春江水暖鴨先知

　　在昨天的文章中，我們從商業寫字樓的視角切入，分析了當前寫字樓租金全線下滑、空置率全面走高的現狀。

　　所謂“春江水暖鴨先知”，市場主體對經濟復蘇的感知是最直接的。

　　如果經濟復蘇，市場主體的商業活動會增加，寫字樓的需求會增加，繼而空置率會逐步下滑，租金會逐步上漲。反之，如果空置率上漲，租金下滑，我們可以合理推測，經濟離復蘇還尚有一段距離。

　　不僅僅是寫字樓，商場零售物業的租金也能直觀反映經濟是否復蘇。

　　經濟復蘇了，大家就有錢逛商場了，商場商鋪的收入就會增加，相應地更多商家就愿意進駐商場，商場租金就會增加。

　　反之，經濟下滑，裁員降薪，大家錢包不鼓，逛商場的自然減少，商家收入下滑，部分入不敷出，越來越多商家被迫“旺鋪轉讓”。這直觀地體現為商業地租減少了。　　

　　因此，我們可以通過觀察一二線城市的商場租金，來分析經濟是否已經復蘇。

　　一線城市商業租金全面下滑

　　優質零售物業首層租金（元/平/天）方面，一線城市全面下滑。2018年以來（最近的一個經濟周期是從2018年開始的）的數據如下：　　

　?。?）四大一線城市底商租金全面下滑。

　?。?）北京的高點出現在2019年第四季度，其他城市都出現在2018年第一季度。

　?。?）北京、上海、廣州、深圳底商租金下降幅度都超過兩位數，分別是14%、13%、29%、18%。

　　底商租金大幅下滑，說明商鋪的收入越來越差，承受不了高額租金，不斷從商場退出。

　　從百度搜索指數也可印證這一趨勢。2018年至今搜索“商鋪出租”的指數情況：

　　最高值是1078，出現在2019年初；

　　2019年后一路下滑，在整個階段的平均值為445；

　　下滑至現在，該值僅為213。　　

　　重點二線城市底商租金全面下滑

　　優質零售物業首層租金（元/平/天）方面，二線城市也全面下滑。疫情以來的數據如下：　　

　　（1）從當期租金與巔峰值的跌幅看，南京的跌幅最大，高達21%。

　?。?）杭州和西安的跌幅次之，分別是6%、9%。

　?。?）武漢、重慶、成都跌幅最小，分別是1%、2%、3%。

　　然而，如果把時間拉長，與上一個經濟活躍期對比（2011-2014），我們就會發現，當期的底商租金大幅下滑。

　　我們以降幅最小的武漢、重慶和成都為例，這三個重點二線城市的底商租金，相比于上一個經濟活躍期均大幅下滑：杭州、武漢、重慶的租金下降幅度分別是43%、55%、8%。

　　這個趨勢也可以從空置率大幅提升得到印證。

　　和上一個經濟活躍期相比，上述三個城市當期空置率大幅提高?！　?/p>

　　基本判斷

　　有朋友會說，底商租金下滑，可能是網絡購物沖擊導致。

　　我不否認網絡購物的沖擊，這的確會對實體店造成一定影響。

　　然而，如果僅僅是零售物業租金下滑，而寫字樓租金上漲，我們可以認為這是網絡購物沖擊導致。

　　但是，如果零售物業租金在下滑，寫字樓租金也在下滑，就不能僅僅認為是網絡購物的沖擊了。

　　昨天我們的文章就講到了寫字樓的情況。以一線城市為例，當前一線城市寫字樓空置率不斷上升，租金不斷下滑。

　　從空置率變化趨勢看：

　　深圳、廣州、上海甲級寫字樓空置率均超過了金融危機時期的最高點；

　　北京的空置率也接近金融危機的最高點。

　　這說明商業活動疲軟，大量企業退租?！　?/p>

　　深圳廣州甲級寫字樓空置率　　

　　上海北京甲級寫字樓空置率

　　從甲級寫字樓租金趨勢看：

　　深圳甲級寫字樓租金跌落至2013年水平；

　　廣州跌落至2012年水平；

　　上海更是跌落至2011年水平；

　　北京情況略好，但也跌落至2014年水平?！　?/p>

　　深圳廣州甲級寫字樓租金　　

　　零售物業空置率提高，寫字樓空置率也在提高，兩個數據都能相互印證，那么，我們只能得出唯一的結論：也許，我們的經濟還是沒有復蘇。

　　當然，我相信困難總是暫時的，我們一定會度過去。

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