多收土地稅、少收房屋稅，讓房產(chǎn)泡沫軟著陸　　

/葉楚華 余治國

中國的土地政策是投資者或自住者購買擁有50年或70年居住權(quán)的土地租賃政策。房價不過是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費。政府只征收極低的購房契稅。過去我們認為，政府應(yīng)征收房產(chǎn)稅以抑制房產(chǎn)投機，擠壓房產(chǎn)泡沫。實際上，房產(chǎn)稅包括了土地稅與房屋稅。更嚴格地說，政府應(yīng)多收土地稅、少收房屋稅。

眾所周知，房價由土地價值與房屋本身價值決定。其中房屋價值的高低由供需決定，過高的房屋稅不僅不能解決房產(chǎn)泡沫的問題，反而嚴重打擊房產(chǎn)建造者的熱情。而土地價值則完全是一種金融現(xiàn)象，跟供需沒有太大關(guān)系。

土地價值的漲跌與內(nèi)生貨幣有關(guān)。內(nèi)生貨幣則由商業(yè)銀行的行為所決定。由于土地的價格由地租決定，土地稅主要是以地租為稅基進行征收。因此土地稅是浮動的，隨土地價格增加而增加，隨土地價格降低而降低。在土地稅全面鋪開的條件下，政府緊縮信貸，房產(chǎn)市場仍將保持理性，不會發(fā)生暴漲暴跌的現(xiàn)象。這是因為，當土地稅征收后，銀行無法以利息的形式獲得土地租金中的任何一部分，房產(chǎn)價格就不會被商業(yè)銀行的信貸擴張刺激上去，而土地地租也將保持穩(wěn)定。此外，向土地地租征稅也就是對土地本身征稅，相當于資本市場上的資本利得稅。這樣不僅將讓房產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營活動變成純粹的建筑工程活動，而不是變成囤地倒賣的進行金融投機活動的房地產(chǎn)投機者。在這種情況下，房產(chǎn)泡沫幾乎不會形成。

像在未有開征土地稅時，銀行利息包含了土地地租收入，而政府卻通過所得稅、營業(yè)稅、增值稅等各種苛捐雜稅向創(chuàng)造價值的人們征稅。換而言之，這種稅收制度是在鼓勵人們?nèi)ネ稒C，卻打擊了人們創(chuàng)造財富的積極性。在《世界金融五百年》一書中，日本經(jīng)濟泡沫的形成與此亦有莫大的聯(lián)系，中國經(jīng)濟也并非特例。結(jié)果，人們的生活成本與工商企業(yè)的經(jīng)營成本隨之大幅提高，嚴重影響了中國經(jīng)濟發(fā)展的可持續(xù)性。

在《世界金融五百年》一書中，我們看到美國物業(yè)稅制度也存在這樣的漏洞，即房屋稅的征收力度高于對土地稅的征收力度，結(jié)果既打擊了包括建筑業(yè)在內(nèi)的實體經(jīng)濟，又刺激起金融泡沫與房產(chǎn)泡沫的興起（建筑業(yè)是實體經(jīng)濟范疇而房地產(chǎn)開發(fā)則在相當大的程度屬于虛擬經(jīng)濟范疇，兩者性質(zhì)具有本質(zhì)上的差異）。

眾所周知，地方政府很有可能會因房產(chǎn)泡沫的破滅而導(dǎo)致地方債務(wù)危機。結(jié)果，這些年來房產(chǎn)泡沫的好處歸于以房產(chǎn)開發(fā)與投機為幌子的土地投機者（包括部分地方政府官員）手中，而讓地方政府承擔最終的損失。因此，不能讓這些年來土地升值的利益完全納入土地投機者的囊中。應(yīng)對土地升值利益的稅收進行追繳。就如同美國對海外資產(chǎn)征稅政策一樣，5年內(nèi)脫離美國國籍者都具有追繳的權(quán)力。

通過追繳土地升值利益的課稅，可以避免房產(chǎn)泡沫破滅帶來的一系列嚴重的問題。同時還應(yīng)追繳銀行這些年來的地租收益，以此補貼高價自購房者，以防止避免出現(xiàn)美國次貸危機時產(chǎn)生的各種社會與政治動蕩。換句話講，應(yīng)征收土地地租的所有增值，而不是對房屋本身征稅。對房產(chǎn)開發(fā)商亦然。開發(fā)商只應(yīng)獲取應(yīng)得的投資回報，而不應(yīng)獲取暴利。比如，由于經(jīng)濟發(fā)展與政府的公共設(shè)施建設(shè)使得某塊土地價值暴漲，表現(xiàn)在土地租金的暴漲上。地租上漲的原因并非土地使用權(quán)購買者自己的投資，這樣的高額升值利益不應(yīng)歸土地使用權(quán)購買者所有，而應(yīng)以課稅來讓這些人獲得公平而合理的地租回報。

除土地稅之外，房屋稅則只要以為部分房屋為征收對象即可。比如閑置住房，家庭除自住房之外的其他房屋，等等。這樣可以提高房屋與土地的利用率，從而提高資源利用的效率，還能保證社會公平切實地得到落實。

總而言之，言而總之，政府應(yīng)從地理到時間上全面征收土地稅既可以鼓勵全社會創(chuàng)造財富的熱情，又可以遏制社會投機熱潮，還能防止地方債務(wù)危機。長期來看，利國利民。

葉楚華 余治國房產(chǎn)系列評論文章：　　

《巴菲特陰謀》云南人民出版社2010年版

《世界金融五百年》天津社會科學(xué)院出版社2011年版　　

http://book.wyzxsx.com/goods.php?id=5585

http://item.taobao.com/item.htm?id=12624135870

《郎咸平說對了嗎》鳳凰出版社2011年版

http://item.taobao.com/item.htm?id=9799521814

《從銅錢到鈔票：中國古代的通貨膨脹》

http://www.wyzxsx.com/Article/Class14/201108/258392.html　　

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