房市下跌將持續

——從股市趨勢談房市走勢

孫成旗

    ２００４年８月１８日，筆者曾以《從房地產市場透視股市未來方向》為題撰文指出，“投資者現在最應該堅定信心，保存實力，停止買房投資，并把手中已有的房產逐步變現，迎接真正牛市股市行情的到來。在沒有最佳的投資方式或最佳投資點出現前，持幣等待也是一種最佳投資。”當時，中國股市仍在下跌途中，１３００點還是很多人期待的鐵底，而房市仍是各開發商急功近利，瘋狂拉高出貨的階段。當兩個市場進入牛熊轉換期，持幣觀望是最佳的投資策略。當時，政府對還沒有最后下決心解決股權分置問題。對此，筆者坦言：“任何方案的出臺都是有利的，只要能夠出臺。即使方案不好，市場會很快跌出底部，然后開始走牛；方案好，市場會迅速確認底部，然后也該走牛了；方案不好不壞，市場也會盤整出底部后，開始走牛。”同時，筆者也指出，“下跌平息了幾乎所有利益爭執，也解決了所有矛盾”。果然，２００５年６月６日，股權分置試點改革正式啟動，上證指數跌破１０００點到９９８點，并出現了久違的長紅。

    相對２００１年６月１４日的２２４５點， 股指下跌歷時４年，跌幅達到５５．５５％。期間除了一波反彈，兩次最慘烈的下跌，幅度都超過４０％。而當前中國房地產市場的下跌，充其量就是中國股市２００１年和２００２年的下跌。從波浪理論上講，這是下跌的大調整Ａ浪，隨后會進入二浪反彈，類似于中國股市２００３年底和２００４年初的反彈行情，最后的三浪下跌才是真正死傷遍地的時刻。從時間上講，房地產市場２００５年下半年開始的下跌，將延續到２００６年，此為大Ａ浪下跌，隨后會在２００７年和２００８年進入反彈年，也就是大Ｂ浪反彈，奧運會前后，市場將步入三浪下跌，直至２０１０年的世博會，房地產市場才會真正觸底，并進入全面復蘇階段。而對應中國股市，在２００５年和２００６年進入牛市初期階段，在２００７和２００８年將步入首次拉升階段，２００９和２０１０年將進入高峰，并孕育新的調整。

    如果從下跌目標看，房地產市場的熊市下跌也可以跌去５０％，否則就不是進入下跌周期，首輪下跌和最后一輪的下跌幅度也都可以達到３０－４０％。國內百姓從來沒有感受到住宅房下跌的殘酷性，風險意識比較差，特別是前期購買住房多為自住，所以容易掩蓋房市下跌的風險，但以住宅為投資的投資者將真正感受到此輪下跌的嚴酷性。下跌幅度在５０－６０％屬于正常的非崩盤下跌，指望政府救市是不現實的，更何況２００００家房地產企業也該利用熊市洗牌了。證券公司的現狀也將是未來房地產市場大洗牌的最終結果。房地產市場的下跌是伴隨股市的上漲展開的，恰如房地產的上漲是伴隨股市的下跌產生的一樣，市場用于投資的資金總量是相對穩定的，目前房市與股市處于蹺蹺板的高端與低端，股市從低端開始向上，房市從高端開始向下，這個趨勢要人為干預的難度可以想象。

    ２０００年，當《人民日報》社論發表時，資金敏感的機構已經開始從股市撤離，到２００１年，國有股減持辦法出臺的２２４５點，這些資金進入加速抽逃階段，由于這些資金的帶頭作用，又影響了更多的機構和更多的資金撤離，從而導致大盤７個月的時間暴跌９００多點。對應于房地產市場而言，國家抑制房產價格瘋漲的最有力政策是２００５年６月１日實施的稅收改革，導致房地產市場啟動正式下跌。

    當然，很多房產開發商會堅定認為房價與股價不同，房價有價值作為基礎，但實際上，強者恒強，弱者恒弱。按照供求關系，越是弱市，觀望情緒越烈，需求減少，價格完全可以跌破價值，甚至長期在價值之下運行。股市中，動態市盈率在５倍以下的股票已經很多，房地產商跳樓價賣出的時機也一定會有。

    由于中國股市仍在震蕩筑底階段，所以資金不會貿然涌入股市，由此可以預見，房價跌幅達到４０％后，向上反彈的力度依然會比較強，類似股市自１３３９反彈至１７４９點，反彈高度達到３０．５４％，相對于下跌９０６點，反彈是下跌的４５．２５％，這些數字也都預示著股市的弱市特征明顯。筆者的一位朋友，在２００５上半年把自己居住的房子２２０００元／平米賣掉，贏利超過１００萬，隨后就一直在郊區租房居住，并計劃等到房價大幅度下跌后再買，這當是比較明智的投資決策。其實，若能理解透本屆政府的執政綱要，當不難理解房產下跌的核心動因。在實現小康之后，人們的吃飯穿衣問題已經得到徹底解決，但要提高生活質量。構建和諧社會，必須解決百姓的住房、上學、醫療問題。中小學教育的費用全免已經提到議事日程，藥品價格一降再降已經成為事實，只有房產的價格虛高不下，甚至瘋狂上漲，讓百姓如何買得起房，如何提高生活質量？構建和諧社會已成為本屆政府的執政目標，和諧社會最起碼的要求就是安居樂業。新加坡普通工薪階層月薪１０００－２０００元，但新加坡政府推出大批公房，房價維持在１０００元左右，以充分滿足工薪階層的居住需要，進而抑制房價，效果明顯。

    農村人口涌入城市已經是大勢所趨，無法阻擋，工薪階層的人數占整個社會人口的８０％以上也是不可改變的事實。這些人的住房不解決，就談不上構建和諧社會。要徹底解決這些人的居住問題，就只能是推出大批的經濟適用房。北京、上海等大城市的經濟適用房價格在２５００－４０００元，省會城市的經濟適用房價格在１５００－３０００元，地級市的經濟適用房價格在１０００－２０００元，縣級市的經濟適用房價格在８００－１２００元，均屬于工薪階層可以接受的價格。當然，經濟適用房的戶型應以５０—８０平米為主，一家三口，人均居住面積超過２０平米，按照戶口，限購一套，當可解決當前地產市場價格虛漲的問題。從低端增大房源，進而抑制中端和高端房價的上漲，若８０％的工薪階層住房都得到了保障，中端和高端房價即使再漲１０倍又如何呢？

    上海房地產價格自今年６月１日就開始松動。１０月上海中心城區價格指數為１１１８．５１點，比９月下跌０．７４％，其中閘北、閔行等區域的指數跌幅達１．８５％左右，成為１２個中心城區中的領跌板塊。《國際金融報》一文章撰文稱：“漢宇地產近期成交的一套金鵬花園的二房，該房為７８．９１平方米的二房一廳一衛，掛牌價為６９萬元，掛牌４天成交，成交價６８萬元，成交單價為８７００元／平方米，相比３月份，該地區物業的二手房均價下降３０％，而這套物業的降價幅度更超過３５％。”這種主動降價３０％求快速脫手的個別案例將在上海逐步增多，并最終會蔓延到普遍降價３０％，所以上海的房地產價格下跌仍會繼續，而作為全國龍頭的上海房地產必將影響到全國各個城市，進而引發全行業的房地產價格持續下跌。

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