與其“限購”  何不“漲價歸公”

2004年“8.31大限”以來，房價上漲如脫韁野馬。決策層總是圍繞著“供需關系”做文章。以為增加了供應，限制了需求，房價就會下降。但事與愿違，房價越調控就上漲。　　

房屋是人生必需品，而不是投機品。與其“限購”或“限外”，何不“漲價歸公”，一舉杜絕投機炒賣，讓房地產市場回歸正常軌道。　　

1. 房地產是“不完全商品”　　

商品必須具有流通性。房地產沒有“空間流通性”，所以，房地產是“不完全商品”，房地產市場是“不完全市場”。“供需關系決定商品價格”的市場經濟規則并不適用于房地產市場。　　

一模一樣的電腦，在偏僻的鄉村和在繁華的大都市，售價相差無幾。而一模一樣的房屋，建在偏僻的鄉村和建在繁華的大都市，售價相差可達十倍。　　

十年前購買的電腦，現在可能一文不值。而十年前購買的房屋，現在價格可能翻了數倍。　　

這是因為：電腦是“完全商品”，而房屋是“不完全商品”。前者是動產，后者是不動產。　　

2. 房價不是“供需”決定的　　

房屋是耐用消費品，其使用壽命可達百年以上。經過了多年建設發展，許多發達國家已經進入了“后城市化”時代，房地產市場早已供過于求，并且還在不斷增加供給，但為什么有些國家的房價還會不跌反升？　　

日本在上世紀60～70年代就已經完成了城市化進程。1968年日本GDP躍居世界第二。據東京都政府網站資料，1970年東京人口1141萬人，2009年1299萬人；近40年里共增加了158萬人，年均增加約4萬人，年均人口增加率約0.35%，這比自然人口增長率還要低。所以，東京房地產供過與求。但為什么房地產價格會不降反升？1990年東京地價總額竟然等于美國全國地價總和。1991年資產泡沫破裂后，20年來日本經濟一蹶不振。　　

美國完成城市化的時間比日本還要早，其房地產市場早已是買方市場和現房市場。但為什么21世紀的美國房價還會大幅上漲，并形成資產泡沫？2008年泡沫破裂，導致全球金融海嘯？　　

2010年3月香港永久住宅總數253.7萬套（見香港房委會《房屋統計數字2010》p.3）；2009年底香港家庭總數231.16萬戶（見香港政府統計處網站：表005：家庭住戶統計數字）。香港永久住宅總數是家庭總數的110%（253.7÷231.16×100%）。這顯然供大于求，房價應該下降。但為什么在2009～2010兩年間香港房價既然上漲了45%？　　

在2000～2009的十年里，香港共增加了31.27萬個家庭；同期建設了21.8039萬套公租屋，這是家庭增加數的70%（21.8039÷31.27×100%）。既是說：香港每增加100個家庭，政府就建設70套公租屋；再加上商品房，香港的房屋增加量顯然高于家庭增加量。但為什么房價還會高漲？香港政府如此大力建設公租屋，并沒能阻止房價上漲。新加坡85%以上家庭住在政府組屋，但2010年房價也仍然高漲。　　

以上舉例說明：房價不一定是“市場供需關系”決定的。　　

3. 房價上漲的社會因素　　

房價上漲，并不是由于房屋增值，而是由于土地增值。　　

隨著大自然的風吹雨打和時間的折舊，以及使用的磨損，房屋本身不斷減值，其價格應該下降；所以，房價上漲通常是由于土地增值，而土地增值是政府投資和社會投資以及社會發展的結果。顯然，房價具有社會屬性。影響房價的主要社會因素是：　　

（1）政府投資。例如，城市興建了地鐵，沿線房價就會大幅上漲。　　

（2）社會投資。例如，附近新建了許多高樓大廈，人煙越來越稠密，房價就上漲。　　

（3）社會發展。例如，社會發展水平越高，市面越繁華，GDP增長率越高，房價就越上漲。　　

（4）投機炒作。投機炒作必然抬高房價，以致房價遠遠高于實際價值，出現資產泡沫。　　

中國各地近年地王頻出。地王的中標者，就是基于對未來的政府投資、社會投資、社會發展的評估，以及投機炒作的可能性，預期未來房價必然大漲，所以報出了“面粉比面包貴”的離奇價格。　　

政府地價上漲，標志著政府投資和社會投資都將增加，所以周邊房價會隨之上漲，而房價上漲又會反過來推高地價。這樣就形成了“地價漲→房價漲→地價更漲→房價更漲”的漲價循環。　　

舉例。2010年3月15日，全國“兩會”剛結束的第二天，北京市一天就產生了三個“地王”。2010年3月17日《上海證券報》報道：“地王”周邊二手房價跟風飆漲，最高漲幅達40%。　　

在這個案例中，增加了土地供應，房價反而上漲。可見，房價不是取決于供需，而是取決于人們的預期和投機炒作。中國各大開發商無不大量囤地，就是預期“地價漲→房價漲→地價更漲→房價更漲”的漲價怪圈會繼續循環。大量案例也已經證明：開發得越慢，利潤就會越高。　　

市場經濟是“零和博弈”，有人多拿了錢，有人就要多出錢。所以房價高漲必然會締造出許多房奴。　　

4. 房地產危機的主要原因　　

1985年廣場協議迫使日元升值，日本出口受阻。企業改向海外發展，以資金和技術的出口代替了產品出口，例如把工廠搬到中國或東南亞去，這就需要向銀行大量借錢。當時日本全民堅信“地價只漲不跌”的“土地神話”，企業急需資金，而日本銀行對大宗貸款一般只接受土地抵押，這樣地價就越炒越高，直至1991年資產泡沫破裂。現在日本海外資產世界第一，企業海外利潤占總利潤30%，這是當年企業大量舉債向海外發展的成果。目前中國外匯儲備世界第一，但只有國企可以貸款出來走向世界，私企缺乏可抵押資產。　　

1984年中英聯合聲明公布至1997年香港回歸，香港樓價上漲了約10倍。當時香港人堅信“樓價只漲不跌”、“炒樓穩賺不賠”的“樓市神話”，以致樓價越炒越高。后來在1997年爆發的亞洲金融風暴中，香港“樓市神話”終告破滅。　　

美國人不炒房地產，但炒房貸。2008年金融海嘯就是美國金融機構投機炒作“次級房貸”的結果。　　

上述三次房地產危機的特點是：日本企業炒地，香港私人炒樓，美國投行炒房貸。日本是“土地神話”的破滅，香港是“樓市神話”的破滅，美國是“次貸神話”的破滅。　　

這說明：房地產危機和資產泡沫的主要原因是各種形式的投機炒作。　　

中國現在已經出現了“房價只漲不跌”、“炒房穩賺不賠”的“房地產神話”，以及大量囤地囤房現象。這和當年香港“樓市神話”如出一轍。　　

5. “漲價歸公”與“漲價歸私”　　

“漲價歸公”一詞是孫中山先生提出來的。房地產漲價之增值實質上是全社會共同創造的價值，應該收歸全體人民共享之，即“漲價歸公”。反之，為“漲價歸私”。　　

世界上大多數國家都開征了資本利得稅（Capital Gains Tax），對“不勞而獲”征稅。例如，企業利潤必須繳納企業所得稅，而企業股東的分紅所得則需繳納資本利得稅（股息所得稅）。企業利潤是投入了勞動和資金而創造出來的，企業還忙得團團轉，而股東所得卻是“不勞而獲”——坐著等分錢。資本利得稅一般適用于不動產、投資、證券、股息、利息，收藏品等。　　

舉例。韓國的資本利得稅如下表：　　

如上表，韓國轉讓“第3處房產”的資本利得稅率為60%且不管持有期多長。剩下的40%，扣除房貸利息、中介費等等以后，所剩無幾，如同“漲價歸公”。　　

韓國買房要繳納“財產取得稅”，一般住宅的稅率為2%，豪宅為10%。房屋保有階段要按年繳納“財產稅”，一般住宅的稅率為0.15%～0.5%，別墅、高爾夫球場、高檔娛樂場所的稅率為4%。此外，對擁有超過規定標準的住房和土地者還要按年課征“綜合不動產稅”，稅率為1%～4%。　　

越南2009年以前沒有資本利得稅。2007年1月越南加入了WTO，開放了外資進入房地產和股市，當年房價暴漲。2008年，越南樓市和股市下挫達60%，全年通脹率達23%。當時媒體驚呼越南爆發了經濟危機。2009年1月1日起，越南實行了新的《個人所得稅法》；個人所得稅從原來的4項增加到了10項，包括房地產、投資、證券的資本利得稅，以及繼承稅等；炒樓情況隨之劇減。　　

目前，實行房地產“漲價歸私”的經濟體主要有：中國大陸、香港、新加坡。2010年，這三個經濟體的房價漲幅高居世界前列。香港和新加坡都沒有資本利得稅法律，炒樓炒股無稅。2010年，香港和新加坡都只好通過提高印花稅來打擊炒房，抑制房價上漲。　　

6. 中國的土地增值稅　　

中國房地產的“資本利得稅”稱之為“土地增值稅”。　　

1994年國務院《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條規定：“轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人)，應當依照本條例繳納土地增值稅。”　　

但是，該條例的立法質量實在不敢茍同，實際征收率很低。特別是，連稅局自己都搞不清楚怎樣能夠計算出二手房的“土地增值”，無以征收二手房的土地增值稅，以致炒房無稅，炒房情況越來越嚴重。　　

臺灣也有土地增值稅。1930年公布的《中華民國土地法》首次規定了土地增值稅，當時最高稅率達100%，這完全體現了孫中山的“漲價歸公”理想。1946年公布的《中華民國憲法》第143條第3款規定：“土地價值非因施以勞力資本而增加者，應由國家征收土地增值稅，歸人民共享之。”　　

臺灣對房屋及其土地，分別課征“房屋稅”和“地價稅”，這稱之為“分離課稅制”；而大多數國家都將房屋及其土地視為一個整體“不動產”，課征不動產財產稅。　　

臺灣各縣（市）地方政府需要依法公布轄區內每一塊登記土地的評估價格：　　

（1）每三年公布一次各地塊的“公告地價”。用于按年課征地價稅。　　

（2）每一年公布一次各地塊的“公告土地現值”。主要用于：一是作為房地產轉讓或設定典權時用于課征土地增值稅；二是計算征地補償。征地補償一般要“加成”，例如“加四成”意指征地價格要比公告土地現值增加40%。具體的征地加成數據，由各縣（市）政府同時公告之。　　

臺灣有“一地三價”之說：市場地價，公告地價，公告土地現值。2010年，臺灣公告地價平均為市場地價的21.96%，公告土地現值平均為市場地價的79.29%。　　

在臺灣，土地增值稅是地方政府稅收的第一大稅。2000年，土地增值稅約占地方政府稅收的36%，2008年約占23%。臺灣的房屋買賣，不管是新房還是二手房，都要課征土地增值稅。一般計算公式為：　　

土地增值＝賣出時土地現值－買入時土地現值×物價指數－可扣除費用　　

土地增值稅＝土地增值×適用稅率　　

可扣除費用包括：.改良土地費用，工程受益費，土地重劃負擔費用。二手房一般沒有這些費用。　　

臺灣民眾可以登錄政府網站，輸入地塊編號，自由查閱公告地價、公告土地現值，以及物價指數。　　

如果房屋買賣是在同一年度內進行的，由于政府一年只公布一次公告土地現值，故土地增值為“0”，因而無須繳納土地增值稅，所以臺灣有“短炒”現象。據報道，當局準備以“暴利稅”堵塞這個漏洞：轉讓持有2年以內的非自用住宅時，須繳納10%～15％的特別稅。　　

歷史上，許多國家都開征過土地增值稅，現在大都已經改征資本利得稅。這可能是因為，人們比較容易接受“房屋增值=資本利得”的概念，但房屋增值其實就是土地增值。目前，世界上大概只剩下海峽兩岸還在采用“土地增值稅”。　　

臺灣土地增值稅采用累進制，歷年最高稅率如下示：　　

由上表可見，臺灣土地增值稅的最高稅率越來越低。在工業化和城市化進程中，房屋需求量較大，此時必須“漲價歸公”以防投機炒賣，所以稅率很高。房屋供過于求之后，特別是進入了“后城市化”時代，稅率應該調低，以刺激房地產市場；所謂“漲價歸公”也就變成了一部分歸公，一部分歸私。　　

目前大陸正處于城市化高速進程中，此時應該“漲價歸公”，否則將會出現許多問題。　　

7. 資本利得稅與所得稅的關系　　

資本利得稅的課征有二種情況:　　

（1）資本利得稅已經包含了所得稅在內。例如，臺灣征收土地增值稅之后，不再征收所得稅。　　

（2）資本利得稅不包含所得稅在內。例如，大陸征收土地增值稅之后，還要再征收所得稅。　　

大多數國家的資本利得稅都包含了所得稅，甚至直接稱為“所得稅”，例如，“利息所得稅”其實就是一種資本利得稅。資本利得稅不得扣除利息，因為投資者應該自負投資的利息。　　

8. “財產性收入”與“不勞而獲”　　

2007年10月，十七大提出“創造條件讓更多群眾擁有財產性收入”。當時成為新聞熱點。　　

但是，“財產性收入”不是從天上掉下來的，其實質是社會創造的財產增值。所謂“創造條件讓更多群眾擁有財產性收入”，就是創造條件，例如炒房免稅，將社會創造的財產增值歸于“不勞而獲”的私人，從而“漲價歸私”，“讓一部分人先富起來”。　　

9. 完善土地增值稅的建議　　

中國目前征收土地增值稅的情況不如人意，其原因在于計稅辦法太復雜，漏洞太多，爭議太大，特別是轉讓二手房無法計稅。　　

9.1 二手房的計稅方法　　

建議轉讓二手房的土地增值稅的計稅公式如下：　　

土地增值稅＝（賣出價－買入價×物價指數）×適用稅率　　

上述公式其實是認為：土地增值＝房屋增值＝社會共同創造的價值　　

適用稅率宜采用“保有時間累退制”：房屋保有期越長，保有成本就越高，適用稅率就應該越低。例如規定，保有期２年以內的稅率為60%，保有期2～４年的稅率為50%，如此等等。但轉讓第三處或第三處以上的房產，不管保有期多長，建議稅率一律為60%。只要二手房市場沒有了投機炒家，開發商的新房價格就會回歸正常，因為此時開發商將面對百般挑剔的自住者，而不是“炒房團”。　　

取得和保有房屋的成本，例如契稅、中介費、律師費、利息、管理費、維修費、財產稅等等，均不應扣除。但如果房屋進行過二次裝修，則應扣除“永久工程裝修費”。由于核實裝修費非常麻煩，有些裝修項目的使用壽命還很短，以致稅局難以實事求是，所以國外的新房一般都是“裝修房”，罕見“毛坯房”。　　

所謂“限購令”和“限外令”，其實就是有選擇地將社會創造的價值（土地增值）以“財產性收入”名義歸于不勞而獲的某些人，并進一步強化了戶籍壁壘，人為制造出更多社會公平問題。　　

9.2“小產權房”合法化的建議　　

“小產權房”沒有繳納過“70年批租”，所以有關部門認為其違法。但法律并沒有要求強制實行“批租制”。所以建議，審查合格后的“小產權房”應該合法化，確權頒證，并且：　　

（1）“小產權房”實行“年租制”，按年繳納財產稅（房產稅）0.5%～1.5%。　　

（2）轉讓“小產權房”必須繳納土地值稅，計稅辦法如上節建議，保有期應從頒證之日起計。　　

據說，某市“小產權房”數量占住宅總量的40%。但為什么不可以在“漲價歸公”的前提下，使“小產權房”合法化呢？同樣的道理，只要房地產“漲價歸公”，政府為什么不開放其他建房模式呢？　　

9.3  減免土地增值稅的建議　　

為了保障自住者的合理需求，例如小房換大房等，應該制定“以舊換新”的退稅政策，例如：　　

（1）出售舊住宅時，應依法納稅，領取“繳納土地增值稅證明”。　　

（2）三年內，購買新住宅時，憑上述納稅證明退稅。　　

夫妻之間，父母與子女之間，祖孫之間，兄弟姐妹之間，互贈住房應該免稅，但以后轉讓這些“贈與房”時必須繳納土地增值稅，并且“買入價＝0”。此外，拆遷房應該免稅；退休人士賣掉唯一住房換錢頤養天年時應該免稅；重病者賣掉唯一住房換錢治病時應該免稅。如此等等。　　

10. 結束語　　

聯合國《世界人 權宣言》第13條第1款：“人人在各國境內有權自由遷徙和居住。” 　　

聯合國《公民權利和政治權利國際公約》第12條第1款：“合法處在一國領土內的每一個人在該領土內有權享受遷徙自由和選擇住所的自由。”。中國政府已于1998年10月5日簽署了這部具有強制性的國際公約，并多次宣布將實施該公約，但是，全國人民代表大會至今仍然沒有批準該公約。　　

中國政府應該遵守國際承諾。地方政府也不應限制公民選擇住所的自由，陷中央政府于不義。此外，商品房沒有政府補貼，不應限購，這與限購保障房是兩回事。　　

政府本應鼓勵和幫助公民買房，以提高生活水平和增加“漲價歸公”等稅收，而不是反其道而行之，限制人民買房，以致不但減少了政府稅收，還造成了一系列問題，這真是愚不可及。　　

如果繼續堅持房地產“漲價歸私”政策，其結果將不言而喻。