容積率=9.1。一套91平方米的高檔住宅，【占用土地面積】=10平方米。【金德園】與【福悅里】都是高層住宅，所以建筑成本會稍高一些，但也多不到哪里去。
這一節我們比較了四個住宅區住宅【占用土地面積】的差異。有一點非常重要，就是城市居民的住宅肯定是占用土地的。同農村人口的【宅基地】比較，城鎮居民是共用土地，請注意：是共用土地，不是公用土地。如果我們建立【城鎮居民的宅基地】，這個共用的【宅基地】如何計算、確定呢？這就是我研究的問題！這里要聲明，上面用【容積率】換算的土地面積，是【大鍋飯】式的計算，我要講的是：用【土地面積】指導規劃、設計與城鎮居民的選擇。這段話搞不明白沒有關系，后面我會詳細講述【土地面積】的計算。
三.【建筑面積】的批判
溫故知新！不破不立！首先搞清楚【建筑面積】的問題。
【改革開放】的城鎮居民住宅的分配制度改革，我也認為是必須的，因為過去的【福利分房制度】有很多問題，特別是【改革開放】后，人們的思想覺悟迅速低落，分配不公更是怨聲載道的。但主觀愿望好，不等于就可以將事情做好。以【建筑面積】為基礎，指導城鎮居民商品房建設的政策，從一開始就偏離了正確的方向，到今天這個城鎮居民的商品房政策，已經淪為反人民的政策，因為大多數居民已經也只能望房興嘆了！這就是【差之毫厘謬之千里】！正確的基礎：就是也只有是【土地面積】！一套住宅重要的不是【建筑面積】的多少，而是【土地面積】占用的多少！我們要控制的是【土地】！
3.1【每平方米建筑面積計價】的批判
【每平方米建筑面積單價】=費用總和/總建筑面積X（1+毛利率），話很簡單，但意思沒有問題，不用懷疑。但這樣的計價公式，是典型的【計劃經濟】定價模式，而【商品房市場】實際實行的是【農貿市場經濟】定價模式。我們主管方——政府是按【計劃經濟】來指導【商品房市場】的建設與發展，而【開發商】和購房者——法人和自然人是按【農貿市場經濟】來建設與交易【商品房】。
芒果郡、大地十二城、富力灣、華亭國際、萬科假日風景等等等等，它們的【每平米建筑面積單價】，當時都是5600上下（去年3月），同【農貿市場】的黃瓜、茄子、西紅柿定價原理一樣一樣的：黃瓜一元一斤，商戶都是一元一斤，你就是一元二角批發來的的黃瓜，一樣也得一元一斤，否則沒人買你的。今天下了大雨，昨天賣一元一斤的黃瓜，今天統一賣二元一斤，你愛買不買，大家都是二元一斤，我不能壞了規矩。這雨下得太大了，據說種黃瓜的大棚讓雨水沖走了，我昨天剩下的黃瓜賣二十元一斤，誰讓他們的黃瓜昨天都賣沒了呢！我們去年3月買的“假日風景”的商品房，據說是去年一年中的最低價，不知道今年是否還能創新低，那樣我也只能怨天怨地。
【限價房】【經濟適用房】都以【商品房】為參照系，就像【超級市場】里的黃瓜全是挑剩下的，天天在農貿市場里買菜，嫩黃瓜還是老黃瓜，無論你怎樣灑水偽裝，還是容易分辨出來的。
政府現在要穩定“房價”，就是穩定這個東西。想想第二章【差異是土地】，你要知道此單價非彼單價，認真仔細的分析，才能認清端的，否則被忽悠的永遠是你，包括政府部門的你。
3.2【建筑面積計量核算】的批判
有一套商品房，二室一廳。客廳的開間4.2米，開間簡單的解釋：就是沙發到電視的距離，電視屏幕越大，買房時一定要注意開間的距離。緊鄰的臥室開間3.3米，這樣這套房子的總開間也是東西寬度=4.2+3.3=7.5米，4.2米、3.3米都符合0.3米的模數（0.3的進位，比如：客廳開間3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.2米等等，標準化建設同模板有關系）。進深：南面窗戶到北面窗戶的距離，看出來了吧，這是一套既向陽又通風的商品房。一梯兩戶，左右對稱。
這套商品房的【建筑面積】：
a.
b.
c.
d.
e.
這樣的計算也許你同意，好像算術結果沒有問題，我大學本科畢業不應該計算出問題。但【建筑面積計量核算】的專家，是堅決不認可的！這就是普通購房者總也搞不明白的問題。
將近10年前，我在研究商品房的土地計算時，查閱了很多資料，其中包括【建筑面積計量核算】這類的書籍，很厚很厚，充分說明這個問題的專業性很強，但我看不下去，因為基礎是錯的，內容再多也還是錯的。
3.2.1陽臺的討論
我的本行是機械，我當過機械工人——機械工程師——制造機械零件外企副總經理。我總認為陽臺可以由工廠專門設計制造加工，在建筑物上預留“預埋件”，然后施工人員現場焊接組裝。這樣新樓是安排施工問題，舊樓就是是否需要改造的問題了。我們只需從樣式、尺寸、材料、價格等加以考量就是了。
陽臺的【建筑面積】從商品房政策實施的一開始，就是問題。我是外企副總經理，我主管技術、生產、質檢等等所有的問題，總經理主要是管著我、罩著我，其余都是我的問題。零件加工某一環節出了問題，質檢人員立刻就發出警示，相關人員就要認真解決問題，嚴重了還要報告我這個副總經理，訂單交貨再急，質量也必須合格才行，這是個簡單道理。我們堅持【建筑面積】，結果同樣式、同尺寸、同材料、同價格的陽臺，在市區、在郊區、在上海、在烏魯木齊，價值卻是不一樣的。
3.2.2樓梯間的誤傷
還是這套商品房，這是磚混結果的4-6層多層住宅，因為是一梯兩戶、左右對稱設計，樓梯間兩戶分攤不應有不同意見。假定樓梯間東西寬2.4米，南北長5米，樓梯間的【建筑面積】=2.4X5=12平方米，一戶分攤【建筑面積】=6平方米。
設計一套三室一廳的商品房，客廳開間還是4.2米，臥室開間也還是3.3米，在客廳與臥室之間增加一間書房，書房開間=2.5米。進深=10米，這套三室一廳的【建筑面積】=（4.2+3.3+2.5）X10=100平方米。也是一梯兩戶、左右對稱設計，樓梯間也還是2.4X5=12平方米，一戶分攤【建筑面積】=6平方米。
兩室一廳的進深假定也是10米。那么一套兩室一廳的左單元是否可以和三室一廳的右單元，在樓梯間對接在一起呢？同理兩室一廳的右單元也可以和三室一廳的左單元在樓梯間對接在一起呢？如果可以，那樓梯間的分攤又會怎樣呢？這個問題留給你。原來兩室一廳=6/75=0.08，三室一廳=6/100=0.06，現在應該這樣計算了：12/（75+100）=12/175，結果發現兩室一廳的【建筑面積】不再是75平方米，而是變小了，就是分攤少了，而三室一廳的【建筑面積】卻超過了100平方米，因為分攤增加了，感覺就是被“吃大戶”了。
3.2.3【出房率】的誘惑
真正買房居住的人，買房時有很多知識要學。【出房率】就是購房專家特別推薦的，【出房率】=【套內建筑面積】與【建筑面積】之比。【出房率】科學的講是沒有任何意義的，但客觀上講它又有意義，因為它是【商品房政策】或【建筑面積】的衍生品。【出房率】科學上沒有意義，現實中卻意義重大，這就是問題。
磚混結構的多層住宅（4-6層）與框架結構的高層住宅的pk，高層住宅敗得一敗涂地，最主要的就是這個【出房率】作祟。高層住宅節約了土地又合理利用了土地，這就是相對于多層住宅的優勢。過去很少建設高層住宅，主要是技術和資金的制約。例如：建筑基礎技術的落后、施工機械的落后、施工隊伍施工技術的落后、高層建筑施工周期長占用資金問題，但這些問題，今天已經不是問題了。高層建筑，特別是那種【高層塔樓】，設計上是拼命增加【表面積】。【表面積】增加意味著采光、通風的增加，所以一般的【高層塔樓】都采用了【外天井】的結構設計。【外天井】就是建筑表面的凹凸，這樣就增加了【表面積】，也就增加了采光、通風的面積。更有甚者，建筑師還應用了【內天井】設計，目的同【外天井】，只是更加算計。
高層住宅機關算盡的目的——就是節約土地——也就是減少土地成本。
上面的大段話就是：多層住宅與高層住宅真實的成本比較。多層住宅建筑成本低但土地成本高，高層住宅土地成本低但建筑成本高，從成本考慮選擇，你應該可以找到平衡點，就是土地成本的曲線與建筑成本的曲線的交匯點。但這只是從成本考慮，高層住宅結實耐用，也就是折舊時間長，同時還可以合理利用土地，也還有沒有樓層差距。
我在研究住宅占用土地面積的后期（前后2年多時間），那時輿論討論最多的話題：【按套內建筑面積】與【按建筑面積】的博弈。當這些爭論一出現，我們的官員就應該意識到【建筑面積】出了問題。
毛主席說：馬克思主義千頭萬緒，歸根到底就是一句話——造反有理。【造反有理】就是讓你發現問題，重視問題，研究問題，解決問題，指導問題，再發現問題……，而我們呢？
3.2.4【容積率】的誤用
拍得一塊土地，【土地面積】是已知的，規劃部門還掌控了【容積率】。【容積率】=【建筑面積】/【土地面積】。【建筑面積】=【土地面積】X【容積率】，這是簡單的算術題，建筑師的任務就是湊這個【建筑面積】，那么建筑師怎樣才能通過他的設計節約土地或合理利用土地呢？進而使得購房者可以少花錢或者少花錢多辦事呢？
我看過很多建筑師設計的住宅房型設計圖冊，有黑白也有很多是彩色的，書籍的紙張也很考究，但就是不標注占用了多少【土地面積】，因為他也不知道。我十年前（應該是那個時間），我每天睡覺都做夢，但這個夢是我自己編織的。我夢中設計了一套房，是樓房，但它有塊菜地。能種菜的樓房可能有很多人喜歡，當你沖破了物欲橫流，生活就變得淡定、關愛、憂思、化繭成蝶了。我也喜歡花，但花不實在。我更喜歡菜，她既是觀賞物，更是經濟作物，特別是她是掙扎的生長物。我們播下種，我們盼發芽，我們盼生長，我們盼開花，我們盼坐果，我們又盼結果，我們還盼結第二茬的果，我們盼啊盼，我們又盼播種。
帶菜地的商品住宅，賣多少錢一平米呢？建筑成本我會算，我在國營企業時學習使用過，但土地成本怎樣計算呢？或者說住宅設計是如何計算【土地面積】？我去查找資料，沒有找到我希望的資料，但我還是看到過去的一些建筑科技工作者對于【進深】的研究，這里首先對他們表示感謝！充分利用【進深】可以節約土地或者可以少花錢多辦事。什么是【進深】？就是離開光亮的距離，窗戶前光線最足，越往里走光線越暗。朝南的窗前光線最強，朝北的窗前光線就差了一些，所以城市里蓋的住宅商品房通常至少是雙【進深】的，一個是陽面【進深】，一個是陰面或北面【進深】。我們前面設計的兩室一廳的住宅，就是有一間陽面臥室，還有一間陰面臥室。陽面臥室就是通常說的主臥室，它的【進深】應該多少呢？陰面臥室就是通常說的次臥室，它的【進深】又應該多少呢？主臥室與次臥室的門是對著的，打開門窗就有“過堂風”或稱為“穿堂風”經過，這就是所謂“通透的住房”。
我們繼續設計我們的住宅房型圖，你最好拿點紙和筆，跟著我畫。陽面客廳的開間4.2米，陽面臥室的開間3.3米，陽面臥室對應的陰面臥室開間也是3.3米，客廳對應的陰面開間，樓梯間占有了1.2米，一梯兩戶、左右對稱設計，樓梯間開間2.4米，一戶分攤1.2米，4.2米-1.2米=3米，3米開間廚房和衛生間根據使用酌情分配。再說【進深】多少？暫定總【進深】=10米。主臥室與次臥室暫各占5米，樓梯間我們前面設計【進深】=5米，相對應的客廳【進深】也是5米了。兩戶的入戶門東西開門，廚房和衛生間的進深3-4米（留出入戶的空間）。假定這是一棟5層磚混住宅樓，房后至少還有一棟樓，兩樓之間的【樓間距】=20米。這套住宅有陽光的客廳，有主臥室和次臥室，有衛生間也有廚房，但美中不足是吃飯在哪里？少就餐的的地方。
我將【進深】設計成12米。樓梯間不動，衛生間與廚房也不動，客廳的【進深】等于12-5=7米，這樣客廳就可以分割出餐廳的空間了，同時主臥室與次臥室的【進深】也增加了2米，保持原來5米的【進深】，主臥室與次臥室之間可以增加一個2米【進深】的儲藏室。外面的樓間距變了=18米，考慮到樓間距減少2米會遮擋后面樓房的陽光，這個設計只在1-4層樓實行，5樓保持原10米【進深】設計，但5樓還是獲得一個6.3米X2米=12.6平方米的陰面露臺。
兩個設計，【土地面積】沒有改變，也就是說土地成本沒有改變。兩個設計，【建筑面積】改變了，一個7.5X10=75平方米，一個7.5X12=90平方米，后者的建筑成本增加多少呢？仔細想想，我們增加了2米進深，我們分割出了一個餐廳、一個儲藏室，這是兩個昏暗的空間，這樣我們就很滿足，因為解決了吃飯和存放雜物的功能問題。建筑成本增加多少呢？樓梯間沒有變，前后窗戶沒有變，衛生間和廚房也沒有變，樓板或四孔板增加了15平方米，隔斷墻長度增加了2米。我不知道具體增加了幾千塊錢成本，但我們實實在在的增加一個餐廳一個儲藏室，我們可以號稱：兩室兩廳一衛一廚還有一個儲藏室。如果將儲藏室改為主臥室的衛生間，那就是兩室兩廳兩衛一廚的準豪宅了。突然發現【容積率】增加了，但我固執的說：設計合理了。
3.3 控制【建筑面積】的批判
房價瘋漲，人民買不起房了，有人出主意：建設小戶型住宅。領導們一想也對，房價=【建筑面積】X【每平米單價】，【建筑面積】小了，房價自然就降下來了，于是轟轟烈烈的小戶型住宅建設的運動開展起來了，這就是“人云亦云”。
12米【進深】的準豪宅，有人還是不滿意，畢竟樓間距由20米減少到18米。我還有辦法，假定后面的住宅樓也是同樣的住宅樓，干脆將后面的住宅樓摞到前面的住宅樓上，我稱之為：疊加在一起。兩棟5層磚混住宅樓變成10層的框架結構的小高層，這一次建筑成本徹底增加了，結構變了。看看土地：原來的樓間距還在，而且由一塊樓間距變成了兩塊樓間距=20+20=40米或18+18=36米，但還多了后樓基礎占用的土地，10米或12米，實際樓間距48米或50米。土地成本沒有增加，也可能減少了，因為你認為蓋11層或12層更合理。想想看，原來5層20米的樓間距，每層=20/5=4米，那么12層X4米=48米樓間距，這個48米樓間距恰好是我們設計的【進深】12米的樓間距。再將第三棟樓疊加上來，樓層=12+5+2=19層，樓間距=48+10+20=78米。請繼續疊加，外部空間會越來越開闊，而你的住宅的【進深】增加越來越不受限制，也就是【建筑面積】也越來越大（簡單計算【建筑面積】=開間X進深）。高層住宅建筑成本提高了，但土地成本相應減少了，可是無論室內室外空間越來越好了。
為什么要控制【建筑面積】？住宅不是豆腐，可以切塊論斤或論塊賣。首先住宅是居家過日子的場地，俗語說的：麻雀雖小五臟俱全，所以首先要滿足的是居家過日子的功能需要。最要命的是住宅需要占用土地，你搞不清住宅占用了多少土地，你如何控制土地，【土地面積】不是【建筑面積】。退n步講，就是核算純粹的建筑成本，相關的也是建筑物的表面積，而不是【建筑面積】……省略的批判您繼續。房價=【建筑面積】X【每平方米單價】，這個公式，數學上稱為【線性公式】，你是怎樣推導出來的？以科學的名義進行了反科學，這就是【偽科學】泛濫。
3.4 復習題
拿起你的筆，展平你的紙，我們做習題。為什么我不畫圖？因為我早已畫膩了。我從17歲1975年初中畢業（沒有初中畢業文憑，所以準確的說：1975年初中分配），我在機械工廠學徒：磨工，車、鉗、銑、刨、磨的磨工，這是那個時代年輕人的驕傲——技術工人——手藝人。從學徒的第一天就開始看圖紙，一直按圖紙加工生產工作了四年，后來我參加高考上了正規的大學，學習的還是機械，因為那是我當時的最愛。大學里我開始畫圖，我拼命的練習畫圖，我要讓我畫的圖紙讓看圖的人看到生命。研究商品房的土地計算應該是世紀交界的時期。那時我為此從新換置了計算機，主板碩泰克845G，為了研究好土地的計算，我整整畫了2年的圖。現在我又換置了計算機，主板精英P43-C51，一并抹去了過去的記憶，因為10年前我亢奮不已，而今我卻非常的抑郁，我不畫圖了，請你們自己畫圖。
不要幻想房價突然降下來，住建部部長已經告訴你，他已不知道從哪里入手。所以你一定要跟著我畫圖，仔細看看我的研究對不對，將命運牢牢掌控在自己的手里，進而主張您的【宅基地】。
習題是那套【占用土地面積】65.4平方米的商品房的改進設計。
已知條件：一梯三戶或一單元三戶，一棟樓3個單元，一層9戶，樓層11層，一棟樓合計99戶。前后整齊排列相同結構的4棟樓，總套數396套。一個單元左右兩套為南北通透的房型，中間一套是全陽面的房型，中間的陰面設置電梯與樓梯。中間套就是例舉的住宅，主臥室、次臥室、客廳、廚房全部向陽，只有衛生間是暗的，既不向陽也不通風，陽面的總開間12米，客廳開間3.9米，主臥室開間3.5米。左右的住宅是對稱的，陽面是主臥室和客廳，陽面開間合計7.4米，客廳開間3.9米、主臥室開間3.5米；陰面設計為次臥室、衛生間、餐廳、廚房，全部可以采光和通風，合計陰面開間9米，陰面開間大于陽面的開間，原因是電梯與樓梯的陰面開間小于對應的中間套的12米，他滿足使用就可以了，剩余的平分到左右兩套住宅。一單元的總開間是相同的=7.4+12+7.4=26.8米，三個單元合計的樓體寬度=26.8X3=80.4米。【進深】，樓有凹凸，中間套向前凸出2.5米或左右兩邊住宅向內凹進2.5米，樓的總【進深】=10.5米，而左右兩套住宅的實際【進深】=8米。
我們前面設計的住宅房型，開間=7.5米，客廳4.2米、主臥室3.3米。一梯兩戶或一單元兩戶，單元的開間=7.5X2=15米。設計5個單元，樓體總寬度=15X5=75米，小于80.4米。相差80.4-75=5.4米，平均分配給10戶，每戶的開間=7.5+0.54=8.04米。內部分配客廳4.2+3=4.5米，主臥室3.3+2.04=3.54米。進一步發現，原來一棟樓是99戶，現在一棟樓=10戶X11層=110戶，我們只蓋10層，戶數=100戶，還可以多出一戶，保持原來的高度，原層高=2.7米，省下2.7米的層高，平均分配給每一層=2.7米+0.27米=2.97米層高。怎么樣？這就是設計！還有，假設樓間距是40米左右（沒有具體的尺寸，這個是估計），不是前后4棟樓了，改成2棟20層的樓，樓間距=40+40+10=90米。90米的樓間距足夠我們增加我們住宅的【進深】了。如果只蓋一棟40層的住宅樓呢？你說好不好？我說只要技術、經濟允許，求之不得的，因為它給了設計師更加寬裕的設計。
我們有部長，有市長，有博士，有教授，就是沒有真正研究問題的，這就是【學而優則仕】時代的表現，所有的頭銜都是給人看的，而不是應用的。為什么錢學森大師崇拜毛主席，因為他們心靈相通，他們都是【工業化的思維】，他們都是【控制論】的導師——發現問題——重視問題——研究問題——解決問題——掌控問題。
【城鎮居民住宅計劃】的建立
四.城鎮居民住宅用地初探
城鎮居民與農村戶口農民的最大區別，就是沒有土地，同時也沒有“宅基地”。城鎮居民不能像農業戶口的農民那樣，可以自己在自己的“宅基地”上，根據自己的經濟條件來自建住房，但這不等于城鎮居民不需要住房。
4.1相同【建筑面積】不同形狀房屋的建筑成本比較
甲套房屋：東西寬10米，南北長10米，【建筑面積】=10*10=100平方米；
乙套房屋：東西寬5米，南北長20米，【建筑面積】=5*20=100平方米；
丙套房屋：東西寬20米，南北長5米，【建筑面積】=20*5=100平方米。
定義一些概念便于討論。
東西寬：開間，決定接受陽光的多少；
南北長：進深，決定使用面積的多少；
地面與房頂的距離：層高，決定室外樓間距的多少。
解釋如不理解，可以暫時擱置，知道開間、進深、層高就可以了。
甲、乙、丙三套房屋的【建筑面積】相等，那么樓板的面積也相等，姑且認為他們的造價也相等。
甲套房屋的周長=10*2+10*2=40米，設定層高=3米，房屋圍墻的表面積=40*3=120平方米；
乙套房屋的周長=5*2+20*2=50米，房屋圍墻的表面積=50*3=150平方米；
丙套房屋的周長=20*2+5*2=50米，房屋圍墻的表面積=50*3=150平方米。
甲與乙雖然【建筑面積】都是100平方米，但房屋圍墻的表面積相差150-120=30平方米，說明它們的成本有差距。
乙與丙【建筑面積】及圍墻表面積都相同，但建筑材料卻大大的不同。乙是5米開間，丙是20米開間，乙的圍墻多為磚石材料，而丙的圍墻多以玻璃（窗戶）材料。所以它們的成本還是有差別。
注意，這里說的都是“坐北朝南”的住宅，東西按聯排考慮，所以南北向有窗戶，東西向為墻體結構。
4.2相同【建筑面積】不同形狀房屋的土地成本比較
還是甲、乙、丙三套房屋。再引進日照斜率和樓間距概念。
日照斜率：冬至正午12時，垂直立一根竹竿，竹竿影長與竹竿長度的比值。京津地區近似2：1，往北比值加大，往南比值減小，到了赤道就趨于0了。
樓間距：冬至正午時分，一樓可以照射陽光的有效距離。合格的樓間距=層高*日照斜率。這里不要單從日照來考慮問題，它還包含通風的意義，最好從日照、通風的概念來考慮樓間距。京津地區3米層高的房子，樓間距=3*2=6米才較比理想，我們就以此為例。
甲套房屋的投影土地面積=100平方米，室外土地面積=10米開間*6米樓間距=60平方米，合計占用土地=100+60=160平方米；
乙套房屋的合計占用土地=100+5*6=130平方米；
丙套房屋的合計占用土地=100+20*6=220平方米。
不難看出，開間越寬占用土地越多，但享受陽光也越多。層高由于影響樓間距，也影響土地的占用，但相對開間是次要因素。進深只影響投影土地面積，而對樓間距沒有影響。農村的一溜兒大瓦房實際占用土地最多。
甲、乙、丙的占用土地面積不相等，也就是他們的土地成本也是有明顯差距的。
4.3相同【建筑面積】多層數住宅的土地成本比較
上一節說道的投影土地面積，是為這一節多層住宅而準備。
設定甲、乙、丙套房屋是多層住宅，那投影土地面積=開間*進深/層數。
4.3.1 5層磚混結構住宅：
甲套房屋的投影土地面積=開間10米*進深10米/5層=20平方米；
乙套房屋的投影土地面積=開間5米*進深20米/5層=20平方米；
丙套房屋的投影土地面積=開間20米*進深5米/5層=20平方米。
由于需要保證冬至正午一樓房屋能夠享受到陽光，5層樓房的樓間距=6米樓間距*5層=30米，實際每層房屋的樓間距分攤還是6米。甲、乙、丙套房屋的實際占用土地：
甲套房屋的合計占用土地=20平方米+開間10米*6米=80平方米；
乙套房屋的合計占用土地=20+5*6=50平方米；
丙套房屋的合計占用土地=20+20*6=140平方米。
這就是投影土地面積的解釋：層數增加，每層房屋的投影土地面積相應減少，而外部的空間越來越大。
4.3.2 10層框架結構住宅：
將5層磚混結構的甲套房屋的開間一分為二，得到2個丁套房屋。
丁套房屋的合計土地面積=開間5米*進深10米/5層+開間5米*6米樓間距=40平方米。
將乙套房屋建成10層的框架結構住宅。
乙套房屋的合計土地面積=開間5米*進深20米/10層+開間5米*6米樓間距=40平方米。
比較兩套房屋，他們的占用土地相等=40平方米，但他們的【建筑面積】卻是1：2（丁套房屋【建筑面積】=5米開間*10米進深=50平方米），同時它們的室外樓間距分別是：丁套房屋6米*5層=30米；乙套房屋6米*10層=60米。
同樣的占用土地面積，乙套的【建筑面積】大，房外的空間也大。
4.3.3 由磚混結構的多層住宅到框架結構電梯住宅的進步
為什么建設磚混結構的多層住宅（4-6層）？大體是這樣的幾種原因：
a.
b.
c.
d.
e.
伴隨a、b、d的進步，建設高層住宅變得很容易，當然層數也不是無限的。高層住宅基本是框架結構，它的造價也大大高出磚混結構的多層住宅，同時建筑周期相對變長，但更加結實，相對使用年限也變長。高層住宅必須使用電梯，恰好解決了多層住宅由于上下樓梯造成的樓層價值差異，我們也可以說多層住宅實際是“殺富濟貧”的住宅，而高層住宅卻是沒有樓層價值差異的“公平”住宅，所以說電梯既是成本的增加又是公平的體現。
4.4多維空間的建立
上面4.3.1、4.3.2、4.3.3小節，通過敘述，希望幫助您建立一個多維的空間概念（抱歉，沒有畫圖），而不再是【建筑面積】這一平面概念。我們一起梳理一遍：
開間，有寬敞的感覺，這就是空間或多維的感覺，但還是包含寬度的距離；
進深，突出射線也可以說行走的感覺。不說長度是多少？而說進深夠用嗎？它是截取的感覺，多寡取決于實際使用的需要；
開間*進深=建筑投影土地面積。開間是根據感覺確定的，而進深是根據需要截取的；
層高，不僅僅表示室內舒暢/壓抑的感覺，還是室外樓間距確定的依據；
日照斜率，住宅立法的依據。是冬至日（北京的標準）正午見陽光，還是大寒日（天津的標準）正午見陽光，抑或春分日(極北邊地區考慮)正午見陽光；
樓間距=層高*日照斜率*層數。
層數。分攤建筑投影土地面積的戶數，又是室外樓間距變花園變運動場的好東西；
開間X層高，熱負荷面積——外墻，進深不會改變熱負荷面積。
五.土地計算的數學模型
第四章是兩個月前寫的，語氣有點變化，對不起。第四章羅里啰嗦講了很多概念，好在這幾天寫的第一、第二、第三章也重復了這些概念，希望沒有擾亂您的思緒。
人的名、樹的影。住宅也有名也有影，樓間距就是住宅的影，所以影子也是占用土地。
5.1【單位住宅】模型
命令：開間=3米；進深=6米；層高=3米；日照斜率=2。
按照命令我們立體的畫一間房子或一個盒子也行，因為有長、寬、高就可以畫出。由于給出了日照斜率，所以房子的后面還拖帶一個陰影面積，陰影面積的寬度就是開間寬度3米，陰影的長度=層高X日照斜率2=6米。
這個開間3米、層高3米、進深6米的房子及后面相連的3X6的陰影面積，就是我們建立的數學模型，我們稱之為：【單位住宅】。
關于單位住宅模型相關數據確定的解釋：
陰影面積與日照斜率。我選擇住宅后面的陰影面積，而沒有選擇住宅前面土地，因為前面的空間直接關乎我們住宅的權益，我們會自動規避對我們住宅不利的因素，而我們住宅后面的住宅，我們可能忘記對他們的考慮，所以主張對后面住宅的保障權益，這樣也同時主張了我們自己的權益。日照斜率=2是近似北京地區冬至正午12時的標準，不同地區可以按不同地區的日照斜率確定，但一定是冬至正午12時的標準，因為它是“度”，作為標準計量點。
開間b與層高h及進深l。開間b=3米，3米是0.3模數的10倍，如果我們的住宅開間實際=3.6米，那我們可以說是1.2個【單位住宅】，開間7.5米=2.5個單位住宅。這個開間b=3米選擇時特意偏小，提示注意節約土地，因為前面我已經明確開間是影響土地的主要因素，所以選擇時要慎重仔細。現在商品房的層高多數2.7米左右，80年代【福利分房】時期，曾經蓋了很多2.4-2.5米層高的住宅，感覺很壓抑。前面我已經介紹了層高是影響【土地面積】的次要因素，它是通過日照斜率來確定的影響，所以這里往高處選擇了層高h=3米，層高提高，住宅亮度也相應提高，所以層高盡量放松一點，而開間要控制嚴一點。進深l=6米=日照陰影長=層高3X日照斜率2，如果設定的【單位住宅】南面全部為玻璃，那冬至正午的陽光正好照到室內的北墻根，它實際同日照斜率的斜線是平行線，日照斜率改變，進深也相應改變。
5.2 【單位住宅】【進深】方向的聯接
前面說了【進深】增加，可能并不增加或很少增加土地的占用，所以將兩個【單位住宅】沿【進深】方向聯接起來，連接后住宅的【建筑面積】=3X6X2=36平方米，而原來兩個的【陰影面積】只剩下一個，另一個哪里去了呢？它跑到了后一個【單位住宅】的屋頂上了，我們還發現前一個【單位住宅】的屋頂上還可以建一個【單位住宅】。特別提示：自己畫圖！兩個【單位住宅】的聯接，我們實際獲得了三個【單位住宅】，而且還獲得一個與【陰影面積】相等的陰面露臺。繼續我們的【進深】方向再聯接一個【單位住宅】，我們實際獲得了：一層3個【單位住宅】+二層2個【單位住宅】+三層1個【單位住宅】，還有二層一個陰面露臺，三層一個陰面露臺，而【陰影面積】還是一個。這就是閣樓的由來。單純從日照角度考慮，如果我們增加住宅的【進深】直至我們的需要，只需留意頂層的閣樓結構設計就可以了。
5.3 【單位住宅】【開間】方向的聯排
【單位住宅】沿【開間】方向的聯接稱為：【聯排】。【聯排】就是共用山墻，既節約了山墻占用的土地，又減少了山墻的建造費用。兩個【單位住宅】聯排的結果，還是兩個【單位住宅】，同樣，多個【單位住宅】聯排的結果也還是多個【單位住宅】，房子聯成了排，【陰影土地】聯成了片。【單位住宅】的【聯排】只能節約山墻占用的很少的土地，不能有效的節約土地。
5.4 【單位住宅】的【疊加】
【疊加】前面已經提到過，就是將【單位住宅】摞在一起。房子摞在了一起，而【陰影面積】沿南北方向或【進深】方向續接在一起。【單位住宅】的【投影土地面積】被層數n，相應分成了n小塊，而【陰影面積】保持不變。【單位住宅】通過【疊加】，【投影土地面積】縮減了n（n層數）倍，【陰影面積】不變。【疊加】只縮減【投影土地面積】，不改變【陰影土地面積】，但【陰影面積】沿【進深】方向續接起來。進一步說，【單位住宅】的【疊加】，隨層數n的增加，由于拖帶的【陰影面積】沒有減少，對土地的節約影響越來越小（【陰影面積】這個常數的存在的緣故），但伴隨【陰影面積】續接的越來越多，外部環境會越來越開闊。
5.5 【單位住宅】的【聯排效率】
【單位住宅】的【聯排】還是可以節約山墻之間的一點點土地，那么可不可以一直【聯排】下去呢？東西向行走距離與住宅樓的熱脹冷縮，都不讓無限【聯排】下去，這就產生一個【聯排效率】。【聯排效率】住宅區寬度利用效率。
【聯排效率】=【聯排】的實際總寬度與住宅區允許建設寬度之比。【聯排效率】大于0，具體點說，可以等于1，也可以小于1，但也可以大于1。
【聯排效率】小于1，很容易理解，例如，住宅區東西總寬度=170米，并排建設兩棟寬度=81米的住宅樓，兩樓之間形成寬度8米的通道，【聯排效率】=（81+81）/170=162/170——小于1。這個例子近似我們復習題改進的那棟80.4米寬度的住宅樓。如果每棟樓的寬度=75米（10套7.5米開間的住宅寬度），【聯排效率】=（75+75）/170=150/170，150/170比162/170小，但通道寬了=20米。如果改成4棟一棟兩個單元四套住宅的住宅樓，每套住宅樓寬度=7.5X4=30米，【聯排效率】=（30+30+30+30）/170=120/170，【聯排效率】又低了。四個住宅樓至少有3個通道，平均通道寬度=（170-120）/3=50/3=16.67米。改進每套住宅開間=8.1米，住宅樓寬度=8.1X4=32.4米，【聯排效率】=（32.4+32.4+32.4+32.4）/170=129.6/170，每個通道寬=（170-129.6）/3=40.4/3=13.467米。
【聯排效率】等于1，也容易理解。例如住宅區的寬度只有81米，你就蓋一個81米寬的住宅樓，【聯排效率】=1。如果住宅只有75米，那你就蓋一個75米寬的住宅樓。
關于【聯排效率】大于1。上面說的住宅區東西寬度只有81米，我們蓋一個81米寬住宅樓，【聯排效率】=1，蓋一個75米寬的住宅樓，【聯排效率】=75/81，就小于1了，那怎樣才能讓【聯排效率】大于1呢？如果我們蓋一個超過81米的住宅樓，豈不是越界建設了？怎樣可以不越界建設呢？我們只要將超過81米的部分，向后折轉就可以了。寬度方面的折轉，實際形成了東西朝向的住宅，也可以說東西向住宅本質上就是這樣轉折過來的。住宅是有方向的，否則我的住宅土地研究就無從談起。東西向住宅與南北向住宅對比自然條件是差的，這也是人們的心理共識，所以東西向的住宅的【單位住宅】的【開間】b，應相應增加，以彌補自然條件的差距，同時所說的東西向住宅也有以東向為主和以西向為主的分別，前者比后者稍好一點，原因是后者是夕照陽光。例如，東向為主的【單位住宅】的【開間】調節系數為1.2，西向為主【單位住宅】的【開間】調節系數為1.3，當然具體多少？這個需要征求民眾的意見。
住宅樓的折轉提高了【聯排效率】，但環境也遭破壞。折轉的越多，東西向的風受阻越多，同時單位土地面積上的居住人口也越多，所以要仔細權衡利弊。
5.6 【單位住宅】的【疊加效率】
前面的【聯排效率】容易理解，因為住宅樓的寬度我們是可以清楚看得到的。現在談【單位住宅】的【疊加效率】，這個一定要拿起筆畫圖了，當然還是你自己畫，按照我述說的畫。
畫一條橫線，再畫一條豎線，兩條線垂直交叉。橫線為x軸，代表南北方向，也就是【進深】方向；豎線為z軸，代表層高方向，就是上下方向。再通過原點（交叉點）畫一條斜線，同x、z軸都是夾角45°，這條線就是y軸，代表東西方向，也就是【開間】方向。x與y軸構成地平面，加上z軸就構成了三維圖形，也就是立體圖形。既然是數軸，就有線段數值。這里x軸的按【進深】l分段，已經知道l=6米；z軸按【層高】h分段，已經設定h=3米；y軸按【開間】b分段，b=3米，注意：因為畫的是立體圖，就有投影關系，所以y軸的實際分段數值是3米/2=1.5米，標注的線段寬還是3米，這樣就有立體感了，這叫做【斜軸測圖】。還有一種立體圖畫法——【正軸測圖】：一條豎線代表z軸，x、y軸之間與z軸相互的夾角都等于120°，這樣x、y、z軸上的線段數值都是實際數值，你也可以采用【正軸測圖】畫法。
原點就是住宅樓東南角，向西就是一個一個【開間】b，向北就是一個一個【進深】l，向上就是一個一個【層高】h。由于我們【進深】l=【層高】hX【日照斜率】r，所以有多少【層高】，就有多少【進深】，也包括樓頂的【陰影】，這個【陰影】就是前面說的【投影土地面積】，只不過由地面升到樓頂了，所以要注意樓頂的【閣樓】設計。住宅樓理論上允許蓋多高或多少層呢？應該是到“有人主張陽光權利的位置”，也就是冬至正午12時，陽光恰好照到陽光權利的位置。
將所得到的【進深】合計，也包括樓頂上的【進深】與住宅區土地的南北總長相比，得到的就是【單位住宅】的【疊加效率】。【疊加效率】小于1或等于1或大于1。
如果住宅樓的后面是一條河，一條很寬很寬的河，還是公共的河，也沒有人主張權利，那【疊加效率】遠大于1，它大大的縮減了【占用土地面積】，但同時也剝奪了你使用很多共用土地的權利，那條公共的河，只能看不能用。所以要追求【疊加效率】的合理，合理的住宅既要重視室內空間，也要關注室外空間。
5.7 住宅區【土地形狀效率】
【聯排效率】【疊加效率】依據的土地是一塊矩形土地，但實際土地形狀多數沒有這么規矩，所以
依據的【矩形土地面積】與實際【土地面積】之比=【土地形狀效率】。【土地形狀效率】小于或等于或大于1。
5.8 【單位住宅】的【占用土地面積】計算
【單位住宅】的【占用土地面積】=【開間】X【層高】X【日照斜率】/（【聯排效率】X【疊加效率】X【土地形狀效率】）=b*h*r/(Kb*Kh*Kx)
b:【開間】；
h:【層高】；
r:【日照斜率】；
Kb:【聯排效率】；
Kh:【疊加效率】；
Kx:【土地形狀效率】。
【單位住宅占用土地面積】=b*h*r/(Kb*Kh*Kx)。
由上述公式看出，【單位住宅】的【進深】l不包括在公式之中，說明【單位住宅】的【建筑面積】沒有意義，或者這樣說影響【單位住宅占用土地面積】因素是【室外占用土地面積】而不是【室內占用土地面積】，是b*h*r的影響，而不是b*l的影響。b*l的影響哪里去了呢？轉到Kh【疊加效率】上了，也可以說【高層住宅】的優勢就在這里。
參考資料：
北京的【日照斜率】r=2.01；
天津的【日照斜率】r=1.94；
上海的【日照斜率】r=1.42；
廣州的【日照斜率】r=1.06；
哈爾濱【日照斜率】r=2.66。
【日照斜率】r同所處地區的緯度變化。還是強調既要考慮日照，也要考慮通風，在哈爾濱多關注日照，在廣州就應多關注通風。
六. 以【土地面積】作為住宅建設【基礎】的意義
【單位住宅占用土地面積】=b*h*r/(Kb*Kh*Kx)。
由上述公式，我們清楚的判斷出，現行的以【建筑面積】為基礎的【商品房政策】，犯了基礎性錯誤。城鎮居民的住宅政策必須建立在【土地面積】的基礎上，所以【單位住宅占用土地面積】=b*h*r/(Kb*Kh*Kx)公式的意義：
6.1建立和量化【城鎮居民宅基地】的指導意義
比較【城鎮居民宅基地】與【農村人口宅基地】的不同，可以看出【城鎮居民宅基地】特點。
a.
b.
c.
d.
e.
f.
上述a、b、c、d、e、f六條，是我關注的問題，您可能關注的更多或稍少或有不同的關注，所以這是一個參考，代表我個人的思緒。主張【城鎮居民宅基地】就應該明確這個【城鎮居民宅基地】的特點或性質，這樣的主張才有現實的意義。
6.2 模擬天津市【城鎮居民宅基地】的建立
“模擬”首先不是真實的，您就當它是一個試驗，來驗證【城鎮居民宅基地】建立的可行性。以天津市為模擬對象，因為我是天津人這里我熟悉，另外天津是大城市，很大的城市，又同北京的緯度相近，更有參考價值。
由【單位住宅占用土地面積】=b*h*r/(Kb*Kh*Kx)，量化不同區域天津市城鎮市口居民一個成人的【城鎮居民宅基地】指標：
內環線以內，(Kb*Kh*Kx)=1，一個成人【城鎮居民宅基地】= b*h*r/1=3*3*2/1=18平方米；
中環線以內，(Kb*Kh*Kx)=0.9，一個成人【城鎮居民宅基地】= b*h*r/1=3*3*2/0.9=20平方米；
中環線以外，(Kb*Kh*Kx)=0.8，一個成人【城鎮居民宅基地】= b*h*r/1=3*3*2/0.8=22.5平方米；
外環線以內，(Kb*Kh*Kx)=0.7，一個成人【城鎮居民宅基地】= b*h*r/1=3*3*2/0.7=25.71平方米；
外環線以外，(Kb*Kh*Kx)=0.6，一個成人【城鎮居民宅基地】= b*h*r/1=3*3*2/0.6=30平方米。
注：中環線以內，不包括內環線以內，其他類推。中環線以外、外環線以內，都是外環線以內，前者靠近中環線，后者靠近外環線。外環線以外就是靠近外環線的地域，太遠的地方這里不模擬。
這個用(Kb*Kh*Kx)=？量化的指標，參照了“布票”的使用原理。過去天津市民每年每人的布票=一丈七尺三寸。內環線以內的住宅土地就好比那純毛的布料，一尺純毛布料收一尺布票；中環線以內、中環線以外、外環線以里、外環線以外，就好比混紡的布料，根據羊毛的含量，收取布票是相應打折的。
還是這個“布票”的使用原理，同是一尺布票買一尺的“純毛布料”，也有純毛華達呢、純毛嗶嘰、純毛大衣呢等價值差異，混紡的布料同樣有這樣一個價值差異。住宅土地的地域價值差異是城市人認知趨同形成的，應該充分尊重，以完善公平。
再說這個純毛與混紡的布料，純毛未必是最好的制衣布料，混紡也許更適宜，但純毛布料畢竟稀少，價值體現不用質疑，這就給了城鎮居民權衡的權利。
6.3 城鎮居民住宅用地必須繳納【土地使用稅】
按月繳納【土地使用稅】，是保護城鎮居民住宅權益的最好武器。不要幻想不繳納土地使用稅，那樣就失去了制定政策的依據，沒有了“依據”，受傷害的肯定是老實巴交的你。
按月繳納【土地使用稅】，就形成了你每月需要計劃的流水花費。流水花費就是每月必須的支出費用，所以城鎮居民購買住宅居住首先要考量自己的按月支付【土地使用稅】的收入能力。
在6.1小節【城鎮居民宅基地】特性f條：“城鎮住宅土地是有價值的，就是說土地轉變成城鎮居民住宅用地，是通過價值轉換形成的，所以城鎮居民住宅用地要支付相應的費用，但這個住宅土地使用費用堅決不允許一次性躉交，而必須是按月永久性或階段性支付。”。這段描述，就是要建立城鎮居民住宅用地繳納【土地使用稅】制度。
現行的【商品房政策】是按土地使用費不斷轉讓的政策，就是地方政府將住宅土地賣給開發商，開發商在包裝（建成住宅）后，以【建筑面積】的形式賣給買房者，買房者將其當做投資品再轉手倒賣，最后這個【商品房政策】徹底變成反人民的政策，因為真正需要住房的人民徹底買不起住房了。
【土地使用稅】政策，是城鎮居民向政府住宅土地管理部門繳納【土地使用稅】，它不具備倒賣的機會（不給你鉆空子的機會）。
例如：一對新人（新夫妻）或一對老人（老夫妻），購買一套內環線以內的住宅，該套住宅【占用土地面積】=36平方米，每月需要繳納的【土地使用稅】=？
無論一對新人還是一對老人，都是兩個成人的家庭組成。按內環線以內住宅用地指標18平方米/每人，兩個人指標合計=18*2=36平方米。假定該住宅區域的【土地使用稅】=20元/月平方米，則
【土地使用稅】=36平方米*20元/月平方米=720元/月。
如果該住宅的【占用土地面積】=60平方米，假定政策規定【占用土地面積】指標可以善意透支一倍，而透支部分按照【土地善意透支調節稅】繳納，【土地善意透支調節稅】是【土地使用稅】的一倍。則
【土地使用稅】+【土地善意透支調節稅】=36*20+（60-36）*（20*2）=720+24*40=720元+960元=1680元/月。
【土地善意透支調節稅】就是對應6.1小節【城鎮居民宅基地】特性e條：“城鎮土地的稀少性，決定了城鎮居民用地權益的相對緊張，所以對于“合理的增量”要求，要用經濟杠桿加以梳理，但對于“奢侈的增量”要求，應考慮是否允許或懲罰性允許”中的“合理增量”要求。對于“奢侈的增量”要求，應首先確定是否允許？假如允許再增加一倍住宅用地指標，則應設置【土地惡意透支懲罰稅】，如：上述內環線以里住宅【占用土地面積】=100平方米，【土地惡性透支懲罰稅】=【土地使用稅】的10倍。則
【土地使用稅】+【土地善意透支調節稅】+【土地惡意透支懲罰稅】=720+1440+（100-72）*（20*10）=720+1440+28*200=720+1440+5600=7760元/月。
如果這對新人與這對老人是婆媳或岳婿關系，又愿意住在一起，上述【占用土地面積】=100平方米的住宅：
【土地使用稅】+【土地善意透支調節稅】=18*4*20+（100-72）*（20*2）=1440+28*40=1440+1120=2560元/月。
如果這套【占用土地面積】=100平方米的住宅，地處外環線以外，假定那里的【土地使用稅】=10元/月平方米，又知那里的【占用土地面積】指標=30平方米/人。則
【土地使用稅】=100平方米*10元/月平方米=1000元/月。
10元/月平方米、20元/月平方米的標準都是假設，特別是取整數只為簡化計算。但可以形象解釋【土地使用稅】、【土地善意透支調節稅】、【土地惡意透支懲罰稅】的意義。
6.4 核算【城鎮居民宅基地】指標是否滿足居民基本的需要
以外環線以外一對新人或一對老人的用地指標為例。參照物是我開始介紹的那套【占用土地面積】65.4平方米的【商品房】。用地指標=30平方米/人。
由【單位住宅占用土地面積】=b*h*r/(Kb*Kh*Kx)，首先確定b、h、r：
【日照斜率】r，天津市冬至正午時分r=1.94；
【開間】b，客廳=4.5米，主臥室=3.6米，【開間】合計=8.1米；
【層高】h=2.7米時，b*h*r=8.1*2.7*1.94=42.4278平方米；
【層高】h=2.8米時，b*h*r=8.1*2.8*1.94=43.9992平方米；
【層高】h=2.9米時，b*h*r=8.1*2.9*1.94=45.5706平方米；
【層高】h=3.0米時，b*h*r=8.1*3.0*1.94=47.142平方米。
實際【占用土地面積】60平方米時的Kb*Kh*Kx=？（參考一）
【層高】=2.7米時，Kb*Kh*Kx= b*h*r/60=42.4278/60=0.70713；
【層高】=2.8米時，Kb*Kh*Kx= b*h*r/60=43.9992/60=0.73332；
【層高】=2.9米時，Kb*Kh*Kx= b*h*r/60=45.5706/60=0.75951；
【層高】=3.0米時，Kb*Kh*Kx= b*h*r/60=47.142/60=0.7857。
假定Kb*Kh*Kx中【土地形狀效率】Kx沒有浪費與便宜，則Kx=1。
首先分析【聯排效率】Kb=？
住宅樓一梯兩戶，一棟5個單元，一棟樓的總【開間】=8.1*2*5=81米。假定并排兩棟樓，兩棟樓的總寬度=81*2=162米。再假定住宅區總寬度=200米，則
【聯排效率】=162/200=0.81。富裕寬度=200-162=38米，設并排兩樓之間的通道寬度=38/2=19米。另外的富裕寬度19米分攤到兩棟樓的另外一側各9.5米，這9.5米也可以與別的住宅區域組成通道，對方也拿出相同的寬度。
如果認為19米的通道過寬，每棟住宅樓增加一對【開間】=11.1米的住宅(三室或四室的住宅)，每棟樓的寬度=8.1*8+11.1*2=87米，兩棟樓總寬度=87*2=174米，通道寬度=（200-174）/2=13米，兩側各分攤6.5米。【聯排效率】=174/200=0.87。
再分析【疊加效率】Kh=？
當【層高】h=2.7米，【單位住宅】的【進深】=h*r=2.7*1.94=5.238米；
當【層高】h=2.8米，【單位住宅】的【進深】=h*r=2.8*1.94=5.432米；
當【層高】h=2.9米，【單位住宅】的【進深】=h*r=2.9*1.94=5.626米；
當【層高】h=3.0米，【單位住宅】的【進深】=h*r=3.0*1.94=5.82米；
多層住宅的【疊加效率】，實際建筑的【進深】=10-12米，約等于h*r*2，超出部分樓頂用坡面處理，就不會影響后面住宅樓的陽光。
當多層住宅=4層時，【樓間距】=h*r*4，前后住宅距離=實際建筑的【進深】+【樓間距】=h*r*2+h*r*4=h*r*6，【疊加效率】=h*r*4/h*r*6=4/6=0.667；
當多層住宅=5層時，【樓間距】=h*r*5，前后住宅距離=實際建筑的【進深】+【樓間距】=h*r*2+h*r*5=h*r*7【疊加效率】=h*r*5/h*r*=5/7=0.714；
當多層住宅=6層時，【樓間距】=h*r*6，前后住宅距離=實際建筑的【進深】+【樓間距】=h*r*2+h*r*6=h*r*8，【疊加效率】=h*r*6/h*r*8=6/8=0.75。
高層住宅10層、20層、30層、40層的【疊加效率】=？
當高層住宅=10層時，【樓間距】=h*r*10，前后住宅距離=實際建筑的【進深】+【樓間距】=h*r*2+h*r*10=h*r*12，【疊加效率】=h*r*10/h*r*12=10/12=0.833；
當高層住宅=20層時，【樓間距】=h*r*20，前后住宅距離=實際建筑的【進深】+【樓間距】=h*r*2+h*r*20=h*r*22，【疊加效率】=h*r*20/h*r*22=20/22=0.909；
當多層住宅=30層時，【樓間距】=h*r*30，前后住宅距離=實際建筑的【進深】+【樓間距】=h*r*2+h*r*30=h*r*32，【疊加效率】=h*r*30/h*r*32=30/32=0.9375；
當多層住宅=40層時，【樓間距】=h*r*40，前后住宅距離=實際建筑的【進深】+【樓間距】=h*r*2+h*r*40=h*r*42，【疊加效率】=h*r*40/h*r*42=40/42=0.952。
Kb=174/200=0.87、Kx=1時，多層住宅與高層住宅Kb*Kh*Kx=？
當n=4層時，Kb*Kh*Kx=0.87*1*0.667=0.5803；
當n=5層時，Kb*Kh*Kx=0.87*1*0.714=0.6212；
當n=6層時，Kb*Kh*Kx=0.87*1*0.75=0.6525；
當n=10層時，Kb*Kh*Kx=0.87*1*0.833=0.7247；
當n=20層時，Kb*Kh*Kx=0.87*1*0.909=0.7908；
當n=30層時，Kb*Kh*Kx=0.87*1*0.9375=0.8156；
當n=40層時，Kb*Kh*Kx=0.87*1*0.952=0.8282。
對照參考一的數值：
【層高】=2.7米時，Kb*Kh*Kx= b*h*r/60=42.4278/60=0.70713；
【層高】=2.8米時，Kb*Kh*Kx= b*h*r/60=43.9992/60=0.73332；
【層高】=2.9米時，Kb*Kh*Kx= b*h*r/60=45.5706/60=0.75951；
【層高】=3.0米時，Kb*Kh*Kx= b*h*r/60=47.142/60=0.7857。
結果，當層數n=20層以上（含20層）時，層高=3.0米的條件也可滿足。當層數n=10層（不含10層）以下時，層高=2.7米的條件也不能滿足。
層數20層的住宅樓，層高3.0米時的【占用土地面積】=b*h*r/0.7908=8.1*3*1.94/0.7908=59.613平方米；
層數30層的住宅樓，層高3.0米時的【占用土地面積】=b*h*r/0.8156=8.1*3*1.94/0.8156=57.800平方米；
層數40層的住宅樓，層高3.0米時的【占用土地面積】=b*h*r/0.8282=8.1*3*1.94/0.8282=56.921平方米。
對應的【樓間距】=？樓間土地空地面積=？
層數20層時，【樓間距】=h*r*n=3*1.94*20=116.4米，寬度200米的樓間空地面積=【樓間距】*200=116.4*200=23280平方米；
層數30層時，【樓間距】=h*r*n=3*1.94*30=174.6米，寬度200米的樓間空地面積=【樓間距】*200=174.6*200=34920平方米；
層數40層時，【樓間距】=h*r*n=3*1.94*40=232.8米，寬度200米的樓間空地面積=【樓間距】*200=232.8*200=46560平方米。
參考：標準比賽足球場尺寸=68*105=7140平方米。
再回視我們設定的條件：客廳（或曰起居室）【開間】=4.5米，主臥室（陽面臥室）【開間】=3.6米，合計住宅【開間】=8.1米，【層高】=3.0米，【日照斜率】=1.94，Kb=0.87，Kx=1。這條件應該讓人滿意，夠寬敞、夠明亮。20層-40層的【占用土地面積】=59.613-56.921平方米。
6.5 【形狀效率】Kx=【新民園】大戰【蜈蚣嶺】
【單位住宅占用土地面積】=b*h*r/(Kb*Kh*Kx)。
到這里已經有很多同志看明白了上述公式，沒有看明白的請繼續再看，如還不明白可將你的困惑處告知。看明白的同志就已經放棄了對【建筑面積】的認識，因為【建筑面積】對他們應經沒有了任何意義，【建筑面積】還只剩下對傳統【統計】的意義了。
這個明白的過程，首先是對于感性問題，進入到了理性的理解，這個感性到理性的問題就是：b*h*r。【開間】b由原來“寬敞”的感覺進化到對土地的影響；【層高】h由原來的“敞亮”的感覺進化到它影響了【樓間距】；【日照斜率】r可能是第一次注意，而且有意義的還是冬至正午時分的。
(Kb*Kh*Kx)比較抽象，不容易一下子理解，但通過6.4節的模擬計算，Kb*Kh的認識應該比較清楚了，剩下的Kx我繼續述說其意義。
6.4節描述的“修建了標準運動場”的住宅小區，我命名為【新民園】。【新民園】的新是新舊的新，因為它相對于舊民園而言。【民園體育場】過去天津足球隊的主場，也是過去天津的“第一”運動場。住宅區帶標準體育場，所以稱之為：【新民園】。【新民園】兩棟40層的住宅樓，共計800戶型。
如果改為5層的多城住宅樓，還是這800戶型，實際是16棟5層住宅樓，原來的南北長度被分為8份=h*r*(n+2)/8=3*1.94*（40+2）/8=244.44米/8=30.555米.，其中的（40+2）的2是樓體占用。樓體【進深】假定=10.555米，【樓間距】=20米，對照6.4節的計算數據：
當【層高】h=2.7米，【單位住宅】的【進深】=h*r=2.7*1.94=5.238米；
當【層高】h=2.8米，【單位住宅】的【進深】=h*r=2.8*1.94=5.432米；
當【層高】h=2.9米，【單位住宅】的【進深】=h*r=2.9*1.94=5.626米；
當【層高】h=3.0米，【單位住宅】的【進深】=h*r=3.0*1.94=5.82米。
無論【層高】h=2.7米還是3.0米，冬至正午時分，一層的住戶都是不可能見到陽光的，二層的住戶也會受到一定的影響。這個由16棟5層住宅樓組成的住宅小區，從空中看像“蜈蚣”形狀，我命名該小區【蜈蚣嶺】，其中嶺取自“武松夜走蜈蚣嶺”的傳說。【蜈蚣嶺】的室外空間可以勉強滿足“羽毛球運動”的要求。這時【蜈蚣嶺】的Kx=1沒有變。
為了開展群眾的體育健身運動，決定給【蜈蚣嶺】地區也修建一個【新民園】那樣的運動場地。【蜈蚣嶺】地區的住宅小區3X3分布，分別是【蜈蚣嶺東嶺】【蜈蚣嶺西嶺】【蜈蚣嶺南嶺】【蜈蚣嶺北嶺】【蜈蚣嶺東南嶺】【蜈蚣嶺西北嶺】【蜈蚣嶺東北嶺】【蜈蚣嶺西南嶺】8個住宅小區。中間的【蜈蚣嶺中嶺】建成【蜈蚣嶺運動廣場】，這樣【蜈蚣嶺】住宅區域的【形狀效率】Kx=8/9=0.88888888……。
至此，Kb*Kh*Kx已經都描述了，還不明白請再仔細看一遍。注意，為簡化理解和使用，計算【疊加效率】Kh時，樓體的【進深】按2個【單位住宅】【進深】考慮，如上面的40（層）+2的2，因為有2個【單位住宅】的【進深】，樓頂就有了建造【閣樓】的可能。
七. 走出【學而優則仕】時代
【單位住宅占用土地面積】=b*h*r/(Kb*Kh*Kx)。
以【建筑面積】為基礎，我們建設了【蜈蚣嶺】，而以【單位住宅占用土地面積】=b*h*r/(Kb*Kh*Kx)為基礎的【新民園】還沒有開始建設，所以同志們要努力！
我小時候最開始接觸的球類運動是【棒球】，那時我們稱為“壘球”，文體商店專門賣“壘球”，很便宜，幾毛錢一個。那時沒有見過【棒球桿】，孩子們直接用手打，攥成拳頭拍出去，跑的“壘”也可以畫在墻上用手觸摸，所以這個【壘球】是在胡同里進行的。現在有了【單位住宅占用土地面積】=b*h*r/(Kb*Kh*Kx)，真正揮打【棒球桿】的【棒球運動】極有可能實現了，我們只需改進【新民園】的設計。可以將【新民園】由并排2棟樓，增加為并排3棟樓或4棟樓，空地的一側建造【足球場】，另一側建造【棒球場】，中間部分【籃球場】【門球場】【網球場】【排球場】【亭臺樓榭】星羅棋布。
沒有推導出【單位住宅占用土地面積】=b*h*r/(Kb*Kh*Kx)時，我一直認為【足球場】【棒球場】這樣的大型運動場地，必須由政府專門撥地建設，直至【單位住宅占用土地面積】=b*h*r/(Kb*Kh*Kx)推導出來那一刻。
【新民園】的一套住宅多少錢？先核算您的“流水花費”，也就是您一個月可以承受多少【土地使用稅】，別忘了您是否還有【城鎮居民宅基地】指標，若沒有指標要考慮【善意透支土地調節稅】或【惡意透支土地調節稅】的承受力。一次性投入的住宅建設費用，最好咨詢【建筑公司】，最好讓他們給個報價明細。水電煤氣有線電視電話寬帶等等的安裝費用，是否是免費安裝，因為他們是運營商，這個也要計較仔細。
什么【蝸居】，什么【蟻族】，什么【經濟適用房】，什么【保障性住房】，什么【限價房】，什么【廉住房】……伴著【建筑面積】統統都離去。
7.1 家家帶【庭院】的【新民園】
我當初研究住宅，就因為那個夢，現在我來圓這個夢。
4.5米【開間】的客廳，沿【進深】向內縮進一米，建造一個“陽臺”。這個“陽臺”寬=【開間】=4.5米，“陽臺”的【進深】=2米，就是縮進來一米又探出去一米合計兩米，減少對主臥室的影響。再讓這個“陽臺”高出客廳地面0.7米，“陽臺”建有樓梯，每梯高0.175米，每梯寬0.26+米，目的減少對客廳陽光的遮擋。這個“陽臺”=4.5*2=9平方米。“陽臺”一側取【開間】1.5米，建一處1.5*2=3平米的菜地。另一側放洗衣機和晾衣架，設置為洗衣晾衣去。中間樓梯通道空間。“陽臺”與客廳用玻璃分隔，“陽臺”與外部空間用玻璃窗分隔。這樣“陽臺”的功用，已轉為【庭院】的作用。【庭院】里設有上下水，電源，采暖等設施。洗衣晾衣區很重要，內衣褲最好還是用陽光來消毒。【菜地】種花、種菜、種瓜、種果，也可以養魚，還可以養蝦，但種啥得啥或養啥吃啥，卻需要一季一季或一撥一撥的不斷實踐與學習，所以【菜園】也可以稱為【學習園地】。這樣的【庭院】最好由專門的工廠，設計、制造、安裝，既能充分滿足需要，又可以降低成本費用。
7.2 將【樓梯間、電梯間】當住宅樓的【加強筋】設計
【新民園】40層的住宅樓，【進深】如果只有12米左右，樓感覺很薄，有點弱不禁風。40層一梯兩戶設2部電梯是必須的，將兩部電梯并排設計，電梯門朝南，這樣兩個電梯的【開間】4米+，電梯的【進深】2米左右，電梯等待區域的【進深】=2米，這樣【電梯間】=4米+*4米左右。【電梯間】與住宅樓的聯接是【樓梯間】，【樓梯間】【開間】=2.4米，一半樓梯一半通道，樓梯的每梯高不超過0.175米，梯數=3米/0.175=18梯以上，梯寬不小于0.26米，樓梯全長=18*0.26=4.68米-5米。【電梯間】【樓梯間】合計【進深】=4米+5米=9米，這個9米長的樓梯電梯間，形狀是個“T”型，與樓梯對接，相當于給住宅樓設計了同單元數量相等的【加強筋】。【加強筋】既可以增強住宅樓的【強度】，也可以增加住宅樓的【剛度】，【剛度】抗變形的能力。【加強筋】冬至日正午會遮擋后面住宅一層及二層部分陽光，但【電梯間】4米+的【開間】與單元的【開間】8.1*2=16.4米相比，應該是可以諒解的。
7.1、7.2小節的內容，只是為您拓寬思緒。在自己選擇的【宅基地】上建造自己的住宅，要多提【合理化建議】。
上中學時批判過【學而優則仕】，但那時沒有真正明白它的意義，現在很多過去不明白或不太明白的問題，今天開始漸漸地清晰。就像現在【蜈蚣嶺】的陽臺，主要是給人觀賞的，而我們未來的【新民園】的【庭院】是種菜和晾曬衣物的。這正是：
一唱紅歌天下白，30年才知蕎麥花。
終于寫完了，準確的說是“說完了”，說完了我的“亢奮與抑郁”。
感謝所有查看此文的人，如果你們看懂了【單位住宅占用土地面積】=b*h*r/(Kb*Kh*Kx)，請幫我轉載讓更多的人也來查看仔細，不必經過我同意。
「 支持烏有之鄉！」
烏有之鄉 WYZXWK.COM
您的打賞將用于網站日常運行與維護。
幫助我們辦好網站，宣傳紅色文化！
歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉網刊微信公眾號
