中國房地產如何前行?——給有理念商家的免費建言
巫繼學[人本經濟學-自主勞動網.中國經濟學(www.economics.com.cn,www.wayee.com )互聯網首發]
房地產業在中國,是一個富于戲劇性的產業,在這個舞臺上悲喜劇輪回上演。我在《房地產擊鼓傳花花刺誰手》[1]與《抑房價風初雨乍乍驚業界》[2] 等文章對其進行了描述與評判。在這個領域,急功近利、感性沖動、潛規則博弈等等時常令人大開眼界。然而,十分令人郁悶的是,這是一個應該充滿理性卻始終缺乏理性的地帶。中國房地產業,如果要想真正名副其實地成為國民經濟的支柱產業,成為一個令人尊敬的國計民生的誠信供應商,那末,理性,是第一需求,理性,是最大的稀缺資源。自去年樓市火爆以來,我們很少看到房地產商的理性思考與行為。在政府一連串的平抑房價的措施出臺以來,依我看,房地產商陣腳大亂。這可以從近來他們的相互矛盾的議論中得到印證。
我十分擔心的是,能夠引導中國房地產發展方向的那些企業如何前行?因為他們的發展方略,將具有導向作用。我們知道,按照國家規劃,到2020年我國的城市化程度將達到60%,屆時將有2.6億到3億的農民變成城市居民,為此我們要提供的住房面積將是一個天文數字。前不久,我曾寫有一篇文章對其求解:《中小城市:房地產業下一個利潤角逐場》[3]。在那篇文章中,我將自己在這方面的研究成果訴諸于文字,指出了中國房地產業未來發展的戰略重點,給出了房地產業中長期淘金道的路徑。事后,境外諸多房地產發展商靜悄悄地進入二三級城市,大肆占領房地產版圖的行為證實了我的戰略思維的正確性。[4] 本文,則是對那些有理念的為構建中國房地產支柱產業商家給出的若干免費建言!
中國的房地產開發商從對城市外延式即廣度開發啟步,目前在歷史古城基本都面臨一個難題:即城市建設用地漸趨飽和。為嚴格控制非農建設用地占用耕地,中央政府與各地政府都作出過各種限制,國土資源部自1990年代以來對報送國務院的建設用地項目實行嚴格的會審制。對于開發商來講,必須面對中國城市建設的這個現實,及時調整開發思路,重塑新世紀房地產開發戰略。我以為,這其中最為重要的是,必須從外延式的廣度開發轉移到內含式的、集約式的深度開發上來,必須從利潤實現僅僅追求級差地租Ⅰ轉變到主要地追求級差地租Ⅱ上來。
房地產業的豐厚獲利,為世人矚目。由于建筑產品是與土地相依存的,它的利潤來源有兩部份:一是作為建筑產品的一般利潤,二是作為對土地投資所獲得的級差地租。經濟學認為,同時投入不同地塊的等量資本具有不同生產率所產生的被土地所有者占有的超額利潤,是級差地租的一種形式。之所以會產生這種超額利潤其原因有二:一是土地的肥力差別,二是土地位置的差別。
誰都知曉,大體相同質量的住宅,在一個城市中常常價格相去甚遠。正因為如此,房地產業的競爭的基礎就是對建房用地的競爭,誰擁有了一個好的地塊,誰就有了好樓盤的賣價。對于房地產業來說,同樣投資的建筑,置于不同地段之所以產生不同的經濟效益,也是因為這兩個原因。第一,在這里土地肥力的差別不再表現為農產品質與量的差別,而表現為不同的生活質量抑或不同的辦公質量、不同的身份象征,我將其稱之為“涵養差別”:對于商鋪建筑來說,比如老城區商業地段由于開發年限久遠,必然導致商業氣氛活躍、人氣旺盛、相關產業發達,人們常常以“寸土寸金”喻其內涵昂貴價值;對于居民住宅來說,可能周邊的生活服務設施,教育單位體系,自然、社會環境等等,是決定樓盤價格的重要因素;而對于寫字樓來說,周邊有沒有形成一個公司辦公群體,相關服務體系健全程度,與客戶往來、特別是與政府部門的交往渠道,可能是決定建筑樓宇含金量的重要因素。第二,土地位置的差別,則更多地表現為賴于其上建筑住戶往來的方便程度與費用負擔。他們與客戶的往來距離,他們出外辦事的距離,家庭住戶可能會考慮上下班與購物的距離、孩子上學的距離以及與市中心的距離等等。當然,上述兩個因素不是截然分開的、互不關聯的。它們 “可以發生相反的作用。”某塊地可能位置很好,但涵養很差;另一塊地可能涵養很好,但位置很差。“它們時而互相抵銷,時而交替起著決定的影響。”(《馬克思恩格斯全集》第25卷第733、867頁)這一情況正好為中國城市房地產業的發展實踐所證實:城市房地產開發為什么總是從較好地塊開始再轉到次之地塊,或者相反。
但是,一個城市的建設用地有一個飽和度,任何城市其市區不可能無限制地擴張下去。從中國各大城市的遠景規劃來看,都圈定了未來城市的極限區,都規劃了城市的飽和界限。
對于在廣度開發中起步的房地產企業來說,必然有一個重塑開發戰略的問題。面臨中國城市開發進程進入一個新階段,如果仍將圈新地作為經濟增長的支撐點,勢必碰壁。我個人認為,中國房地產開發的第一階段,即外延廣度式開發在 上一世紀已經結束,現在業已進入新階段,即內含式深度開發。支撐房地產企業的利潤也將主要不再是級差地租Ⅰ,而是級差地租Ⅱ。
從一方面來講,因為隨著城市現代化步伐加快,幾乎任何一個城市都形成新區與老區的差距。由于新區建設一開始就是以與國際接軌為標準的,一當新區形成,城市現代化建設的反差便把舊城區的改造尖銳地提到議事日程上來。改造性建設雖然從90年代就已進入商業化開發歷程,但急需改造的城市面積還相當大,隨著時間推移又有更多的急需改造的項目提升出來。對此,許多老城市城建部門都明確指出過,老城區的危舊房改造將成為今后住宅建設的主導形式。為了鼓勵開發商進入這一領域,政府正在結合新修訂的拆遷管理辦法,進一步完善危改優惠政策。
房地產深度開發不是一句空話,它既然是對既定市區的再投資,那就必須考慮如何能獲得級差地租Ⅱ。而要能獲取更多的利潤,開發商必須考慮業主的需求。我一貫認為經濟生活總是以人為元本,以人為中心,以人為標準的,房地產業尤其如此。無論是商用房,是寫字樓盤,還是個人住宅,無一例外。我以為深度投資的奧秘就在于,如何使作為商品的不同用途的建筑產品符合人的需求。這便是建筑產品對人的涵養力。事實上,不同的樓盤其涵養力是不同的,因而形成不同的涵養級別。涵養力有如農業生產上的生產率,它決定著投資者的回報率,涵養級別高的建筑產品其含金量自然高。
什么是高級別的涵養力,或者說提高深度開發中建筑產品涵養級別的方向何在?我認為可以可從兩個層次來理解。
無論建筑產品的用途如何,它們的共同要求可以概括為三個方面,或稱之為“涵養力三要素”:第一,它要求有一個良好的人文環境。無論是居家,辦公,還是做生意,祥和、人氣、安全、文化氛圍、道德水準、人們教養水平與受教育程度等,都是人們所追求的。 “孟母三遷”典故說明古時人們在選擇住所時,就已考慮到周邊人文環境的影響。第二,它要求有一個良好的自然環境。同樣,綠化程度、空氣清潔度、陽光充裕度、燥音程度、人們的活動空間等也都是人們需要考慮的。第三,是公共產品的供應狀況。公共產品諸如教育培訓設施、金融服務設施、通訊聯絡設施、公共交通設施、文化娛樂設施、生活與辦公的便利設施、醫療衛生設施、報警防范設施、消防免災設施以及公共交往場所等這些大都為政府提供,或是政府行為下的企業“作品”,作為開發商,它更多的是被動選擇。
從具體層次看,不同類型用戶,對于上述三要素的要求可能更具體,更特殊,也必然有所偏好、有所不同。比如,對于商住樓來說,業主可能更注意下一代受教育的環境,生活的方便程度,個人財產與家庭安全,交通便捷程度;有的住房可能對周邊關系格外挑剔,有的住房可能對小區配套服務關注甚多,有的住戶可能對醫療設施需求看重,如此等等。對于商鋪業主來說,人氣是他們格外要求的,什么收入層的人、往來流量多少、購買力如何,市場管理部門的服務狀況如何,商業傳統如何,也同樣是他們格外重視的;可能零售商垂青于市中心,而批發商則更多地集聚于城鄉集合部,那些以生活服務為主的商戶往往與各個生活區相連片,燈紅酒綠的酒店總是坐落在豪華體面的地段上,歡天喜地的娛樂場所通常在交通方便的偏遠區,如此等等。對于寫字樓的業主來說,周邊自然環境固然要講究,但遠不如金融服務、通訊服務來得更重要,與政府部門及業務部門往來的渠道也尤為要緊,如此等等。
對于房地產開發商來說,如果想要在新一輪的競爭中勝出,應該在上述各個方面想方設法。這就有個眼前利益與長遠利益、局部利益與全局利益的權衡問題。有眼光、有魄力而又確實有實力的投資者,自然會不斷加注投資于深度開發上。有些投資可能在第一輪是體現不出效益來的,比如在小區對托兒所、幼兒園與學校的投資,對小區商鋪的投資、對體育健身設施的投資,可能在首期開發中是完全虧本的,它可能對后期開發帶來意想不到的經濟效益。
理論觀點歷來見仁見智,如果上述論述能對閱讀者有某些啟發,我就十分滿足了。
[1] 《房地產擊鼓傳花花刺誰手》,紅網,http://hlj.rednet.com.cn/Articles/2005/04/687382.HTM。
[2] 《抑房價風初雨乍乍驚業界》,http://www.economics.com.cn/writing/review/fengchuyuzha.htm。
[3] 《中小城市:房地產業下一個利潤角逐場》,http://www.economics.com.cn/writing/review/realty23.htm。
[4] 《房地產二三線城市爭奪戰靜悄悄打響》,http://hlj.rednet.com.cn/Articles/2005/05/696119.HTM 。
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