房價三論　　

海龜閑人　　

壟斷——房價高企的根源

房價持續高攀，是大家都看到的事實。自從2003年前后實行土地招標出讓制度以來，北京的房價基本上沒有真正下跌的時候。即使在美國房價下跌、美國政府接管“房利美”、“房地美”給中國敲響警鐘之后的兩年間，雖然政府和媒體真真假假地大喊著給房價降溫，北京房市也僅僅是市場蕭條但價格堅挺?！　?/p>

房價持續高漲的根源是什么？　　

壟斷。　　

房子的建造成本（即設計、建設的人工費加材料費再加市政配套費）是多少呢？　　

每平方米壹仟元左右；在勞動力成本低的小城市，低于1000元，一般高于500元；在勞動力成本高的城市，高于1000元，一般低于1500元。依據？任何一個房地產公司的賬本?！　?/p>

現在，一個普通縣級市的房價突破3000元，北京等大城市的住房價格早已突破萬元，中心地帶進入2萬元價位。以此計算，房價是建造成本的3倍到20倍以上，毛利潤率百分之二百到百分之二千以上。至于利潤被誰享受，大家心里都有一本帳。　　

什么行業能夠在這樣長的時間內穩定地獲得這樣高的利潤？只有壟斷行業?！　?/p>

但是，表面上看，我國的房屋市場不是壟斷的，而是自由競爭的市場。政府招標出讓土地，房地產企業競標購買，多么自由啊！房地產企業造的房子，隨行就市，賣房的公司自由定價，買房的人隨意砍價，兩廂情愿，訂立合同，多么完美的市場運作圖像。至于二手房市場，大多是兩個自然人之間的交易，更是完全自由。說我國的房地產市場是壟斷市場，大有污蔑或栽贓的嫌疑?！　?/p>

如果在房價的迷霧之下，認真核實房屋的建造成本，顯然無法用自由市場和自由競爭解釋房地產市場的百分之二千的高利潤。奧妙在哪里呢？　　

奧妙應當從房地產市場的供應源頭來找。　　

政府壟斷了土地供應，即政府壟斷了土地市場，因為根據我國憲法，土地是屬于國家的，國家是由政府運作的。對于這個是不是壟斷，想必不會有爭議吧?！　?/p>

房產商壟斷了房屋市場，因為根據現行的法律法規，只有房產商才有資格進入政府拍賣土地的會場參與競拍并有權在競拍得到的土地上建造和出售房屋，任何其他的公民、團體或企事業單位都沒有競拍土地的資格，也沒有建自住房、職工住房的資格，更不用說建造房屋到市場上出售了。這是自從90年代房改以來我們的住房制度設計，是這個制度目前運行的現實圖像。對于這一現實境況，想必也不會有爭議吧。有爭議可能是：房地產商不是一兩個人或一兩個企業，而是從事這個行業的全體企業；哪一個行業的市場不是由這個行業的全體從業人員和/或企業壟斷的呢？為什么單單指責房地產行業是壟斷行業呢？因為，并不是只有房地產商才有建造商品房的能力，但是，政府規定只有房地產商才能夠建造商品房出售，政府將進入這個行業的門檻定得如此之高，以至于只有一小撮企業才能夠獲得從業資格，造成了這一小撮企業壟斷了房地產市場。　　

如果對上述兩點沒有爭議，那么，在政府壟斷土地市場和房產商壟斷房屋市場情況下，我們能夠有自由競爭的房地產市場嗎？難道說兩個壟斷市場加在一起，等于一個自由競爭的市場嗎？　　

可能提出的一個反駁是：二手房市場是自由競爭的市場，政府和房產商都沒有明顯地干預。表面上看，似乎是這樣的。但是，二手房市場不是一個獨立的市場，它的價格是受新建房屋市場的價格主導的。這個主導可能不是政府或房地產商有意為之，而是房地產市場的本身的內在屬性決定了的?！　?/p>

間接稅——房價高企的本質　　

在中國這個特殊環境下，高房價的本質是間接稅?！　?/p>

什么是間接稅？對此沒有完全一致的放之四海而皆準的定義，各種學派都可以給出不完全等同于其他學派的定義。但是，各派一致的觀點是：所謂間接稅，是指納稅義務人不是稅收的實際負擔人。屬于間接稅稅收的納稅人，雖然表面上負有納稅義務，但是實際上已將自己的稅款加于所銷售商品的價格上，由消費者負擔或用其他方式轉嫁給別人。例如，對煙酒類征收的消費稅是典型的間接稅，繳納煙酒消費稅的工廠與商店，實際上不是最終納稅人，煙廠和酒廠將煙酒消費稅轉嫁給了商店，商店又將它轉嫁給了消費者，最終是消費者負擔了煙酒消費稅?！　?/p>

本文說“高房價的本質是間接稅”，這個觀點不太容易被政府接受，因為政府在房屋建造和銷售過程中僅僅按照現行稅法的規定征收了諸如增值稅、交易稅、印花稅等等稅種，沒有額外征收任何法外稅種?！　?/p>

為了討論的方便，讓我們看看北京最新的“雙料地王”?！?009年11月21日　，大龍地產以50.5億元拿下順義區后沙峪鎮天竺開發區22號住宅用地。該地塊占地面積約52.7萬平米，按容積率為0.62計算，樓面地價2.99萬元/平米。這項土地交易的樓面地價和成交價都刷新了北京土地市場紀錄，成為北京“雙料”地王。如果大龍地產將來以5.00萬元/平米出售它建造的房屋，那么，購房人繳納的5萬元購房款中，有2.99萬元（即房價的59.8%）是交給北京市政府的；如果大龍地產的房價是4.00萬元/平米出售它建造的房屋，那么，購房人繳納的4萬元購房款中，仍然有2.99萬元是交給北京市政府的，只是北京市政府所得上升到了房價的74.75%?！　?/p>

將北京市政府與大龍地產之間的地產交易、大龍地產與購房人（即消費者）之間的房產交易，作同一個房地產交易的兩個交易階段看待，那么，這個涉及土地和房子的完整的房地產交易中，北京市政府在這個交易過程中獲得的2.99萬元/平米的財政收益，具有如下特征：　　

1、強制性。每一個購房人（即消費者）     都必須繳納，除非你不買房，此為強制性之一。每一個購房人（即消費者）都必須按照2.99萬元/平米的標準繳納，除非大龍地產愿意以低于2.99萬元/平米的價格出售它建造的房屋，也即除非大龍地產愿意代替消費者繳納北京市政府在房價中所得的份額，此為強制性之二。　　

這兩個強制性不是大龍地產的順義區后沙峪鎮天竺開發區22號住宅用地特有的，而是現今中國任何一個商品房項目都有的。中國任何一個商品房購買者都要支付政府在房價中所得的份額。然而，這兩個強制性正是國家稅賦的特征?！　?/p>

2、無償性。稅賦的無償性是指國家對具體納稅人既不需要直接償還，也不付出任何形式的直接報酬。無償性是稅收的關鍵特征。假如香煙的消費稅是30%，購買香煙的人在購買10元一包的香煙時，已經繳納了4元稅款。政府取得這3元稅款與制造和銷售香煙的原料成本、人工成本或任何服務沒有任何關系，也就是說，政府不是因為提供服務或報酬才取得這3元稅款，而是憑借政治權力。政府從房價中所得的份額與這3元稅款是一個性質的，盡管政府提供了建房使用的土地?！　?/p>

為什么呢？　　

這需要區分政府收取的“稅”和“費”之間的差別?！　?/p>

假如一個商人從國外進口食品，他需要向海關支付關稅和衛生檢疫費。海關收“稅”的依據是稅法，收“費”的依據是進行衛生檢疫時的成本。也就是說，海關在進行衛生檢疫時使用了場地、儀器、人工等等，收取衛生檢疫費以支付這些成本。衛生檢疫費不能低于這些成本費用，否則就需要花費納稅人的錢為這個進口商支付進口費用；也不能高于這些成本費用太多，否則就是不合理收費。凡是政府收“費”，都必須有對應成本支出，并且“費”的高低必須與成本相稱。　　

北京市政府在從房價中獲得2.99萬元/平米的份額時，沒有任何成本投入，因此，北京市政府從房價中所得的份額是“稅”，而不是“費”。北京市政府向房地產商出讓土地收取款項時使用的是“土地使用費”一類的名稱。這個名稱混淆了“稅”和“費”之間的差別。是不是這樣呢？請我們的經濟學家、法律專家、稅務專家等詳細鑒別一下吧。　　

一種可能的觀點是：土地是有價值的，土地使用權是一種財產權；北京市政府以土地作為投入，換取房價的份額，因此，北京市政府從房價所得的份額不是無償?！　?/p>

對該觀點，反駁的意見是：該觀點并沒有證明北京市政府在從房價中取得2.99萬元/平米份額時有成本投入。所謂政府有成本投入，必須是政府花費自身的財政收入支付了人工費用、設備折舊或服務費用等等，而不是政府用原本屬于全民的財產做了一項投資。政府在出讓土地使用權的過程中，沒有任何成本投入，除非政府在此過程中因為雇傭非政府機構從事規劃、評估等等活動而支付了費用。　　

這種無償性不是北京市政府在從順義區后沙峪鎮天竺開發區22號住宅房價中獲得的2.99萬元/平米的份額特有的，而是現今中國任何一個商品房項目都有的。這種無償性正是國家稅賦的特征?！　?/p>

3、固定性。固定性指國家征稅必須通過法律形式，事先規定課稅對象和課征額度。政府從房價所得的份額不具有這種屬性，因此，本文說“政府從房價所得的份額的本質是間接稅”，而沒有說“政府從房價所得的份額就是間接稅”。政府是以“土地使用費”等名義實質上征收了“土地稅”?！　?/p>

4、間接性。北京市政府在大龍地產天竺開發區22號住宅房價中獲得了2.99萬元/平米的份額，大龍地產又將這2.99萬元/平米的負擔轉嫁給了購房人（即消費者），最終是由購房人（即消費者）而不是大龍地產支付了北京市政府的份額。這正是間接稅的特征。這種間接稅征是現今中國任何一個商品房項目的土地出讓金都有的。　　

解鈴還須系鈴人——房價高企的未來　　

房改的成就是巨大的。這一點雖有疑義，不是本文存疑?！　?/p>

房改以來，房價持續高企帶來的問題和風險是明顯和危險的。對這一點，恐怕疑義也不大?！　?/p>

一項制度在設計之初，設計者通常會考慮和比較新制度的利與弊、收益與風險。但是，要求設計者在制度實施之前將預見到全部風險是不現實的，否則，就沒有必要提出“摸著石頭過河”了。我們目前的住房制度以及出讓土地的方式遇到的問題和風險，即屬此類。　　

問題是，出現了負面效應之后，怎么解決呢？　　

解鈴還須系鈴人。　　

我們的改革是自上而下的改革，要解決問題，避讓風險，仍然在于政府的認識和行動?！　?/p>

如果允許大家議一議“土地使用費”究竟是“稅”還是“費”，或許是有益的?！　?/p>

如果我們面對這么大數額的政府財政收入，分不清它究竟是“稅”還是“費”，或者認為沒有必要區分它是“稅”還是“費”，或者認為它既不是“稅”也不是“費”，而是土地出讓金的“金”，是出讓全民財產所得的“金”，那么，恐怕我們還要在迷霧中再摸索一段時間。如果我們認為它是“費”，那么，它就應當與政府的成本投入相稱。如果它是“稅”，那么，它就不應當越高越好，就應當有個限度，有稅收的“固定性”。如果它是出讓全民財產所得的“金”，金子嗎？那當然越多越好了?。?！　　

你認為它是什么？“稅”，“費”，還是“金”？　　

這實在是一個應當辯一辯的問題？　　

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