中國(guó)是一個(gè)憲法規(guī)定土地全民所有，禁止買(mǎi)賣(mài)出租的國(guó)家，怎么會(huì)長(zhǎng)出以土地買(mǎi)賣(mài)為基本交易行為的房地產(chǎn)這個(gè)違憲怪胎？

　　隨著三大改造結(jié)束，1956年我國(guó)在全國(guó)范圍內(nèi)終止了房產(chǎn)交易，正式終結(jié)了地產(chǎn)資本的生命。1956-1978年間，我國(guó)在先積累后改善的大思路指導(dǎo)下，保障城鎮(zhèn)職工的基本住房需求，形成了以“國(guó)家統(tǒng)包、無(wú)償分配、低租金、無(wú)限期使用”為特點(diǎn)的福利分房制度。

　　以北京為例。1966-1976年間，城鎮(zhèn)職工平均月工資約50元，雙職工家庭月工資100元左右。房屋租金僅0.24元/使用平米。房屋使用面積按20平米計(jì)算，則每月房租為4.8元每月，不到月收入的5%。

　　毛主席逝世，走資派咸魚(yú)翻身，浩劫來(lái)臨。

　　1978年以國(guó)家名義提出住房改革問(wèn)題。

　　1982年前我國(guó)有兩次改革試點(diǎn)。先是1979年，我國(guó)在部分城市試點(diǎn)全款售房，售價(jià)為房屋的土建成本價(jià)。習(xí)慣了“福利分房”的職工，覺(jué)得買(mǎi)房是一件奇怪的事情。試點(diǎn)效果并不理想，1982年試點(diǎn)以失敗結(jié)束。既然全款房沒(méi)人買(mǎi)，那就折價(jià)處理。1982年我國(guó)又選取了部分城市開(kāi)始第二次試點(diǎn)，按房屋土建價(jià)格的1/3出售住房，余下部分由單位和政府補(bǔ)貼。然而，財(cái)政補(bǔ)貼勢(shì)必導(dǎo)致大規(guī)模資金缺口，無(wú)法實(shí)現(xiàn)資金循環(huán)，不具有可復(fù)制性，試點(diǎn)以失敗告終。

　　兩次試點(diǎn)下來(lái)，政府總結(jié)出了兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：第一，不能折價(jià)售房。“售價(jià)過(guò)低，補(bǔ)貼過(guò)多，比低租分配國(guó)家負(fù)擔(dān)還重，國(guó)家和企業(yè)負(fù)擔(dān)不了難以為繼”。因此售房?jī)r(jià)格必須足以“實(shí)現(xiàn)資金的良性循環(huán)”。第二，職工房租太低，根本沒(méi)有任何購(gòu)房意愿。“職工感到面上仍是低租無(wú)償分配，買(mǎi)房不合算，不能體現(xiàn)商品化的原則”。因此，要推進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展，必須堵住福利分房的路。

　　此時(shí)尚是改革初期，多數(shù)人腦海中認(rèn)為，福利分房是社會(huì)主義給城鎮(zhèn)職工最重要的福利之一，沒(méi)有人敢貿(mào)然終止福利分房。因此，采取了一種折中的方式，繼續(xù)福利分房，但是提高租金。

　　1986-1987年，我國(guó)再次選取了部分城市，開(kāi)始第三次改革試點(diǎn)。這一次試點(diǎn)以“提租補(bǔ)貼”計(jì)入地產(chǎn)資本的發(fā)展史。首先，國(guó)家提高住房租金，從每平米一兩毛錢(qián)提高到每平米1.28元。雙職工家庭租金占家庭收入的比例大致提高到了20%左右。其次，為了緩解職工的反抗情緒，國(guó)家按職工工資的23.5%發(fā)放住房券，職工可以用住房券繳納房租。

　　然而，提租補(bǔ)貼的方式無(wú)異于隔靴搔癢。享受福利分房的職工，仍然沒(méi)有興趣購(gòu)買(mǎi)商品房。按統(tǒng)計(jì)年鑒，我國(guó)1986年住宅竣工面積110,641萬(wàn)平米，其中商品房竣工面積占比12.8%，即14,162萬(wàn)平米，而售出去的商品房?jī)H2,697萬(wàn)平米。也就是說(shuō)，全社會(huì)新增了110,641萬(wàn)平米的住宅，而實(shí)際上進(jìn)入使用的商品房?jī)H2,697萬(wàn)平，占比僅2.44%，微不足道。

　　雖然效果不理想，但他們認(rèn)為不宜再等。1988年，政府決定用三年時(shí)間在全國(guó)范圍鋪開(kāi)房改工作。隨后，多個(gè)城市相繼出臺(tái)配套政策，比如重慶的政策是“定比補(bǔ)貼、提高房租、理順渠道、建立基建”，房租提高到1.35元/平米，補(bǔ)貼按工資的24%發(fā)放。其他城市的政策多與此類似，核心就是在提租補(bǔ)貼的基礎(chǔ)上，促進(jìn)職工購(gòu)買(mǎi)商品房。

　　實(shí)際上，即使按這個(gè)政策執(zhí)行，也起不到預(yù)想的效果，歷史已經(jīng)證明，只要福利分房存在一天，就沒(méi)有地產(chǎn)資本發(fā)展的空間。

　　然而，歷史沒(méi)有給他們?cè)囧e(cuò)的機(jī)會(huì)，1988年我國(guó)發(fā)生危機(jī)，價(jià)格闖關(guān)失敗后，國(guó)內(nèi)通脹一發(fā)不可收拾。為了遏制通脹，國(guó)家決定“以出售公有住房為突破口”，回籠增發(fā)的貨幣。越來(lái)越多的地方不再嚴(yán)守全款賣(mài)房的原則，開(kāi)始打折出售公房，提租補(bǔ)貼的試點(diǎn)就此敗北。

　　隨后，歷史進(jìn)入了異動(dòng)的三年。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的改革一度脫軌，房地產(chǎn)在這三年一片蕭條。中國(guó)房地產(chǎn)的第一次大規(guī)模爛尾，就出現(xiàn)在這個(gè)時(shí)期。

　　這是中國(guó)地產(chǎn)資本復(fù)興的第一個(gè)時(shí)期，這個(gè)時(shí)期以三次改革試點(diǎn)為其主要標(biāo)志。這三次失敗的試點(diǎn)，指向了一個(gè)共同的問(wèn)題——福利分房是地產(chǎn)資本復(fù)興的最大絆腳石。

　　在這個(gè)時(shí)期，還發(fā)生了兩件影響深遠(yuǎn)的事情。第一，土地使用權(quán)得以有償出讓。1987年9月，深圳“賣(mài)出”了改革開(kāi)放以來(lái)第一塊國(guó)有土地使用權(quán)。第二，生息資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。1988年前后，各專業(yè)銀行紛紛成立房地產(chǎn)信貸部。

　　1992年，市場(chǎng)和計(jì)劃之爭(zhēng)徹底終結(jié)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的邪風(fēng)吹遍了大街小巷，前兩年被壓抑的各種需求如雨后春筍般涌現(xiàn)出來(lái)。資本的代理人蠢蠢欲動(dòng)，他們鉆路子、跑指標(biāo)。不完善的市場(chǎng)和殘存的計(jì)劃，擴(kuò)大了資本投機(jī)的空間。一時(shí)之間，大宗商品和金融市場(chǎng)充斥著投機(jī)資本。在資本復(fù)興的大背景下，地產(chǎn)資本也走出了低谷時(shí)期，揚(yáng)鞭催馬躍躍欲試。

　　1992年6月，召開(kāi)建國(guó)以來(lái)首屆全國(guó)房地產(chǎn)工作會(huì)議，明確釋放信號(hào)，要大力支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。同年11月，國(guó)務(wù)院發(fā)布通知指出，房地產(chǎn)業(yè)“將成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一”。

　　一系列的信號(hào)刺激了開(kāi)發(fā)商的神經(jīng)，“1992年，全國(guó)各地呈現(xiàn)建筑高潮，房地產(chǎn)業(yè)急劇升溫，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司從年初的3000余家，一年猛增至12400余家。”大量的資金跟隨政策指引，涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。工行、建行率先成立房產(chǎn)信貸部門(mén)，準(zhǔn)備進(jìn)軍按揭貸款領(lǐng)域。部分銀行和企事業(yè)單位，甚至直接成立了房地產(chǎn)公司。

　　1992-1993年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資暴漲，1992年同比增加117.49%，1993年同比增加164.98%，遠(yuǎn)高于同期的全社會(huì)固定資產(chǎn)投資同比增速。

　　在房地產(chǎn)火熱的背后，隱藏著巨大的危機(jī)。相比于現(xiàn)在，彼時(shí)的房地產(chǎn)有一個(gè)致命缺陷——城市職工福利分房制度。福利分房是地產(chǎn)資本揮之不去的夢(mèng)魘，只要福利分房尚在，地產(chǎn)資本就不可能“健康”發(fā)展。在福利分房的大背景下，買(mǎi)商品房的主體被局限在有購(gòu)買(mǎi)力的體制外人員，比如做買(mǎi)賣(mài)的商人。城市居民中的絕大多數(shù)都沒(méi)有買(mǎi)房的“剛需”，最多就是按成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)單位修建的老公房（1994年）。

　　絕大多數(shù)人沒(méi)有“剛需”，但是大量資金又在政策指引下涌入房地產(chǎn)業(yè)，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)成了一個(gè)被資金催肥的畸形兒。普通住宅幾乎無(wú)人問(wèn)津，開(kāi)發(fā)集中在高檔賓館和花園別墅。但是高檔賓館和別墅的需求非常有限，房地產(chǎn)商靠什么賺錢(qián)呢？靠投機(jī)資金的炒作。

　　從需求端看，支撐房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的資金，大部分都是投機(jī)資金。他們買(mǎi)房不是為了居住，而只是不斷地買(mǎi)進(jìn)賣(mài)出，以此賺取樓市的差價(jià)。以海南為例，房子一天一個(gè)價(jià)，吸引社會(huì)資金涌入房地產(chǎn)投機(jī)市場(chǎng)。稍微和銀行有點(diǎn)關(guān)系的人，變著法的從銀行套取資金，投入房地產(chǎn)市場(chǎng)。部分銀行還自己成立相關(guān)部門(mén)，直接從事房地產(chǎn)投機(jī)。在當(dāng)時(shí)的商人圈中流傳這樣一個(gè)說(shuō)法，“要掙錢(qián)，到海南；要發(fā)財(cái)，炒樓花”。買(mǎi)樓花的人并不是為了居住，而是為了炒房——買(mǎi)入樓花并快速轉(zhuǎn)手以賺取差價(jià)。工地還沒(méi)動(dòng)工，房子的所有權(quán)就已經(jīng)數(shù)易其主了。有統(tǒng)計(jì)顯示，海南當(dāng)時(shí)購(gòu)房需求中，超過(guò)7成是炒樓花的。

　　終端消費(fèi)環(huán)節(jié)“剛需”甚為薄弱，僅靠炒作資金維持樓市的虛假繁榮，最終只會(huì)使得房地產(chǎn)行業(yè)變成一個(gè)擊鼓傳花的資本游戲。一旦資金鏈被切斷，虛假的繁榮就會(huì)轟然倒塌。1993年，國(guó)家意識(shí)到房地產(chǎn)的問(wèn)題，開(kāi)啟了全國(guó)范圍的調(diào)控。6月24日，國(guó)家頒發(fā)文件，一方面要求銀行和國(guó)土部門(mén)不得成立房地產(chǎn)公司，已經(jīng)成立的限期處理；另一方面要求堅(jiān)決遏制惡意炒樓花的行為，切斷銀行資金違規(guī)流入房地產(chǎn)行業(yè)的渠道。以此為標(biāo)志，全國(guó)進(jìn)入了房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)期。

　　由于終端需求薄弱，樓市主要靠投機(jī)資金支撐，一旦切斷投機(jī)資金的渠道，房地產(chǎn)泡沫很容易就被擠破。1994年房地產(chǎn)投資增速暴跌，從164.98%跌至31.82%，隨后三年房地產(chǎn)投資增幅持續(xù)下滑，到1997年已經(jīng)降為負(fù)值。

　　泡沫破滅帶來(lái)了三方面的影響。

　　（1）大量樓盤(pán)爛尾。隨著投資增速的下滑，房地產(chǎn)出現(xiàn)大量爛尾。以海口為例，“在海口市的大街上……花巨資圈來(lái)的地變成了漁塘和附近居民的菜地。買(mǎi)了土地沒(méi)有開(kāi)工的，開(kāi)了工而沒(méi)有竣工的，竣了工而沒(méi)有搞內(nèi)外裝修的，裝修了而沒(méi)有賣(mài)出去和租出去的，幾乎是只要留意一些就能夠發(fā)現(xiàn)”。大量樓盤(pán)爛尾后無(wú)人管理，“在海口市空里的高檔別墅住進(jìn)了進(jìn)城找工打的農(nóng)民，有的農(nóng)民還在別墅里喂起豬來(lái)。”

　　（2）大量樓盤(pán)積壓。1993-1995年間，在投機(jī)資金的刺激下，開(kāi)發(fā)商興建了大量樓盤(pán)。投機(jī)的潮水退去之后，大量閑置的樓盤(pán)暴露出來(lái)。城鎮(zhèn)職工有福利分房，終端消費(fèi)局限在經(jīng)商人群等極少數(shù)群體中。怎么才能消化這些樓盤(pán)？這成了1996-1998年間，房地產(chǎn)行業(yè)的首要課題。

　　（3）對(duì)經(jīng)濟(jì)造成巨大沖擊。一方面，房地產(chǎn)投資增速大幅下滑，導(dǎo)致鋼鐵、水泥等重化工業(yè)的需求受到?jīng)_擊。另一方面，大量投機(jī)資金被套牢，金融機(jī)構(gòu)因此出現(xiàn)大量呆壞賬。

　　刺破房地產(chǎn)泡沫后，國(guó)家進(jìn)一步明確了房地產(chǎn)的發(fā)展方向，要求限制別墅等高端樓盤(pán)，將重點(diǎn)放在居民住宅。為了刺激居民購(gòu)房，國(guó)家全面推廣公積金、按揭貸款等金融配套制度。

　　在這個(gè)基礎(chǔ)上，地方也出臺(tái)了各種政策刺激樓市。有“戶口救市”的。先是深圳搞了個(gè)“藍(lán)印戶口”政策，在寶安和龍崗兩區(qū)，買(mǎi)房就落戶。隨后全國(guó)各地紛紛效仿，比如上海就規(guī)定，凡在購(gòu)買(mǎi)浦東新建內(nèi)銷住宅達(dá)一定面積或金額的, 可申辦上海市藍(lán)印戶口。有“降低地價(jià)救市”的。最初是廣州發(fā)起的，“地價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)降低1/4, 同時(shí)市政配套費(fèi)亦降低1/5。”有“取消不合理收費(fèi)項(xiàng)目救市”的。以蘇州為例，各種收費(fèi)占房?jī)r(jià)的比例高達(dá)30%。取消部分收費(fèi)，有助于降低房?jī)r(jià)，增加居民購(gòu)買(mǎi)欲望。

　　然而這些還是不夠，因?yàn)楦＠址恐贫热匀唤≡凇Ｎ夷芊址浚瑸槭裁匆ベI(mǎi)房？這是所有職工的最樸素的想法。不搬開(kāi)福利分房這個(gè)最大的絆腳石，地產(chǎn)資本永無(wú)出頭之日。

　　這是計(jì)劃時(shí)代謝幕之前最后的一絲余暉，也是市場(chǎng)時(shí)代黎明前最后的一點(diǎn)黑暗。擋住那絲余暉，將整個(gè)天空涂上市場(chǎng)的顏色！

　　1998年7月，國(guó)務(wù)院頒發(fā)通知，宣布全國(guó)城鎮(zhèn)停止住房實(shí)物分配，一時(shí)之間舉國(guó)嘩然。一位當(dāng)事人回憶說(shuō)，“當(dāng)時(shí)聽(tīng)了這個(gè)消息都傻了，沒(méi)命地向單位爭(zhēng)取最后一批福利分房。”盼著分房子，但是最后卻沒(méi)搭上末班車的人，成了買(mǎi)房的第一批剛需人群。

　　在政策指引下，金融機(jī)構(gòu)全面放開(kāi)個(gè)人房貸，生息資本與地產(chǎn)資本深度綁定。1998年4月，央行正式推出《個(gè)人住房貸款管理辦法》，房貸業(yè)務(wù)在全國(guó)鋪開(kāi)。數(shù)據(jù)顯示，“1997年房地產(chǎn)個(gè)人貸款余額不到200億。2001年底，房地產(chǎn)個(gè)人貸款達(dá)到了6600多億元，是1997年的35倍。”

　　2002年，招拍掛制度出臺(tái)，土地出讓金（本質(zhì)是資本化的地租）逐步稱為地方的第二財(cái)政，地產(chǎn)資本和土地財(cái)政不可分割地融合在了一起。

　　封印那股力量的封條被一道道地撕開(kāi)了，再也沒(méi)有任何外部力量能擋住地產(chǎn)資本的魔力了。伴隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，在隨后的20年中，與生息資本和地方財(cái)政深度綁定的地產(chǎn)資本，把自己的觸角伸向了華夏大地的每一個(gè)角落。

　　目前局勢(shì)：密不發(fā)喪條件下，影響中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)不可預(yù)知的重大事件包括：1，除了恒大，碧桂園這些，未來(lái)房地產(chǎn)大規(guī)模暴雷潮有多猛烈？2，人口斷崖式是肯定的，但人口萎縮到什么程度不可預(yù)知？有人預(yù)計(jì)20年后中國(guó)僅僅剩下7億人。3，統(tǒng)計(jì)局長(zhǎng)說(shuō)現(xiàn)在房子14億人住不完，未來(lái)情況更不堪。4，世界第一的房地產(chǎn)高價(jià)飛漲，綁架了整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致大幅度抬高了各行各業(yè)民生經(jīng)濟(jì)體系成本，以及老百姓生活生存成本，形成的房地產(chǎn)食利階級(jí)龐大，社會(huì)不堪長(zhǎng)期被重負(fù)壓榨，擠壓了民生空間，導(dǎo)致整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)萎縮崩潰。5，發(fā)生社會(huì)動(dòng)亂/革命/顏色革命，歷史經(jīng)驗(yàn)規(guī)律，這種情況下富人大規(guī)模拋售不動(dòng)產(chǎn)逃亡海外，比如烏克蘭，房地產(chǎn)崩塌式下跌，一文不值。或被戰(zhàn)火夷為平地。6，外敵入侵，..............一切不可預(yù)知。

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