牛刀：2010年房?jī)r(jià)調(diào)控的三個(gè)核彈全成啞彈

——答《西安晚報(bào)》財(cái)經(jīng)記者問

1、從2009年末開始，此起彼伏的多輪樓市調(diào)控，眼前調(diào)控房?jī)r(jià)的新政是否起到抑制房?jī)r(jià)的作用？是否有跡象表明新政使得房?jī)r(jià)有所下降？

牛刀：這一輪調(diào)控的準(zhǔn)確時(shí)間應(yīng)該是今年4月17日國(guó)十條開始，從5月1日開始執(zhí)行先后推出了產(chǎn)業(yè)政策、財(cái)稅政策和貨幣政策的調(diào)整，但是，因?yàn)槭袌?chǎng)形態(tài)已經(jīng)扭曲，價(jià)值規(guī)律已經(jīng)不起作用，這些調(diào)控手段傳導(dǎo)到市場(chǎng)上就像鐵拳砸在棉花上，沒啥用。實(shí)際上，誰(shuí)都看得出來，不管怎么調(diào)控，真正能夠遏制房?jī)r(jià)的三個(gè)核武器，一個(gè)也沒有推出來。

這三個(gè)核武器，一個(gè)是解除開發(fā)商的自有資本金比例，取消開發(fā)商在銀行貸款的杠桿效應(yīng)，這是政府完全可以做到的，只要真心降房?jī)r(jià)，對(duì)開發(fā)商的調(diào)控一定要有這一條，現(xiàn)在開發(fā)商自有資金比例在2009年救市時(shí)，由35%降到20%，等于在銀行由兩倍的杠桿效應(yīng)放大到四倍，所以，對(duì)開發(fā)商來講，很容易在銀行拿到巨額貸款，今年在新增貸款中有36%被房地產(chǎn)拿走，比去年還高3%，你還調(diào)什么控什么？調(diào)到最后，開發(fā)商依然不存在資金問題，所以，真正調(diào)控就要把開發(fā)商自有資金比例調(diào)到50%以上。

二個(gè)是貨幣政策其實(shí)沒有轉(zhuǎn)向，僅僅提高了5次存款準(zhǔn)備金率，對(duì)降低銀行風(fēng)險(xiǎn)有好處，但是，提高存款準(zhǔn)備金率盡管也是在回收流動(dòng)性，但是，因?yàn)樯虡I(yè)銀行實(shí)際上不斷在釋放新的貸款，抵消了提高存款準(zhǔn)備金率所有效應(yīng)，而且，無(wú)法傳導(dǎo)到市場(chǎng)上，對(duì)遏制房?jī)r(jià)沒有什么效應(yīng)。加息，央行行長(zhǎng)周小川有一個(gè)解釋，就是7進(jìn)制是算盤的產(chǎn)物，現(xiàn)在改為5進(jìn)制是電腦的產(chǎn)物，聽起來很有道理，但是，少加了0.02，實(shí)際上一年開發(fā)商和地方政府貸款可少支出利息700多億，少回收流動(dòng)性1200億。央行現(xiàn)在就不斷地采取這種手段，蒙老百姓。什么時(shí)候，央行能夠真正加息，并且，一年在三次以上，那才是真正的調(diào)控。

三個(gè)是房產(chǎn)稅根本出不來。現(xiàn)在說試點(diǎn)房產(chǎn)稅，就把這個(gè)房產(chǎn)稅完全搞走樣。作為國(guó)家住房制度的一項(xiàng)重大措施，本來是一件很嚴(yán)肅的事，關(guān)系民生、關(guān)心一國(guó)長(zhǎng)治久安，一定是全國(guó)范圍內(nèi)整體開征的。但是，搞了這么久，也沒搞出一個(gè)名堂，不是搞不出來，而是不敢觸動(dòng)官員的利益。

從以上三點(diǎn)就可以看出，這個(gè)調(diào)控基本沒的搞，也沒有任何跡象顯示房?jī)r(jià)會(huì)下降。

2、到了今年歲末，上海房產(chǎn)稅方案隱現(xiàn)，新購(gòu)且總量超200平米或被征稅。有人認(rèn)為買得起200平米以上住房的人還怕交那點(diǎn)稅，您怎么看待這個(gè)方案？房產(chǎn)稅是否能夠起到限制房?jī)r(jià)的作用？

牛刀：你可能沒有看上海房產(chǎn)稅的征收方案，完全背離了征收房產(chǎn)稅的用意。各國(guó)房產(chǎn)稅，主要是作為社會(huì)財(cái)富的平衡機(jī)制而創(chuàng)建的，在操作上，主要是對(duì)擁有多套住宅的家庭課以重稅，在上海變成了只對(duì)新購(gòu)住宅征收房產(chǎn)稅，這不僅僅只是一件很可笑的事，而是背離了房產(chǎn)稅開征的宗旨，又變成了政府掠奪民眾的一項(xiàng)新的苛捐雜稅，只會(huì)助漲房?jī)r(jià)，根本不可能限制房?jī)r(jià)。

3、未來您預(yù)測(cè)政府是否還會(huì)出臺(tái)調(diào)控政策？調(diào)控政策將從哪些方面入手？未來的價(jià)格走勢(shì)將如何？

牛刀：政府已經(jīng)黔驢技窮，2011年房?jī)r(jià)注定上漲。高盛香港投資銀行部總經(jīng)理哈繼銘預(yù)測(cè)，明年一季度新增貸款會(huì)爆發(fā)性增長(zhǎng)，不只是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，而且會(huì)助漲通貨膨脹。未來的價(jià)格走勢(shì)，在一線城市價(jià)格會(huì)有結(jié)構(gòu)性松動(dòng)，而絕大多數(shù)二三線城市房?jī)r(jià)會(huì)暴漲，并持續(xù)到明年10月份。樂觀的估計(jì)，到明年10月底之前，央行會(huì)有兩次加息。如果央行就是不加息，房?jī)r(jià)泡沫2011年下半年就會(huì)開始出現(xiàn)區(qū)域性破滅。如果加息兩次，房?jī)r(jià)泡沫可維持到2012年5月開始區(qū)域性破滅，2012年下半年整體破滅。

4、西安作為一個(gè)二線城市，房地產(chǎn)泡沫化率不是很高，這是否意味著房?jī)r(jià)比較堅(jiān)挺。二線城市的房?jī)r(jià)漲跌是否和一線城市一樣出現(xiàn)“共震”？

牛刀：我對(duì)西安沒做研究，泡沫化率不好說，綜合評(píng)估要看租售比、空置率和房?jī)r(jià)收入比。但是，這一輪房?jī)r(jià)上漲不是住宅價(jià)值的體現(xiàn)，而是人民幣貶值帶來的房?jī)r(jià)上漲。西安也在使用人民幣，因此，西安的房?jī)r(jià)性質(zhì)不屬于資產(chǎn)泡沫型，而屬于通貨膨脹帶來的上漲。西安房?jī)r(jià)的漲跌主要關(guān)注人民幣幣值的變化。如果人民幣不提高利率，而是繼續(xù)貶值，那房?jī)r(jià)還要上漲，如果央行開始加息，而且有一定的力度，那西安的房?jī)r(jià)降起來也很快。

5、您對(duì)西安房地產(chǎn)發(fā)展的認(rèn)識(shí)和未來房?jī)r(jià)的預(yù)期是什么樣的？

牛刀：我對(duì)中部二線城市做了許多研究，但是，對(duì)中原地區(qū)和西部地區(qū)研究的不多。房?jī)r(jià)和人口有關(guān)，未來對(duì)人口吸引力大的城市，房地產(chǎn)還有發(fā)展空間，但不等于房?jī)r(jià)上漲空間大。我對(duì)全國(guó)二線城市人口吸引力基本評(píng)估中沒有西安，也就是說，西安排不上前十位。未來五到八年，中國(guó)內(nèi)陸二線城市只有一個(gè)城市人口可能突破1000萬(wàn)，那就是長(zhǎng)沙、株洲、湘潭的規(guī)模集約化發(fā)展，會(huì)帶來人口的暴增，其他城市都不行。

6、近期，西安很多人現(xiàn)在在徘徊，到底出手買房還是繼續(xù)觀望，談?wù)勀目捶ā?/p>

牛刀：2008年10月以后，政府狂印鈔票支撐房?jī)r(jià)，打破了價(jià)值規(guī)律和經(jīng)濟(jì)規(guī)律，所以，我再不提供任何買房建議。各人家庭情況不同，打算買房的和持幣待購(gòu)的應(yīng)該對(duì)自己的購(gòu)買行為負(fù)責(zé)，而不要聽信別人的所謂建議。但是，中國(guó)住宅沒有投資價(jià)值，泡沫遲早會(huì)破。

7、您認(rèn)為目前西安房?jī)r(jià)每平米多少錢合理？為什么？

牛刀：那就更不好說了。西安這樣的城市未來經(jīng)濟(jì)和人口的發(fā)展都屬中性，房?jī)r(jià)已經(jīng)不由供求關(guān)系決定，房?jī)r(jià)收入比、租售比、空置率都不能解釋西安這樣的城市的房?jī)r(jià)。理性的說，因?yàn)樨泿艓胖狄呀?jīng)不一樣，西安房?jī)r(jià)很難回到2008年的水平，我的印象2008年西安房?jī)r(jià)在3200元至3600元區(qū)間。這個(gè)價(jià)位是比較合理的。

× 烏有之鄉(xiāng) WYZXWK.COM

您的打賞將用于網(wǎng)站日常運(yùn)行與維護(hù)。
幫助我們辦好網(wǎng)站，宣傳紅色文化！

歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉(xiāng)網(wǎng)刊微信公眾號(hào)