城中村和保障房是三大工程的核心，它們能夠救房地產嗎？

　　要理解這個問題，就要從房地產造成的缺口說起。

　　什么是房地產的缺口？

　　房價下滑導致房地產銷售和投資全面下滑，進而導致關聯產業鏈的上下游產能過剩持續惡化，大量產能賣不出去，這就是房地產導致的缺口——工業企業的產能過剩。

　　為了緩解產能過剩，我們提出三大工程（保障性住房就是三大工程之一），試圖拉動投資，從供給端解決房地產危局，但是，三大工程的體量遠遠不足以彌補房地產當前的缺口。

　　要理解這一點，我們需要從三個方面來分析。

　　一、房地產的缺口有多大

　　房地產現在的情況是啥？是房間下滑導致投資大幅下滑，進而使得整個經濟產能過剩持續惡化。

　　房地產產業鏈很長，開工階段可以拉動水泥、鋼鐵、玻璃、建材、工程機械、建筑等行業，竣工階段可以拉動家電、家居、家裝等行業。

　　由于房地產產業鏈很長，上下游合計對中國經濟起到舉足輕重的作用。因此，當房地產投資下滑時，會對經濟造成全面拖累。一方面體現在開工減少，拖累重化工業；一方面體現在竣工后銷售減少，拖累家具家電等輕工業。

　　從施工面積看，經過兩年大幅下滑后，2023年施工面積僅為巔峰時期的86%。

　　由于建筑工程的投資同比與房地產施工面積同比正相關，因此施工面積下滑會直接導致建筑工程投資大幅下滑。從房地產建筑投資看，2022-2023年大幅下滑，2023年僅為巔峰期的70%（還有通縮的原因），絕對值比巔峰時期下降了2.7萬億。這些建筑投資，對應著鋼鐵、水泥、玻璃等等諸多行業。

　　竣工階段，從銷售面積看，房地產銷售面積大幅下滑，2023年銷售面積僅為2021年巔峰值的63%。這里面一部分是期房，一部分是現房。假定期房和現房的比例不變，再假定每平米商品住宅需要消耗的家裝和家居的費用不變，則對應的家具家居的銷售額會下降37%。

　　綜上，房地產市場逆轉后，房地產投資和銷售全面下滑，引發上下游產業銷售下滑，會加劇上下游主要行業產能過剩。那么，房地產投資和銷售的下滑，是暫時性的還是趨勢性的呢？

　　二、缺口是暫時的還是不可逆的

　　房地產的需求可以拆分為三大類：

　　（1）城鎮化率提高導致的剛性需求。當前我國城鎮化率66%，預計2035年到達70%左右，提高部分會導致新增的剛性需求。

　　（2）改善型需求。按東興證券統計，“我國城鎮居民人均住房建筑面積由2012 年的32.9平方米，增加至2021 年的41.0 平方米，住房需求正在從有得住向住得好轉向。”這就構成了房地產市場第二項主要的需求來源，即改善型需求。按申萬宏源報道，過去10年改善型需求占比37.5%，未來9年會大幅提升至44.2%。申萬的數據不一定精確，但反映了一個趨勢，即改善型需求將會越來越多。

　　（3）更新型需求。住宅老化會產生更新需求。當前情況下，住宅更新率大致在2%左右。

　　按照上述三項，假定2035年城鎮化率到達70%，人均居住面積達到41-43平，住宅更新率在2%-3%左右，則大致可以計算出每年的新增住宅面積為9-13億平。同時，由于國家每年會提供1億平左右的保障性住房，因此商品房最終的市場需求大致在8-11億平，這就是未來10年商品住宅銷售的均衡區間。

　　2023年商品房銷售面積為10.3億平米，大致處于均衡區間。如果房地產危機不繼續惡化，之后幾年的銷售情況應該和2023年差異不大。但是，也不太可能有大幅反彈。

　　我們假定均衡值是10億平米，按當前物價，房地產每年的建筑和安裝投資的均衡值大致在6.35萬億，比巔峰值下降3.07萬億。

　　投資大幅下滑，會導致上下游產能進一步過剩，首先會直接影響鋼鐵、水泥等重化工業。為了對沖投資下滑的影響，我國提出“三大工程”計劃，保障性住房就是三大工程的一項。

　　那么，三大工程的投資能否對沖房地產的缺口呢？

　　三、三大工程能覆蓋缺口嗎

　　所謂三大工程，指的是保障房、城中村改造和平急兩用工程。

　　三大工程提出后，不同機構都做過測算，三大工程的投資體量遠遠不足以彌補房地產的投資缺口。

　　按廣發證券的測算，城中村加上保障性住房，每年投資額度大致在0.6-1.4萬億之間；按中信證券首席明明的測算，三大工程合計投資（2024年）在1-2萬億之間，其中城中村投資在0.7-1.2萬億，保障性住房投資在0.3-0.4萬億，平急兩用基建投資在0.15-0.25萬億；按照國金證券最新研報測算，三大工程每年合計投資（中性條件下）約為1.2萬億元。其他機構也有類似測算，數據基本在1-2萬億這個區間。

　　前面計算得知，房產銷售回歸均衡值會導致超過3萬億的建安工程投資缺口。而按各機構測算，三大工程合計提供的投資量，大致為一點幾萬億，規模遠遠小于房產投資的缺口。

　　由此可以得出基本判斷，“三大工程”遠不足以彌補房地產退潮后的投資缺口，因此也難以緩解房地產退潮后導致的上下游產能過剩。

　　最后需要申明，我覺得有些困難是暫時的，還是要有信心，要挺住

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