物業公司、黑社會和票決民主

如果你用“物業公司黑社會”組成詞組在google上搜索，會得到6萬多條信息，其中大部分都是“物業公司動用（勾結、利用……）黑社會作惡……”，事件涉及幾乎全國各個城市。為什么會出現這么多物業公司與黑社會勾結的事例呢？貧道退休后被選為我們小區業主委員，經過幾個月參與，終于知道原因是為什么了?！　?/p>

所謂黑社會，是一種特殊經濟組織。黑社會要么通過經營毒品、走私等非法交易來獲利；要么在某些合適行業中，通過暴力方式進行壟斷以便獲得高額利潤；要么是其他組織或個人因無法通過，或者不愿意通過司法方式實現自己目的，請黑社會用暴力手段解決，并支付高額報酬；還有一種情況，就是當地政府無力管理，黑社會幫派或單個流氓騷擾居民很嚴重，黑社會通過收取所謂“保護費”替代政府職能?！　?/p>

前兩種是黑社會組織自己經營使用暴力，后兩種是“雇主”出錢使用暴力（當然第四種雇主是被迫的。但這種被迫并不是針對某黑社會組織，因為他不來收別的黑社會來收。有組織的黑社會不收地痞流氓危害不見得比黑社會?。Ｓ捎谖飿I公司是業主委員會聘請的單位，本身不是黑社會，不存在其他黑社會直接侵害物業公司利益問題，因此物業公司作為雇主聘用黑社會，只能是第三種情況：即物業公司在自己經營活動中無法應用法律手段，或者很難應用法律手段解決問題，只好聘請黑社會來解決。 　　

可是，如果你看了國家關于物業管理的法規，會感覺根本不存在物業公司有需要通過勾結黑社會解決問題的事情。因為這個法規非常民主，非常完善?！　?/p>

按照國家出臺的物業管理條例，中國居民區實行的是“非常民主”的治理方式。一個小區內所有購房者都是業主（公民）。業主大會有權決定社區所有公共事務（立法）。全體業主（選民）投票決定選舉業主代表（人大代表）組成業主委員會（人大常委）。同時投票通過一個“議事規則”（程序法）和一個“業主規約”（憲法和其他主要法律）。業主委員會考察并提出擬聘（或者競標）物業公司（某屆政府），經業主大會投票表決決定選用某公司。物業公司（本屆政府）進來后根據“業主規約”（業主大會制定的法律）對小區進行管理和服務（注意，不僅僅是服務，還包括管理——行政）。物業公司管理活動沒有超出業主規約以及由業主大會通過的其他公約的權利。如果很多業主不滿意現有管理制度，可以根據要求修改“規約”（不能不滿意物業公司，因為他是執行者）。如果很多業主對物業公司（本屆政府）不滿，可以隨時提請業主委員會要求更換物業公司。而且業主委員會必須擬出預案讓業主大會表決，如果業主大會通過與現有物業公司（本屆政府）解約，可以再聘請其他公司（政府換屆）。其間如果對合同或者業主公約的執行發生爭議，由本地房產部門直至法院進行根據物業法和業主規約進行裁決（司法）?！　?/p>

你看，規則多完善，完全體現了民主自治的原則。有立法機構，有行政機構，有司法機構。三權分立，再完美不過了。那么，怎么偏偏普遍跑進來了個黑社會呢？難道民主制度沒有黑社會就不完善？　　

如果仔細把這6萬多條關于物業公司與黑社會勾結的實例看看，會發現物業公司聘請黑社會幫忙的事情，幾乎沒有一件是對著全體業主或業主委員會的，甚至干的事情往往符合業主公約要求。受害者全部是具體業主。在非常多的情況，黑社會干的事情往往有利于多數業主。　　

試舉一例。天津房地產網某論壇：最新消息： 地痞開的車為黑色中華 牌照為——津G.V9233 。今天上午就有咱業主和那幫地痞流氓碰上了，不讓進小區，還說每戶裝修要收2000元保護費，太囂張了，最后打的110，才讓進，還放狠話。——某網友　　

新裝修業主要向物業公司交1000-2000元的“保障費”（安全費、保證金等名稱，根本不存在什么“保護費”之說），肯定是業主公約通過的。理由是避免裝修戶動主體結構、不及時清運垃圾、執意在不準有響動時間施工的預防措施。但為什么物業公司需要請黑社會才能解決呢？看看這則消息就可以推測：門衛要求看安全費收據，沒有，拒絕裝修車輛進入。雙方爭執，由于裝修戶人員多保安無法制止，叫個“惡人”來阻止，形成僵持。打110警察來，為了社會安定要求放車輛進入。于是有“放狠話”之說。貧道估計，這個業主會經常發現有些不三不四的人在家旁邊轉悠，警察不會經常來的，于是心里發慌，最后交了2000元押金。　　

更多案例是具體業主拒繳納物業費。不交的理由肯定各種各樣，聽起來都有理。但對物業公司來講，收費率達到某個界限才能持平并盈利，因此沖突是必然的。與幾個物業公司交流，說鄭州市最好的物業公司能收到95%，多數收到85%左右。收到接近90%是很優秀的物業公司了。這些物業公司往往是開發商自己辦的，從業主買房時就定了規矩了。半途換的物業公司，能收到80%就算不錯了。而一旦比較多的業主拒交，會形成其他繳費業主攀比（憑什么沾我的便宜），于是收費率越來越低。　　

那么，問題出在哪里呢？是政府和法院不作為？但是，政府和法院就算天天處理能處理完么？問題在于物業公司行使的是準政府的職責，沒有必要的權利。物業公司本身就是個經營性的機構，他與業主之間糾紛說到底就是個經濟案件，要靠政府和法院裁決。有時欠繳物業費一戶半年下來也就三四百元，怎么打這樣的官司？物業公司相當于一個行政執法機構在行事，又一點權威都沒有，一點強制措施也無法實施。于是要么把保安訓練成個黑社會性質的團體，要么干脆雇傭黑社會擺平?！　?/p>

有時并不見得沖突都是物業公司與業主之間發生的。比如，一家孩子每天中午彈鋼琴，鄰居睡不了午覺。由于公約規定不許有這樣行為，被騷擾者會投訴物業公司管理不善。物業公司如果無法勸說這家彈鋼琴者就是失職，但又不能用強。那么，找一個“惡人”來嚇唬一下是最容易做的事情。　　

憑空設計一個盈利機構完成行政執法管理，最終結局只能是黑社會管理?？峙庐斈暧忻裰魉枷氲脑O計者根本沒料到設計的體制缺陷?！　?/p>

民主這個東西并不好玩，是要有一定條件的。民主的前提是公民基本利益很接近，不存在“如果我得益了，你一定要吃虧”的博弈關系才行。假如一個小區內存在這種博弈關系，而且業主大會或業主委員會是通過投票方式處理的，那么，結局往往是“多數人暴政”。　　

比如，一個長形小區，中間是獨棟別墅，兩側是多層住戶。多層比別墅業主無論面積還是人數都多幾倍。現在請物業公司進來，計算每月按85%收費率計算總計4萬元能保本盈利。那么，別墅和多層究竟每平方各收多少合適呢？　　

如果開會辯論，你會發現根本無法裁決。多層說，按占土地面積算，你們每戶占得多得多，因此你們每平米1.5元，我們每平米0.5元（恰好4萬元）。別墅業主說：物業法規定收費按建筑面積而不是容積率。同時，你們每天都從我們門前過，這是個大雜院，無非我們住的面積大了。大了交錢本來就多。因此我們大家都交0.8元才行（4萬元）。而國家也沒有規定究竟什么房子交多少和比例關系。于是討論幾天也不會有結果。怎么辦？結果一定是多層意見被通過。其實，一個獨棟別墅每戶每平米交10元，多層交1分錢的決議都能通過。　　

貧道所在小區，物業公司提議多層交0.48元，別墅0.8元，算夠4萬元。最后表決通過一個多層交0.46元，別墅交1.1元，合計4.3萬元的決議——多給物業公司3000元。也就是說，甚至能通過一種“寧可我不沾便宜，也要叫你吃虧”的決議來。這樣的小區，即使業主大會通過了決議，物業公司也不敢進來。別墅業主一定拒交，而且理由充分——立法機構做出了故意損害他們權益的決議——打關系都不會輸?！　?/p>

這讓貧道悟出一個道理：票決民主只能在基本利益一致的群體中進行，票決事務一定是非博弈事務才能進行。　　

古希臘和古羅馬的民主共和體制，參與表決的是公民，奴隸、外來人、殖民地的人沒有表決權。公民在如何用暴力掠取和壓榨其他人權益上利益基本一致。表決事項是：誰做統帥來執行這個任務，以及其他這群公民和另一群公民不會表決結果而鬧個你死我活的事情，比如是否處死亞里士多德?！　?/p>

此后票決民主出現在16世紀后的列強國家。能夠表決的人包括皇族、貴族、商人和平民。但是不包括人數最多的農奴和殖民地人。選民的利益也一致，都能通過股份公司分享殖民地利益。所表決的事項一定不包括是否廢除農奴制和給殖民地權利，都是大家利益沒有根本沖突的事項?！　?/p>

票決民主到了剛剛獨立的美國就顯示出問題了：獨立后的美國分為因戰爭舉債很多，瀕臨破產的自耕農；因戰爭借給“國家”很多錢的財主和農民的債權人。當時美國是州單一議會體制，所有公民都有投票權。由于窮人占多數，于是很多州都通過了發行紙幣的議案。發行紙幣等于貨幣貶值，農民的債務就大大減低，而富人的債券就泡湯了。于是才有了聯邦憲法，通過三權分立制止了“多數人暴政”。雖然美國人當時在對待獨立，對待不給英國皇家繳稅方面利益一致，但只要議案包含博弈性質，這樣的民主政體就無法存在。此后的三權分立的美國民主，恐怕就要打問號了?！　?/p>

美國民主在很長時期不包括黑人選民。因為如果南卡萊羅拉州黑人同白人都是選民，議會按選民人數選舉議員或者議題是是否廢除黑奴制，美國就不用打南北戰爭了。　　

現在的西方民主建立在西方列強已經建立并且鞏固了的，有利于剝奪發展中國家發展機會，有利于通過經濟規則和金融規則掠奪發展中國家財富的體系上。在這個體系上，西方國家公民利益是一致的。這是西方民主的前提。沒有中產階級化，就沒有西方所謂“自由民主體制”。而有了西方國家中產階級化，就摒棄了其他發展中國家中產階級化的可能性空間——世界資源不足以讓所有國家中產階級化。而西方票決的事務，無非是派誰來維護和怎樣維護這一個體系而已?！　?/p>

回頭來說，現在的物業管理法規完全是胡鬧，基本沒按照一般政治規則進行，只能造成各種難以調解的矛盾?！　?/p>

很多人會以為西方居民管理一定是社區居民民主自治。其實完全錯了！美國就沒有什么業主大會。美國居民如果需要服務，單一業主對具體的公司，沒有什么集體對著某公司。而社區行政管理性質的事務是由政府管的。美國人私有財產沒那么神圣。你家花園不剪草，荒草遍地，中國人會以為這是我自己的事情干別人屁事。美國鄰居就會打911，警察來了，你必須給草坪搞好。別說草坪，就連你家樹葉不掃，照樣有人打911。鄰居半夜鬧得你睡不著？打911。貧道老娘在美國的哥哥家住，早上起來在院子里打太極拳，鄰居小孩沒見過，不敢出門上學——一會兒警車就來了……行政管理需要強制，沒警察誰聽誰的！社區該交的錢以稅費形式交，不交法院傳單就來了?！　?/p>

全世界沒有把行政管理下放給公司的。也沒有什么民主政治對博弈事務進行票決。可以說，全世界只有中國居民生活在“最民主”的社區中。這樣的社區必須伴隨一個必要組織來完善——黑社會！　　

中國只能恢復以前的街道辦事處對居民進行管理的體系。公共事務費用按社區稅費體制繳納，行政執法事務由派出所管理。現在的做法，難聽點是政府放棄職責?！　?/p>

本來好好的，非要想點仙點子！　　

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