在劫難逃：地產業危機漸近     

　　文/巫繼學 12月8日

　　正當房地產商們為房市一路躥紅賺得盆滿缽滿彈冠相慶之際，他們可能萬沒料到，一場危機很可能已經悄悄逼近。

　　很多人不以為然。感到有關房市的爭論近來似乎比較平靜，不再是人們激評熱議的焦點。然而，這是令人不安的平靜，它很可能就是即將登陸房地產的風暴前的那種平靜。房地產商“九金十銀”的季節剛剛送走，新年春節銷售熱潮又即臨門，我似乎不合時逢地這樣說，決非空穴來風，故意攪他們的局，而是基于以下經濟事實做出的獨立判斷。

　　暴利與高企的房價：緊張了各方經濟關系

　　據央行公布的《2004年第三季度中國貨幣政策執行報告》稱，過去的一年里房地產價格的持續上漲。前三季度，土地交易價格、房屋銷售價格、房屋租賃價格同比分別上漲11.6%、9.9%和2.1%；如果根據房地產類型來區分，商品房上漲8.5%，其中普通住宅銷售價格上漲9.2%，豪華住宅上漲8.4%。另外，央行也根據地區的不同，在35個大中城市中排出了房價同比漲幅超過10%的前9個城市，它們分別是沈陽、南京、重慶、上海、天津、蘭州、青島、寧波和杭州(北京尚不在此列)。因此，央行在報告中警告各銀行目前仍然要防范地產金融風險。有資料認為，國外的房地產商的行業利潤尚不到5%，可我國的房地產商利潤，企業自己公開承認的是15%，業內人士說絕對超過30%！而各大媒體披露的信息遠不止這個數，從100-700%獲利的個案不勝枚舉。房地產的暴利也從另一則角度獲得證實：據《共鳴》雜志從2002到2004連續發布的《中國十大暴利行業》排行，房地產業3年蟬聯榜首、獨占鰲頭，是名副其實的暴利行業中的暴利行業；而根據胡潤的“2004中國大陸百富榜”，房產老板們更是占據“百富”中的45%，房產業成為公認的“功率”最為強大的“造富機器”，不折不扣的富豪最大誕生地。

　　還有一項重要指標可以說明中國房價十分離譜，即是房價收入之比。所謂房價收入比，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。按照國際慣例，目前比較通行的說法認為，房價收入比在3-6倍之間為合理區間，如考慮住房貸款因素，住房消費占居民收入的比重應低于30%。而在我國許多大城市，新房價格與居民家庭收入比卻高達十幾倍。

　　房地產業界的高房價、高利潤意味著什么？它意味著房地產開發商從購房者手中搜刮了更多的銀兩，意味著在資本競爭中房地產商獲取了更多的超額利潤，意味著開發商更多地利用了潛規則甚至違反法律法規謀利(諸如逃稅漏稅，與權力資本勾結，降低樓房質量，侵占員工與購房者權益等等)。那末，這是不是可以解讀為，開發商與購房者之間關系，地產資本家與其它資本家之間的關系，勞資之間的關系，企業與政府之間的關系，背離著和諧的方向發展，甚至正朝著矛盾日益尖銳的方向發展？當然不能說所有開發商都如此這般，可其中的比重一定不會低。

　　新近任志強不怕泄露天機公然宣稱，房地產就應該是一個暴利行業。話語落地，業內業外一片嚴厲遺責，倉皇之中不知吃錯什么藥的任某人只好草草收回此言論。

　　跨越紅色警戒線的商品房空置率：投機危機四伏

　　國家統計局發布的形勢報告顯示，預計今年1至10月，全國商品房竣工面積達到13464萬平方米，比去年同期提高8.8%。前10個月，全國累計銷售商品房近12980萬平方米，同比增長27.6%；平均銷售價格為2357元/平方米，增長了6.1%。據悉，目前全國空置房面積達到1.25億平方米，空置率已達到26%。而北京市，截至8月底，空置一年以上的商品房面積同比增長23.7%，增幅比上年同期高30.8個百分點。在全部空置一年以上的商品房中，商品住宅空置面積為266.3萬平方米，占商品房空置面積的69.1%；辦公用商品房空置面積為42.4萬平方米，占商品房空置面積的11%；商業營業用房空置面積為41.7萬平方米，占商品房空置面積的10.8%。我國的商品房空置率目前大大超過國際公認的10%的警戒線。按照國際通行慣例，空置率在5%-10%之間為合理區，商品房供求平衡，有利于國民經濟的健康發展；空置率在10%-20%之間為空置危險區，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產市場的正常發展和國民經濟的正常運行；空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。國家必須采取一系列措施，甚至是強制措施，以使商品房空置率在一定時期內降到比較合理的區間，否則將給國民經濟，特別是房地產業的發展帶來一系列的嚴重問題。

　　如此高的商品房空置率表明，房屋不是用于滿足安居需求，而主要是從事投資。據建設部2004年調查，北京市商品住宅投資性購房比例約17%，在投資購房中，28.5%在短期內轉手，23.5%用于出租，48%空置待漲價。長三角主要城市商品住宅投資性購房比例在20%左右。甚至部分城市和項目存在一定投機炒作現象。表現為一些樓盤短期內價格上升較快，部分購房者轉手牟利；部分城市次新房(購買后不到兩年)短期炒作現象突出，如上海市2004年次新房轉讓占二手房交易量的46.6%。空置房一般是用于炒房或者出租。然而，與房價高企不相稱的是，房租在各地都未見相應上漲。房價是什么？不過是購買樓房的70年租金而已。這就意味著，從一個長期的價格波段來說，房價并不具有持續漲的基礎，而眼下的高價，正表明炒作風險巨大。

　　投資規模中國第二大：背離國情必將調控

　　據國家統計局新近出版的《中國大型房地產與建筑業企業—2004》年鑒，2003年，全國房地產開發企業達到37123個，完成房地產開發投資10154億元，企業資產總值40486億元，經營總收入9137億元，利潤總額506億元。全國建筑業企業達到48688個，完成建筑業總產值23084億元，企業資產總值23542億元，企業總收入22037億元，利潤總額520億元。房地產業和建筑業的增加值分別占國內生產總值的比重為2.0%和6.9%，尤其是建筑業占國內生產總值的比重創建國以來最高，僅次于工業、農業、商業居第四位，已經成為國民經濟的支柱產業之一。這表達的是2003年的事。

　　國家統計局9月26日剛剛公布的國內各行業固定資產投資完成情況(2005年1-8月)數據顯示：2005年1-8月，房地產業共完成投資9958.42億元人民幣，比去年同期增長23.9%。值得注意的是，今年1-8月房地產業投資完成總額占同期國內各行業固定資產投資完成總額的24.2%，接近四分之一，該比重與去年同期基本持平(2004年1-8月的比重為24.9%)。在國家統計局列舉的二十個行業中，房地產業投資完成總額的比重僅次于制造業(27.5%)，位居第二。(《國家統計局：前8月房地產業投資額僅次制造業》2005年9月27日 新京報)房地產在中國的產業結構中，位置很重要，因為它面對著經濟發展與農業提升過程中對建筑產品的巨大需求。然而，它是不是到了迅速增長的投資規模僅次于制造業而傲視其它產業的地步，多數人對此是斷然否定的，更多的人是憂然擔心的。

　　如此大的投資額，開發商認為這遠遠不夠，因為需求量大呀。果真如此？非也。拿北京為例來說，在北京商品住宅的主要空置是價位在每平方米售價在4000元/平方米以上的中高檔住宅。而售價在3000元/平方米以下的商品房則空置較少，這說明目前市場的產品結構存在嚴重失衡，造成這一現象的原因既有炒地皮致使成本增高的因素外，也與開發商過分樂觀的利潤預期有關。這形成一些大城市房地產的特殊現象，定位于普通老百姓的經濟適用房或中低價位的商品住宅，一推出往往被搶購一空，而那些所謂面向都市白領階層、企業主、社會成功人士的中高檔住宅卻乏人問津。

　　除了上述情況外，房地產市場現在還面臨以下幾個問題：一是房地產信貸質量有所降低。目前房地產企業平均資產負債率是72%，最高達到94%。截至2002年10月，個人住房貸款的總規模為7500億元，銀行貸給開發商的開發貸款總額為2000億元，加起來近1萬億元。二是房價上漲中蘊含一些不正常因素，一些企業盲目高價買地，也使其開發出來的產品超過了市場承受能力。三是居民投資房地產可能帶來的銀行貸款償還風險。目前我國有6.6%的人擁有兩套住房，但實際上這個數字可能要達到15%。一旦多余的住房租不出去，償還銀行的貸款就會成問題。

　　一方面瘋狂地擴大投資規模甚至已經到了與當前國民經濟整體不相合轍的地步，一方面又出現嚴重的結構性失衡。目前的樓房供求狀況十分特殊十分尷尬：安居需求房供不應求，安逸需求供過于求，投資即投機需求時高時低此高彼低。這種狀況醞釀的危機在于，它很可能為政府宏觀調控提供根據。政府的調控，無論是沖著總量來的，還是結構性量來說，對房地產的現行布局，都是兇多吉少。

　　各路資本狂奔掏金地：暴利聚集合成歸謬

　　價值規律告訴人們，資本總是流向高利潤行業。今年以來在房價持續高企的刺激下，演繹了一出各路資本繼續狂奔房地產的壯觀劇，又為這一觀點增添了新的腳注，新的案例。

　　北京市統計局投資處最新統計，今年1-8月，全市累計完成固定資產投資1435.1億元，同比增長14%.其中房地產開發投資完成785億元，增長7%；民間投資中近八成投向房地產開發業。(2005年9月25日新浪房產)人們自然會想，首都北京，作為中國房地產最大的開發地盤、最具有代表與象征意義的投資區域，在國家對房地產一直宏觀調整之際，在公共大眾對房市高企一片譴責聲中，全市今年前8個月房地產投資較比上一年增長7%，這其中民間資本投資完成604.6億元，占全市民間投資的比重為79.6%。

　　此前媒體一再披露，諸如聯想、清華紫光、普天、華為、海爾、TCL等等在地產創富的新感召下，紛紛難以自持，掉轉馬頭分兵地產。盤點新軍，其中不乏代表國家核心競爭力的高科技企業。而且有數據顯示，我國已有300多家上市公司涉足房地產開發領域。聯想到國際熱錢自去年以來一直對中國房地產業虎視眈眈，在北京、上海、成都等地，都有數百億錢入市。眼前上演的，真是一出資本追暴利的激情大戲！

　　國家外管局日前首次披露，外資在中國房地產市場中的比例約為15%。(《國家外管局首次披露:外資在中國樓市占比15%》2005-09-12東方早報)誰都知道，外資一直以來都覬覦著中國房地產。但外資在其中的比例達到大約15%，卻超出了人們的判斷。此前，人們盛傳外資殺入中國房市，“小數說法”是幾百億元，“大數說法”是幾千億元。外資進入房地產市場的主要渠道，包括外商直接投資、借用外債、境外機構和個人以自購和包銷方式買入商品房。外資大都集中在上海、北京等少數城市；后來有報，珠江三角洲、成都、武漢也進入外資投資房市的新版圖。據人民銀行金融市場司調查，外資占上海全部購房資金的比例2003年初為8.3%，2004年底已經達到了23.2%。僅2004年頭11個月，外資流入上海房地產市場的總量超過222億元，其中用于房地產開發的約150億元，占全年房地產開發總額的12.8%。看來，“狼”真的來了。一條有著敏銳尋利嗅覺外資“狼”，面對房價居高不下而且需求旺盛，人民幣升值想象空間依然而且熱情有加，這個15%可信度是相當高的。

　　榜樣的力量是無窮的。各路資本的英雄豪杰個個都是財富精英，一旦點燃了他們的心中的那團欲火，錢投向何處他們都有十足的自信。但他們同時都有百分的自負，因為他們有自己走過的金光大道。他們才不聽誰的勸呢。從學理上說，由于價格火爆不減，投資自然獲利豐厚，于是在價值規律決定下的平均利潤率驅使下，資本會不斷流向這個行業，直至這個行業的獲利與其它行業趨于持平為止。在盲目競爭下，如果沒有政府的宏觀調控，矯枉過正是必然的。當你認為還會賺錢的時候，其實投資早已過剩，已經大錯鑄就。這就是著名的合成歸謬定律。有人以為其它行業可能會出現這個現象，房地產則不會。殷鑒不遠。君不見十年前中國房地產那場來勢兇猛的調整，也不見北海、海口、珠海等地至今仍然佇立的滿目“爛尾樓”？

　　背離政策背離民意的人心向背

　　在中國經濟社會，房地產有著震耳欲聾的大名聲。現今要說是它惡名在外，恐怕大多數人都認為不為過。房地產公司開張的第一桶金，要么有著不光彩的原始積累史，要么是公權入份當事人私自得利湊起來的，要么干脆就是“空手套白狼”圈銀行的錢。在整個開發過程中，有著諸多業界特有的“潛規則”，從圈地到劃紅線，從報建到容積率，從設計到面積公攤，從帶資施工到偷工減料，從賣樓花到貨不對板，從虛假宣傳到拖期交房，等等，凡是買過住過商品房的業主，誰沒有一部痛苦史？

　　對于政府的經濟政策，房地產公司執行如何呢？避稅乃至偷稅漏稅，以媒體披露的資料看，是家常便飯，盤盤如此，年年如此。最好的證明莫過于剛剛出籠的2004年全國納稅500強，其中居然僅有一家房地產公司，就可見一斑了。在這樣鐵一般的事實面前，某位房地產大鱷還說出房地產公司納稅“良民”多的話。如果這不是睜著眼睛說夢話，就是錢迷心竅說混話。對于政府的土地政策，房地產公司也有避開政策規定的路子。不一定非要掛牌拍賣時去競爭，繞開的辦法多的是；可以買下公司套買地；即令去競拍，自然也有低價拍下來的門道。至于國家金融政策，更是難獲房地產公司遵守。商業銀行今年上半年不良資產實際新增達1500億元，作為從商業銀行有55%貸款的房地產公司，它們在其中有多少死賬賴賬是路人皆知的事。房地產公司在與地方政府的經濟交往中，與經濟腐敗有著千絲萬縷的聯系，其中要特別指出的是圈地游戲。從目前落馬腐敗領導干部，幾乎很少沒有與土地買賣無關的案例。據國土資源部一位副部長說，至少有90%的干部涉案。

　　進一步分析我們會發現，大量圈地，將為社會的不和諧埋下了不良種子。可以想見的是：大量圈地必然增加失地農民，從而引起這部分農民的強烈不滿；大量圈地，如前所述，必然誤導房市走勢，從而傷害到購房消費者；大量圈地，部分商家獲暴利，也不可避免地引起行業內部的利益沖突；大量圈地，同時會在社會各階層中觸發對房地產發展的憤慨；如此等等。

　　許多做法，許多看法，確實已經深深傷害了購房者，傷害了公共大眾，比如，今年年初發生在上海的一樁殘無人道的暴力拆遷案件，一家房地產公司居然指使人縱火逼人搬家，結果釀成一家四口兩人跳窗逃離兩人被活活燒死的慘劇(《抗美援朝老兵遭遇野蠻拆遷，家中被活活燒死》2005年09月25日《財經》雜志)另一個令大眾十分反感的是，年初房地產大亨任志強不知是那根筋出了問題，居然強勢提出“只給富人蓋房論”，此謬一出，即遭批駁。這些言行難道不會令千夫所指嗎？

　　趨勢這種東西說來奇怪，無論現象看上去依舊多么輝煌，內在勁勢暗中涌動，終將顯現出它的澎湃之勢。東南亞金融風暴有多少人感到了，東南亞海嘯又有多少人覺察出了，然而，它仍然出現了。眼前我覺察到的是，房地產業已面臨這種危機趨勢，不能理智地進行自我調節的暴利房地產業恐怕在劫難逃！

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