從階級角度去看房地產的現狀
      [豹鷹鯊] 于 2004-12-08 16:02:16上貼

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      從階級的角度看問題，我就一直未能深刻體會，一直以為都什么年代了還談階級。但縱觀98年以來中國房地產的發展，尤其是今年有關房地產的吵吵嚷嚷，讓我真正深刻體會了從階級角度看問題的趣味。
      當且僅當處于同樣經濟地位的人團結起來追求他們的共同目標時，他們就構成了一個社會階級。當然，也可以用階層，團體的概念。在這里我們不追究范疇的細節，只掌握它的核心思想——共同的經濟利益。在這次房地產的爭鬧中，有幾個階級呢？
      一、房地產商
      誰是2004年最快樂的人，恐怕除了美國的布什就是中國的房地產商了。根據國家統計局最新統計快報顯示，1-8月，商品房平均價格繼續大幅攀升。全國商品房平均價格為每平方米2749元，同比增長13.5%，比一季度上漲了6.9%；商品住宅平均價格為每平方米2525元，同比增長11.2%，比一季度上漲了4.7%。房價同比上漲13.5%，這是1996年以來同期的最高漲幅。以全國房價最高的上海為例，在經歷了數月滯脹之后，9月份出現加速上漲，均價較8月份上漲8.28%，預計全年的漲幅將超過15%。
      按照法國哲學家福柯的話語理論，說話主體必須滿足某些權力條件，既掌握話語權，比如權威的作者或者控制了媒體的社團等等。如果把房地產商和買房者作為博弈的雙方的話，無疑地產商掌握著話語權，媒體上充斥的是他們的房價上漲論，即使有幾篇反駁的文章也被他們的口水淹沒了，普通的民眾只能在論壇上發發牢騷而已。同樣根據福柯的理論，在說話的不過是某種權力意識，而不是主體。因此福柯才會宣稱，“誰在說話？”這個問題必須改稱“誰在說話有什么關系嗎？”潘石屹、任志強是地產商的代表，他們在媒體上的曝光率不亞于某些娛樂明星。下面我們分析一下他們的言論。
      1、潘石屹：今年年初潘石屹發表了一篇《2004年北京房地產將要發生的事情》。文中提了四條理由。前兩條是有關土地供應的，大意說新的土地政策出臺，造成了供應的斷檔。如：文中提到“2004年1月9日正式下發文件停止審批，什么時候開始審批還不知道，一晃兩個月就過去了，一年的1/6就沒有了，出現了供應量的斷檔。”這句話乍看很有道理，細看卻漏洞百出。
      第一，大家恐怕都知道蓋房子和蒸包子不一樣，蒸包子十幾分鐘就能完事，但是蓋房子從立項到建成則需要2年左右的時間。即使今年的土地供應減少了，那后果也會在兩年之后體現。今年的房地產供給是前幾年形成的，和今年的土地政策沒關系。
      第二，難道兩個月沒審批，以后就不能審批了嗎。你二月不拿地，難道就不能拿了嗎？難道土地是在各個月份均勻分布的嗎？二月過去了，二月的地就蒸發了？難道不可以到六月再拿？只不過可能兩年后項目竣工的時間推遲幾個月。難道購房者還在乎多等這幾個月嗎？
      潘的第三條理由是：政治的穩定和經濟的增長是房價上漲的重要因素。我承認經濟增長，房價會相應的漲。但是漲的幅度得有個界限。它首先要和收入的增長相適合。而實際情況是房價的上漲遠遠超過了城鎮居民的收入增長。而且最重要的是漲價的基數就已經不合理了，在這個不合理的基數上再上漲就更不合理了。現在的房價放在20年后的中國或者現在的美國可能與經濟比較適合，但它是在現在的中國，在連全面小康都沒實現的中國。
      潘的第四條理由是“北京房地產的租金回報率太高了。房價上升，租金下降，租金回報率才能回到正常的水平。”一個比率太高，我們有三個方法把它將下來：減少分子，增加分母和兩者都做。為什么非要選擇第三種呢？我們完全可以只把租金降下來，因為北京租金太高也是促進房地產投資或投機的一個重要因素。再者，潘這是避重就輕，混淆現象和本質。不妨舉個例子，一個人發燒，額頭很燙但四肢冰涼，潘醫生一摸病人的手，就診斷說體溫太低要泡在熱水里加熱。當然，潘醫生不會不知道他發燒，只不過假裝不知而已。
      10月28日，央行宣布加息。房地產界知名的一對“老冤家”———SOHO中國有限公司董事長潘石屹和華遠集團總裁任志強接著就打起了“嘴仗”：潘石屹放言加息后房價要跌，任志強則聲稱房價仍會繼續上升。但是潘的意思是真要跌嗎？他強調，雖然對目前的房價影響并不大，但是加息可能影響到購房需求，從而帶來整體房價的略微下跌。具體而言，潘認為，加息對高檔房價格影響不大，因為購買高檔房的人一般對利率的敏感度比較差，利息提高0.27%，20年50萬元的貸款利息也才增加萬把元左右，可能也就是高檔房一兩平方米的房價；但是中低檔住房的房價，則有可能開始下降，因為購房者可能會因為支付能力減弱，而選擇退出。潘石屹真正要強調的是加息對房地產影響不大，下跌也是略微下跌，反正現在的價格他們已經是暴利了，稍微跌點也無所謂。而且值得注意的是潘開發的都是高檔房(他自己宣稱自己是給有房子的人蓋房子的)，所以他更加強調對高檔房影響不大。
      關于任志強，他的言論一點也不比潘石屹少，也和潘的同樣荒謬。為了鼓吹房價要漲，想方設法，無所不用其極。最可氣的是他在一篇文章里竟提到說，現在包工頭不能拖欠民工工資了，連總理都出面給民工要工資了，所以房地產的開發成本高了，房價要漲了。
      二、“經濟學家”
      “經濟學家”現在幾乎已成了一個貶義詞。占據話語霸權的新自由主義派的經濟學家為強勢集團服務，為資本服務，叫囂腐敗有理，民企的罪責既往不咎等等，讓很多人覺得經濟學家已經失去了良心。房地產這樣一個暴利行業，當然會有一部分“經濟學家”為他們服務。為房地產辯護的文章不計其數，在這里我也不必一一列舉。既然都到“經濟學家”這份上了，推論當然就更理論化，各種各樣的名詞都用上了。我也沒興趣反駁他們了，房價到底高不高問問老百姓就知道了，房地產是否是暴利行業問問良心就知道了。我只想起了劍橋學派羅賓遜夫人的一句話：學習經濟學的唯一目的就是不受經濟學家的騙。
      不過有些人也做得太過分了，太明顯了。央行剛加了息，馬上就有某位占據重要位置的經濟學家宣稱中國房地產還要漲二十年！
      經濟學界，也有一部分經濟學家，從中國經濟的健康穩定的發展出發，從廣大老百姓的利益出發，說出了真話。像社科院的易憲容還有經濟學界的巨擘吳敬璉等。
      我最擔心的就是房市重蹈股市的覆轍。記得2001年吳敬璉說中國的股市是個大賭場，然后有五個經濟學家和他論戰，后來據說上面還有人說話了。于是那以后吳敬璉被封了口再也沒有說過一句關于股市的話。我想，股市到底是什么大家現在都心知肚明了，堵住一個人的嘴又怎樣呢。真像是皇帝的新衣阿。
      這輪房地產泡沫論的發起者，是摩根斯坦利的亞太區首席經濟學家謝國忠(摩根的全球首席也說過)。我想，謝國忠恐怕不會被房地產商收買吧，他可不缺錢；他恐怕也不會被那些等待購房的中低收入者收買吧。謝國忠曾準確預言了香港樓市的暴跌。我們是否應該聽一聽站在廬山之外的人的聲音呢？
      三、央行和建設部等
      我對央行的印象一直還是不錯的，那里面好多都是真正懂經濟(懂中國經濟，而不是書本上的西方經濟學)的人。央行對于房產也做過一些努力，也提出過一些警告。雖然，央行更側重的是金融風險，但央行畢竟沒有站錯隊伍。2003年6月，央行下發了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(業界稱為121號文件)。對房地產行業作出了嚴格規范，房地產商驚呼房地產的冬天來了。121文件之后央行仍未罷手，繼續以土地批租等方面為突破口，與房地產行業進行博弈。但是，“蒼天不負有錢人”，在建設部的推動下國務院出臺了18號文件，對房地產行業作出了肯定。于是，房地產商長出了一口氣：冬去春又來。在這輪較量中，房地產商和代表房地產商的建設部取得了勝利。
      經過這次挫敗后，央行變得謹慎了，至多警告一下，不敢再動手腳了。即使像今年通貨膨脹這么嚴重，CPI增幅一月份3.2%，二月份2.1%，三月份3.0%，四月份3.8%，五月份4.4%，六至九月份連續4個月增幅超過5%，央行也不敢調整利率。因為央行擔心，一旦提高利率，可能會對經濟產生負面影響，其中最重要也最可能受影響的就是房地產業。萬一，中國經濟因為央行升息出了什么事，這個責任央行可負擔不起。記得，98年大家意識到通貨緊縮來臨時，好多人把責任推到央行身上，結果央行使盡渾身解數辯解，最后還不得不有違學理的把客戶保證金加到M2中，以表明央行的貨幣是充足的，通貨緊縮和央行無關。10月28號下午央行加息，但只加了0.27%，和5%的通貨膨脹率相比是杯水車薪。這個行為只是試探性的，央行試圖通過緩慢加息，把壓力一點點釋放。但只是這一個小小的舉動，就已經把房地產業攪得地動山搖了，因為謝國忠說過一句話央行升息則泡沫必破。
      從18號文件的出臺，我們就已看出建設部和房地產的關系了。我們不妨繼續看看他們的關系。謝國忠的泡沫論出臺不久，建設部政策研究中心就發布報告認為目前不能判斷房地產是“泡沫經濟”，并進行了“嚴密”的分析，還把責任推到了潘石屹等人身上。隨即建設部政策研究中心主任陳淮在“長三角發展與機遇論壇”上發表書面演講時竟說：據國際經驗，需要政府援助才能住上房子的群體應不超過10%。政府切不要把為70%、甚至更多人群解決住房問題的責任自己背起來，現實地說，在未來5～8年內，“長三角”房地產業絕不要停步。這又是在混淆概念，政府援助和政府調控不一樣。政府援助是政府以低廉的價格或租或賣給低收入者。政府調控則是要政府將房價調控在一個合理的范圍內，讓大多數人都能買得起房。發達國家都有“居者有其屋”的項目，中國雖然也有經濟適用房，但規模太小。我們的政策制定者任何時候都應該考慮大多數人的利益。
      任志強發表言論說房價高是因為地價高了，緊接著國土資源部就出來辟謠，說地價并沒高多少，這也是在為以后的清算買下伏筆。
      四、國務院
      國務院作為我國最高的行政機構，他們的看法卻是很難捉摸。溫總理曾經說過支持央行對房地產過熱進行調控。但后來又進行妥協。國務院的視角應該比央行和建設部的視角更寬廣一些，著眼的是整個國民經濟。房地產已經成為中國經濟的一塊心病。這輪投資過熱，細心的人會發現，鋼材、水泥、電解鋁等主要幾個過熱行業都和房地產息息相關。實際上是各個相關行業都想來分一杯羹。而大家寄予厚望的汽車行業剛剛興盛起來接著就倒了下去。現在還沒有一個行業能取代房地產的支柱地位(北京2003年的GDP增長有30%以上來自房地產，固定資產投資有50%以上來自房地產)，因此如果房地產泡沫破滅的話，中國經濟很可能爆發危機。易憲容的《謹防房地產業要挾整個中國經濟》，想必溫總理已經看過了，國研中心某些為房地產辯護的人的文章相比溫總理也看了。我相信親民的溫總理心里已經有數了，現在要做的就是怎么讓房地產軟著陸。但是，政府出臺的措施屢屢適得其反，被房地產商利用，房價越來越高。
      溫家寶10月7號到群眾中走訪時說，解決好城鎮居民的住房問題是各級政府的一項重要任務。要加快經濟適用住房建設，重點解決困難群眾的住房問題。這讓我又看到了一絲曙光。
      現在我們實行的是新的發展觀，不再以單純的GDP的增長為目標，而是以人為本。我們黨代表的是最廣大人民的根本利益。但是如果連“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”的目標都達不到的話，那就談不上以人為本了。
      現在我們實行社會主義市場經濟，似乎又有矯枉過正之嫌。政府不敢干預經濟了。前一陣子，投資過熱，用市場手段不但剎不住反而越剎越熱，后來只好用行政手段剎住。但是，發改委卻辯解說這次調控中行政手段用的較少，主要還是市場手段起的作用。我覺得這就是個認識問題。中國經濟現在正在轉型，還不是真正的市場經濟。這次投資過熱主要是趕上了政治周期，地方政府推動的結果。因此，對于這種行為只能用行政手段解決。簡單的說，行政的問題行政解決，市場的問題市場解決。政府用行政手段是正確的，要理直氣壯起來。現在中國房地產行業十分不規范，更需要政府的調控。去年人民日報海外版有篇社論說，高房價不是供求的結果，而是房地產商的合謀，房地產商把房價定得那么高，消費者只能被動接受。這就像經濟學里的合謀定價。我們不妨想想即使在西方發達國家，也存在市場失靈的時候，也需要政府的調控，我們為什么還要畏首畏尾呢？退一萬部，假設沒有投機，沒有合謀，沒有信息不對稱，高房價就是供求引起的，難道為人民服務的政府不應該出臺點措施？為什么經濟適用房供應不增反降？
      現在的情況是政府不調控房地產，經濟必定出問題。試想居民把十幾年的收入(近一半)花在了房子上，其他行業怎么發展，經濟怎么可能健康。政府如果調控房地產，出的問題可能還小些。
      最后總結一句話，政府該出手的時候就出手，“經濟學家”該閉嘴的時候就閉嘴，消費者該冷靜的時候就冷靜。期望中國房地產能軟著陸，中國經濟能繼續快速平穩的發展。

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