揭穿房地產(chǎn)真相，理性對(duì)待【轉(zhuǎn)貼】
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首先談一下，一切都只能靠自己，很多人都指望政府出臺(tái)什么政策，告訴你們吧，這是做白日夢(mèng)，除非房地產(chǎn)真正危及到它們執(zhí)政那一天才有一點(diǎn)點(diǎn)可能。政府只要GDP表面文章，官員只要自己能貪到錢，那管老百姓的死活，對(duì)老百姓對(duì)國(guó)家民族有萬(wàn)利，而對(duì)執(zhí)政者沒(méi)有好處的事，它們是不會(huì)做。作為一個(gè)立國(guó)之本的教育事業(yè)，可以說(shuō)對(duì)國(guó)家民族，功在當(dāng)代，利在千秋的事，政府去年才拿出100億做義務(wù)教育（還大吹特吹，只占2萬(wàn)多億稅收的0.5%），但財(cái)政部為給建設(shè)銀行沖壞帳，一下400億美金，相當(dāng)于3200多億人民幣，可做32年義務(wù)教育費(fèi)用，還有中國(guó)銀行幾百億，大家說(shuō)說(shuō)，這幾百億除了讓老百姓給那些亂貸款的政府銀行腐敗官員和與之勾結(jié)的商人買單外，還給金融留下一個(gè)更大爛攤子，還有什么？所謂的經(jīng)濟(jì)適用房不是150就是200多平，不是在愚弄老百姓嗎？很多人還寄希望政府會(huì)搞出香港和新加坡那樣的公屋制度與政策，現(xiàn)在的政府是不可能的，大家不要做白日夢(mèng)，一切都得靠自己！
揭穿房地產(chǎn)真相，理性對(duì)待【轉(zhuǎn)貼】
[進(jìn)城買第二套住房] 于 2005-02-26 12:47:59上貼
本來(lái)不想寫這篇文章，但現(xiàn)在房地產(chǎn)的情況實(shí)在看不下去了，政府，開(kāi)發(fā)商，中介，銀行，所謂經(jīng)濟(jì)學(xué)家之類的無(wú)良學(xué)者，還有一些無(wú)良媒體在共同炒作房地產(chǎn)，榨取老百姓的血汗錢。當(dāng)然類似的問(wèn)題還有教育，醫(yī)療等。如果以后兩年房地產(chǎn)還這樣瘋狂炒作下去，輕則換來(lái)房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)的一段時(shí)間蕭條，重則會(huì)導(dǎo)致社會(huì)動(dòng)亂，影響國(guó)計(jì)民生。對(duì)房地產(chǎn)這幾年狂漲背后所看到的問(wèn)題，在國(guó)內(nèi)的生活已經(jīng)失去希望了，今后5年的目標(biāo)由賺錢買房轉(zhuǎn)變?yōu)橘嶅X移民了，寫這篇文章，作為忘卻的紀(jì)念，從此我也不再談房地產(chǎn)了，專心賺錢，早日實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。
關(guān)于房地產(chǎn)爭(zhēng)論不少，用事實(shí)和數(shù)據(jù)說(shuō)明的少，決定用李敖大師式的風(fēng)格，用事實(shí)和證據(jù)來(lái)說(shuō)話，本人對(duì)深圳情況熟悉，舉深圳的事實(shí)和證據(jù)。
A：房地產(chǎn)成本剖析
鼎太風(fēng)華社區(qū)南區(qū)五期為例，那個(gè)地方，在深圳的人都熟悉，位置之偏僻，前兩年是低價(jià)樓盤，當(dāng)然現(xiàn)在相對(duì)也是，不過(guò)現(xiàn)在的價(jià)格是6500以上，我一個(gè)朋友剛買是6800。下面來(lái)看看它的成本到底要多少？
1、地價(jià)
鼎太風(fēng)華社區(qū)南區(qū)五期的地皮價(jià)格是多少，我無(wú)法查到，因?yàn)檫@塊地可能是協(xié)議出讓，在國(guó)土局網(wǎng)站上查不到，可能也是國(guó)土局出讓的土地是以宗地編號(hào)的，查出來(lái)，也無(wú)法對(duì)應(yīng)上，但不影響我們對(duì)其土地的價(jià)格估算。深圳的地王是香蜜湖的“九萬(wàn)三”，競(jìng)拍最高價(jià)為9.5億，地價(jià)折合10000元/平米多一點(diǎn)點(diǎn)；下面看國(guó)土局一個(gè)地皮的公開(kāi)拍買的價(jià)格，看下圖，2604.30平米的地塊拍買價(jià)格為207.34萬(wàn)元，折合796.15元/平米。
以下是從深圳國(guó)土局（http://www.szfdc.gov.cn/）網(wǎng)站查詢到的土地價(jià)格信息。
url:
http://www.sz68.com/glebe-jiaoyi/more3.jsp?parcelno=k801-0005&stime=past
從上面可以看出鼎太風(fēng)華的地價(jià)應(yīng)該在796.15—10000元/平米之間。
2、建筑成本
關(guān)于建筑成本，鼎太風(fēng)華社區(qū)南區(qū)五期以總承包的形式公開(kāi)招標(biāo)，房地產(chǎn)商已經(jīng)把建筑的事情全部承包了，開(kāi)發(fā)商只需要賣房子了。在網(wǎng)上查到了工程情況和招標(biāo)結(jié)果，6萬(wàn)平米的建筑以7500萬(wàn)元承包給深圳西部城建工程有限公司，折合建筑成本為1250元/平米，大家可以看看工程承包情況，連小區(qū)綠化和監(jiān)控都在里面，開(kāi)發(fā)商是不需要再往建筑上費(fèi)一分錢和操心了。
招標(biāo)結(jié)果：從建設(shè)部中國(guó)工程建設(shè)信息網(wǎng)（http://www.cein.gov.cn/）查詢。
URL:
http://www.cein.gov.cn/home/gcxx/zbjgxxxx.asp?gcdjbh=4403002004111606
工程信息：從廣東建設(shè)工程信息網(wǎng)（http://www.buildinfo.com.cn/）查詢。
URL：http://www.buildinfo.com.cn/Show_info/zz_1.htm
施工現(xiàn)場(chǎng)的工程標(biāo)示，但建筑面積變了，不知為何！！！
3、每平米房子總成本
我們來(lái)算一算鼎太風(fēng)華社區(qū)南區(qū)五期的每平米房子總成本，建筑成本已經(jīng)清楚了，地價(jià)要推算一下，大家看看工程情況，要建三幢24-28層的房子，這容積率至少大于10了吧，就按10計(jì)算吧，從上面的地價(jià)推算出來(lái)，鼎太風(fēng)華的地價(jià)應(yīng)該在796.15—10000元/平米之間。但從它樓盤的位置來(lái)看，地價(jià)不可能超過(guò)3000元/平米。折合每平為米房子的土地成本為不超過(guò)300元/平米，那么它的總成本應(yīng)該不超過(guò)1250+300=1550元/平米，而它現(xiàn)在的第三層售價(jià)是6800元/平米，每加一層加100，均價(jià)應(yīng)該是7500左右，是成本的483.87%，將近5倍!如果開(kāi)發(fā)商出售時(shí)，在面積上作假，利潤(rùn)更大！難怪創(chuàng)維老總黃宏生說(shuō)：“如果房地產(chǎn)不是暴利，那不知道什么是暴利，毒品都在減價(jià)。”就算它地價(jià)和香蜜湖“九萬(wàn)三”一樣，總成本也還不過(guò)2250元，售價(jià)還是成本的三倍多啊。
B：房子現(xiàn)在不能買，也不能做出租投資，只能炒，但炒也要謹(jǐn)慎。
買房不外乎三個(gè)目的，一是自己居住，二是長(zhǎng)期投資，靠出租賺錢和保值，三是炒房，買進(jìn)后，等漲價(jià)轉(zhuǎn)手，也可稱為短期投資吧。現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，大部分人士都是以首付二成其余按揭的形式購(gòu)房，至于那些能一次付清的人士，應(yīng)該都是非官即商了，能一次付清的人士，這點(diǎn)錢也不在話下了，也就不討論了，下面就這三種情況來(lái)分別說(shuō)明。
1、自己居住。
如果購(gòu)房是自己居住的目的，現(xiàn)在這種房?jī)r(jià)還不如租房劃算，如果購(gòu)買，還為您帶來(lái)沉得的債務(wù)負(fù)擔(dān)，輕則影響您未來(lái)生活，重則讓您破產(chǎn)。
原因：不如租房劃算并負(fù)擔(dān)沉重的債務(wù)。
以深圳為例，買一個(gè)房子至少需要60萬(wàn)，這已經(jīng)是最低了，就按60萬(wàn)算吧，房子使用期限為70年（其實(shí)很多房子都沒(méi)有），裝修稅費(fèi)等10萬(wàn)，也就是70萬(wàn)，物業(yè)管理費(fèi)300元/月，70年也就是252000元物業(yè)管理費(fèi)，已經(jīng)是95萬(wàn)了，如果是按揭48萬(wàn)15年，按未加息前計(jì)算，利息約為16萬(wàn)，這樣算下來(lái)，買個(gè)70年的房子一共花費(fèi)111萬(wàn)，如果按揭時(shí)間內(nèi)加息或按揭超過(guò)15年，恐怕更多，如果再加未來(lái)要征收的每年1%的物業(yè)稅，還有最后50%的遺產(chǎn)稅，估計(jì)超過(guò)160萬(wàn)了，哈哈，暫按111萬(wàn)計(jì)算吧。111萬(wàn)70年，每年約15857.14元，估計(jì)租房也不要這么多！70年后，房子也沒(méi)了，錢也沒(méi)了。假設(shè)您現(xiàn)在有60萬(wàn)現(xiàn)金，換成美元做定期存款投資，每年收益為3.9%,合23400元，夠租房了，70年后，60萬(wàn)作為本金還在，而買房子花掉的111萬(wàn)現(xiàn)金已經(jīng)沒(méi)有了。哈哈，這是一種幽默的算法，因?yàn)楹芏嗳藳](méi)有60萬(wàn)存款，下面來(lái)一個(gè)更現(xiàn)實(shí)的算法。
以深圳為例，買60萬(wàn)的房子，如果首付二成，加上各種交易費(fèi)用和裝修費(fèi)用，手里應(yīng)該有20萬(wàn)吧，如果按揭為48萬(wàn)，大家有沒(méi)有算過(guò)，48萬(wàn)一年的利息是多少？按未加息前5.04%算，一年的利息為24192元，折合每個(gè)月為2016元，實(shí)際上有5年的時(shí)間是在還利息。如果不買房，采用租房，20萬(wàn)每年收益3.9%計(jì)算為7800元，每年再投入6000元，租房5年，也就投入3萬(wàn)元而已，這五年按每年純收入4萬(wàn)元計(jì)算，應(yīng)該是收入20萬(wàn)元了，如果做了一些穩(wěn)定收益的投資，應(yīng)該不至20萬(wàn)了，那你的總資產(chǎn)應(yīng)該超過(guò)40萬(wàn)了；如果你買房了，估計(jì)這些錢也全部作為利息還給銀行了，如果加息可能還不夠，會(huì)有斷供的危險(xiǎn)，仍舊欠銀行幾十萬(wàn)。5年后，如果房地產(chǎn)泡沫破裂，像香港一樣，跌得只有1/3，恐怕是房不抵債！！！如果沒(méi)有買房，拿上手頭40多萬(wàn)，可以輕松一次付清買起兩套房，同樣都是二十萬(wàn)起步，盡管5年前租房者沒(méi)有瀟灑的買房，但5年后可以一次付清買起兩套房，而5年前瀟灑的買房者，現(xiàn)在房子都不值20萬(wàn)了（因?yàn)榕f了），但還欠銀行還不至20萬(wàn)，成為徹底的負(fù)資產(chǎn)者，香港房地產(chǎn)破裂，造就很多這樣的負(fù)資產(chǎn)者；5年后，當(dāng)然也可能房地產(chǎn)沒(méi)跌那么多，也可能維持或上漲。為了更清楚的說(shuō)明這個(gè)問(wèn)題，請(qǐng)看下面的圖表。
20萬(wàn)起步，現(xiàn)在購(gòu)房和租房5年后購(gòu)房之比較
說(shuō)明：每年按扣除房產(chǎn)相關(guān)后的純收入5萬(wàn)計(jì)算；
按揭采用15年等本還款方式，時(shí)間更長(zhǎng)，利息支出更多，利率為未加息前的5.04%；
購(gòu)房的裝修和稅費(fèi)為8萬(wàn)；
房子價(jià)格為60萬(wàn)，首付2成15年按揭；
租房者按每月房租1200的標(biāo)準(zhǔn),包含物業(yè)管理費(fèi)；
房?jī)r(jià)不變時(shí)，首付6成10年按揭；
房?jī)r(jià)為4/3時(shí)，首付4.5成10年按揭；
租房者5年后總資產(chǎn)為>200000+39000+250000-72000=417000。
項(xiàng)目
現(xiàn)在的財(cái)務(wù)狀況
5年后的財(cái)務(wù)狀況
購(gòu)房者
租房者
購(gòu)房者
租房者購(gòu)房需要付出的成本
房?jī)r(jià)為1/3
房?jī)r(jià)為2/3
房?jī)r(jià)不變
房?jī)r(jià)為4/3
總資產(chǎn)
200000
200000
250000(5年間收入)
>417000
>417000
>417000
>417000
購(gòu)房后總資產(chǎn)
0
200000
250000-260800.2-18000=-28800.2
>417000
>417000
0
0
月物業(yè)管理費(fèi)
300
0
300
可一次付清購(gòu)買兩套
可一次付清購(gòu)買一套
300
300
物業(yè)費(fèi)總支出
0
0
300x60=18000
0
0
月還本金
2666.67
0
2666.67
2000
3666.67
首月利息
480000*5.04%/12=2016
0
2016-60x11.2=1344
1013
1848
月遞減利息
11.2
0
11.2
8.44
15.4
月還款公式
2666.67+(2016-Nx11.2)
0
2666.67+(1344-Nx11.2)
2000+(1013-Nx8.44)
3666.67+(1848-Nx15.4)
按揭總還款
0
0
260800.2
0
0
年投資收益
0
0
0
20000*3.9%*5=39000
租房總支出
0
0
0
-1200*12*5=-72000
如果你認(rèn)為，現(xiàn)在60萬(wàn)的房會(huì)漲到80萬(wàn)，也就是房?jī)r(jià)再漲33%，你就大膽的買房吧。
從上面圖表可以看出來(lái)，我們可以明白兩個(gè)問(wèn)題：
1、
超前消費(fèi)是要付出成本和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)房者的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)主要是利息，48萬(wàn)15年按揭的總利息為(2016/2)*12*15=181440元。如果加息，會(huì)更多。前5年，共還利息((2016+1344)/2)*12*5=100800元。如果采用等額還款，總利息會(huì)支付得更多。了解財(cái)務(wù)的人士都知道資產(chǎn)負(fù)債率高，意味著什么，那就是極高的債務(wù)成本。出現(xiàn)過(guò)高的負(fù)債率會(huì)使企業(yè)破產(chǎn)，同樣也會(huì)使個(gè)人破產(chǎn)，特別是債務(wù)周期長(zhǎng)，基數(shù)大的情況下。為什么老人們都不贊成超前消費(fèi)，把這種人叫敗家子，像古代的王朝為了享受，提前征收幾十年的稅收，最后導(dǎo)致朝代滅亡。一句話，消費(fèi)要量財(cái)而行，超前消費(fèi)是提前預(yù)支不可預(yù)計(jì)的未來(lái)，未來(lái)會(huì)是什么，可能會(huì)失業(yè)，生病，降薪，同時(shí)要為預(yù)支未來(lái)付出利息成本和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。
2、
不要購(gòu)買物不所值的東東，特別是消費(fèi)性的和不能帶來(lái)利潤(rùn)的東東，如果買了，很不幸，那就是白老鼠。例如買個(gè)車跑運(yùn)輸，先買可能貴一點(diǎn)，但能早帶來(lái)利潤(rùn)，搶占市場(chǎng)；如果買個(gè)消費(fèi)品轎車，為什么很多人后悔先買了，大家都持幣待購(gòu)，因?yàn)橹袊?guó)的車價(jià)太爆利了，比國(guó)外貴，配置低，實(shí)際上房地產(chǎn)比車更爆利。現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)值已經(jīng)嚴(yán)重泡沫了，已經(jīng)超過(guò)美國(guó)同樣的房子價(jià)格了，我們的小區(qū)房只相當(dāng)于美國(guó)的公寓（美國(guó)人大都住House，相當(dāng)于我們的別墅，House的均價(jià)是20.4萬(wàn)美元），美國(guó)才需要5-10萬(wàn)美元，但老美的人均收入是3萬(wàn)多美金，深圳人均收入不過(guò)4千美金，
收入只有美國(guó)的八九分之一，房?jī)r(jià)比美國(guó)還要貴，到底值不值？
記住，希望各位在房地產(chǎn)上，不要做了敗家子和白老鼠。
2、出租收益
如果你有存款，覺(jué)得利率太低，想尋找新的投資，如果做房地產(chǎn)長(zhǎng)期投資（當(dāng)房東出租房屋），估計(jì)會(huì)比存款收益更低。如果以按揭的方式來(lái)做，支付銀行利息后，是會(huì)虧得血本無(wú)歸。
以深圳為例，60萬(wàn)元的房子估計(jì)只能買90平米，屬于那種大兩室一廳和小三室一廳（其中一間房子小得只能放下一張嬰兒床），這樣的房子在深圳的租金估計(jì)不超過(guò)2000元/月，因?yàn)槌凶夥竭€需要負(fù)責(zé)物業(yè)管理費(fèi)和煤氣月租等，一個(gè)月下來(lái)，不用水電都要達(dá)2500元了，加上水電等其他開(kāi)銷會(huì)達(dá)3000元/月。如果三個(gè)人住，每人得支付1000元，如果兩個(gè)人住，每人得支付1500元，除了公司支付房租外，如果自己支付房租，估計(jì)都是月薪6000以上的人士才可能承受此房租。事實(shí)我那些同事拿6000以上薪水的，單身的大部分住在白石洲等400-600元的出租房里，有朋友的，基本上也就是合租1000元左右的一室一廳的小區(qū)房。收入上8千到萬(wàn)以上的同事朋友，基本都有房了。
我們來(lái)計(jì)算一下租房投資的收益，按2000元/月計(jì)算，一年的租金收入約為20000元，按10個(gè)月計(jì)算，為什么要按10個(gè)月計(jì)算，因?yàn)槌凶夥酵顺觯凶庑枰獣r(shí)間，一年總有那么一、二次，如果把房子給中介出租，中介也只能給你10個(gè)月租金，如果你遵紀(jì)守法，付些房租稅，一年只可能最多毛收益20000元。做財(cái)務(wù)的人都知道，任何不動(dòng)產(chǎn)都是要計(jì)算折舊，60萬(wàn)的房子按70年折舊（盡管很多房子沒(méi)有70年使用權(quán)），平均每年折舊費(fèi)為8571.43元。一年盡收益為11428.57元。折合每月凈收益為952.38元。
投資租房有兩種方式，一是一次付清，二是首付二成按揭8成。下面兩個(gè)圖表分別比較這兩種方式的租房投資收益與定期存款理財(cái)比較。
一次付清投資購(gòu)房用于出租的收益如下表，收益不到存款投資理財(cái)?shù)囊话搿?
60萬(wàn)一次付清購(gòu)房投資
60萬(wàn)換成美元存款投資理財(cái)
年毛收益
2000x10=20000
600000x3.9%=23400
年折舊
600000/70=8571.43
N/A
年純收益
20000-8571.43=11428.57
23400
月純收益
11428.57/12=952.38
23400/12=1950
優(yōu)點(diǎn)
可防止通貨膨脹
1、 收益穩(wěn)定，不需找客戶來(lái)租房
2、 現(xiàn)金可隨時(shí)轉(zhuǎn)換為其它投資
缺點(diǎn)
1、 收益不穩(wěn)定，房子可能租不出去或房租跌價(jià)（通貨緊縮或房子變舊）
2、 不能方便轉(zhuǎn)換為其它投資
要考慮美元長(zhǎng)期是否穩(wěn)定。
首付二成按揭的投資購(gòu)房用于出租的收益如下表，前期的租房收入根本不能支付按揭，還要業(yè)主自己貼錢付按揭，根本不能與存款投資理財(cái)?shù)氖找嫦啾取?
12萬(wàn)現(xiàn)金, 按揭貸款利率為5.04%。單位：元
等本還款按揭48萬(wàn)30年購(gòu)房投資
12萬(wàn)換成美元投資理財(cái)
年（租房/利息）毛收益
2000x10=20000
120000x3.9%=4680
年折舊
600000/70=8571.43
N/A
年（租房/利息）純收益
20000-8571.43=11428.57
4680
月（租房）純收益
11428.57/12=952.38
N/A
月還本金
1333
N/A
首月還利息
480000x5.04%/12=2016
N/A
月遞減利息
1333x5.04%/12=5.60元
N/A
月總毛收益
20000/12-1333-(2016-Nx5.60)
當(dāng)N>300后，收益為正。也就是按揭25年后。
4680/12=390。
月總純收益
952.38-1333-(2016-Nx5.60)==負(fù)數(shù)。當(dāng)N>428后，收益為正。也就是按揭35年半后，可是最長(zhǎng)只可能為30年
4680/12=390。
優(yōu)點(diǎn)
可防止通貨膨脹
1、 收益穩(wěn)定，不需找客戶來(lái)租房
2、 現(xiàn)金可隨時(shí)轉(zhuǎn)換為其它投資
缺點(diǎn)
1、 收益不穩(wěn)定，房子可能租不出去或房租跌價(jià)（通貨緊縮或房子變舊）
2、 不能方便轉(zhuǎn)換為其它投資
3、 加息導(dǎo)致收益下降
要考慮美元長(zhǎng)期是否穩(wěn)定。
以上情況都沒(méi)考慮購(gòu)房后的幾萬(wàn)塊簡(jiǎn)單裝修費(fèi)用，如果還考慮房子變舊，房租會(huì)更低，考慮房子的維護(hù)費(fèi)用，如小區(qū)維修和換電梯等，考慮房子出租率降低，收益會(huì)更低。
如果租房收益真的好，房地產(chǎn)商為什么不把房子留下來(lái)出租！！！總得來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在的價(jià)位投資房產(chǎn)用于出租，絕對(duì)是不合算，如果按揭出租的話，會(huì)成為你的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。
3、炒作
如果你想炒房，也是可以的，炒也有兩種，一種是全部付清，一種按揭。炒房要考慮如下成本，政府的契稅費(fèi)用，交易手續(xù)費(fèi)，交易所得稅收，按揭還要考慮脫手前所支付的利息成本。折舊就不要考慮了：）如果房?jī)r(jià)漲得過(guò)慢，時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，炒房是沒(méi)有價(jià)值的，如果按照政府公布的漲幅，一年只漲了不到10%，就根本沒(méi)有炒房的必要了，當(dāng)然事實(shí)上不是漲這么多了。60萬(wàn)的房，炒作一年后，不能高于68萬(wàn)的話，扣除各種炒房成本，是不太可能賺錢的。
C：房?jī)r(jià)為什么這么高？
本想把小標(biāo)題寫成“房?jī)r(jià)泡沫”，但這樣一寫，建設(shè)部，房地產(chǎn)商，所謂專家，還有一部分媒體，都會(huì)說(shuō)房?jī)r(jià)高是有理的，搞出一大堆理論。所以我就順著他們的思路分析一下。
贊成房?jī)r(jià)高和會(huì)漲的理由不外乎以一些：地價(jià)高，建筑材料漲價(jià)，房地產(chǎn)利潤(rùn)只有15%左右等等，這一類基本上是從成本的角度來(lái)說(shuō)的，還有一些是從需求角度講的，建設(shè)部官員說(shuō)，20年后，中國(guó)城市化率會(huì)是多少，會(huì)好幾億人進(jìn)城，市場(chǎng)需求和空間會(huì)如何如何大，要漲20年呢，也有說(shuō)是政府控制地塊，但這幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，住房需求太多了，形成了地少房少的供需矛盾，形成高價(jià)，老潘就是這樣說(shuō)的，還說(shuō)城市的地都快沒(méi)有了，或者政府又要控制了，等等。到底是不是這樣？下面來(lái)分析看看。
先看成本角度吧，在第一部分，已經(jīng)說(shuō)了房地產(chǎn)成本是多少，這是分開(kāi)明擺的數(shù)據(jù)，高不高，大家一目了然。再看看所謂的供需矛盾，建設(shè)部說(shuō)20年，城市化前景如何如何好，這是一種不可預(yù)計(jì)的需求，1958年時(shí)，還說(shuō)多少年趕英超美啊，誰(shuí)能預(yù)計(jì)20年后會(huì)發(fā)生什么，如果能，東南亞金融危機(jī)就不可能發(fā)生。還有一部分人說(shuō)經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，住房需求大大增加了，從國(guó)家的稅收來(lái)看，經(jīng)濟(jì)是發(fā)展了，但老百姓收入增長(zhǎng)了多少？廣東民工10年漲68元工資啊，財(cái)富是嚴(yán)重兩極分化，富起來(lái)的人也是只是極小的一部分官員和商人為主的群體，所謂的住房需求大大增加只是潛在需求，不是購(gòu)買需求，什么是潛在需求和購(gòu)買需求？每個(gè)男人都想擁有一臺(tái)寶馬或奔馳吧，這就是潛在需求，但能買起寶馬或奔馳并需要它的男人有多少？這就是購(gòu)買需求。沒(méi)有購(gòu)買力的需求是沒(méi)有任何意義的，寶馬和奔馳公司會(huì)把潛在需求計(jì)算在內(nèi)，每年生產(chǎn)幾億車嗎？談到購(gòu)買需求就不能不看人民的經(jīng)濟(jì)收入，看看普通民眾到底有多少購(gòu)買力，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局稱，2004年城鎮(zhèn)人均可支配收入9000多元（國(guó)家統(tǒng)計(jì)局沒(méi)有，請(qǐng)大家上國(guó)家統(tǒng)計(jì)局http://www.stats.gov.cn/查一下吧），就算一萬(wàn)吧，扣除開(kāi)銷，還有多少？能買得起現(xiàn)在的房子嗎？就看看深圳吧，深圳人年均收入據(jù)說(shuō)是30000多，扣除基本開(kāi)銷，還有多少，能有15000就不錯(cuò)了，能買得起深圳的房子嗎？現(xiàn)在的房?jī)r(jià)應(yīng)該是平均收入3倍以上的人士才有真正的購(gòu)買力，為什么說(shuō)真正的購(gòu)買力，因?yàn)橛行┤耸勘画h(huán)境所逼，做了上面說(shuō)的“敗家子”，過(guò)分預(yù)支未來(lái)，當(dāng)也有一部分心甘情愿做的，超過(guò)平均收入3倍以上的人士會(huì)有多少？估計(jì)不足潛在需求的十分之一吧，真正達(dá)到平均收入3倍以上的人士，估計(jì)有一大部分都有房了，這也是房地產(chǎn)商鼓吹二次置業(yè)的原因，因?yàn)檎嬲馁?gòu)買力在這里。那房地產(chǎn)價(jià)格高的原因是什么？請(qǐng)看下面的分析。
房地產(chǎn)價(jià)格高企的原因是什么？炒作！誰(shuí)在炒？政府，房地產(chǎn)商，所謂專家（估計(jì)都是有償），媒體，中介，還有一部分相信房?jī)r(jià)會(huì)漲的炒房族（如溫州炒房團(tuán)）！為什么要炒作？很簡(jiǎn)單，獲取最大利益。炒作的形式與表現(xiàn)？這是最精彩的，慢慢道來(lái)。
先看政府，主要是地方政府表現(xiàn)（建設(shè)部的官員也是），地方政府希望房?jī)r(jià)上漲帶動(dòng)土地價(jià)格，同時(shí)也可以多收各種稅費(fèi)，增收財(cái)政收入，成為官員升官司發(fā)財(cái)?shù)恼?jī)，房地產(chǎn)的相關(guān)收入，成為很多地方政府的主要財(cái)政收入，有些地方超過(guò)了一半，在網(wǎng)上查一下，可以看到很多地方政府官員大談房地產(chǎn)是健康，當(dāng)然也有建設(shè)部的官員嘍。請(qǐng)上網(wǎng)查看下面資料，《深圳國(guó)土局局長(zhǎng):深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有泡沫》http://biz.163.com/41216/2/17NL9E7800020QEO.html；《北京市建委主任表示：北京房地產(chǎn)市場(chǎng)并非過(guò)熱》http://house.focus.cn/newshtml/89443.html。在中國(guó)當(dāng)前的體制下，有了政府支持，什么事不能干啊！房地產(chǎn)商，所謂專家，媒體，中介當(dāng)然也會(huì)炒啊。
房地產(chǎn)商當(dāng)然做夢(mèng)都想炒作房?jī)r(jià)嘍，房地產(chǎn)商炒作的手段太多，搞什么VIP認(rèn)籌，做托，一套房子同時(shí)賣給多個(gè)客戶，假按揭，虛張聲勢(shì)說(shuō)賣完了等等，實(shí)在太多了，可以說(shuō)，所有的欺騙手段都用上了，把房地產(chǎn)搞得很景氣的樣子，惡意炒作房地產(chǎn)價(jià)格。為什么房地產(chǎn)商會(huì)這么狂炒？一是地方政府支持房地產(chǎn)上漲，二是金融制度和腐敗；重點(diǎn)談一下金融制度和腐敗導(dǎo)致房地產(chǎn)商會(huì)這么狂炒。2004年121號(hào)文件，政府規(guī)定房地產(chǎn)項(xiàng)目的自有資金不能少30%，可見(jiàn)，以前更少，大家想一想，4、5倍利潤(rùn)的房地產(chǎn)，自有資金不要到30%，如果在土地上和金融上搞點(diǎn)腐敗（周正毅大家都知道吧），根本不需要30%的資金，房子只要買出不到1/10就可以收回自有資金了，還有金融腐敗和假按揭，開(kāi)發(fā)商很容易收回自有資金，做生意的人都知道，成本收回了，會(huì)慢慢的玩。大家現(xiàn)在都應(yīng)該知道了吧，房地產(chǎn)可以持續(xù)高價(jià)這么久，根本不符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律，連預(yù)言東南亞金融危機(jī)的謝國(guó)忠先生都預(yù)言不準(zhǔn)了，現(xiàn)在好多房子空了，但開(kāi)發(fā)商繼續(xù)高價(jià)掛牌銷售。為什么汽車積壓就馬上降價(jià)了，因?yàn)榻^大部分是廠商自己的資金啊，羅湖一個(gè)樓盤，是一個(gè)香港老板用自己的錢投資的，我同事在里面工作，2001年下半年的時(shí)候，68平的兩室一廳，還是多層的，當(dāng)時(shí)就19萬(wàn)賣掉了，內(nèi)部員工只要14萬(wàn)，他說(shuō)了一句實(shí)話：“我不敢炒啊，因?yàn)槿渴俏易约旱馁Y金，人家炒，那是銀行的資金，炒不好，我連本錢都搭進(jìn)去了，還是快點(diǎn)回籠資金保險(xiǎn)。”一個(gè)巴掌拍不響，沒(méi)錢可以不買汽車，但像房子，教育，醫(yī)療這樣的生存資源，不得不買啊，上面也說(shuō)過(guò)，好多人是被迫當(dāng)“白老鼠”，像我的一些朋友說(shuō)，誰(shuí)都知道，房子不值這么多錢，但沒(méi)辦法，官商結(jié)合，能不住房子嗎？開(kāi)發(fā)商，銀行，政府正是利用民眾必需房子這種生存資源，敢說(shuō)房地產(chǎn)沒(méi)有泡沫，操縱房地產(chǎn)，但民眾的收入擺在那里，怎么辦？降低按揭嘛，兩成行不，如果不行，搞變相的零首付，50萬(wàn)的房子作價(jià)60萬(wàn)，開(kāi)發(fā)商給10萬(wàn)，顧客交2萬(wàn)，正好兩成，10萬(wàn)也就是在銀行過(guò)一下又回到開(kāi)發(fā)商的腰包了，哈哈。在這種情況，好多人被迫當(dāng)“白老鼠”，搞得很窮，一個(gè)朋友買了房子，半年都沒(méi)住進(jìn)去，因?yàn)闆](méi)裝修，沒(méi)錢了。
其它所謂的專家，中介，媒體，炒房團(tuán)等，就不詳說(shuō)了，不是為了當(dāng)走狗撈點(diǎn)錢，就是從炒房中獲利。
D：房?jī)r(jià)未來(lái)，漲還是跌？
這個(gè)問(wèn)題其實(shí)很簡(jiǎn)單，如果不改革金融制度和清除腐敗（主要是土地和金融方面），房?jī)r(jià)還會(huì)漲，原因就是上面所說(shuō)，還是現(xiàn)在這樣所謂的政策，房地產(chǎn)商有炒作的資金和優(yōu)勢(shì)，為什么不會(huì)炒呢？只要炒，肯定會(huì)漲價(jià)，這種炒作能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)于股市的莊家，因?yàn)楸├?銀行資金支撐，控制了資金和房子供應(yīng)；想想看，股市莊家再多的錢也得變成股票，炒一支股后，現(xiàn)金必少，如果跌了，全套了；而房地產(chǎn)商，自己只需要投很少錢就可以炒起一個(gè)樓盤，只要想一點(diǎn)點(diǎn)辦法（腐敗，假按揭，找?guī)字弧鞍桌鲜蟆卑〉龋嗔耍┌?/10的房子扔給銀行，就回本了，越炒越有錢啊，股市莊家根本不能與之相比的，難怪房地產(chǎn)富豪是越來(lái)越大了。民眾沒(méi)有任何辦法，只好當(dāng)“白老鼠”，任貪官奸商剝削了。
如果改革金融制度，房地產(chǎn)項(xiàng)目的自有資金比例提高到80%以上，土地出讓金必須一次付清，購(gòu)房首付不低于6成，就是不加息，讓開(kāi)發(fā)商們不可能拿自己的錢來(lái)炒了（巴頓將軍說(shuō)得好，當(dāng)掏一個(gè)人的腰包的時(shí)候，他是最謹(jǐn)慎，反應(yīng)最快的），房地產(chǎn)一年內(nèi)必會(huì)回歸正常，但能不能推出猛藥，要看政府了，想當(dāng)年朱總理，不就是提高首付比例就把房地產(chǎn)泡沫搞定了嘛，不過(guò)現(xiàn)在的房地產(chǎn)規(guī)模超過(guò)了當(dāng)年的十倍以上了，推與不推都難，不推，房地產(chǎn)會(huì)繼續(xù)漲上去，一推，影響巨大，但是有一點(diǎn)，如果再漲下去，以后再推更難了，就像治病，剛開(kāi)始不下猛藥，讓病情一直發(fā)展下去，會(huì)越來(lái)越難以控制，剛開(kāi)始用猛藥，可能只是一點(diǎn)副作用，如果拖到后面，可能是要命的問(wèn)題了，搞不好，一個(gè)房地產(chǎn)，就讓中國(guó)經(jīng)濟(jì)徹底拖成“拉美化”了，20幾年的所謂經(jīng)濟(jì)改革化成泡影，決不是危言。
不管怎么怎么樣，房地產(chǎn)作為住的基本生存資源，如果買一個(gè)房要花上未來(lái)幾十年的收入，不知道政府津津樂(lè)道的恩格爾系數(shù)如何算？說(shuō)白了，房地產(chǎn)只是一種低級(jí)的基本的生存資源，泡沫的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)除了帶來(lái)一點(diǎn)GDP數(shù)據(jù)的大躍進(jìn)外，只可能傷害其它產(chǎn)業(yè)的發(fā)展（如果美國(guó)人要花未來(lái)幾十年的收入去買房的話，也不可能有錢會(huì)買高科技產(chǎn)品和看好萊塢大片，美國(guó)也發(fā)展不起來(lái)，也不可能成為世界強(qiáng)國(guó)），留給民眾是沉重的債務(wù)，留給國(guó)家和民族的是金融和經(jīng)濟(jì)崩潰，當(dāng)然貪官和奸商還是大賺黑心錢了，這樣下去，祖國(guó)就是未來(lái)的拉美，請(qǐng)看下面文章的分析：http://house.tom.com/1001/200515-23452.html。
E：積極準(zhǔn)備，理性應(yīng)對(duì)！
如果金融政策不變，房地產(chǎn)降價(jià)的可能性幾乎很小。那怎么辦呢？每個(gè)人都不能等死啊，要為自己將來(lái)積極準(zhǔn)備，一切都只能靠自己，有三條路有可行的可能性：一、成立“沃爾瑪”房地產(chǎn)公司；二、移民；三、把錢換成外幣（美元、歐元等穩(wěn)定貨幣）。下面分別簡(jiǎn)單談一下。
首先談一下，一切都只能靠自己，很多人都指望政府出臺(tái)什么政策，告訴你們吧，這是做白日夢(mèng)，除非房地產(chǎn)真正危及到它們執(zhí)政那一天才有一點(diǎn)點(diǎn)可能。政府只要GDP表面文章，官員只要自己能貪到錢，那管老百姓的死活，對(duì)老百姓對(duì)國(guó)家民族有萬(wàn)利，而對(duì)執(zhí)政者沒(méi)有好處的事，它們是不會(huì)做。作為一個(gè)立國(guó)之本的教育事業(yè)，可以說(shuō)對(duì)國(guó)家民族，功在當(dāng)代，利在千秋的事，政府去年才拿出100億做義務(wù)教育（還大吹特吹，只占2萬(wàn)多億稅收的0.5%），但財(cái)政部為給建設(shè)銀行沖壞帳，一下400億美金，相當(dāng)于3200多億人民幣，可做32年義務(wù)教育費(fèi)用，還有中國(guó)銀行幾百億，大家說(shuō)說(shuō)，這幾百億除了讓老百姓給那些亂貸款的政府銀行腐敗官員和與之勾結(jié)的商人買單外，還給金融留下一個(gè)更大爛攤子，還有什么？所謂的經(jīng)濟(jì)適用房不是150就是200多平，不是在愚弄老百姓嗎？很多人還寄希望政府會(huì)搞出香港和新加坡那樣的公屋制度與政策，現(xiàn)在的政府是不可能的，大家不要做白日夢(mèng)，一切都得靠自己！
成立“沃爾瑪”房地產(chǎn)公司，為什么不叫集資建房呢？因?yàn)榧Y建房是違背經(jīng)濟(jì)和商業(yè)規(guī)律，有點(diǎn)像經(jīng)濟(jì)共產(chǎn)主義，集資者內(nèi)部就是不可能穩(wěn)定實(shí)現(xiàn)的，內(nèi)部絕對(duì)有矛盾，比如說(shuō)建房過(guò)程中，誰(shuí)出頭，出頭者天天跑要不要拿工資，如何信任他等，還有外部的政策法律制度，還不一定會(huì)被允許，不經(jīng)過(guò)銷售，如何取得法定的產(chǎn)權(quán)？等等，我認(rèn)為，集資建房這條路的操作性是不行的，從一個(gè)極端走向另一個(gè)極端！所以提出“沃爾瑪”房地產(chǎn)公司的想法就是提供70平米左右的兩房一廳，價(jià)格不超過(guò)20萬(wàn)的合理造價(jià)住房給消費(fèi)者，公司純利潤(rùn)保持在20%左右，就像“沃爾瑪”用超市來(lái)打敗暴利的百貨商場(chǎng)，百貨商場(chǎng)不會(huì)自己降價(jià)和消亡的，只有通過(guò)“沃爾瑪”式的房地產(chǎn)公司，用商業(yè)的手段對(duì)付貪官和奸商，打敗它們。成立一個(gè)這樣的公司，第一個(gè)問(wèn)題是資金，這個(gè)好解決，如果有50個(gè)股東，每人30萬(wàn)，就有1500萬(wàn)現(xiàn)金了，可以開(kāi)始干了，最大問(wèn)題是官員腐敗，能不能拿到地？如果能拿到地，希望有識(shí)之士和有良心的商人，做起“沃爾瑪”式的房地產(chǎn)公司，能賺取合理的利潤(rùn)，又能滿足消費(fèi)者，是一種雙贏！
移民，這是一走了之方法，國(guó)外的房?jī)r(jià)同比國(guó)內(nèi)低很多，要看環(huán)境、配置、面積和產(chǎn)權(quán)，絕對(duì)是比國(guó)內(nèi)強(qiáng)多了，還要考慮到國(guó)外的氛圍和自己及未來(lái)下一代的發(fā)展空間。我一個(gè)海歸朋友的朋友，在美國(guó)拉斯維加斯買了一個(gè)House（單棟住房，帶前后花園，比中國(guó)的別墅要強(qiáng)多了）22萬(wàn)美元，永久產(chǎn)權(quán)，每年交0.8%的物業(yè)稅（比中國(guó)別墅的物業(yè)管理費(fèi)低多了），除此，不要交物業(yè)管理費(fèi)等任何費(fèi)用，房子壞了，還可以自己在上面重建。如果你買中國(guó)這種小區(qū)房，那邊叫公寓，加州洛杉磯也就10萬(wàn)美元，相當(dāng)好的地段，如果換中等發(fā)達(dá)地區(qū)，也就5-7萬(wàn)美元吧，都是永久產(chǎn)權(quán)，人家還不是毛坯房。如果有興趣移民的朋友，這條路也是可以考慮的。
如果你認(rèn)為房子不值或者經(jīng)濟(jì)上承受不起，就要好好保管好自己的錢，如果萬(wàn)一房地產(chǎn)使經(jīng)濟(jì)崩了，錢就變得一文不值了，所以大家早作準(zhǔn)備，把錢換成美元、歐元等長(zhǎng)期穩(wěn)定的外幣，可以作投資理財(cái)，可以保值，如果有個(gè)萬(wàn)一，也可以保住一點(diǎn)血汗錢，以后真有變，也可以用這點(diǎn)錢逃難到國(guó)外。
最后，如果你認(rèn)為房地產(chǎn)很正常，就大膽的干吧。哈哈，最后祝大家都能安居樂(lè)業(yè)，天天快樂(lè)！
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我是剛進(jìn)城的農(nóng)民，我們村的老鄉(xiāng)全部搬到城里來(lái)住了，我一人住在鄉(xiāng)下太寂寞，這不，我也搬來(lái)了。各位，有時(shí)間到我家來(lái)坐啊。
回復(fù)關(guān)系：
揭穿房地產(chǎn)真相，理性對(duì)待【轉(zhuǎn)貼】(進(jìn)城買第二套住房: 2005-02-26 12:47:59)23102
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目前壞旦們就是玩價(jià)格植入游戲，一塊普通石頭通過(guò)拍賣形成2000萬(wàn)元的價(jià)格定位，然后拿著一大堆石頭去銀(主產(chǎn)不為這:
2005-02-26 13:50:17)124 Bytes(0/149/0)
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