邋遢道人烏有之鄉講座：揭示國內房價飛漲的深層次原因

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主題：揭示國內房價飛漲的深層次原因

主講人：邋遢道人（人民網強國論壇著名網友，房地產業內人士）

時間：07年5月12日（周六）下午15：00

地點：北京大學資源賓館1308室烏有之鄉書社（北大西南門外）

 活動簡介：

房價持續高漲，一直為老百姓和政府關心的重要問題。這個問題專家們眾說紛紜，主意出了不少，政府也出臺了不少政策，但是房價依然沒有降低的跡象。

這背后的深層次原因是什么？

人民網強國論壇著名網友、房地產業內人士“邋遢道人”將做客烏有之鄉，主要就：

一、究竟什么在漲

二、完全市場化的房地產市場遵循什么規則

三、我們的房產市場遵循什么規律

四、房價是不是高了，怎么看待這個問題

五、控制房產市場只能用什么政策

    等問題與大家作以解答和交流。

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（本文是邋遢道人講座的演講稿）

縱有“廣廈千萬間”，難庇“天下寒士俱歡顏”

房價持續高漲一直為老百姓和政府關心的問題。這個問題專家們議論了很多，主意出了也不少，政府也出臺了不少政策，但是房價依然沒有降低的跡象。解決這個問題首先要搞清楚房價一直漲的深層原因。這個問題清楚了，才能提出解決方案問題。
一、究竟什么在漲
    首先，我們必須看一下究竟什么在漲。
    房屋銷售額由成本、稅費和利潤構成。

目前關于房地產利潤率說法不一。財政部2005年檢查了39戶房地產開發企業，企業會計報表反映的平均銷售利潤率為12.22%,而實際利潤率高達26.79%，個別企業實際利潤率達到了57%。我們算25%是利潤。所得稅稅率33％，占總計6％。企業利潤為19％。

土地增值稅大約占10％。銷售稅及附加占5.5%，兩相總計約15％。

60%是成本。開發商成本由土地費用（土地征用和拆遷費用、土地開發費（配套費）、土地出讓金等。土地出讓金占其中25％）、建筑安裝費、資金成本及銷售費用組成。土地出讓費及相關稅費大約占40% [1]，占總計的24％。建安費占其中50%（百度知道：建筑業成本問題），占總計的30％。建筑費用中一般材料器械取費等占80%，人工占20%。分別占總計的24％和6％。

其余10％，占總計6％部分為資金成本和銷售費用。

這樣算下來，100元房屋售價中，房產商拿了19元；政府出讓土地拿走24元、土地增值稅10元、所得稅6元、銷售稅5元共計45元。建筑材料等用了24元，民工拿走了6元，其余6元。
    2000年、2003年、2004年房屋銷售價格指數分別上升1.1%、4.8%和9.7%。2005年上升超過兩位數，2006年第四季度稍微回落點，也還有11.5%。房價一路攀升是顯而易見的。我們取這兩年房價每100元每年上漲10元（漲價10%）這個接近值來計算一下各項都長了多少。
    2000年、2003年、2004年建筑材料及五金分別上漲：-1.6%、-0.3%和3.7%。建材價格上漲主要是2004年前后鋼鐵生產能力與建筑業供需的矛盾形成的（04年鋼材漲20%），2003年和2004年鋼產量分別增長26%和23%后，這個矛盾就減緩了。因此材料等按上漲4%。24元上漲4%也就是漲了1元。
    2000年到現在，建筑行業職工平均工資每年上升大約在8%左右。按6元工資成本計算，長了0.5元。
    銷售費用也按0.5元算。因為其比例也不高。
    土地交易價格指數03年上漲12.4%，04年上漲11.6%，[2] 06年土地交易價格遠高于05年 [3]。我們取20%。也就是土地價格長了近5元。
    以上加起來是7元。由于稅費是按率取費，不會增加。因此房產商利潤增加了3元。
    這樣一算，每年房子漲價的10元中，房產商長了3元，利潤增長16%。政府也接近長了5元，收入多了11%。其余材料工資等總計長了2元。
    這里還有個秘密，就是房地產商和政府實際所得一定比剛才算的高得多，尤其是政府。
    一般來講，房產開發是由市中心向外發展。假如本來某塊靠近市中心點的A土地去年買了，出讓金每畝100萬元。當時稍微遠點的B地塊應該是80萬元/畝。今年政府賣B地塊，按統計數據算應該是賣了120元（即實際統計06年上漲20%）。去年80萬的地今年賣了120萬元，也就是這塊地的出讓金實際上漲了50%。由于房產建筑周期至少1年，第二年地價上漲使其可計算的土地成本下降，利潤增值幅度應該高于16％。[4]（房產商能夠賺錢的主要奧秘也在此）。也就是說，漲價最大獲益者是政府，其次是房產老板，建筑企業基本沒什么便宜。

二、完全市場化的房地產市場遵循什么規則
    土地成本和房地產利潤高是房價漲的根本原因嗎？不是。目前中國房地產市場基本是市場經濟規則，不是說供應方想提高多少價格就提高多少。只要價格高到沒人買，房地產商也提不高售價，政府也賣不出高價地。
    那么房價究竟為什么這幾年無論怎么“控制”都在漲呢？
    按照市場經濟的一般規律，需求大于供給商品就會漲價。而商品一旦漲價資源就向供給行業轉移，于是供給增加，價格就會下降。
    為什么我們的房產市場卻只升不降呢？因為房產市場還有自己的特殊規律。
    首先，房產屬于不可再生資源。有人會說那郊區土地多著呢。但城市用地與位置有關，所謂不可再生，是這塊建了房子地的“位置”是不再生的。而且建筑用地與農業用地是有你沒我的關系。由于中國正處于快速城市化階段，城市在不斷擴大，因此任何確定的地塊地價（包含位置因素）從長線看一定是在長的。只是現在每年遠離市中心的地塊的價格竟然超過上一年位置更好地塊有點邪乎。[5]
    作為典型的不可再生資源——土地交易市場一直有很特殊的規律。我們知道，假如某商品的價格從長線看一定上漲，而且這個東西儲存費用小而且不會“損耗”，那么這個東西作為“保值”或“投資”品是最合適的。也就是說買家可以把購買其“交換價值”為主要目的而不是其“使用價值”。道理也很簡單：可再生資源，比如糧食價格總會有高有低，前些年鋼材供不應求各地就大上鋼廠進口礦石，于是鋼價就不瘋長了。因此，不可再生資源漲價幅度長期看總比可再生資源的比價要高。
    這個情況可以從中國古代土地交易市場看出眉目來。在一個王朝初期，由于戰爭對人口的損耗和新政權的財富再分配，自耕農比重很大。相對安定的新王朝會使人口逐漸恢復和增加。雖然這個時期會通過開荒擴大土地供應，但總會小于人口增長速度。于是土地價格長期看要漲。而且實際情況也是這樣，每次王朝交替期的物價特點是糧貴地賤。上等地價能賤到幾兩一畝，到王抽后期能漲到百余兩一畝。也就是說長線看地價一定會漲。由于小農經濟經濟體太小，無法自足，在市場經濟風浪中吹彈可破，因此會不斷產生破產賣地的農民。雖然他們一旦有點錢就要買地，但總的來講是賣的多買的少。而中國的商人、地主和高利貸者往往是三位一體的。他們很清楚的知道土地這種長線一定漲的生產資料是可以用來“增值”和“保值”的，于是很多地主商人樂此不疲。他們在買賣土地時更重視土地的交換價值而不是使用價值（吃地租），土地兼并的風浪就隨著王朝建立就開始了。這必然使自耕農逐年減少，雇農逐年增加。
    土地畢竟有使用價值（吃地租）。可是，地價會隨著王朝延續越來越高，而糧價卻會越來越低。如果地租與王朝初期一致，土地的“使用價值”就降低了。這必然驅使商人地主用提高地租的辦法找回自己的損失。地租一高，同樣一戶佃戶要養活家人就必須租用更多的土地。比如本來繳4成租子租20畝可養活5口人，繳6成租就要30畝，繳8成就要40畝。單位土地養活的農民越來越少，就會溢出大量失地農民。失地農民越多，地租越有條件抬高。而地租越高，失地農民越多。于是大量農民成為失地流民。最終暴亂開始了，孕育一個新的王朝。中國古代歷史就這樣周而復始。
    也就是說任何不可再生資源，而且是便于保管還可以“吃租”的東西，不僅從長線看一定會漲價，而且一定成為首選的保值和投資品。
    這接著帶來另一個問題。有兩個行業買家買東西主要注意物品的交換價值而不是使用價值。一個是商業，一個是股票、期貨（當然最典型的是賭博）。由于商業交易物品都存在著儲存和費用問題，尤其是這些物品都不是“不可再生物品”，因此商業看重的是物流過程的利益。“跌時買漲時賣”，“賤處買貴處賣”是經商基本規則。雖然商品也有囤積居奇來牟利，但機會都是短暫的、偶然的。而期貨、股票市場就不是這樣（尤其股票，這玩意兒基本沒有使用價值）。這樣的市場中每個個體行事規則是“買漲不買跌”，越漲越買。而“越漲越買”的群體結果就是“越買越漲”，促使價格一路提高。
    總結起來就是說，房產市場的特點有兩點，一是它的長線看漲特點使它很容易變成一個投資市場，很多買家是看重房子的交換價值而不是使用價值。二是在買賣交換價值時的規則是“買漲不買跌”。在一個長線一定漲的市場上，看漲的心理更嚴重，會形成單方向加速的趨勢。
三、迅速膨脹的高收入群體把房產作為投資品是房價瘋長的主要原因
    今天的房地產市場究竟主要是一個“居住市場”還是一個“投資市場”，要看有多大比例的買房人是以購買房子的交換價值而不在乎使用價值。
    要給出準確數字是很難的，因為沒有這方面統計。但是這可以觀察和推測。
    媒體公布的消息說，北京和杭州2006年新售住房中50%以上是外地人購買，估計不少城市都有這樣情況。外地人中當然也有很多在這些城市打工的人，除了不用考慮的農民工以外，有購房需要的主要是一些大學生。在北京，這些年輕人多數年工資在3-5萬之間，購買北京、杭州這樣動輒上萬元一平米是很困難的。[6] 北京五環以內所謂外地人買的房子，大部分是在買“交換價值”而不是“使用價值”。北京戶口人買了剩下50%的房子，單其中買第二套甚至第三、第四套的人也很多。
    遺憾的是目前缺少空房率的官方數據，因為沒有這樣的統計口徑。不過這可以在晚上9點左右沿著北京四環觀察新銷售的小區樓盤，你會發現開燈的房子遠沒有沒開燈的多。一個資料說在晚上9點到10點沒開過燈的房子占80％。也就是說新建的樓盤“入住率”都不高。這意味著買房的人完全是從交換價值角度買的，他們連出租（總算有點使用價值）都懶得出租。因此，如果做一個2005年以來有一半以上新買房者是以投資或保值為目的，應該不會有很大偏差。
    這些分散決策的，以投資保值為目的的購房者是推動房價上漲的原動力。他們在近年來占房產市場交易的比例大小直接決定了當今中國房產市場的性質。沒有他們這樣大規模的參與，政府和房地產商都不能在這里呼風喚雨。
    那么下一個問題是，這些人怎么會有那么多錢來買房。而且為什么什么好事不做，偏偏給需要房子的人出難題呢？
    比較明顯的原因有兩個：
    一個是中國在新世紀顯示出加速度的兩極分化的現象。1997到2000年，城鎮最低收入群體收入增長了9.2%。同期最高收入群體為29.9%。高收入群體收入增長速度是低收入的3.25倍。2000年到2004年，低收入群體收入增長速度下降為7.9%，也就是放緩14%。但高收入群體同期增長了90.6%。也就是增速加快2.03。高低收入收入增長速度差距從2000年前的3.25倍擴大到11.47倍。而且這個趨勢也沒有逆轉跡象。（年鑒數據）
    國家統計局網站公布的數據只公布到2004年（現在已經2007年！），這時城鎮最高收入群體（占城鎮人口10％）人均年收入達到27506元。此前每年增長率都在15%以上而且是加速度增長。如果估算一下，他們在2006年應該達到人均35000元左右。還有一點不能不考慮，這些數據是城調隊抽樣調查得來的。正像很多人分析的那樣，目前高收入群體中很大一部分是靠非法非稅收入獲取的。這些黑色和灰色收入是很難表現在這個統計中。因為即使他們填表時被告知數據會保密，灰色尤其黑色收入也不會填寫的。因此貧道以為這個數據還可乘上1.5-2.0。也就是說達到6萬元左右。
    這些人占城鎮人口的10%，總計5400多萬。年鑒同頁數字表明他們家庭人均2.65人，一家年收入為16萬元左右。年鑒還說他們每年收入中11%用于購房，也就是說這批人每年有近3700億投入房產市場。到新世紀這些人早就有了住房，甚至不止一套（包括低于這個群體的10％的“高收入戶”也早就有了1套以上的房子，這個群體起碼每年可投入1000億元）。可以這樣判斷，城鎮居民每年起碼有4700億投入房產市場的資金是為了保值和投資。如果包括溫州炒房團等資金，再加上農村居民最高收入群體的參與，應該大約5500億元個人資金以投資為目的進入了房產市場。雖然個人以投資為目的的購房全額繳納房款的不在少數，但還會有一定比例的按揭。尤其還有數以百億計的“炒房資金”，因此這些資金還起碼能從銀行里牽動出相當于這些資金30%以上的額度投入房產，總計達到7100億。全國最大的房產市場上海，每年只有1000億的銷售額。2004年全國房產住宅銷售總額也就1萬億。也就是說，到2005年或者更早的時候，70％的房產市場是投資市場而不是居住市場。
    這樣，為什么新樓盤夜里總不亮燈的原因就明了了，為什么房價漲個不停的原因也清楚了。很多人在研究房屋空置率來說明房產市場的危機。所謂空置率是指竣工而未銷售的房子。其實房產商心里明白，要真的年復一年的有這么高的空置率公司早就就破產了。很多人不理解為什么經濟適用房怎么在90年代末以來逐年下降，以為房產商賣貴房子賺錢多，為富人服務。其實房產商把房子賣給誰都一樣的，只要能賺錢。是因為富人支撐著這個市場，他們需要這樣的戶型，任志強才說出惹人討厭的話來。
    為什么這么多經濟學精英在“解讀”房產市場時回避經濟學的這些基本規則呢？是他們不知道？恐怕不會，因為他們是學這個的，更可能的是裝傻。現在的精英們已經都成了“托”。他們故意胡說八道來影響輿論和政策。比如吳敬璉前一段就“政府有意打壓房價……可能不大有效。因為住房這個商品有兩重價值，一是住，一是投資。”這是嚇唬人。

目前中國城鎮最高收入10％的人消費率只有60％而且還在減少，而貧困群體接近100％。有增加一般消費品購買欲望的群體主要是窮人。富人們如果不去投資房產會把錢花在哪里呢？會去食品？多吃幾斤豬肉？會去買衣服，家用設備和雜品服務等以致于把一些老百姓生活相關的產品和服務買貴了？根本不會！從1997年到2004年，中國城鎮最富裕10％群體收入雖然增長了123％。但食品、衣服、家用設備及服務、雜品及服務等占支出比重全部在下降。涉及一般消費品消費增長很慢。不要說本來恩格爾系數隨著收入增加會降低，就連家用電器等也從占支出的12.2%下降到7.1%。支出比重增加的是：住房從占8.9%增加到10.2%；教育文化娛樂等從占6.6%增加到16.1％；交通通訊從占12.1%增加到16.8%。而這些消費根本與大眾消費關系不大。一般老百姓對汽車是否漲價了根本不關心！吳敬璉消費的東西與一般老百姓消費的根本不是一樣東西。
四、現有稅制使地方政府有抬高房價的沖動

一般來講，價格上漲一是因為需求增長快，二是因為供給增長慢。需求大于供給增長價格就上漲。前面講了，房地產市場是個比較特殊的，供給有限的市場，因此長線應該是在漲。但是中國在人均GDP不足2000美元的時期，房子價格接近發達國家水平，而且還一個勁兒的漲就有些問題了。除了房地產市場在今天主要成為投資市場外，還有一個重要原因就是市場外的力量在推動。這個力量就是地方政府。

1994年我國實行分稅制后，土地出讓金不屬于稅收，成為地方財政預算外收入。到1999年元月國家頒布的《關于進一步推行招標拍賣出讓國有土地使用權的通知》要求地方政府用招標拍賣的方式出讓土地。地方政府就成為名副其實的“地主”。自己主持拍賣，收入全歸自己。因此，土地出讓金就開始成為地方政府主要收入增長的最大依靠。據國務院發展研究中心課題組的相關調查，現在土地出讓金收入約占地方政府預算外收入的60%以上。[7]

國務院發展研究中心一篇文章說：“2001-2003年，我國土地出讓金合計9100多億元，約占同期全國地方財政收入的35%。2004年，“8·31大限”使土地有償出讓進一步市場化，當年全國出讓金的價款更達5894億元，占同期地方財政總收入的47%。2005年，我國執行收緊地根政策，出讓金收入占比雖有所下降，但總額仍有5505億元。2006年，土地出讓金收入再次出現井噴，第一季度全國土地出讓金總額就達到了3000億元左右，預計全年出讓金占地方財政收入比例可能將突破50%。從1999年到2005年，全國共發現土地違法行為 100多萬件，涉及土地面積500多萬畝，一些城市的違法用地少的在 60%左右，多的甚至在90%以上。” [8]

政府既然在土地出讓金中獲取非常大利益，甚至成為很多地方政府“生存方式”的時候，必然希望土地出讓金越來越高。但是在市場經濟中，房產土地交易價格取決于房價。只有房價上去了，房產開發商才會買更貴的土地如果政府是個經濟人，它必然推動房價上漲。

有意思的是，政府一直在公布一個看起來并不高的房價。而且是地方政府公布的比國家公布的低，國家公布的比老百姓感受或者其他渠道統計的數字低。

國家統計局公布的2006年70個大中城市“房屋銷售價格”同比上升5.5%。今年3月國家發改委和國家統計局關于今年3月的“房屋銷售價格同比上漲5.9%，環比上漲0.6%”。每年上漲5-6%高不高？絕對不高，應該還算是低的。中國GDP年增長10%左右，房價只上漲6%。而歐洲國家GDP年增長只有1-3%，房價上漲基本都在10%左右。美國前幾年房價累計上漲50%，俄羅斯每年都在20%左右。要看這樣的數字，中國房價確實不正常。不是高的不正常，而是低的不正常。

4月13日，廣州市國土房管局發布的房地產市場分析報告顯示，3月，廣州“一手房”均價為7029元/平方米，比2月的7729元下降了700元。當地報紙視之為行政手段干預房價的成功范例，并推而廣之，稱“只要政府下決心，就沒有降不下的房價！”。然而僅四天后，由國家發改委發布的《2007年一季度房地產市場運行情況》報告中的數字卻截然相反。這一調查顯示，今年3月，廣州新建商品住房銷售價格同比上漲8.6%，環比上漲1.2%。

首先，政府公布的是“房屋”價格。而房屋包括住房、廠房、辦公用房、商業用房等。也就是說，有20%多的房屋不屬于住房。而這些房子在近年來不僅很少漲價，甚至在降價。也就是如果公布的房屋價格上漲6%，則實際上漲7.5%。

其次，也是最重要的，房屋的價值不僅是面積和質量，“位置”是重要因素。在國外統計房價中，離市中心的距離都是統計的標準。而我們的統計實際是按照整個城市概念來統計的[9]。比如距市中心5公里的房子去年5000元/平米，賣了10000平米。距市中心10公里的房子2000元/平米，賣了2000平米。12000平米的總銷售5400萬。房價為4500元/平米。今年距市中心5公里的房子6000元/平米，上漲了20%，但由于地塊少可供銷售少了，只賣出2000平米。而距市中心10公里的房子3600元/平米，也漲了20%，賣出10000平米。還是12000平米的房子總價銷售4800元/平米。房價總計上升多少？上升6.6%，與國家統計局的數字很接近。由于2004年前這70個城市的城區改造基本結束，房子都是越蓋越遠，北京五環外都蓋小區了。房價能不統計的低嗎？20%與6.6%是差距也基本是老百姓感覺與統計數據的差距。

各級政府把房價數據說低點，主要是為了安定。但安定沒有指標，只要不出大亂子。可財政收入是硬指標，硬道理。這就有呼和浩特市政府用政策促進房價上漲，還大呼“發展健康”的事情。其實各地政府都是這樣來的。

政府嘴上說的和實際做的還可以從所謂控制房價的措施上看出來。

關于怎么使房價降下來，而且是平穩降下來，很多人出了主意。同時，政府也出臺過很多據說是調控房價的政策。但是看起來沒什么作用，因為房價一直在漲。其實政府出臺的很多政策并不是在抑制房價上漲，反而是火上澆油。政府陸續出臺了這些的政策：
    停批別墅用地。規定增加經濟適用房比例。
    控制房地產用地。
    緊縮和控制房地產貸款。
    開征“房產企業土地增值稅”。
    這些政策除了規定經濟實用房比例有點作用外，其余政策其實都在促進房價提高。別墅用地沒了別墅貨源緊缺，貨源緊缺價格就高。控制房地產用地土地就緊缺，緊缺了地價就高。緊縮和控制房地產貸款開發商資金成本就提高，成本提高售價就提高。對開發商開征新稅種也提高房產商成本，成本高了轉移到價格上一定是首選。

因此，只要不解決政府利益問題，房價控制會很難。
五、要控制房價應該從那些角度入手
    要抑止房價瘋長，首先要給地方政府找個出路。因為只要地方政府的財政收入來源無法解決，什么方案都會泡湯。

1994年分稅制后，很多地方財政收入增長緩慢。因此，土地出讓金成為不可或缺的來源，甚至是所有地方政府賴以生存的生命線。如果地方財政收入50%的來源來自土地出讓金，那么必須找到一個能夠補償這個來源的渠道。

目前中國房地產稅比重偏低，僅占全部稅收收入的2．36％，占地方財政收入的比重也僅為8．12％。[10] 而且這個這個稅種主要征收在供應環節，也就是主要由開發商承擔。是否有一種依然在房產上做文章，還能保障地方政府收入來源呢？有，就是在房屋保有環節上征稅的方式。

西方國家房產方面的稅收主要來自房屋保有環節上，也就是向房產擁有者征稅。西方國家地方政府稅收來源主要是這個稅種。英國的房產稅平均要占地方財政收入的30-40%,高的可達70-80%。在英國，房產被分為8個等級，評定以后幾年不變。這是個累計稅體制。房產價格越高稅率越高。據外電06年7月19日報道，英國07年將提高財產稅至當前水平的3倍。英國地區事務大臣NickRaynsford領導的評論組織將于20日要求政府提高房屋價值高于17萬英鎊(31.8萬美元)的財產稅。價值62萬英鎊房屋的財產稅可能翻三倍。當然，西方多數國家土地私有，沒有什么“土地出讓金”之說。而且如果試圖在開發環節征稅，也早就破產了。因為西方早就結束了房屋建設期，根本沒什么新房子開發。

要解決房價問題，出路就是在房屋保有環節上征稅。西方能征到占地方財政收入的50%以上，說明這個環節完全可以替代我們的土地出讓金收入來源，保障地方政府正常運行。

用房產稅替代土地出讓金的好處是：

首先，在保有環節征稅是有效抑止當前房價瘋長的有效措施。個人把資金投資房產是因為預期房價要漲一定百分點。開征一定規則和稅率的房產稅（可參照西方政策，可再加上家庭住房面積因素）就會降低投資者收入預期。需求降低房價自然下降。

今年兩會期間前稅務總局副局長，全國政協楊崇春委員認為借助稅收手段對房價攀升不會有什么作用。理由是前一段對房地產商開征房地產稅并沒有抑制房價，房地產商會轉移成本。因此，他不贊成“對個人征收房產保有環節稅收”。
    很讓人納悶的是，像楊崇春這樣的老稅務專家怎么能判斷不清楚稅收在什么環節征稅起什么作用。前一段向房產商開征房地產增值稅，其實根本不是為了抑制房價，是想消減房產商利潤。前面講了，政府自己在更偏遠的地塊地價上漲比去年上漲13％等于實際上賺了40％以上，而房產商也因開發周期利潤上漲30％。開征這個新稅種是政府眼紅了，是借著老百姓抱怨房地產商發了大財想再多拿點。楊崇春委員說房產商會“轉移成本”，就已經挑明房產商會通過提高房價來保障利潤，那么這個稅的調控方向自己不是已經知道了嗎？
    房產市場有供應方——房產商和需求方——買房人。在供給方環節增加稅，結果一定是提高供給的成本，成本高了自然是誘發供給價格高的因素。這個稅種本來就是一種促進房價上漲的措施。怎么能裝糊涂說這個稅種不抑制房價呢？相反，只要在需求方征稅，一定是增加需求方成本。這樣的稅種抑制了需求，需求低了房價自然低。這么簡單的稅收杠桿作用，搞了幾十年稅收的官員一定清楚。中國的經濟學精英們研究市場經濟這么認真，肯定知道西方房產市場后面都無一例外的對保有環節征稅，怎么到這個時候卻只字不提呢？

其次，這是一種“可持續”增長的地方稅收來源。西方國家在新房子建設很少還能保障地方財政收入源源不斷，就是在存量房屋上做文章。如果我們一直在開發環節上征稅，很快會走到無稅可爭的地步。中國到2006年城鎮人均居住面積已經超過21平米（其實如果包括農村這個數字還大，因為農村人均居住面積早超過20平米）。這個數字比新加坡和香港還高，接近發達國家人均25平米的水平。中國每年以5億平米的速度建設商品住宅（05、06年商品房竣工面積都在5.3億平米以上）。也就是說5億多城鎮人口人均每年增加1平米居住面積。到2010年前后就達到發達國家水平，2015年就世界第一。中國是個人均耕地最少國家之一，也不是個富裕國家，除了瘋狂因素沒有持續進行房產開發的條件。

第三，有利于抑止腐敗。目前多數地方政府預算外收入已經大于稅收，預算外收入總數甚至接近或超過國家財政收入。[11] 預算外資金與“小金庫”是剪不斷理還亂的關系，是滋生腐敗的重要源泉。把預算外收入規整為稅收，就從根源上堵住了腐敗孳生的渠道。

第四，有利于降低貧富差距的擴大。目前西方所謂市場經濟其實是一種混合經濟。雖然資本在生產流通環節上是“資本”剝削勞動，第一次分配是按照資本規則辦事。但在第二次分配上則是用“社會主義”手段剝削資本的收入。累進制的個人所得稅降低了資本和高收入的比例。其實，西方國家不僅在第二次分配，也就是增量資產上做了文章，還在房產稅這個存量資產上做了文章。誰的房子大房子好誰交稅多，而且也是累進制的。

還有個純計劃經濟的辦法。這就是允許甚至鼓勵各單位在不影響正常工作的情況下用國撥土地組織職工集資建房。同時不僅允許，而且提供幫助讓居民集資建房。其實，政府補貼像香港那樣建廉價房或澳門那樣做廉租房也屬于“政府干預市場”。
    這樣一來精英們會喊叫這會破壞房產市場的規則，使房產市場發展不健康（茅于軾等已經這樣批評了）。精英們確實說對了，這樣做一定會破壞“正常”的房地產市場規則，造成房產市場“不健康”發展。可是房產市場一“健康”，國民經濟就不健康，需要住房的人就不健康。
    中國房價實際增長應該在15%以上。而只有占城鎮人口20%的高收入群體年收入增長達到這個水平。也就是80％的城鎮居民的收入如果現在買不起房子，今后也一樣買不起，而且會越來越買不起。雖然住房不是吃飯，真買不起可以租，租不起擠著住，不會很快產生中國古代土地問題那樣因為面臨餓斃去鋌而走險。這也可以從房價漲幅于房租漲幅的比較中可以看出來。近年來房價雖然按兩位數在長，但房租價格上漲指數一直在1－3％之間。因為如果租房價格像房價一樣漲，買不起房子的人也租不起房子的。租房價格又上不去，加上這么多外地人為了投資保值在中心城市購房，大量房主根本沒考慮出租。結果會是房子大樓越蓋越多，空房也越來越多，比例越來越高。中國的建設部門為中國人創造了大量的GDP——一個只有交換價值沒有使用價值的GDP。中國現在如果包括農村人，人均住房已經接近世界發達國家水平，如果還這樣房價瘋長，房子瘋蓋，不出10年就是一個世界人均住房第一的國家。不過這會是一個縱有“廣廈千萬間”難庇“天下寒士俱歡顏”的世界第一。

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[1] 關于土地費用占房價比例各有說法。國土資源部說：地價占房價的比例在 20％～ 40％；在地價中，……出讓金占地價 25％，占房價的 5％～10％。但是很多資料顯示，土地成本占總成本的比例一般在40％以上。

[2] 以上未注明出處數字均來自年鑒。

[3] 2004年全國出讓金5894億元， 2005年5505億元。2006年第一季度全國土地出讓金總額就達到了3000億元左右。全年不會少于8000億元。地價應該抬高30％以上。

[4] 作者所在是企業04年政府拍賣中以140萬一畝買了400畝地，去年年底另一家著名房產企業在政府拍賣中以430萬一畝買了400畝地，而他們的地塊比我們的地塊遠出市中心差不多3公里。這個地塊在04年賣100萬一畝就算高了，去年政府也以140萬一畝賣出就等于地價漲了40％。按430萬一畝出讓，等于兩年漲了340％！

[5]根據經濟參考報2007年4月16日的報道，1978年～2002年，我國城市化水平從17.92%上升到39.1%，上升了2l.18%，而城市總面積由8842平方公里擴大到248758平方公里，凈增了239916平方公里，增加了27.1倍！很難找到政府對城市用地惜地如金的感覺。

[6]最近筆者到北京整頓北京公司，發現只有少數“北漂”了5、6年的已婚年輕人買了五環以外通州、昌平等地的小房子。于是不得不把上班時間改為上午九點半。

[7] 〈財力分權不勻 預算外資金難消腫〉  經濟參考報2007/04/16

[8] 《分稅制、土地財政與土地新政》 中國發展觀察網

[9] 房價統計是由開發商“填表”完成的。

[10] 見注8

[11] 見注8

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