日本的房價，又漲起來了。

　　這一波漲價，還不是小漲，而是大漲。漲得最兇猛的，當屬日本首都東京。

　　今年3月，東京的23個區(qū)新公寓售價達到2億1750萬日元（約合人民幣1092萬元），較上年同月漲幅達到173.7%，創(chuàng)造了歷史記錄。

　　日本上億日元住宅銷售效果圖

　　其中，近4成房子，售價在1億日元以上。

　　1—3月，東京圈（東京都、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣）房地產(chǎn)投資額就高達48億美元，同比增長26%。

　　如果以城市為單位，今年前3個月，東京圈地產(chǎn)投資總額僅次于美國洛杉磯，全球排名第2。

　　到了5月，東京圈新建住宅均價飆升到8068萬日元（約合人民幣406萬元），同比上漲32.5％，刷新歷史記錄。

　　甚至，一些30多年的“高齡”二手房，也能賣到1億日元以上。

　　簡而言之，日本首都東京以及東京周圍地區(qū)，都漲瘋了，漲麻了。

　　并且，東京房價的這波上漲，不只是個別月份、個別新樓盤零星的漲，而是長期的、普遍的漲。

　　根據(jù)日本不動產(chǎn)經(jīng)濟研究所在4月發(fā)布的《2022財年東京都地區(qū)新建公寓市場趨勢》報告，與2021財年相比，2022財年東京23個區(qū)新建公寓均價增長了17.2%，東京及其周邊地區(qū)增長了8.6%。

　　值得一提的是，2021年日本的房價并不低，甚至可以說很高，并且是破紀錄的那種高。

　　2021年，東京圈新建公寓均價同比增長了2.9%。東京23個區(qū)新建公寓均價，則達到8293萬日元（約合人民幣460.54萬元），這是日本1990年代地產(chǎn)泡沫破裂之后，30年來首次突破8000萬日元的大關(guān)。

　　也就是說，2022年東京的房價上漲，是在2021年房價上漲到“地產(chǎn)泡沫期”的基礎(chǔ)上，又上一個臺階，從大跳升級為起飛。

　　而這輪購買主力，也并非全是富人。根據(jù)日本住友集團透露，“東京品川區(qū)一個樓盤，1億以上的房子有一半是公司職員家庭簽約購買的。”

　　眾所周知，1990年代地產(chǎn)崩盤之后日本進入了“失去的三十年”，老齡化、少子化加劇，年輕人面臨工作、婚姻、生育、養(yǎng)老等重重壓力，成為了“迷失的一代”。買房，這一目標選項，被越來越多的日本人從生清單中永久刪除。

　　難道，日本的年輕人突然想通了，突然支楞起來準備為國接盤了？

　　日本，到底發(fā)生了什么？

　　01

　　海外金主，莫名熱情

　　2021年3月25日，美國最大的上市投資管理公司黑石集團宣布，已經(jīng)和日本第二大物流公司近鐵集團簽訂協(xié)議：

　　黑石將收購近鐵旗下位于京都、大阪等地的8家酒店。

　　此事之所以引起一時轟動，因為這是黑石集團第一次在日本投資酒店，而首次出手就是600億日元的大手筆。

　　除了酒店，黑石集團還在日本投資租賃公寓、辦公樓等資產(chǎn)。目前，黑石在日本已擁有超過1萬億日元的不動產(chǎn)。

　　在黑石集團領(lǐng)導托管資產(chǎn)達3200億美元的房地產(chǎn)投資部門負責人Kathleen McCarthy，在面對媒體時，毫不掩飾自己的樂觀：“當然，今后仍將增加在日本的投資”。

　　總之，黑石的一系列動作，潛臺詞就是，自己不是亂投的，是打心眼里看好日本地產(chǎn)。

　　美國另外一家投資大佬，也是美國歷史最悠久的投資銀行高盛，同樣不甘示弱。

　　同樣是在2021年，高盛向日本房地產(chǎn)領(lǐng)域投資約2500億日元。這是往年高盛在日投資額的2倍以上。

　　不僅如此，同年7月，高盛還向海內(nèi)外投資者募集4000億日元規(guī)模的資金，準備大筆買入東京的辦公樓、住宅樓以及零售地產(chǎn)。

　　高盛態(tài)度也很明確，看好日本地產(chǎn)。

　　東京以及東京圈這輪漲價潮中，美國資本居功甚偉，是最主要的投資力量。其次，是亞太地區(qū)。

　　在亞太力量中，新加坡，出手堪稱兇猛。

　　2022年2月，GIC（新加坡政府投資公司）以1500億日元，從誕生過世界首富的日本巨頭西武控股手中收購了31個酒店和娛樂設(shè)施。3月份，新加坡公寓信托基金Ascott Residence Trust就大舉收購大阪和福岡的租賃住宅和學生公寓。

　　同年6月，新加坡的投資基金QIP（Q Investment Partners），第一批次就在大阪、名古屋買入3處房產(chǎn)，并向東京進發(fā)。

　　當然，在亞太這股投資力量中，也有中國方面的參與。比如，2022年，香港基金基匯資本就在東京大阪等地購買了32個租賃住宅。并且，該基金準備在今后2年投資在5000億日元以上，這一數(shù)字是前2年投資額的6倍。

　　之所以上新聞的都是日本海外的投資者，是因為這輪漲價潮的弄潮兒，正是來自海外。

　　也可以這么理解，在日本人還沒弄明白自己哪里行的時候，海外紛紛豎起大拇指，大家說你行，你就行。

　　并且，已經(jīng)連續(xù)說了好幾年“你行”了。

　　2022年，日本海外的投資者累計購買日本不動產(chǎn)金額高達1.35萬億日元。截至到2022年，海外投資者對日不動產(chǎn)投資已連續(xù)4年突破1萬億日元。

　　海外投資，在日本不動產(chǎn)總交易額中的占比，已經(jīng)高達3成。

　　之所以說海外投資者是漲價潮的弄潮兒，原因正如日本不動產(chǎn)大型企業(yè)Hulic的會長西浦三郎所說，“在最近的招標案件中，投標者9成為海外投資者”。

　　那些對區(qū)域房價產(chǎn)生影響的地標性不動產(chǎn)的價格，恰恰取決于海外投資者的熱情。

　　由于海外投資者持續(xù)加注，在這場連年漲價的潮流中，日本人也終于重新燃起買房的激情。

　　既然是買房子，大家看重的還是房子的“投資”屬性。

　　2021年，日本人才服務(wù)企業(yè)Recruit曾向東京圈高檔住宅樓購房者做了一次調(diào)查，結(jié)果“因為想擁有資產(chǎn)而買房”的人比例已經(jīng)提升到29.1%，達到2015年的2倍。

　　不僅房市起來了，日本的股市，也是大漲，空前的大漲。

　　2023年6月13日，日經(jīng)225指數(shù)創(chuàng)造1990年以來首次突破33000點大關(guān)的奇跡。

　　截至6月30日，日經(jīng)225指數(shù)從年初至今的累計漲幅更是達到29%，創(chuàng)下1990年日本經(jīng)濟衰退以來最好成績。

　　數(shù)據(jù)上來看，在外資的“幫助”下，日本人似乎正在走出1990年代地產(chǎn)泡沫破裂后的“地產(chǎn)恐懼”和失去的三十年。

　　這一切，又是怎么發(fā)生的？

　　02

　　外資貪婪，日本恐懼

　　股神巴菲特有句名言，“在別人恐懼時貪婪，在別人貪婪時恐懼”。

　　這幾年，對于日本，巴菲特很貪婪。

　　故事，還要從3年前講起。

　　2020年8月30日，巴菲特90歲生日這天，在比爾蓋茨、蒂姆·庫克等人的祝福聲中，巴菲特也宣布了一個好消息：伯克希爾·哈撒韋公司（巴菲特創(chuàng)建）已購買日本五大商社超5%的股份。

　　而這五大商社就是伊藤忠商事、丸紅株式會社、三菱商事、三井物產(chǎn)和住友商事，五大家關(guān)乎日本約40%對外出口和60%進口。主要業(yè)務(wù)為礦產(chǎn)、能源、食品等和日本人吃喝拉撒密切相關(guān)的各行各業(yè)。

　　“股神”加持之后，五大商社的股價隨即漲得一塌糊涂。這兩年，漲勢最差的都有60%。總之，大家都贏麻了。

　　當然，巴菲特的貪婪，不止于此。

　　2023年6月19日，日本股市收盤之后，巴菲特公司官網(wǎng)發(fā)布聲明，已將其在日本五大商社的平均持股提升到8.5%以上。

　　8.5%并不是巴菲特的極限，而是五大商社話事人們目前能接受的極限。

　　五大商社的話事人害怕巴菲特“反客為主”成為門口的野蠻人，巴菲特也怕對方恐懼自己而阻止自己繼續(xù)貪婪，所以巴菲特表示，如果對方允許，才會持股到9.9%以上。

　　目前，日本已經(jīng)成為巴菲特在美國海外最大的投資市場。日本，也得益于巴菲特這座股市風向標，取得了1990年以來最好的股市上漲成績。

　　與日本股市的輝煌成績相比，與股市虛實對應(yīng)的日本產(chǎn)業(yè)故事，卻顯得乏善可陳。或者說，聽起來跟日本有關(guān)，但日本并沒有控制權(quán)。

　　與此事相關(guān)的主角，還是我們的“老朋友”美國。

　　尤其是2022年以來，美國極力推銷其“友岸外包”戰(zhàn)略。5月，美國商務(wù)部長雷蒙多出席達沃斯論壇時表示，“要把生產(chǎn)設(shè)施轉(zhuǎn)移到友好國家”。7月，美國財長耶倫訪問韓國，重提此事。8月，美國會眾議院議長佩洛西竄臺期間，還是重提此事……

　　眾所周知，日本，是與美國情同父子的兄弟國家。

　　但是，日本的半導體產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)沒有當年的實力了。

　　在1985年簽訂《廣場協(xié)議》時，日本半導體產(chǎn)業(yè)占據(jù)全球50%的市場份額。然而，經(jīng)歷“10年技術(shù)空白”以及漫長的“失去的三十年”，日本芯片全球占有率已經(jīng)跌到1成左右。

　　2022年8月，被日本業(yè)界視為日本半導體振興“最后的機會”的Rapidus成立。Rapidus一詞，在拉丁語里意為“迅速”。日本人知道，留給自己的機會不多了。

　　正如Rapidus社長小池淳義所說：“日本在尖端邏輯芯片領(lǐng)域落后10年-20年，挽回劣勢并非易事，合作伙伴成為填補空白的關(guān)鍵。”

　　按照Rapidus的規(guī)劃，該公司在北海道千歲市的工廠，預(yù)計2027年啟動量產(chǎn)，到2030年銷售額將達1萬億日元。

　　時間很緊，任務(wù)很重。

　　尤其是，當下韓國占全球芯片市場份額16%、中國臺灣占14%、歐洲占11%，這就意味著美國手里有很多張牌可以打，日本不僅不是唯一的牌，甚至不是最好的牌。

　　所以，我們看到，2023年5月18日，日本首相岸田文雄在首相官邸會見了臺積電、英特爾、三星、美光等7家半導體企業(yè)掌門人。

　　岸田文雄的發(fā)言主題就一句話，“希望舉政府之力，進一步擴大對日直接投資，支援半導體產(chǎn)業(yè)”。言外之意，就是呼吁7家掌門人，投資日本。

　　如果各家企業(yè)都不積極投資日本，日本就會重新陷入這樣一個局面：地產(chǎn)價格膨脹速度超過實際使用者的支撐能力，泡沫越吹越大。

　　日本雖然很急，但是，急也沒有用。因為，在過去幾十年，日本企業(yè)曾反復給擁有“全球產(chǎn)業(yè)鏈”的企業(yè)敲響警鐘，并且至今仍在回響：

　　日本人，偏好于吃獨食。

　　03

　　日本犟人，美國大棒

　　在很多中文互聯(lián)網(wǎng)上，有個有趣的現(xiàn)象，如果反派是美國，那么日本、韓國，也都可以描寫成受害者。

　　其中，比較典型的案例就是《廣場協(xié)議》。

　　關(guān)于這份協(xié)議，甚至有一個聽起來顯得十分悲壯的故事背景：

　　1950年代，日本紡織業(yè)發(fā)展起來之后，向美國出口大量低價紡織品，嚴重沖擊了美國本土紡織業(yè)。所以，美國先后逼著日本在1957年簽訂《日美紡織品協(xié)議》、1963年簽《日美地方制品長期協(xié)定》，直到1972年才消停。

　　到了1960年代，日本鋼鐵產(chǎn)業(yè)又起來了，又造成了美國鋼鐵行業(yè)的恐慌。隨后，美國又多次找到日本進行“協(xié)商”，又簽了幾個協(xié)定。

　　熬到快1970年代，日本電視制造業(yè)又起來了。劇情同上。1977年美日協(xié)定簽完，日本“自愿”限制了彩電出口。

　　1980年代，日本汽車產(chǎn)量又大幅增加，又和美國摩擦了起來。最后，還是簽協(xié)定，還是日本“自愿”限制出口。

　　接近1990年代時，日本大規(guī)模出口低價芯片，又嚴重打擊了美國芯片市場。最后，還是以簽協(xié)議、日本自愿限制出口的方式來了結(jié)。

　　其中，對日本經(jīng)濟影響最深遠的還是大家耳熟能詳?shù)模€是1985年在美國紐約廣場飯店簽訂的《廣場協(xié)議》。

　　可以這么不恰當?shù)乇扔鳎瓣P(guān)于紡織業(yè)、鋼鐵、彩電等產(chǎn)業(yè)的不平等條約，算是打傷了日本經(jīng)濟的胳膊或者腿，養(yǎng)一養(yǎng)，或者右撇子換成左撇子，問題不算大。

　　廣場協(xié)議簽完之后，相當于把日本的造血系統(tǒng)搞亂了。

　　按照協(xié)議，美元對日元貨幣有序下調(diào)，與之相對應(yīng)的就是日元有序升值，這相當于無差別打擊了日本所有出口產(chǎn)業(yè)。美國的本土產(chǎn)業(yè)和出口產(chǎn)業(yè)就都安全了，不用天天打地鼠式的逮著日本去錘了。

　　正如美國前財長康納利所說，美元是我們的貨幣，卻是你們的麻煩。

　　然后，日本就麻煩了。為了防止貨幣緊縮，日本政府又不得不采取過度寬松的貨幣政策。

　　而寬松的貨幣政策又導致大量貨幣流入地產(chǎn)和股市，泡沫就吹起來了。

　　在這個敘事里面，日本怎么聽都是一個受害者。

　　但是，如果站在全球化的角度，就會發(fā)現(xiàn)，日本也沒有那么無辜。

　　日本做生意有個特點，就是“我吃肉，湯你也不能喝”。

　　從1980年代，全世界市面上的半導體，有一半來自于日本。2000年以前，全球前十的半導體公司，6家來自日本。繼汽車之后，半導體成為了日本的第二條大腿。

　　但日本人偏愛吃獨食，從芯片設(shè)計、制造、封測，到原料硅片、造芯片的光刻機，甚至是產(chǎn)硅片的坩堝都由日本自己完成。

　　在市場上，更是標明“價格永遠低10%”的銷售策略，這種不給別人留活路的閉門造車式打法，引得全世界的半導體企業(yè)敢怒不敢言。

　　美國被日本打的體無完膚，可作為大哥，直接下場和小弟搶蛋糕多少顯得有些不體面，于是乎美國發(fā)布了一篇說服自己的討賊檄文：日本半導體威脅將威脅美國國家安全。

　　1986年，日本被迫與美國簽署《美日半導體協(xié)議》，規(guī)定日本必須開放半導體市場，保證5年內(nèi)國外公司獲得20%的市場份額。

　　配合經(jīng)濟政策的同時，美國9名國會議員在白宮門口掄起大錘，砸爛了一臺東芝收音機，引得美國國內(nèi)反日情緒高漲。

　　而就在美日爭端逐漸白熱化的情況下，深諳臥薪嘗膽之道的韓國加入戰(zhàn)場，給了日本致命一擊。 韓國政府在1983—1987年推出“半導體工業(yè)振興計劃”，不計成本地扶持三星等企業(yè)發(fā)展半導體，并承擔60%以上的研發(fā)經(jīng)費。

　　此后的博弈中，因大規(guī)模生產(chǎn)無限壓低產(chǎn)品價格，導致市面上的芯片一度由每片4美元降到了30美分。

　　當時的三星生產(chǎn)一個芯片成本大概要1.3美元，生產(chǎn)一片就虧1美元，三年的競爭里總計虧損了3億美元。

　　而此時的日本剛剛陷入房地產(chǎn)泡沫破碎的時期，政府根本也拿不出閑錢來和韓國搞這個價格戰(zhàn)。

　　所以此后幾年的日本雖然開啟了一系列自救運動，但半導體產(chǎn)業(yè)萎縮的趨勢卻一發(fā)不可收拾。

　　2012年開始，受金融危機洗禮后的日本半導體行業(yè)開始全線崩潰，松下、索尼、夏普三大巨頭創(chuàng)下了1.6萬億日元的虧損記錄，行業(yè)的整體產(chǎn)值降到了2000年時的一半。

　　在這種情況下，日本政府只能被迫轉(zhuǎn)型，由芯片制造轉(zhuǎn)向半導體制造設(shè)備和材料供應(yīng)，逐步放棄上游市場。

　　在安倍下臺的前一年，日本半導體產(chǎn)業(yè)先驅(qū)松下宣布出售持續(xù)虧損多年的半導體業(yè)務(wù)，這也被視為日本半導體產(chǎn)業(yè)最后的“大調(diào)整”。

　　2022年8月，Rapidus扛著日本半導體振興“最后的機會”的大旗，隆重登場。

　　但是，日本前車之鑒太多了，尤其是在半導體領(lǐng)域。美國雖然想把日本扶持起來，同時也害怕養(yǎng)虎為患。

　　日本國雖小，它的產(chǎn)業(yè)野心向來和軍事野心一樣大，總認為整個地球它都吞得下。

　　尾聲

　　諸如黑石、高盛、巴菲特等“人精”，他們用重金投資證明自己的確看好日本的未來。

　　因為他們知道，美國的“友岸外包”戰(zhàn)略，是日本沉寂30年的歷史中，難得的崛起之機，日本肯定要趁機折騰。

　　與此同時，這些“人精”又不是特別看好日本能抓住這個機會。否則，他們就會投資那些“潛力無窮”、“一本萬利”的半導體產(chǎn)業(yè)，而不是地產(chǎn)、礦產(chǎn)、零售。

　　因此，這些人精的投資很有智慧，日本人注定要淘金了，不管他們能不能淘得到金，但是他們肯定要吃喝拉撒，要過橋過路，要住店。

　　所以，日本的地產(chǎn)，日本股市上和能源、礦產(chǎn)、物流等相關(guān)的股票，已經(jīng)被盯上了。收一輪燃料費、租金、過橋費，還是穩(wěn)妥的。

　　日本的智庫層面也很明白。比如，前亞洲開發(fā)銀行研究院院長吉野直行，這樣解釋日本近期的繁榮盛況：

　　一、主要原因還是日元的貶值，日元對美元匯率一直在下跌。而對美國投資者來說，日元貶值意味著日本的股票、地產(chǎn)很便宜。

　　二、由于美國的緊縮貨幣政策，市場開始收緊，美國企業(yè)也開始減少投資和生產(chǎn)。因此，大量外資涌入日本股市，從而推高了日本股價。

　　當然，日本普通民眾也并不傻。

　　2021年，日本人才服務(wù)企業(yè)Recruit對于東京圈高檔住宅樓購房者的調(diào)查中，“因為想擁有資產(chǎn)而買房”的人比例已經(jīng)提升2015年的2倍。然而，這些“投資者”的想法卻是：

　　“在暴跌前賣出去”。

　　因為，他們知道，他們和日本一樣，命運并不掌握在自己手中，只能在注定的沉浮中參與一場機不可失的豪賭罷了。

　　畢竟，日本職員的工資待遇，20年沒有漲了。而如果以美元為基準，20年來，日本職員工資縮水了近4成。

　　如果把房價比做山，此時此刻東京的山，比1990年地產(chǎn)泡沫破裂前還要高。

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