“限購何時取消？”可能是2011年以來最令人揪心的一個問題了。房地產(chǎn)商、房地產(chǎn)投資人、房產(chǎn)中介、房貸銀行、地方官員、住建部官員和房地產(chǎn)資本“養(yǎng)著”的專家學(xué)者和媒體人，哪一個不是天天在念叨“該死的限購何時了”啊！這不，最近，作為房地產(chǎn)商和住建部之間橋梁的中國房地產(chǎn)協(xié)會，也有官員出來說道“限購取消”了。

一、決定限購去存的因素不是樓市的冷熱而是制度　　

中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長顧云昌說，“樓市熱度以及供求關(guān)系決定限購實施”。意思是：限購實施是因為樓市比較熱，樓市一旦冷清或低迷或房價下跌，限購還是要取消的。這就把限購和樓市的冷熱或房價的漲跌掛鉤了。筆者在過去幾篇文章里已經(jīng)糾正過這個觀點。筆者認(rèn)為，中央的限購，其實不是與樓市的冷熱或房價的漲跌掛鉤，而是與房地產(chǎn)投資投機(jī)勢力掛鉤，不是為了打壓樓市，而是為了打擊樓市里的投資投機(jī)勢力。顧云昌副會長這么說，是歪曲了中央的意圖，因此，他對中央取消限購的預(yù)測必然是不準(zhǔn)的。

筆者認(rèn)為，中央越來越不會因為樓市趨冷和房價趨跌而取消或放松限購。筆者的根據(jù)是制度因素。不管地方政府怎么樣，中央政府畢竟到目前為止還是社會主義公有制的代理人，不是房地產(chǎn)資本的代理人。土地公有制決定著其代理人用限購來保障勞動群眾在商品房市場的利益和節(jié)制房地產(chǎn)資本在商品房市場賺錢發(fā)財?shù)睦妗Ｏ耦櫾撇睍L這樣，離開制度因素來預(yù)測限購的去存，恐怕十之八九是測不準(zhǔn)的，是誤導(dǎo)人的。

二、限購并不是行政手段而是公私之間土地交易的合約手段　　

“限購是行政手段”，這是許多專家學(xué)者要取消限購的一個理由。顧云昌副會長也是這么認(rèn)為的，他說，“對于樓市的限購和限貸，雖然在政策意圖上是殊途同歸的，但是，很明顯限購是行政手段，而限貸是一種市場經(jīng)濟(jì)的調(diào)控手法。市場過熱收緊貸款，利用利率的高低等因素，來限制并引導(dǎo)可用貸款。”

首先，假定說限購是行政手段，那么限貸為什么就不是行政手段呢？限貸不也是一條行政命令嗎？顧云昌副會長為了說限購的不是，不惜不顧事實地把限貸這種行政手段包裝成“一種市場經(jīng)濟(jì)的調(diào)控手法”，著實可笑。其實，貸款利率的調(diào)控才是市場經(jīng)濟(jì)的調(diào)控手段，而直接限制貸款數(shù)額肯定不是市場經(jīng)濟(jì)的做法。因為利率是貨幣的價格，是代表市場經(jīng)濟(jì)本質(zhì)的那只“看不見的手”，而減少貸款數(shù)額是“看得見的手”在起作用。

其次，筆者在過去的文章里說過，限購實際上并不是真正意義上的行政手段，而是一種公與私之間土地交易的合約手段，它并沒有行政強(qiáng)制性。限購是說：政府在與居民進(jìn)行住房土地（產(chǎn)權(quán)）的交易時，代表土地所有者即全體人民向買地（房）居民提出一個合約條件：我賣的是居民“住房”土地，不是居民用作“投資”的土地，你愿意買，就必須提供購買后不用作投資土地的保證，否則，就中止合約。很明顯，準(zhǔn)備買第三套住房的家庭（三口之家的標(biāo)準(zhǔn)家庭）無法保證購買住房土地后不用作投資，因而無法與政府簽約買地（產(chǎn)權(quán)）。這就是限購作為一種公與私交易的交易手段的實質(zhì)，因此，從住房土地的交易看，限購實質(zhì)上并不是行政強(qiáng)制手段，而是一種基于合理合法使用住房土地的合約條件。如果政府與買地（房）居民交易合約時不限購，那么政府就在代理全民所有的土地交易中侵犯了委托人的利益。全民委托你向居民提供“住房土地”，你卻向居民提供“投資土地”。在信息經(jīng)濟(jì)學(xué)里，政府的這種“不限購”交易，叫做“委托-代理關(guān)系中的道德風(fēng)險”。

所以，限購實際上是一種住房土地（產(chǎn)權(quán)）的合約手段，并不是什么“行政手段”。顧云昌副會長批評“限購是不符合市場經(jīng)濟(jì)的行政手段”，是批評錯的。

三、限購取消的根本條件是實行土地私有制　　

關(guān)于限購何時取消或限購取消的條件，顧云昌副會長說道：“由于限購與市場經(jīng)濟(jì)法則不符，同時會產(chǎn)生一些負(fù)面的效應(yīng)，因此，人們對限購（取消）的猜想較多。但是，要達(dá)到取消限購的條件，首先要滿足的就是：限購取消后，完全可以實現(xiàn)對樓市的正確引導(dǎo)，并保持對現(xiàn)有調(diào)控成果的維系，不能導(dǎo)致樓價再一次報復(fù)性反彈。當(dāng)然，也會有另外一種極端的情形出現(xiàn)，那就是限購影響到了樓市的健康發(fā)展，有可能引發(fā)金融危機(jī)，甚至是影響到了我國經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)、快速發(fā)展。一旦這種極端情形出現(xiàn)，限購也將會取消，因為在經(jīng)濟(jì)低迷的時候，或許還將需要對樓市施行一些刺激性措施。顯然，我們目前的狀況遠(yuǎn)沒有達(dá)到這種地步。”

顧云昌副會長這里說了兩個限購取消的條件，一個是中央有能力保證限購取消后樓市不再一次報復(fù)性反彈，一個是限購導(dǎo)致樓市低迷，引發(fā)金融危機(jī)和中央通過取消限購以救市。筆者認(rèn)為，這兩個限購取消的條件實際上都不會存在。

第一，中央保證不了限購取消后樓市的報復(fù)性反彈。因為樓市或房價報復(fù)性反彈的動力不是盼望低房價的消費自住的買房需求，而是被限購所打壓的投資投機(jī)的買房需求。如果取消限購，這種投資投機(jī)性買房需求必然釋放和形成報復(fù)性反彈，而中央除了再次實行限購以打壓反彈外，不會有其他有效的辦法：（1）限貸壓不住反彈，因為中國的投資投機(jī)勢力有充足的自有資金和會通過違規(guī)的辦法把實業(yè)資金投向房地產(chǎn)，根本不差錢。這還沒算上來自海外的投資投機(jī)資金；（2）房產(chǎn)稅也壓不住反彈，因為受房地產(chǎn)既得利益集團(tuán)的影響，中國的房產(chǎn)稅注定是難產(chǎn)的，即使收也收不多，對房價反彈不可能產(chǎn)生多大的直接影響，何況至今為止還只是兩個城市的試點，要推廣到全國600多城市，還早著呢！所以，一旦取消限購，中央肯定保證不了房價不反彈的，就是說，肯定會把以前的調(diào)控成果毀于一旦。

第二，限購最終不會導(dǎo)致樓市低迷，引發(fā)金融危機(jī)和政府救市。今年實行限購后一線二線樓市的低迷，不是因為限購，而是因為高房價暫時被房產(chǎn)商、房產(chǎn)投資人乃至地方政府扛住了，不肯下調(diào)，以至于盼房價下調(diào)的消費自住的買房需求暫時還不能有效地釋放出來。到年底，出現(xiàn)高房價扛不住的趨勢。如果堅持限購，讓這個“扛不住”的趨勢繼續(xù)發(fā)展和讓房價繼續(xù)下跌和回歸合理，讓限購2套的自住消費的買房者能買得起，樓市就不會低迷，相反，會走向健康，房貸危機(jī)就不會發(fā)生，中央的救市措施（　包括唐　教授說的取消限購）也就不會發(fā)生。這里關(guān)鍵是只有限購才能使房價回歸合理，因為所謂“房價合理”就是對限購2套自住消費購房者而言的。離開限購，房價就沒有合理的標(biāo)準(zhǔn)。因為不限購，投資投機(jī)買房者與自住消費買房者對房價高低的看法是不同的。既然限購能使房價回歸合理，刺激自住消費性買房需求，使樓市擺脫低迷和避免金融危機(jī)，中央就會堅持限購而不會取消限購。

真要說取消限購的條件，那也不是沒有，是有的，這就是取消土地公有制和實行土地私有制。因為一旦住房土地私有了，房地產(chǎn)交易就完全是私對私的交易了，政府就完全退出土地交易，因而也就不存在住房土地限購的問題了。但問題就在：中國能否取消土地公有制和實行土地私有制？顯然不能。因為這是明顯違憲的。既然中國不能取消土地公有制和實行土地私有制，那么中國就不存在取消限購的條件。換言之，只要中國的土地公有制不變，住房（土地）限購就不會變。離開土地制度來猜測限購的取消，是猜不準(zhǔn)的，十之八九都是對樓市的忽悠或誤導(dǎo)。

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