昨天我們推送了文章《房地產敵不過歷史周期》，今年各地出臺的房地產刺激政策似乎又給了很多人一種幻覺，所以我們從幾種經濟周期規律的角度聊了下房地產行業從烈火烹油，鮮花著錦到樓起樓塌的必然過程。不過發完文也實在想不到許家印被批捕的新聞今天就能出現在大眾面前。對這一標志性事件有必要再梳理回顧一翻，所以今晚蹭個熱點。

　　就在剛剛不久，當廣大人民群眾正迫不及待沖出辦公室奔向長假之時，一則新聞也為這個中秋國慶雙節添上了一抹歷史色彩——

　　公司接到有關部門通知，公司執行董事及董事會主席許家印因涉嫌違法犯罪，已被依法采取強制措施。

　　這也徹底給長期處于死活二相性狀態中的“薛定諤恒大”正式釘上了最后一塊棺材板。

　　其實早在多日前，關于許家印要被抓捕的消息就已甚囂塵上，恒大集團前CEO夏海鈞與前CFO潘大榮被控制，恒大理財高管集體被抓，種種跡象無不指向了今天這個最終的結局，無非是何時塵埃落地。

　　而恒大及許家印的這片飄落塵埃背后，則是壓在整整一個時代人們的混凝土大山。塵埃落定，也正式宣告了這個時代審判日的降臨。有意或者無意，選在今天這個日子進行宣布讓筆者百感交集，一時不知從何談起。

　　那就還是從馬上要到來的長假談起吧。有關這個長假的話題早早就掛在了熱搜榜上，那就是買票難，但凡是個能在媒體網站讓人看著眼熟的地方，都很難買到這個假期內的往返車票。筆者老家在一個有名的網紅旅游城市，早有覺悟的我早早下載了各種搶票軟件，設好鬧鐘爬起來蹲守在5G信號滿格、千兆光纖接入的風水大吉之地預備購買回家的火車票，但依舊在一秒內被無情的拒絕，而且連續三天均是如此，不得不打消了回家探親的念頭，同時也不由得感慨，祖國人民的消費力和旅游欲望真是高漲，彷佛絲毫不受當前經濟環境與就業形勢的影響。

　　但細究之下，邏輯鏈倒也通暢，那就是大宗消費低迷反而有助于促進小額短期消費行為的發生。用人話來說那就是，反正也不打算攢錢買房了，那還不如就拿出來花了，及時行樂豈不妙哉！

　　所以，這也是以恒大為代表的房地產行業的第一原罪，那就是擠占并透支了人們的消費能力，高昂的房價一方面把普通家庭的儲蓄砸進首付當中，迫使家庭因為缺少存糧導致抗風險能力急劇衰減，被迫減少當期支出，降低消費從而對沖風險；另一方面，則通過長期按揭貸款的形式，影響了大家的長期消費能力，大部分人因為貸款的持續壓力，疊加上職業發展的“35歲波峰”現象，對未來的生活感到悲觀，進而進一步消減消費，避免大額支出。

　　眾所周知，一個人的支出是另一個人的收入，大家都不消費勢必帶來所有人的收入下跌，因此能夠脫離這一內部循環的外貿行業進一步強化了對我國整個產業結構的支柱價值——國內買不起，那就只能賣國外。

　　而為了能夠將過剩的產能成功出清，導致作為全球最大工業制造國的我們在國際市場上反而成為了卑躬屈膝地乙方，恨不得貼錢外售（退稅本質上就是貼錢），進一步導致了國內各大行業始終掙扎在盈利線上，只能通過壓低人力成本、不遵守勞動法瘋狂加班、淘汰大齡高薪員工等方式參與競爭，反過來又加劇了大家的風險預期，更加不敢消費，進入惡性循環，層層內卷之下，大家都成為了炮灰，也嚴重影響到了產業升級的能力，以及勞動者議價的能力——這或許可以作為房地產的第二宗罪，那就是壓榨了產業升級的空間。

　　那么能不能就不買房呢？在過去，也是不可以的。不買房，對于一個高速城鎮化過程的國家而言，就意味著大量新入城居民無家可歸、無房可住，只能租房；就意味著大量外來務工創業人員沒有門店，沒有攤位，只能租賃店面——所謂一鋪旺三代的都市傳言就在如此。

　　而一旦進入租房市場，在沒有房產稅征收的背景下，因為房東本人的持有房產成本約為零，所以博弈中房東具備更大優勢，可以更加方便地形成價格聯盟和行動一致（房產中介在其中功不可沒，可以上歲月史書），輕而易舉地把承租人的收入大頭以地租的形式占有，并進而吞下承租人的增量收入。

　　著名的字節特供房租就是如此，房東聽說字節漲房租補貼后就會默契的抬高租金；而核心商業區的商鋪也是如此，當房東發現你的經營收入上漲時，就會馬上通過漲租金等方式從中分潤大頭。所以有房和無房，某種程度就是新時代的城市階級劃分方式，無房者在房租的壓榨下，可能一輩子都無法積累起足夠的資本完成躍遷。

　　而房地產行業在短時間的高速膨脹，在不到一代人的時間里，極其劇烈的完成了這一階級劃分。同樣背景的兩個人，可能僅僅是畢業前幾年的收入略有差異，可能僅僅是買房的決策晚了一兩年，可能僅僅是最初首付差了十萬二十萬，但在房地產的迅猛發展下，就在短時間出現了階級分化或者說階層跌落，拉開了可能一輩子都很難彌合的巨大差距。

　　這種完全脫離了個人奮斗努力邏輯的魔幻現實極大扭曲甚至摧毀了一代青年的價值觀，讓卷王和躺廢兩個極端群體愈發壯大，進而引發了婚育危機，深層次的決定了未來數十年的社會發展——而且大概率是以一個負作用的形勢出現，這大概就是房地產的第三宗罪了。

　　當然了，房地產作為一個客觀存在的行業，并不天然就都是壞的，否則早就被棄之如敝屣了。回到本次長假來說，在房地產大起飛的10年代以前，筆者每次回家都需要坐十幾個小時的綠皮車， 高鐵動車還都活在夢里。

　　而那時候回家，除了除夕當天，也幾乎不需要搶票，一方面是因為長途旅行的緣故沒有那么多人對跨越千里萬里出行有興趣，另一方面其實也沒有那么多的余裕和閑錢去旅行。是的，雖然我們說房價起飛掏空了六個錢包，但是相比于現在的收入水平，其實那個時代一家錢包也真的不怎么富裕。

　　所以其實站在一個更長期的角度來看，我們也應該正確認識到房地產行業的貢獻。正如昨天公眾號所推送文章《房地產敵不過歷史周期》所介紹的那樣，房地產行業的發展，其實也伴隨著我國經濟的飛躍。

　　政府通過土地財政聚集了大量的財力，釋放出了天量的投資能力，而這些資源沉淀成為我國領先世界的基建水平，發展了交通、通訊、物流等能力，進而促進了經濟流動增值，同時也通過銀行貸款制造貨幣機制和房地產行業上下游產業鏈的涓滴效應，極大的提升了人民群眾的收入水平?？梢哉f，中國從一個2008年的天涯論壇還在爭論中國是否可以GDP超越日本的國家，成長為今天一個一度能夠期待超越美國成為藍星第一名的強大國家，房地產功不可沒。

　　所以可以說，房地產是個好東西，但需要有度，過度，那就成了罪過。正如冰氣時代游戲一樣，雖然你本意是好的，但當你點出越界法案時，系統總會要提醒你:這一切真的值得嗎？

　　而恒大，就是那個越界的人。

　　筆者曾經在之前的多期內容談到過恒大的問題（見《何以恒大》，《恒大的終局》）。房地產行業之所以產生筆者之前總結的三宗罪，是有其固有的產業邏輯在內的，但能把這三宗罪搞到如此之嚴重，甚至積重難返，貽害無窮，離不開恒大、碧桂園這些不講規矩的野蠻人的負面影響。

　　房地產是個重資產、長周期的行業，本來是一個慢工出細活，賺點辛苦錢的工作。可為了快速增長，拿到本不屬于這個行業應有的利潤率，恒大率先在行業內部搞起了內卷。

　　一方面高價拍地，無限迎合地方政府快速融資和抬高地價的訴求，不惜高杠桿和挪用監管賬戶資金；一方面加快工期，提高資金周轉，通過上一步拉攏到的政府關系違規操作，讓銀行違規放貸打款，加速資金流轉；另一方面又非法集資，以高額的利息吸引資金，不斷借新還舊，用規模的擴大對沖高額的利息，搞出龐氏游戲來吸納資金。

　　在這種瘋狂操作下，其它房地產商也不得不加入內卷游戲——我們都知道，類似房地產這種性質的企業，在國內往往都是國資背景更具優勢，不管是政府關系和融資成本，都可以有很多方便，那么許總想以自己這樣的“清白”身份異軍突起，就只能通過無限的拼命畫餅游戲來博得一絲生機。當然，筆者并不是想說房地產就應該被國資壟斷，但是，許家印為了突破國資的天然優勢，而走出的這條打開潘多拉魔盒的歧途，正是他今日命運的肇因。

　　君以此興，必以此亡，求仁得仁，大概如此。

　　當我們站在2023年9月底這個時間點時，過往的一切瘋狂都已成為代價，許家印和他的恒大即將應來自己應得的審批和命運，而作為被這股狂熱裹挾而來的我們，又當如何呢？或許我們每個人也都應該重新審視自己的未來抉擇，思考當我們自己的審判日到來那天，又當應來怎樣的結局？

　　以房地產為基石的高負債高增速的十五年已經結束了，我們還有很多個十五年要走，下一個十五年的主題會是什么，我們能否把握，都取決于今日的判斷。

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