2024年房地產(chǎn)以慘淡開(kāi)場(chǎng)。

　　2023年政策密集出臺(tái)以來(lái)，整個(gè)樓市并未好轉(zhuǎn)。

　　新房同比多數(shù)城市下滑

　　70大城市數(shù)據(jù)顯示，2024年1月份新房同比下降的城市為53個(gè)，而2023年7月同比下降城市僅44個(gè)。　　

　　從下降幅度看，下降城市的平均降幅，多數(shù)時(shí)間大于上漲城市的平均漲幅。也就是說(shuō)，從2023年7月以來(lái)，房?jī)r(jià)同比下滑的城市越來(lái)越多，上漲的城市越來(lái)越少，而下降城市的降幅多數(shù)時(shí)候大于上漲城市的漲幅。　　

　　二手房同比環(huán)比幾乎全線(xiàn)下滑

　　如果從更能反映市場(chǎng)情況的二手房?jī)r(jià)格看，那就更加慘烈。2023年7月以來(lái)，二手房?jī)r(jià)格同比下降的城市不斷增加，2024年1月，所有城市二手房?jī)r(jià)格全部下滑。也就是說(shuō)，從真實(shí)的市場(chǎng)供需看，沒(méi)有一個(gè)城市比去年好。　　

　　如果把時(shí)間拉長(zhǎng)看變化趨勢(shì)就會(huì)更加明顯。我們看二手房環(huán)比數(shù)據(jù)，2023年初，環(huán)比下滑（本月比上月下滑）的城市只有30個(gè)，3月還有好轉(zhuǎn)，僅為13個(gè)，說(shuō)明疫情放開(kāi)后大家的確預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)漲。

　　但是很快就發(fā)現(xiàn)，放開(kāi)后經(jīng)濟(jì)并沒(méi)有轉(zhuǎn)好，于是樓市預(yù)期再次下滑。從6月以來(lái)，環(huán)比下滑的城市數(shù)量超過(guò)60個(gè)。2023年12月所有城市環(huán)比下滑，2024年1月，68個(gè)城市環(huán)比下滑。

　　也就是說(shuō)，幾乎所有城市二手房?jī)r(jià)格不僅比去年低，還比上個(gè)月低。　　

　　再看變化幅度。2023年初的環(huán)比跌幅是0.26%，換成年化數(shù)據(jù)大概是3%，即100萬(wàn)的房子一年下滑3萬(wàn)。2023年10月以來(lái)，環(huán)比跌幅超過(guò)0.6%，2023年11月更是高達(dá)0.8%，換成年化數(shù)據(jù)是9.2%，100萬(wàn)的房子一年后就只有90.8萬(wàn)。　　

　　這還僅僅是平均數(shù)據(jù)，具體到個(gè)別樓盤(pán)降幅會(huì)更大。

　　百?gòu)?qiáng)房企慘淡異常

　　二月數(shù)據(jù)并不比一月好。

　　我們從百?gòu)?qiáng)房企看，按方正引用的克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，百?gòu)?qiáng)房企二月銷(xiāo)售同比下滑59.7%，即使剔除春節(jié)影響，下滑幅度也高達(dá)41.6%。并且這是全面下滑，即使最強(qiáng)的TOP1-10的下滑幅度也大致如此。　　

　　并且，這次大幅下滑不僅僅是民企，國(guó)企和混合所有制房企都大幅下滑。大家看下圖，是1-20名房企的數(shù)據(jù)。這里面有國(guó)企，有混合所有制企業(yè)，有民企，所有企業(yè)無(wú)一幸免，銷(xiāo)售額全部大幅下滑。　　

　　按方正引用的克而瑞數(shù)據(jù)，在TOP20 房企中：“

　　1）國(guó)央企2 月單月銷(xiāo)售額同比-61.8%……國(guó)央企2 月單月銷(xiāo)售額環(huán)比-29.8%；

　　2）頭部民企2 月單月銷(xiāo)售額同比-71.0%，環(huán)比-33.3%；

　　3）混合所有制房企2 月單月銷(xiāo)售額同比-52.8%，環(huán)比-16.1%。”

　　后續(xù)會(huì)怎么發(fā)展

　　在融資不暢的時(shí)候，銷(xiāo)售資金回款是房企最主要的資金來(lái)源。當(dāng)前銷(xiāo)售大幅下滑，房企資金壓力會(huì)陡增，爛尾的概率會(huì)加大，違約的概率也會(huì)加大。

　　這次房地產(chǎn)危機(jī)的暴雷路徑是先民企，后混合，先小型，后大型。

　　2020年6月前，違約的房企多是百名開(kāi)外的小房企，2020年7月以來(lái)，百?gòu)?qiáng)房企也開(kāi)始違約，2021年6月以來(lái)，排名前十的房企也陸續(xù)違約。　　

　　2023年以來(lái)，混合所有制的開(kāi)發(fā)商也頻頻爆出負(fù)面輿情。前段時(shí)間，金地要出事的消息也是到處亂傳。

　　現(xiàn)在銷(xiāo)售大幅下滑，資金更加吃緊，混合型企業(yè)能否守住，實(shí)在難說(shuō)。

　　萬(wàn)科也許是最后的防線(xiàn)

　　看下面這個(gè)圖，白色是已經(jīng)出事的，藍(lán)色是還沒(méi)出事的。萬(wàn)科是這個(gè)戰(zhàn)場(chǎng)的最重要的一道防線(xiàn)。萬(wàn)科是大型優(yōu)質(zhì)混合型企業(yè)，如果萬(wàn)科也出事了，就表明所有的混合型企業(yè)都會(huì)出事，也表明國(guó)企不再絕對(duì)安全。　　

　　去年三季度萬(wàn)科財(cái)報(bào)出來(lái)后，市場(chǎng)大吃一驚。“前三季度現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物合計(jì)流出約達(dá)331.81億元；剔除預(yù)售監(jiān)管資金及其他受限資金后，三季度末賬面可動(dòng)用貨幣資金余額約為600億元，恰好覆蓋短期借款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債合約511.36億元。”

　　也就是說(shuō)，萬(wàn)科的現(xiàn)金和等價(jià)物大致也就能還債而已。

　　這還是建立在當(dāng)時(shí)的銷(xiāo)售環(huán)境下的。然而，市場(chǎng)還在變差。2022年底，有熟悉萬(wàn)科的人對(duì)財(cái)新說(shuō)，“當(dāng)時(shí)賬上僅剩不到千億元，但公司每月的剛性支出大約介于450億至500億元之間”。

　　2023年，這個(gè)人提到，“萬(wàn)科暫停了部分新增地塊的開(kāi)工，在售主力樓盤(pán)更多是此前已開(kāi)盤(pán)但未售罄的存貨，而存貨的去化難度大于新開(kāi)項(xiàng)目，萬(wàn)科不得不降價(jià)處理，也導(dǎo)致銷(xiāo)售規(guī)模有所下滑。”

　　按財(cái)新估算，萬(wàn)科要實(shí)現(xiàn)資金平衡，至少每月銷(xiāo)售額在300億才行。財(cái)新說(shuō)，“眼下萬(wàn)科的資金壓力紅線(xiàn)大體維持在月均銷(xiāo)售額300億元上下。如果融資端再收緊，萬(wàn)科對(duì)銷(xiāo)售資金的依賴(lài)度還會(huì)提升。”

　　然而，2023年7月至2024年1月，萬(wàn)科的月均銷(xiāo)售僅為274億元。

　　也就是說(shuō)，如果市場(chǎng)沒(méi)有好轉(zhuǎn)，萬(wàn)科這道防線(xiàn)不見(jiàn)得能防住。一旦萬(wàn)科失守，就可能擊穿最后的防線(xiàn)，傳導(dǎo)至國(guó)企。

　　最后，為了防止誤解，我要聲明，我們的困難只是暫時(shí)的，要有信心，一定要頂過(guò)去。

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