5月10號那一期視頻的開頭，我再拿來念一遍：

　　本來覺得最近沒有什么好跟大家聊的事情，結果，房地產新聞硬要往我嘴里塞，我也沒辦法。

　　大前天周三5月15號，彭博社最先發出小作文，據內部消息人士稱國家隊要大力救市，具體來說就是讓政府下場收購過剩的房子。當天下午做財經的天哥說辟謠了，當時我就說，本來我是不信的，現在一辟謠我有點猶豫了。

　　果不其然，昨天5月17號一天之內，房地產連發多條政策，房地產板塊午后爆發。截至收盤，房地產板塊漲幅超7%，萬科、我愛我家、金地集團、保利發展等20余只地產股漲停。

　　解讀政策之前我們再插一嘴，咱們國家自己這么重要的經濟政策，第一時間消息來自境外傳聞，這事很嚴重，決策層對外跟三體人一樣思維透明，而對內又頗為神秘，決策流程基本黑箱，我想了三天三夜，也想不出來到底是什么原因。

　　說回三條救市政策，有中央媒體直接稱之為樓市40年最寬松提振政策，我們接下來就來聊一聊。

　　先說第一條，下調貸款利率。名義上是貸款利率無下限，但是考慮到銀行收儲也有成本，利息不可能低到哪去。簡單計算一下，公積金貸款100萬，分20年償還，利率從3.1下調到2.85，總還款金額從134萬下降到131萬，相當于總還款額降價不到3%。不能說是蘭博基尼5元優惠券吧，但至少不夠明顯。如果單是這一條，絕對稱不上什么史詩級救市政策。

　　第2條首套房首付比例直接下調到15%，第2套房下調到25%。

　　很多人說這是個大政策，房地產恐怕要反轉了。首先要給大伙潑一瓢冷水，那就是這兩條政策，對于許多城市意義也不大。本質是針對大城市的普通購房者，2022年底就有統計，超百城首付兩成，這個名單中甚至還包括成都石家莊西安等等所謂新一線的二線城市。夸張一點的黃岡，二套房比例甚至都降到20%，都沒有上新聞的價值。

　　在強二線城市已經基本取消限購的今天，本次調控，對于絕大多數城市，只不過是中央開會定了個調子，追認一下各地已經實際放松的房地產政策而已。大家可以進一步觀察一線樓市接下來的走勢，15%的首付比例，雖然肯定會刺激一批潛在的剛需客上車。但考慮到這兩年大家都在提前還貸，拒絕貸款，顯然也起不到多少效果。

　　第三條，是本次救市最大的殺招，去年在鄭州等地開始試點，對于商品房庫存較多城市，由人民銀行提供放水，支持以合理價格收購已建成未出售的商品房，用作保障性住房。本質上國家就是托底地方土地財政場。15號，杭州市臨安區發布公告，在臨安區范圍內收購一批商品住房用作公共租賃住房。

　　我今年年初也跟大家聊過這個問題，前兩天有個熱搜，月薪兩萬不敢去商場里買衣服。原因在于商場的房租非常貴，大家覺得工資不夠花，原因在于房租拉動了衣食住行，都非常貴。不論是老板還是打工人，最后都是在為房東打工，這是我國經濟一個非常反動的現象。當時我就說，賣地模式快走到頭了，政府可以通過修建公租房和商戶，從房東手里把房租搶回來，但代價就是賣地收入大幅減少。

　　現在看來，政府雖然沒有勇氣選擇刺破房地產泡沫，但是從開發商手里買打折房子，再用市場價獲得租金收益的膽子，不僅有而且很大。

　　連發三條政策。大力救市，核心原因非常簡單在于房地產真的賣不動了。我是真的佩服我們這一代年輕人，說整頓職場就整頓職場，說整頓房地產就整頓房地產，一點也不慣著他們。

　　1~3月房地產開發銷售情況，目前還有待售面積7.4億平方米，同比增長15.6%住宅待售面積3.9億平方米，同比增長23.9%。庫存大幅升高。已經接近2014年棚改去庫存之前的水平。同時購買量大幅減少，還是國家統計局的數據，住宅銷售面積下降23.8%。新建商品房銷售額下降28.3%。這個數據非常有意思，銷售面積下降少，銷售額下降多，簡單一算就能知道，等于售價跌去了5%，可見，哪怕是以價換量，也不能扭轉房地產市場。

　　原因也非常簡單，這點小恩小惠，釋放的這點蠅頭小利根本不夠，遠遠不夠解決大量房屋庫存和天量二手房，更不要說提振市場信心。哪怕他們解決一下預售制度和公攤面積的事情，我都算他們真心實意，至于房地產真正的核心問題：房價和土地財政，更是碰都不能碰的話題。

　　思路還是不愿意降房價，依舊是靠吸引更多資金進入房地產來填補財政。政策的主攻方向讓普通人背上更大的杠桿貸更多的款，去城里給房地產接盤，榨出最后一滴油。但現在大家也不傻，降低首付比例，只是抬高自己的杠桿，還是要二三十年日復一日的還出去的，甚至因為貸款額度更高，銀行從自己身上吸走的利息更多了。用自己未來二三十年的收入，保證其他人現在資產泡沫不崩盤，中國人還沒蠢到那個地步。

　　更何況人生不是一片坦途，不是自然而然就會升職加薪，而是往往伴隨著風險和意外。考慮將來有可能的失業，貸款立馬變成巨大風險。在現在這個房價水平，鼓勵大家貸款進城當接盤無疑有點幽默了。

　　至于非居住需求的炒房客會不會把房子再吹高起來？很難，房地產永遠漲的精神鋼印已經被打破了，炒房客這幾年也領教到了市場的厲害，很多人把首付都跌沒了，只要還貸款，房子可以白送，市場已經完成了自己的啟蒙教育。暫時的刺激性政策會導致暫時的市場不理性，但絕對無法讓市場一直不理性下去。價值回歸早晚要來，不以人的意志為轉移。

　　總的來看，既然他們提供了除實際降價以外的所有支持，那大家自然而然會提供除購買以外的所有幫助。本輪救市只可能緩解一二線的下跌速度，不可能讓市場反轉，至于早已經躺平的三四線則是毫無關系。

　　在房地產市場，有形的手可以短時間無視市場規律，但是按的越久，市場規律反彈起來給一個大比斗的力度也就越大。

　　以前大家都奮斗，房價持續走高，買房需要搖號，貸款嚴格審查。現在大家躺平，房價房貸雙降，銀行求著買房。希望大家能夠再躺幾年，說不定會有更多驚喜。

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