有人讓我談談關于對目前爛尾樓業主停貸事件的看法。

　　目前關于這件事的文章全網到處都是，批評聲鋪天蓋地，花樣百出的罵，人民群眾無窮的智慧在如何花式批評這件事上完全的體現了出來。

　　對于這個事，首先業主是無辜的，屬于受害者，很多人對此不滿理所應當。

　　但我看了一下，批評的文章太多太多了，鋪天蓋地，而且基本只是單純的罵。

　　當有幾百幾千篇文章罵的時候，有助于推動此事得到注意，但如果同樣論調的文章出現了幾萬乃至于幾十萬，還在無腦罵，不僅無助于問題的解決，反而會損害到所有人的利益。

　　如果真觸發了系統性金融風險，那只要你在中國，沒有任何人能跑掉，最好結果也就是08年美國瘋狂印鈔接盤房利美那樣，然后全體美國人十幾年生活水平停滯甚至倒退。

　　因此，爛尾樓風險不能再繼續擴散了，光罵沒有用，我們要想辦法解決這個問題。

　　對于爛尾樓業主而言，他們最想要的是解決問題，而不是其他。

　　對于圍觀的我們而言，最想要的也是解決問題，而不是池門失火殃及池魚。

　　無腦罵，很爽，但解決不了問題。

　　第一天的新聞，我看到的報道是至少14個爛尾樓盤涉及4.6萬業主要強制停貸。

　　第二天的新聞，我看到的報道是101個爛尾樓盤業主發布了停貸公告，涉及業主人數沒統計，只來得及統計樓盤個數。

　　到了第三天，也就是今天，公告停貸的爛尾樓盤數量達到了200以上，還在越來越多，新聞機構連統計樓盤信息都做不過來了。

　　這速度太快了，已經出現了樓傳樓的現象，我們必須解決這個問題，絕不能任由風險繼續擴大。

　　對于爛尾樓業主停貸這件事，我們首先需要確定責任方。

　　各大樓盤業主的公開信我都看了，寫的都非常有理有據，接近于完美受害人，不僅彬彬有禮，且都給出了繼續還貸的條件，那就是樓盤正式復工，保證能把房子交付到他們手中。

　　這要求沒有任何問題，天經地義。

　　首付加貸款，業主已經把所有的錢給了開發商，按合同要求開發商需要交付房子給他們。

　　房子爛尾不交付，開發商違約，毫無疑問是第一責任人。

　　因此，開發商需要賠償業主全部損失。

　　但開發商沒錢了，你就是把開發商榨干，他也沒錢，要是有錢也不會爛尾。

　　現在需要找第二責任人，否則爛尾問題無法解決。

　　購房合同上只簽了業主和開發商的名字，沒有第二責任人，怎么找？

　　業主也找不到第二責任人，于是只能停貸，把銀行逼出來。

　　房子爛尾，業主停貸，這件事是否符合法律規定？

　　我看也有很多文章在那里討論法律問題，居然還有人說從法律上銀行是沒責任的，業主只能找開發商，不能拒絕還貸。

　　關于這件事，早就上過法院了，從中級法院打到高級法院，從高級法院打到中國最高法院。

　　一審贏二審輸，終審又贏了。

　　最后，中國最高法院判定，爛尾樓的業主不需要繼續還貸，直到樓盤交付為止。

　　我把之前關于這個案子的新聞報道，截圖給大家看看。

　　中國最高法院已經做出了最終裁決，讓爛尾樓業主繼續還貸顯失公平，權利和義務失衡，因此銀行敗訴。

　　到目前為止，沒有人說最高法判這個案子時引用的法條有問題，也沒有人說法律有問題。

　　因此，按法治社會原則，爛尾樓業主不需還貸，除非銀行能先把最高法之前的判決推翻掉。

　　按人治社會原則，爛尾樓業主當然更不需要還貸，這一點無須贅述。

　　一旦業主不還貸，剩下的7成房貸就成了壞賬，此時銀行就被迫入場了。

　　如果不想讓貸款成為壞賬，銀行就必須讓爛尾樓復工，保交付，這樣才能損失最小化。

　　開發商沒錢，但銀行有錢。

　　7成貸款成為壞賬，是大損失。

　　掏錢讓爛尾樓復工，是小損失。

　　不管哪一個選項，都是損失，要把資金窟窿填平怎么可能沒損失呢，但銀行選擇讓爛尾樓復工可以損失最小化。

　　銀行能否承擔爛尾樓的損失？

　　興業銀行發布公告，目前涉及停貸事件的樓盤房貸余額16億元，已出現停止還款的金額為3.84億元。

　　言外之意，金額不多，損失很小，可控，沒問題。

　　興業銀行的這種算法是有問題的，因為統計金額的時候公告停貸的樓盤還不多，現在一天一個樣，樓傳樓，數量瘋狂增加，僅統計當前停貸樓盤的金額是明顯不對的，無法體現風險。

　　正確的算法，是應該把所有具備爛尾可能的樓盤，全部算成潛在停貸樓盤，假定樓傳樓停貸風險傳染了所有爛尾樓盤，風險也可控。

　　2021年末，克爾瑞曾經統計了24個重點城市延期交付項目占2021年銷售比重，最高的為鄭州，占比29%，最低的為淮安，占比1%，平均值約10%。

　　按最悲觀算法，假定全國10%的在建樓盤出現爛尾，銀行貸款風險是否可控？

　　有金融機構立即算出了結果，假設出現這種情況，斷供規模約占2021年Q1房貸余額的0.9~1.9%，不足以構成系統性沖擊。

　　為什么10%的在建樓盤爛尾停貸，只會導致1%左右的房貸余額損失？

　　因為中國樓市牛了22年，絕大多數樓盤都已經建好了，建好了的房子不存在爛尾問題，但房貸持續30年。

　　爛尾的，絕大多數都是最近兩年購買的新建樓盤，極少數才會因為復雜債務糾紛問題拖延多年。

　　因為房貸總余額龐大，所以你把單年的爛尾余額放進去就顯得比例很小。

　　這么算會得出一個結論，銀行兜得住爛尾樓的問題，哪怕錢都讓銀行出，它都兜得住，甚至只要拿半年的房貸息差出來就可以覆蓋。

　　所以，銀行是肯定要出錢來填這個爛尾樓窟窿的，無非就是出錢比例多少的問題。

　　這方面沒有先例，所以需要開會討論。

　　出錢的下限是把這個樓盤貸款的利潤全部拿出來填坑，上限是把這個樓盤所有的資金窟窿都給填了。

　　最終的給錢比例，應該介于兩者之間。

　　因為，還有個第三責任人需要出錢。

　　理論上說，中國的樓盤是不可能爛尾的，除非賣不掉。

　　但我們現在看到的是銷售火爆，已經賣給大量業主，回款甚多的樓盤，銷售資金被挪用了，所以爛尾。

　　期房銷售存在巨大風險，這誰都知道，但我們也制定了嚴密的制度來進行防范和約束。

　　按照目前的法律法規，售房款需要打入監管賬戶，要把錢拿出來難如登天。

　　嚴格按法規辦事的話，從監管賬戶中拿出的每一分錢，都需要行政監管部門、監管銀行、建設單位、施工單位四方簽字蓋章，有一方拒絕簽字你都拿不走錢，四方共同監督。

　　看起來好像很難，開發商私自挪用監管賬戶的資金根本不可能，爛尾樓不可能出現。

　　但事實上，大量開發商都挪用了資金，成功制造了大量爛尾樓，監管賬戶形同虛設。

　　2021年，地方政府對監管賬戶的管理驟然收緊，甚至出現了超量監管，一分錢不放的現象。

　　但是在2021年以前，開發商挪用監管賬戶資金甚至成為了商業運轉模式的一部分，大家都這樣做。

　　而今天出事的爛尾樓，賬上資金被挪用的時間點，也基本都出現在2021年以前。

　　為什么開發商可以挪用監管資金？

　　行政監管部門、監管銀行、建設單位、施工單位這四方監督機構，在當初的放款批條上，分別是誰簽的字？

　　誰簽字，誰負責。

　　監管銀行已經被拖下水了，建設單位和施工單位早就被開發商欠款了，付出了自己簽字的代價。

　　現在還剩個行政監管部門。

　　所有人都下水了，你不能獨善其身。

　　因此，地方政府應為第三責任人，理應出一部分復工資金，畢竟你當初在挪用監管資金的批條上簽了字。

　　自2016年以來，中央政府三令五申，要求地方政府控制房價，全國的老百姓也民怨沸騰，要求地方政府控制房價。

　　就連央行，都反復提醒房地產存在巨大風險，要求地方政府進行控制。

　　理論上說，上下同欲者勝，中央和百姓達成一致的意見，不可能有人敢擋。

　　地方政府確實不敢擋，但可以裝傻充愣磨洋工，拖一年算一年。

　　多拖一年，都是一筆巨大的收入，對地方政府的誘惑實在太大。

　　要求壓房價，地方政府壓不動。

　　要求查經營貸違規流入房地產，地方政府查不動。

　　房價跌一點，賣地難一點，地方政府就急的不得了。

　　主觀能動性差距巨大，因為這里面存在一個權責失衡的問題。

　　為什么中央反高房價？因為出了風險中央要負責。

　　為什么老百姓反高房價，因為出了風險最終要靠老百姓消化。

　　所有的風險都是中央和老百姓來承擔，但偏偏賣地的收入大頭是地方政府拿的。

　　地方政府只有利益沒有風險，當然傾向于支撐高房價。

　　當初劃分賣地收入比例的時候，沒想到賣地能賣這么多錢，這種大型制度改革一時半會也很難改，因為涉及的利益太大。

　　但如今出現了爛尾樓停貸的事情，別管這算經濟問題還是政治問題，地方政府都必須出錢來填這個坑。

　　利益拿了這么多，就不要想著出事的時候把自己摘干凈。

　　不讓地方政府出錢，他們永遠感受不到什么叫風險，他們永遠覺得賣地只有收益沒有損失。

　　當初賣地賺的錢，現在拿一部分出來填坑，不過分。

　　至于出多少比例，和銀行談判唄，反正不可能不出錢。

　　現在停貸的風險僅限于爛尾樓，即便全國的爛尾樓都兜底了也沒多少錢，比起歷年的土地出讓金和房貸利潤只是個零頭。

　　萬萬不可因此打擊市場信心，讓金融風險迅速擴大。

　　中國的房價明顯有泡沫，要軟著陸本來就很難很難，高房價不漲就會跌，撐起來本就極度困難。

　　剛需可以容忍買來的房子不漲甚至跌，但不能連住的房子都沒有。

　　越是剛需，越無法容忍爛尾樓。

　　解決爛尾樓的核心就是一個誰出錢填窟窿的問題，錢到位了其他都不是事。

　　首先，所有爛尾的開發商必須全部榨干，連灰都揚了那種，挪用資金，故意違約，捅出天大的窟窿，觸發全社會金融風險，罪孽簡直罄竹難書。

　　不要管什么股權穿透，不要管什么有限責任制，不要管什么已經利用法律手段規避資金風險。這些老板不可能一點問題都沒有，要是這些貪心開發商的老板要是還能舒舒服服的在下半輩子過奢華生活，那全國老百姓都不同意。

　　我們這些老百姓從樸素情感出發，強烈要求這些爛尾樓的開發商老板付出沉重代價，他們請的律師手段再高也不能把自己摘干凈了。

　　其次，銀行和地方政府不能覺得自己賺的錢是無風險的，在地產行業上只管收錢不管后果。

　　現在出了事，銀行和地方政府必須出錢解決，至少讓爛尾樓業主能住進去。

　　出錢比例你們自己協商，反正你們倆都得出錢，誰都別想免責。

　　關于爛尾樓停貸事件，此事太大，光罵，只會導致事態繼續惡化，解決不了任何問題，我們要拿出方案。

　　不僅要解決此事，而且要盡快解決，不能任由風險蔓延。

　　爛尾樓事件先爆，先得到解決，某種意義上也是一件好事，把總泡沫里的一部分拿出來先消化了，有利于減輕未來的地產防風險壓力。

　　而且，借此機會，也許可以糾正地方政府在地產領域權責失衡的弊端，推動制度改革，從根源上解決中國高房價連綿不絕的問題。

　　賣地的錢地方政府拿走太多，問題很大，大家都知道，喊十年了，但解決不了。

　　房產預售制先款后貨，問題很大，大家都知道，喊十年了，但解決不了。

　　土地出讓金等于70年稅收一并提現，透支未來讓政府短期異常富裕，遠不如房地產稅合理。

　　里面問題很大，大家都知道，但房地產稅喊十年了，解決不了，怎么都推不動。

　　既有利益太大，而且利益都是現在的，風險都是未來的，抱有僥幸心理的人太多，帶來了巨大阻力，改革改不動。

　　如今，在解決爛尾樓業主安居樂業的基礎上，可否借此機會，把改革向前推進一步？

　　爛尾樓停貸是危機，但危中有機，看我們怎么處理了。

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