當前經濟下滑，重要表現之一就是房地產熄火了。
我們在總結2023年經濟時，會發現兩個關鍵詞，一個是“總需求不足”，一個是“地方債務風險加劇”。這兩個關鍵詞最終都會交匯到房地產領域。
下圖是人民大學宏觀經濟論壇在2023年11月講資產負債表時畫的圖，很形象、很直觀，我用這個圖說說為什么上述兩個關鍵詞交匯到房地產領域。
我國1998年至今的高速發展，核心在于城鎮化，而城鎮化的核心又聚焦到房地產。
首先，老百姓把錢放在銀行里面，形成銀行體系的巨額存款。
當然，存錢的不僅僅是老百姓，還包括政府、企業等等。
其次，銀行通過三個渠道，把這些存款投放到房地產市場。
第一個渠道是土地開發市場。每個地方都有各種各樣的土地儲備公司或者投融資平臺，比如某某市城市土地儲備公司。銀行將錢貸給這些公司，這些公司就用這些錢征收土地，搞土地開發（或者搞市政建設）。這里對應上圖左方的城投平臺。
第二個渠道是土地買賣市場。地方將土地賣給開發商，開發商買地的錢，也可以是貸款（這里融資形式很多，比如信托，民間借貸，等等）。開發商融資買地之后獲得土地使用權，還可以繼續向銀行申請房地產開發貸，融資造房子。這里對應上圖中間開發商與政府的交易。
政府高價出讓住宅用地，拿到前后，一部分錢用于支付拆遷費用，一分部錢拿來搞基建，或者補貼工業工地。也就是說，政府會以非常低的價格出讓工業用地，招商引資。這些被招引來的商和資，會解決當地就業，提供穩定的稅收。這些被解決就業的當地居民，又把錢存入銀行形成循環。
第三個渠道是房地產買賣市場。開發商建好房子后（其實大部分沒有建好，基本都是期房），賣給老百姓。老百姓買房的錢，大部分也是貸款。老百姓用自己的存款，支撐了整個中國房地產市場，最終，再自己去貸款，消化不斷升值的房屋。
老百姓不斷買房，房地產不斷增長，開發商就會不斷投資建房。
房地產產業鏈很長，開工階段可以拉動水泥、鋼鐵、玻璃、建材、工程機械、建筑等行業，竣工階段可以拉動家電、家居、家裝等行業。
上述整個過程，就形成了以城鎮化為核心的經濟循環，這個循環的本質是不斷通過城鎮化和房地產投資來帶動經濟。
這個循環中房地產是所有關系的匯聚點。
現在，房地產出問題了，供需逆轉了，房子賣不出去了。恒大悅龍臺事件以來，銷售額同比增幅持續下滑，兩年來，僅4個月為正。
房子賣不出去，就會產生兩個問題，一個是開發商資金回籠減少，拿地意愿下滑，進而投資下滑；另一個就是土地出讓金減少，地方政府財政負擔加重。
首先看第一個問題。
下圖可見，我國房地產開發投資完成額連續兩年同比負增長。
在這樣的大背景下，我國商品房新開工面積，比高峰下滑60%。而日本房地產崩盤的時候，縮量也僅為高峰的50%（日本商品住宅新開工1990年171萬套，2022年86萬套，30年來的最低點是2009年的79萬套，縮量約50%）。
在新開工面積縮減上，我國房地產已經超過日本泡沫崩盤時期。
開工越來越少，建筑就越來越少，之前拉動的鋼鐵、水泥等等行業的產能就再次過剩。這些行業被地產拖累，就導致裁員降薪，居民收入增長預期下滑，進而導致消費能力和消費意愿下降，這構成了“總需求不足”的大背景。
其次看地方財政。
房地產不行了，賣地就賣不出去。下圖是賣地收入同比情況，近兩年來暴跌。絕對值為4.2萬億（11月），已經滑落至2017年水平（4.1萬億）。
土地出讓金大幅下滑，導致地方財政負擔加重，而城投公司很多還靠著土地財政補貼。一旦地方財政下降，城投的風險就會凸顯出來。人大宏觀論壇認為：融資平臺作為隱性債務的主要載體，長期面臨債務結構和業務結構、期限和現金流錯配等問題。土地財政弱化的背景下，流動性問題加大風險，這是非標、票據違約層出不窮的大背景。
于是，需求不足和地方債務風險這兩個制約經濟的因素，就都交匯到了房地產領域。
因此，怎么樣讓房地產平穩過渡，或者說怎么增加房地產投資，就成了政策考慮的重中之重。目前的說法是“三大工程”，城中村改造就是其一。
城中村改造的思路是這樣的，既然開發商不投資建新房了，國家就來搞舊城改造，把城中村改成新房。城中村改造過程中，也會拉動鋼鐵、水泥的需求，也能起到拉動經濟的作用。
城中村改造能起死回生嗎？很難。
但是，城中村改造的確能起到一些作用。
按中誠信估算，全國保守估計城中村改造面積10萬平，總投資規劃5.4萬億，年均5400億，對2023年房地產投資貢獻率大致在4%-5%。
實際上我們不光是城中村改造，我們還提出了保障房、平級兩用公共基礎設施，后兩者與城中村改造合稱三大工程。
如果城中村改造一項不能讓房地產起死回生，這三大工程合起來能否做到呢？我們后續另文專述。
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