回網友一封來信。

你好：

   今天偶然拜讀了你的博客，覺得寫得很好，很客觀。但看完后有個疑問想再請教一下。

     從租金率、空置率、收入比看，任何人都知道房市泡沫之巨。但中央政府要保八，地方

政府要賣地，政府的強力政策是完全站在高房價一邊的。如果一直像現在這樣天量的信貸，

放任投機，泡沫會一直維持著不破嗎？換句話說，政策力量的極限在哪里？假設今后政策上

不遺余力的挺高房價，是否泡沫仍然有破裂的必然性。謝謝！

這位沒有署名的朋友你好：

很多人同你一樣，對貨幣政策的持續性產生懷疑，也懷疑在中央政府要保八的情況下，貨幣政策永遠不會收緊，更不相信今后的政策會遏制投機，同時也在懷疑泡沫是否會一直持續不破裂，同時也也搞不清楚寬松政策的最大極限是什么程度。其實這些問題很簡單，我們看看最近一些年房地產政策與中國經濟和民生指數等相關聯系就可以得到答案，在此前已經說過租金率、空置率與房價收入比問題，那么在以下就只談其它方面。

首先從03年起房地產才開始逐漸擔當起經濟支柱的角色，也因此在03年之后中國經濟增長速度遠超于03年之前，據國家統計局數據表明，從91年到03年中國經濟增長速度平均值不足7%，而03年開始之后從05-08年幾年間GDP平均值“實際上”是在10%以上，恰逢這六七年是房價暴漲的高峰期，而這幾年出口始終在依賴出口退稅來維持，因此可以看出，中國經濟的實際增長點繼03年之后已經基本是在依賴房地產，這也是08年經濟危機爆發房地產突然低迷后，中國經濟從二季度后直線下跌的主要原因，更是08年全年6次降息并出臺一攬子救市計劃來刺激房地產的根源，因此可以看到，中國經濟就是地產經濟，沒有地產的拉動，中國經濟已經徹底失去了增長的動力，而當前政府每年的GDP目標均在保八甚至保八之上，那么唯一可以依賴的仍然只有房地產，這是今后政策對房地產調控的大方向，沒有人會因為多數人買不起房而真正去穩定或者調控房價已成必然。

從另一個角度看，正因為當前經濟迫切需要房地產來拉動，那么在現今國際貿易被不斷打壓，出口問題日益嚴峻的情況下，中國的就業問題顯然比房價問題更為嚴峻，據本人粗略估算，目前國家統計局的就業數據與真實就業數據相差甚多，從08年春節前有2000萬失業農民工提前返鄉到春節期間9000萬農民工返鄉，再到春節后深圳廣州等地人山人海的失業潮，無數農民工在沒有得到勞動崗位的情況下再一次被迫返鄉，這群人粗略統計足足超過一千萬，其中伴有春節前后返鄉的1.1億農民工中已經有近五分之一由于失去工作機會而沒有返城，年后的農民工失業率已經超過3000萬，而全年新增勞動力人口也接近2000萬人，依靠8%的GDP增長僅能拉動1000萬人就業，加在一起失業率就已經超過4000萬，另外此前十余年間，按每年新增2000萬勞動力人口計算，每年10%的GDP只能拉動1000萬人就業，統計局數據顯示每年有400萬以上勞動力人口沒有就業，從02-08年累積到今天沒有得到就業的人口已經遠遠超過3000萬人，再加上09年全年新增勞動力與08年失去工作的農民工總數，加上最近十年每年30%應屆大學生沒有就業的總數，當前失業人口至少在8000萬以上，也就是說目前中國的總失業率遠超于5%，就業問題非常嚴峻。因此國家為穩定與拉動就業，就會不遺余力的積蓄加大投資力度，所有都清楚目前勞動力密集的出口加工業是解決就業的最好途徑，但是受貿易打壓影響，只有繼續加大出口補貼才能刺激出口，而時至今日出口補貼出口在解決就業問題之外，已經無法拉動經濟，最終補貼出口所需要的財政依舊要從其它盈利的產業中獲得，至此不得不積蓄再度依賴房地產，就這樣最終無法改變惡性循環的規律，只要政策依賴房地產，就會不遺余力的向房地產傾斜，而當前的房地產從業者也會因此不斷推升房價，因此房價下行的可能性非常渺茫。

從就業角度看有一個問題是今后影響房地產的關鍵因素之一，就是出口補貼并不能帶動農民收入增長，因此與房價在貨幣政策刺激下暴漲的趨勢相比，收入比只能是越來越大，這一點此前也說過。

談到天量信貸對房地產的支撐作用，這一點所有人都很明白，在09年上半年統計數據中可以看到，7%以上的經濟增長與房地產數據正好吻合，也就是說，是信貸推動的房地產帶來的上半年的經濟增長，這一點一直持續到11月末沒有結束，我們可以從全年世界上共對中國發動超過70次的貿易保護打壓中看到，中國出口的未來越來越難，依靠出口拉動經濟的日子已經一去不返，而全年基礎建設投資在鐵公基的投資并沒有拉動就業與經濟，其他投資同樣僅僅是消化掉一部分鋼筋水泥的過分產能，而這些也是無法永久持續的，最終問題還要回到房地產上，因此當局早已看清目前房地產對經濟不可缺失的作用，放開了中小城鎮的戶籍制度，這等于為二三線城鎮的房地產輸入新的需求，同時也是在為一線城市的流入人口進行分流，不過從實質上看，這都是政府一廂情愿的事，就如同百姓要買房希望政府降房價一樣，在城市相關福利差距巨大的情況下，一線城市的流寇激增問題短期幾年內無法改變，也正因此房地產商可以任意捂盤惜售甚至抬價，這是供需問題，如果不改變這一切，在經濟未出現波動前房價將永遠無法回落，因此所有人都期盼經濟波動，也就是當前的貨幣政策何時收緊。

從最近十年的貨幣政策看，每年貨幣投放比例增加多少，房價就漲多少，一線城市的房價漲幅一直是貨幣投放比例的2倍，因此在09年京滬穗深幾個城市房價漲幅均在50-60%以上，而同時物價指數也是與貨幣投放相平行的，從05-09年看，除去統計局數據不說，從蔬菜、米面油等食品價格上看，平均每年的真實漲幅均超過10%，這一點也與最近幾年的貨幣投放比例相當，尤其在08年真實漲幅接近20%，隨后在09年蔬菜價格的真實漲幅已經遠超于30%，當然這些數據國家不會承認，但是每個買過菜的人都很清楚，這些物價指數的變化嚴重影響到當前人均收入與購買力，也正因此在此前近十年物價飛漲均超15%，人均收入僅僅是在9%左右增長的前提下，現在百姓的可支配力實際上越來越小，對大宗商品的可支配力就更小，正因此當前才會出現一套房三代房奴的社會現狀，這就是貨幣政策與房價、房奴之間的關系。

到現在看一套房三代房奴的市場局面已開始，那么以最近幾年的貨幣政策與房價及人均收入和物價上漲影響的可支配力看，每當貨幣投放增加10%，物價也將上漲10%，而人均收入即使是貨幣投放量增加30%也僅僅是上漲10以下，因此2010年如果繼續向市場增加投放30%的貨幣，那么一線城市房價至少要上漲30%，物價也將至少上漲10%以上，與人均收入相抵消后，實際人均可支配力就沒有增長，與房價相比等于下降40%以上，這時已經不用計算房價收入比與租售比等比例了，除去信貸支撐房地產外，唯一能支撐房地產的就是三代人買一套房的購房觀，而當前社會中缺乏醫療、養老、教育、就業等等保障，許多80后都要贍養老人，三代人供一套房的家庭畢竟還是少數，因此真實的市場需求已經與房價脫離，這也是09年一線城市出現50%空置率的根源，現在的問題已經出現，炒家手中50%空置率的房子已經沒有辦法流回市場，因此今后的房地產政策唯一方向就是避免崩盤，也就是繼續優惠政策，刺激三代人甚至四代人共同買房，最終以此來化解房地產危機，當然這也僅是一廂情愿的事，也永遠無法完成。

 最后問題都聚焦到政策的極限上，以目前幾家銀行不斷出現資本金不足現象，與銀行始終不公布不良資產比例卻不斷向信托甩包袱的情況來看，當前的金融風險已經非常嚴峻，如果銀行公布數據（本人有大概數據，因問題過大不宜公布），恐怕所有儲戶都要把錢放在床頭才能安心睡覺。從此看當前的貨幣政策已經超出極限，為什么還要繼續實施，這主要取決于當前民生的承受力還沒有達到極限，因此政府才有膽量不斷印制鈔票向市場投放，以目前的人均收入與生活幸福指數相比看，一直都是倒掛關系，收入被增長的越高，幸福指數下降的就越多，因此09年多數人的感覺都是賺的多了但是不夠花了，這正是前面一段所說貨幣投放過多物價上漲過快造成的現象，盡管當前政府不承認，事實上所有人都感覺的到。依照這個規律看，今后貨幣政策繼續投放，從實質上講只是增加民生負擔，而以當前一套房要兩個家庭甚至三代人的收入才能買得起看，房地產已經達到崩盤的邊緣了，如果這樣的政策在持續兩年，三代人買不起房的日子就會來到，物價上漲過快，一旦市場真實購買力嚴重不足，就只剩下投機需求支撐（這就是09年房地產現狀），而一旦投機需求發現被套，房價就會進入滯漲階段，房價滯漲的局面一旦形成，受投機者出逃與百姓購買力不足影響，房地產想不崩盤都不可能。因此與上述幾個方面來衡量看，寬松政策已經是強弩之末，繼續執行一年，通脹后的滯漲就會到來，房地產崩盤的大局也徹底難改。

× 烏有之鄉 WYZXWK.COM

您的打賞將用于網站日常運行與維護。
幫助我們辦好網站，宣傳紅色文化！

歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉網刊微信公眾號