10月12日，財政部召開主題為“加大財政政策逆周期調節力度、推動經濟高質量發展”的新聞發布會。宣布包括通過疊加運用專項債券、專項資金、稅收政策等工具來支持房地產市場，10月17日，住建部部長倪虹在國新辦新聞發布會上表示，將通過貨幣化安置房方式新增實施100萬套城中村改造、危舊房改造。近期關于房地產的一系列決策，明顯是對9月26日政治局會議明確提出“要促進房地產市場止跌回穩”的呼應。

　　此話一出，疊加房地產金九銀十和國慶假期的影響，不少地區的房市又開始躁動起來。

　　以止跌企穩作為關鍵詞進行搜索，大量地方已經推出了房地產市場的進一步刺激措施，16日，天津取消住房限制性措施，至此，還有限購的地區只剩北上深一線和海南。根據貝殼研究院監測數據，國慶期間，一線城市新房交易量同比增長120%，甚至有部分一線城市優質房源的房東一夜之間選擇了漲價，這些都是事實。

　　房地產市場現在確實看起來很火爆，但這一輪畢竟是政策主導的市場躁動，我們還是要回到政策本身，看看政策釋放了什么樣的信號。

　　首先從這個最超預期的表態上來看，止跌回穩是一個明確的新信號，新提法，這一方面意味著國家終于承認，現在房地產市場出了問題。盡管過去的三年里面房地產市場早已經展現出了自己深度調整的態勢，直到現在才被正式定性為需要“止跌回穩”。但好歹承認問題是解決問題的第一步。而另一方面也代表著某種國家表態，國家是不希望房地產繼續快速下跌的，往期節目，我們也都講過這個道理，土地是地方財政抵押物，關系到大量地區性銀行的底層抵押物安全。

　　接下來的政策路線就比較明晰了，相比于之前政策表態往往并不直接，這一次財政部的表態非常明晰，第1項是允許使用政府債券進行土地儲備，調節土地市場。第2項，支持收購存量住房用作保障房。后續還推出了貨幣化棚改，我們就對這三項舉措進行解讀。

　　前兩項措施不論是收購土地還是收購房屋都是針對現在市場上游土地和房屋積壓的情況，說的再明白一點，就是支持政府舉債來買市場上的土地和房屋，避免這些資產真的進入開發和銷售流程。根據國家統計局數據，截至2024年8月末，全國商品房待售面積7.34億平方米，同比增長13.9%。其中，住宅待售面積增長21.5%。

　　現在市場大環境不好，房地產商的資金回流壓力很大，急于回收資金的房地產商往往會選擇降價出售，新房擠壓二手房價格。會對土地市場形成踩踏性的壓力。辦法是通過舉債的方式，從地產商手里直接回購土地和新房來避免土地貶值。

　　貨幣化棚改則是老藥方子了，幣化棚改顧名思義，把棚戶區的房子直接拆掉，不再新建回遷小區，至于后續要買什么房子，買多大的房子，買哪里的房子，完全聽他們自己隨便。這是相當一石二鳥的政策，一方面通過拆遷的形式縮減了棚戶區的低價住宅供給，另一方面，又增加了一大批購房需求。

　　然而一切都是有代價的，貨幣化棚改相當于定向給棚戶區居民發錢，資金來源是國家貸款，至于通脹和后續房價帶來的生活成本，則都要由后來的打工人承擔。

　　也許有朋友會問，土地和房屋已經在地產商手里了，貶值也不是地方資產貶值，而是算地產商的投資虧損。而土地貶值帶來的未來賣地收入下降，那也是未來的事情，為什么要在當下就舉債回購土地和新房呢？

　　換句話說，房價漲的時候，管理部門只說抑制房價過快上漲，到了跌的時候，為什么就急著要喊止跌回穩了了呢？

　　答案在于，用土地為抵押物，以城投平臺為首套在地方銀行進行抵押，印錢發展經濟這套玩法在叫停之前已經玩了很多年了。在這個過程中，地方不需要真的把土地賣出去，只需要把土地的估值炒高，就可以去銀行兌換一大筆現金。但這也是有代價的，不少土地已經被抵押出去了，這時候如果土地價值大幅下跌，會導致大量地方銀行進入系統性的金融風險。也就是說，要么選擇當下刺破泡沫，金融系統會受到較大沖擊，要么通過中央和地方合力舉債的方式，繼續托舉土地市場，延遲出清時刻的到來，很顯然，現在選的路已經很清楚了。

　　房地產一直以來被稱為支柱產業，同時它還有一個外號叫貨幣蓄水池，意思是許多超發貨幣通過買房的方式涌入了房地產市場，這才維持了市場并沒有發生大規模的通貨膨脹。但蓄水池，同時也是印鈔機，購房者、房地產公司、和地方政府在這個過程當中都在增加貸款，來從銀行當中加杠桿，增加市場上的總貨幣供應量。

　　換句話說就是，大家都從銀行貸了這么多錢，錢也不會憑空消失，總要在市場上花出去，變成市場上的商品循環。最簡單的例子就是，絕大多數建筑工地門口都會迅速聚集許多盒飯攤點，建筑工人一般就在這些地方吃飯。這就是貸款通過工資和商品流動的方式，帶動區域經濟發展的典型例子。

　　過去幾年房地產帶來的的經濟繁榮本身就是通過大量貸款形成的違反經濟規律的繁榮，上一輪漲價去庫存，居民部門負債率幾乎翻倍，被拉到60%以上，在搞貨幣化安置，也很難再帶動一輪狂熱行情。

　　正因為如此，現在也不可避免會走向出清。事實上這些年的土拍市場已經在自發走向出清，第一財經數據，2021年之前，民企在新增拿地TOP100中投資金額（全口徑）保持在2萬億元以上，占百強比重60%以上；2022年、2023年呈現斷崖式下跌，城投成為拿地主力。2021年、2022年，城投拿地開工率僅30%、27%，而同期央企開工率平均在75%以上，地方國企高達85%，民企也有近五成開工率。大量城投只拿地不開發，易居中國下屬的克而瑞研究所根據估算表示，待開工的土地儲備達到了3.3億平方米。

　　可以說，現在的土拍市場就是由城投公司強行一口氣吊著的，這些土地從一開始就大概率不會被蓋成房子，只是為了填補地方財政，強行托底土地價格進行的無實物表演，代價就是地方積累了大量債務需要中央來買單。2023年1月9日，面對城投留下的隱形，財政部部長表示，堅持中央不救助原則，“誰家的孩子誰抱走”。還稱：打破政府兜底預期，分類推進融資平臺公司市場化轉型，推動形成政府和企業界限清晰。現在看來，強硬表態還是敗給了債務現實。

　　現在中央專項債置換土地，收購房產，再搞一輪貨幣化棚改這本身就是沒有辦法再拖一拖的辦法，甚至可以說是某種程度的路徑依賴，絕對不會是房地產業起死回生的靈藥。股市已經給出了答案，消息一公布，房地產板塊就直接跳水了

　　馬克思指出，從商品到貨幣，這是“驚險的跳躍”，這個跳躍如果不成功，那么摔壞的將不是商品，而一定是商品的所有者。歸根結底，房地產也是一種商品，最后還是要居民部門來購買，才能最終平穩落地。這哥道理大家也明白，平時也沒少說，房子在普通人手里下跌叫軟著陸，在開發商手里就叫硬著陸。稍微有常識的人都能知道自己拽著自己的頭發是不能飛上天的，稍微有經濟學常識的人也能知道，城投地方左手倒右手沒人接盤，相當于售樓大廳雇人來看盤假裝熱鬧，是沒有辦法從根本上把房地產市場重新炒起來的。

　　現在房地產市場的預期和現狀都不再支持一個高速膨脹的房地產市場。現在這一輪調控政策寬松程度幾乎等于完全放棄限購，除非四大一線放松戶口，不然所釋放出的購房者已經是最后一批。這一輪調控的結果也將如同過去每一次調控政策的調整一樣，在經歷一兩個月的市場躁動后快速退潮直到下一次釋放更大程度的利好消息，但我們還有多少空間來帶來下一次利好呢？

　　增量市場已經變成了存量市場，除了根本不在乎買房那幾百萬的極少數高凈值人群還有余力購買高端改善型住房，制造一些樓盤一日清空的奇觀以外，現在的房地產市場沒有任何亮眼之處。

　　回到這一輪調控的標題上來，國家的表態是促進房地產市場止跌回穩，這是一個很微妙的表態，因為回穩并不代表回升。我們對房地產市場長期趨勢估值不會變，一線城市橫盤，二三線城市緩慢陰跌，中國絕大多數地區必將告別房地產經濟，這只不過是時間早晚的問題。

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