救房地產，不如救民生

　　錢偉品 2023-08-20 選編

　　（一）房子是用來住的，不是用來炒的

　　錢偉品 原創：2014-08-07 09:27:22 首發：人民網

　　幾十年房地產調控，折騰得死去活來，卻仍然是“問題的問題”。

　　主要是“三門”官員和公知，連住房的本質屬性、及中國國情都沒有真正弄明白。

　　住房的本質屬性和中國國情

　　什么叫住房？就是用于人民居住的房子。直白說：房子是用來住的；不是用來炒的。中國國情是什么？一是人口眾多；二是城鄉二元結構即：城市居民住房靠政府單位分配；農村住房主要靠農民自建；三是由于新中國成立一段時期（戰后）人口增長較快，城市住房比較緊張。

　　社會主義住房的應有政策

　　一是必須保基本：隨著經濟發展理應逐步滿足人民群眾“一戶一套房”的基本住房需求。二是適度發展商品房：所謂適度就是“供需基本平衡”；所謂商品房，就是指專門用來滿足“改善住房”的需求。商品房：一市場化，二不限購，三政府宏觀調控供需相對平衡。將“基本住房”和“商品房”兩種性質不同的“住房”嚴格區分開來。并且區別對待。政府管“基本”。市場管“商品”。這，就是社會主義市場經濟的房地產。

　　必須建立基本住房政策制度

　　主要：（1）確保一戶一套，只依“戶”、不依人——憑（初次）結婚證；二婚以上都除外。（2）由政府核定房價；且房價、貸款雙優惠；每對夫婦只能是一次。（3）凡是初婚找政府，凡是解決過基本住房的一律找市場。（4）市場商品房基本不貸款全放開。（5）農村農民住房，可采取“國家、集體”雙補貼政策，盡量改善農民住房條件。形成：政府保基本；市場管改善；的房地產新格局。

　　必須建立商品房政策制度，并依法加強市場監管

　　1，基本住房必須20年后才能進入市場交易。不足20年必須補繳一切“優惠”。2，對投資投機購買商品房，課以《八級累進稅》，以及增值稅。目的‘以無利可圖’抑制商品房的“投資或投機”，確保住房“自住”的本質屬性。

　　基本住房和商品房分別管理，從根本上壓抑投機和腐敗

　　該《制度》起碼必須：確保人民安居樂業；促進婚姻家庭相對穩定；從根本上限制空置房和土地浪費；從根本上調控社會主義房地產產業健康持續發展；有利于保障內需壓抑外資暴利。壓抑地方政府和官員的腐敗。

　　（二）房地產救市，救不了

　　錢偉品 原創：2015-03-12 10:52:51 首發：人民網

　　筆者既不是經濟學家，又不是房地產專家，草民一界。憑什么夸下海口說我國房地產10-20年只跌不漲?主要理由如下：

　　1、住房本質是“住”的，并不是投資投機“炒”的。

　　世界一切事物，不管它千變萬化，最終都必須回歸其本性。這是自然界客觀規律，是不以任何人的主觀意志轉移的。房地產，也是千萬事物中的一個，同樣逃脫不了最終回歸其本質的屬性。

　　2、我國房價居高不下，實屬不正常。

　　一是由于改革開放前，特別是毛澤東主席晚年體弱多病，幾股政治勢力忙于“政治斗爭”，忽略了人民群眾的基本住房。造成了較大“缺口”和欠賬。一改革開放，人民群眾對住房的需求相對較大。

　　二是被中外私人資本的投資投機炒房團“炒”高的。

　　三是被大量腐敗黨政官員，“金屋藏嬌”等腐敗推高的。

　　四是被各地方政府急功近利的“政績觀”搞高的。

　　五是被中央政府40000億投資等，硬刺激刺高的。

　　六是被各房地產商“利益最大化”，化高的。

　　一切“商品”的價格，必須與當時當地人民群眾的實際收入相對匹配，也是經濟發展的基本規律之一。我國的高房價與人民群眾的低收入嚴重背離，其隱患是特別巨大的。

　　3、國家政府4萬億硬投入等，是中國房價量變質變（度）的關節點。

　　世界金融經濟危機，其實已經宣布：全世界房地產已經“飽和”。中國也不例外。筆者學習《政治經濟學》時，曾經清楚地記得：當美國從事“房地產”建筑人數達到13%以上時，日本房地產泡沫破裂造成經濟危機。已經為“房地產業”敲響了警鐘。我國硬投入4萬億時，已經是這個狀態。只為GDP投入4萬億的結果，大家人人明白。其中又相當程度助推了房地產。直接導致全國各地“空置房、鬼城”此起彼伏。

　　4、接下來幾年的房地產，是地方政府銀行房地產商“硬撐”的結果。

　　不少前期的房地產企業紛紛賺得盆滿缽滿。想不到也不甘心“金盆洗手”，并且在地方政府的鼓噪下，繼續圈地發展。大量工業企業實體經濟體也在地方政府“優惠”的誘惑下，紛紛殺進“房地產業”。竟然連央企國企也不幸免。—— 正是舉國上下、工農商學兵一齊“房地產”。如火如荼、熱鬧非凡。有的甚至30%以上利息的“高利貸”也進入房地產。什么生態、濕地、風景區，只要“利益最大化”即大拆大建房地產。根本不顧“樓歪歪、空城鬼城和空置房”。反正傾家蕩產都在上。

　　各大銀行為了避免“次貸危機”，滾動“貸款”忙，利潤多得“高管”年薪百萬或千萬。舉國上下一派“樂呵呵”。

　　5、出來“混”總是要還的，客觀經濟規律不可抗拒。

　　當全國老百姓的以前存款多逼光，再好的房地產“賣”不掉。全國一派救市聲。什么松綁、放開各種政策紛紛都出臺，結果市場還是沒有多少好光景。由于房地產“過度”的擴張，銀行普遍缺乏流動性。降準降息日夜忙，結果一切都白忙。

　　地方政府、房地產商和銀行，普遍不懂得“出來混總是要還的”這一基本道理。

　　現在，房地產“供大于求”已經是“鐵板釘釘”的事實。任何的“救市”都“屁”用。“物稀為貴、物多價跌”這就是最基本的“客觀經濟規律”。

　　6、隨著農民宅基地和農房的產權明晰，城鎮化農民其實不需要多少城市房。

　　已經和正在城鎮化中的廣大農民：一宅基地有資本金;二農房多以房易房。不要你城市和城鄉結合部的“天價房”。城鎮化的農民，事實上95%的所謂戶口多不愿意遷入所謂的城市去。東南沿海比較發達地區的農民，農房本身是樓房，以房易房后還都有“多余”房，連賣多賣不掉。就連廉價出租也困難。

　　7、只生一個好，房地產大不妙。

　　再過10—20年。都是6個老人3套房(爺爺奶奶、外公外婆、自己父母)。即使一個子女要用房，難道還缺少住房?!究竟有多少人要找“房地產商”?!

　　只是少數新生代農民工，要在城市安家的，要買商品房。如果收入不允許，多是爭取“公租房”。

　　因為公租房核算下來要比購買自住房合算。你商品房的市場又在哪里呢?!

　　希望盡早放開二胎怎么樣?一是睿智的人民不再好“忽悠”啦;一定是計算好后再決定生不生。二是城市戶口的‘含金量’已經沒有多大吸引力。綠水青山總比“霧霾”好。

　　筆者可以斷定：在生育問題上，再多的號召已經沒有多大的作用了。關鍵是“存在決定意識”。連養老多要“民營”了，你憑什么實力要多生孩子呢。

　　8、現有空置房和空城鬼城，隨著時空的推移，沉重的利息負擔不了，倒逼房地產商必須降價出售。

　　特別是借了高利貸的房地產商。也許“跳樓的跳樓、逃跑的逃跑、關停的關停”人去樓空了。

　　那些撐不住的，往往也紛紛“轉移”得不知蹤影了。僅剩下“爛尾樓、空置房、空城鬼城”，由你“商業”銀行和地方政府“收拾”殘局吧。

　　9、不動產登記，逼出腐敗官員“腐敗房”。

　　十八屆中央不是過去30多年啦。要依法治國，講規矩守紀律。不動產權該是誰的就是誰的，“不管黑白摸石頭不爭論‘搗漿糊’”不行啦。

　　一旦“渾水”澄清，一定會有一大批“灰色、黑色”房產涌現市場。而且往往急著“出手”。在本來“供大于求”的房地產市場上，再推波助瀾，難道“房價”還會繼續“飛”嗎?!

　　10、我國宏觀經濟增長已經滯緩，人民收入實在有限，房價還能高嗎?

　　筆者綜合分析：根據我國目前的經濟結構和現實狀況，如果把GDP的“水、黑、血”正真徹底擠干，每年能增長5%左右就不差了。即使能增長3-4% ，也完全屬于正常。 主要原因是由于我國民族自己的工業經濟體和品牌的“數量和質量”決定的。公有制經濟體僅剩下23% 。品牌已經寥寥無幾。靠什么增長呀!

　　又根據整個經濟增長，看人民收入也好不到哪里去。廣大人民無錢改善提高“住房”條件，你房價能飛到什么水平呀。難道“美國和歐盟”來“集團”搶購?!——根本不可能的。

　　據上述十個理由。筆者可以推定：我國房價在10—20年內，只跌不漲。信不信由事實和歷史說話。

　　（三）特色房產新政頻發，笑話百出

　　錢偉品原創：2017-03-29 19:38:31 首發：民族復興網

　　中國特色房地產10年調控成空調。房價大有越調越高之態勢。最近，全國各地各級房產新政頻發、笑話百出。

　　1、最大的笑話是“限購”。

　　房地產市場化，住房已經作為商品豈有限購之理。市場經濟哪有限制商品自由“買賣”的道理。“物稀為貴，物多價廉”——是市場經濟自我調節的基本規律。限購，就是人為破壞了市場經濟自身平衡發展的規律。

　　2、最奇葩的笑話是“離婚排隊”。

　　三脫離教育出來的大學生直接“國考”擔當“三門官員”，制定出來的《房產新政》，竟然能導致群眾“排隊離婚”。購房者為了所謂“一套、二套”的首付不一樣，突擊“離婚”竟然要排隊啦。奇葩的不能再奇葩啦。

　　3、最離譜的笑話是新政像“月亮”。

　　北京市房產新政“初一月半”不一樣。弄的不少住房改善型家庭原房出手了，老房回不去、新房不能買、離婚也不是、再婚又不能、無奈的移民。

　　4、這樣繼續下去正不知還要冒出什么離奇的笑話。

　　正是無法想象的。

　　筆者對房地產調控，主要建議有三條：

　　1、剛性的基本住房主要由政府“市長”負責。其它的住房主要由“市場”負責。

　　所謂剛性的基本住房，就是指首次結婚的夫婦一次性解決一套住房。(憑首次結婚證)。房價貸款雙優惠。

　　所謂改善型的住房，就是第二套住房。不找市長找市場。基本一律不優惠、不貸款。要多大買多大。

　　所謂投資投機的住房，第三套以上完完全全找市場。必須一律不貸款。而且必須實行“八級累進稅”。買的越多稅費繳的越多。第八套，也許稅費要比房價還要高。這就自然壓抑了房產的投資和投機。

　　2、各地各市的房地產開發，必須堅守“供需平衡”的原則。

　　地方政府必須堅持“剛需房”(包括廉租房)和“商品房”差別化地價政策。

　　嚴厲制裁“銀行、地方政府、房地產商”——三勾連“惡行”。嚴打一切惡意“哄抬地價、哄抬房價、金融理財支撐房地產等等”惡劣行為。

　　確保“剛需房、廉租房”合理地價、合理房價、合理買賣。一戶一套的“剛需房”，必須15-20年(待子女結婚成家)才能入市交易。凡是提前入市的必須補繳一切有關費用。

　　特別是“炒房”所得，必須課以重稅。尤其第八套房讓他賣了房也繳不起稅負。

　　3、嚴厲“問責追責”違規的“地方領導、銀行領導、房地產商”。

　　各級必須嚴格“巡視、督察”地方政府、銀行、房地產商。

　　該查辦的查辦、該撤職的撤職、該補繳的補繳、該沒收的沒收、該坐牢的坐牢。一個都不能少、一個都不能放。——“一打綱領不如一個行動”。

　　若是真正做到了上述3條，就能基本剎住 ——“住房”不是“住”的，而是用來“炒的”歪風。

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