2020年11月，深圳一處熱門樓盤開(kāi)盤，房源1171套，吸引了9690人報(bào)名，為了報(bào)名，每人要交500萬(wàn)左右的定金，但最終中簽率僅約12%。

　　很快，“萬(wàn)人打新”被央媒點(diǎn)名批評(píng)。

　　“打新”，本是金融領(lǐng)域的術(shù)語(yǔ)，意是用資金參與新發(fā)售的股票申購(gòu)，如果中簽，就可以發(fā)行價(jià)購(gòu)買股票，可以獲得股票上市初期的上漲的大幅收益。

　　炒股的術(shù)語(yǔ)被用在一處樓盤開(kāi)盤，可見(jiàn)當(dāng)時(shí)炒房泡沫的火熱。

　　在這種熱炒的氛圍中，深圳的二手房均價(jià)在2021年初，漲到了9萬(wàn)一平米。

　　有人稱，“深圳正在成為下一個(gè)香港”。

　　2021年2月，深圳領(lǐng)先于全國(guó)推行二手房指導(dǎo)價(jià)政策，對(duì)全市3595個(gè)住宅小區(qū)出臺(tái)了詳細(xì)的價(jià)格指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。

　　面對(duì)調(diào)控，深圳房主稱，“房子一直在漲價(jià)，怎么可能按指導(dǎo)價(jià)打折賣，想買我的房，先把我房里的花瓶買了，藝術(shù)品，值五百萬(wàn)”。

　　二手房指導(dǎo)價(jià)雖然并不強(qiáng)行限制交易，但也并非毫無(wú)影響。

　　在這項(xiàng)政策出臺(tái)后，購(gòu)房者在貸款時(shí)，銀行會(huì)按指導(dǎo)價(jià)為基準(zhǔn)進(jìn)行放貸。

　　如果實(shí)際交易的房?jī)r(jià)高于指導(dǎo)價(jià)，購(gòu)買者需要準(zhǔn)備的首付就會(huì)變多，等于變相降低了購(gòu)房的資金杠桿，提升了購(gòu)房門檻，勢(shì)必會(huì)減少潛在的購(gòu)房者。

　　但房主們并不害怕，因?yàn)樽尦捶康馁I方多拿些首付，也不難。

　　2021年4月，一個(gè)名為“深房理”的樓市大V，組織的深圳炒房團(tuán)浮出水面。

　　會(huì)員費(fèi)高達(dá)3980元，一次提問(wèn)費(fèi)也要800元，但一些炒房者仍然趨之若鶩。

　　深房理做的事，后來(lái)被定性為“非法集資炒房”。其實(shí)就是把1000萬(wàn)一套的房產(chǎn)，拆分成50份股份，每人只要出20萬(wàn)，其中一個(gè)人代持，就可以買下房產(chǎn)，享受房?jī)r(jià)上漲的紅利。

　　不想直接參與的，也可以將錢放進(jìn)APP的賬戶，“借”給平臺(tái)來(lái)操作，收個(gè)“利息”。

　　住不住對(duì)炒房的人來(lái)說(shuō)無(wú)所謂，從入手到賣給真正的剛需，賺出幾百萬(wàn)的收益，才是他們的目標(biāo)。至此，房產(chǎn)被徹底證券化。

　　深房理炒房團(tuán)后來(lái)被監(jiān)管層查處，但深圳房主仍然底氣十足，因?yàn)樵谒麄冄壑校捶繄F(tuán)沒(méi)了，剛需仍然還有的是，那就是每年來(lái)到深圳工作的年輕人。

　　但到了2022年11月，“深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)跌破政府指導(dǎo)價(jià)”上了熱搜。

　　曾經(jīng)“萬(wàn)人打新”的熱門樓盤再次成為焦點(diǎn)，只不過(guò)，這次是房主降價(jià)200萬(wàn)，以低于指導(dǎo)價(jià)267萬(wàn)的價(jià)格，才終于在掛出65天后賣出。

　　故事之所以出現(xiàn)如此大的轉(zhuǎn)折，并非炒客們良心發(fā)現(xiàn)，不再猛割打工人。

　　而是今年10月，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于支持深圳探索創(chuàng)新財(cái)政政策體系與管理體制的實(shí)施意見(jiàn)》。

　　這份文件標(biāo)志著，深圳炒房客的時(shí)代過(guò)去了。

　　并且，深圳只是“試點(diǎn)”，接下來(lái)全國(guó)的炒房客、大房東、二房東們的好日子，都不多了。

　　01

　　深圳的房?jī)r(jià)，或許是全國(guó)最頑強(qiáng)，最具有炒作空間的。

　　2011，深圳二手房均價(jià)為每平方米1.7萬(wàn)左右。

　　5年后，深圳二手房均價(jià)便達(dá)到每平方米53774元，比上海均價(jià)高出40.4%，比北京高出60.9%，領(lǐng)跑全國(guó)。

　　十年后的2021年，深圳二手房均價(jià)進(jìn)一步上漲至每平方米71354元，10年均價(jià)上漲了4倍。

　　即使是疫情期間，房地產(chǎn)行業(yè)整體承壓，房子不好賣了，深圳依然一枝獨(dú)秀。

　　2020年2月，恒大率先忍不住，宣布全國(guó)在售樓盤住宅可享75折優(yōu)惠，提出無(wú)理由退房、推薦賺傭金等促銷手段，還在首付、按揭等環(huán)節(jié)，給出了不同程度的額外優(yōu)惠。

　　一時(shí)間，“恒大75折賣房”、“恒大撒錢”等話題沖上了微博熱搜，成為全國(guó)熱議的話題。

　　自此，全國(guó)房地產(chǎn)公司開(kāi)啟了花式促銷。

　　有開(kāi)發(fā)商推出“西瓜換房活動(dòng)”，以10元每斤收購(gòu)西瓜，用以折抵購(gòu)房款。小麥換房、土豬換房、荔枝換房、水蜜桃換房……變相降價(jià)的手段層出不窮。

　　然而，在這種背景下，深圳的房?jī)r(jià)不僅不降，反而繼續(xù)上漲。

　　2020年12月，深圳二手房?jī)r(jià)格一度達(dá)到每平方米8萬(wàn)元，較2019年年底同比上漲34%，比上海高出50%，達(dá)到廣州的2.2倍，杭州的2.6倍。

　　算上已經(jīng)被限價(jià)的新房，2020年全年，深圳房?jī)r(jià)上漲了14.1%，成為全國(guó)唯一一個(gè)漲幅超過(guò)10%的城市。

　　深圳只是深圳，不是大上海，更不是首都。這種逆勢(shì)上漲的“底氣”究竟是什么？

　　那就是深圳在全國(guó)出類拔萃的房地產(chǎn)供需關(guān)系。

　　作為改革開(kāi)放的前沿，有著“千園之城”美譽(yù)的深圳吸納了大量的產(chǎn)業(yè)，也由此吸引了大量外來(lái)勞動(dòng)力。

　　10年間，深圳的常住人口增長(zhǎng)了700多萬(wàn)人，現(xiàn)已接近1800萬(wàn)人口。而且深圳作為一個(gè)工作目的地，流動(dòng)人口規(guī)模更龐大，根據(jù)通訊運(yùn)營(yíng)商的統(tǒng)計(jì)，深圳月度活躍用戶有2400萬(wàn)之多。

　　同樣人口量級(jí)的北京，2021年的常住人口為2188萬(wàn)人，相對(duì)應(yīng)的住宅數(shù)量約為850萬(wàn)套。

　　深圳有多少呢？只有189萬(wàn)套，不足北京1/4。

　　根據(jù)深圳政府公布的2021年工作報(bào)告，截至2020年深圳的住房自給率只有23.7%。

　　由于住房自給率按戶算，而無(wú)房的打工年輕人更多是沒(méi)有成家的個(gè)人，這意味無(wú)房人口的占比不止是剩下的76.3%。

　　據(jù)深圳某房產(chǎn)信息平臺(tái)統(tǒng)計(jì)，深圳名下無(wú)商品房的人占到了84%。

　　“來(lái)了就是深圳人”，吸引和激勵(lì)了無(wú)數(shù)人才來(lái)到深圳奉獻(xiàn)青春。

　　然而現(xiàn)實(shí)卻是，深圳的房?jī)r(jià)收入比一度達(dá)到逆天的36.1。

　　這意味著，一個(gè)人23歲大學(xué)畢業(yè)就來(lái)深圳工作，到60歲退休，36.1年不吃不喝，才能在退休前買下一套深圳的房子。

　　年輕人吐槽最嚴(yán)重的兩座城市，北京的房?jī)r(jià)收入比“僅”達(dá)到24.9，上海也“才”24.6。

　　這種住房需求與供給的不匹配，背后則是深圳的“先天不足”。

　　作為全國(guó)城市化率上升最快的城市之一，深圳用三十年的時(shí)間從一個(gè)漁村發(fā)展至如今的超一線城市，各類土地需求上漲極快。

　　但深圳的面積僅有1997.47平方公里，不到北京的八分之一，上海的三分之一，在保障產(chǎn)業(yè)用地、辦公用地需求的同時(shí)，深圳能用來(lái)修建住宅的土地相當(dāng)有限。

　　所以，不論有沒(méi)有疫情，也不論全國(guó)其他大城市房?jī)r(jià)如何變動(dòng)，只要深圳的產(chǎn)業(yè)還在發(fā)展，人口就會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)，用地也會(huì)持續(xù)緊張，深圳房?jī)r(jià)就還有上漲的空間。

　　“深圳掙錢深圳花，一分別想帶回家”的故事就會(huì)繼續(xù)上演。

　　到底怎么辦才能把深圳的房?jī)r(jià)打下來(lái)？

　　02

　　2022年10月末，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于支持深圳探索創(chuàng)新財(cái)政政策體系與管理體制的實(shí)施意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》）。

　　這份《意見(jiàn)》祭出兩把寶劍，第一把，名為房產(chǎn)稅。

　　房產(chǎn)稅開(kāi)征，最惶恐的，就是擁有多套房源的人。

　　深圳這個(gè)一邊建摩天大樓，一邊拆遷征用農(nóng)村土地建起來(lái)的城市，手里多套房源的人很多。

　　據(jù)某地產(chǎn)服務(wù)平臺(tái)統(tǒng)計(jì)，深圳擁有三套及以上商品房的約為5.3萬(wàn)人，兩套房產(chǎn)的為15.3萬(wàn)人，一套房產(chǎn)的為143.5萬(wàn)人。

　　這意味著，即便把擁有三套以上的人全按三套算，手中有2套房產(chǎn)的人，一共擁有至少46.5萬(wàn)套房。

　　即占全市常住人口1.1%的人，擁有全市全部189萬(wàn)套房的24.6%。

　　如果開(kāi)征房產(chǎn)稅，這些人需要交多少稅？

　　據(jù)深圳政府的抽樣調(diào)查，深圳平均每套商品房的面積為91平方米，乘以均價(jià)7萬(wàn)每平米就是637萬(wàn)一套。

　　按國(guó)際通行的0.8%的稅率，不收首套房，則擁有兩套房產(chǎn)的人，每年要額外負(fù)擔(dān)5萬(wàn)，三套房以上則要承擔(dān)至少10萬(wàn)。

　　此前，關(guān)于房產(chǎn)稅開(kāi)征，一直有房主表示，只要開(kāi)征房產(chǎn)稅，就把這部分加到房租里讓租客承擔(dān)。

　　按以上的數(shù)字，平均每套房月租至少要漲4000元才能覆蓋，即在深圳平均每套房租金8200元的基礎(chǔ)之上，再漲接近50%。

　　當(dāng)然，房東們是很有勇氣進(jìn)行大幅漲價(jià)的。畢竟深圳的打工人太多，而房源又太少。

　　目前，有超過(guò)52%的人，也就是一千萬(wàn)左右的人擠在混亂的城中村中，也不愿意離開(kāi)這座城市。

　　一旦房產(chǎn)稅開(kāi)始執(zhí)行，房東們必然會(huì)選擇再苦一苦前來(lái)深圳打工的人。

　　于是，《意見(jiàn)》祭出了更加指向要害處的另一把寶劍，保障性住房。

　　其實(shí)，深圳在2018年就提出了保障性住房的建設(shè)目標(biāo)：

　　到2035年，深圳將新增170萬(wàn)住房供應(yīng)。其中60%以上為保障性住房，公租房、安居房、人才房各占20%；剩余40%為商品住房。

　　并且設(shè)定，公租房租賃價(jià)格約為市場(chǎng)價(jià)格的30%，安居房?jī)r(jià)格約為市場(chǎng)價(jià)格的50%，人才房的價(jià)格約為市場(chǎng)價(jià)格60%。

　　到了今年11月初，深圳市住建局通告，深圳首批人才住房開(kāi)始面向全市配售。

　　目前，深圳正在穩(wěn)步推進(jìn)的人才房項(xiàng)目有13個(gè)，建成后將提供25538套房。

　　從數(shù)量上看，這似乎并不足以讓許多房主感到壓力。但要知道，這是2018年的規(guī)劃。其后幾年的房?jī)r(jià)無(wú)腦暴漲，顯然對(duì)政策產(chǎn)生了一些影響。

　　此次國(guó)務(wù)院發(fā)布的《意見(jiàn)》中，明確指出中央財(cái)政要加大對(duì)深圳保障性住房的補(bǔ)助。中央的財(cái)政補(bǔ)貼，勢(shì)必加快深圳的保障性住房落地速度。

　　即便按2018年的規(guī)劃，深圳也將在2035年增加近1倍的住房供給，這將大大稀釋大房東們手中房源的稀缺性。

　　有人認(rèn)為保障性住房質(zhì)量差，戶型小，很難對(duì)商品房產(chǎn)生什么影響。

　　但實(shí)際上，深圳推出的首批人才房位置并不差，戶型面積比過(guò)往推出的安居房更大，兩居室和三居室為主，不受國(guó)家保障房體系對(duì)于戶型面積的限制。

　　這種人才房一步到位滿足了許多人正常的居住需求，改善、換房的概率大大降低，等于直接分流了剛需。

　　在越來(lái)越多的保障性住房，包括優(yōu)質(zhì)的人才房一批批入市后，房主們能維持現(xiàn)有的租金都難，越來(lái)越多的客源被分流，每月漲租4000元，怕是做夢(mèng)。

　　而低價(jià)供給的保障房大幅度增加，也勢(shì)必會(huì)壓制房產(chǎn)的跟風(fēng)漲價(jià)。

　　也有人覺(jué)得，只有普通房子的價(jià)格會(huì)降。現(xiàn)在的一些“學(xué)區(qū)房”獨(dú)占優(yōu)質(zhì)教育資源，是家長(zhǎng)爭(zhēng)搶的對(duì)象，以后會(huì)越來(lái)越搶手。

　　2017到2019年，深圳新生人口數(shù)量超過(guò)了10萬(wàn)人，嬰兒潮之下，讓許多大房東狠狠地吹了一波學(xué)區(qū)房的價(jià)值，甚至有機(jī)構(gòu)吹出了“深圳連續(xù)6年新生兒數(shù)量超過(guò)20萬(wàn)”的假新聞。

　　其實(shí)2020年深圳的新生人口數(shù)就降到了9.8萬(wàn)人，且2021年的數(shù)字尚未公布，網(wǎng)上所謂的16萬(wàn)并不真實(shí)。

　　嬰兒潮造成的學(xué)區(qū)房資源稀缺，也僅僅是一個(gè)時(shí)間段的產(chǎn)物，最終會(huì)隨著人口增長(zhǎng)的放緩，成為過(guò)去的記憶。

　　炒房客們的動(dòng)作也很真實(shí)，今年以來(lái)，一些政策剛有風(fēng)吹草動(dòng)，炒房客們就已經(jīng)坐不住了。

　　2021年5月份開(kāi)始，深圳的二手房?jī)r(jià)格就已經(jīng)連續(xù)下跌11個(gè)月，把此前兩年的漲幅跌了回去，不少炒房客已經(jīng)損失慘重。

　　深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，截至11月14日，深圳全市共有42049套在售二手房源，較上周增加948套，在售二手房源數(shù)量一直在增加。

　　據(jù)證券時(shí)報(bào)調(diào)查，還有許多房產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入審核階段，所以真實(shí)的待售數(shù)量比這個(gè)數(shù)字更高。

　　然而，越來(lái)越多的待售房，要面對(duì)的是急劇萎縮的市場(chǎng)。

　　2022年上半年，深圳二手房成交量?jī)H9965套，同比下跌65%，比人稱樓市”冰河時(shí)期”的2008年還低了52%。

　　近6個(gè)月，深圳月度二手住宅過(guò)戶量分別為2318、2241、2036、2000、1730、1733套，仍然沒(méi)有停下下降的趨勢(shì)。

　　房東們用實(shí)際行動(dòng)證明了這兩把劍的效果。

　　03

　　國(guó)務(wù)院發(fā)布的這份《意見(jiàn)》中表述，深圳將“積極承擔(dān)國(guó)家重大稅收改革工作和研究課題，繼續(xù)當(dāng)好改革排頭兵、試驗(yàn)田，努力為全國(guó)創(chuàng)造更多可復(fù)制可推廣的制度經(jīng)驗(yàn)。”

　　或許，深圳將像幾十年前那次改革中一樣，成為此次住房制度變革的先鋒。

　　而國(guó)家高端智庫(kù)中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院研究員宋丁對(duì)媒體表示：

　　“這次政策不是單指深圳，而是全國(guó)性質(zhì)的。它涉及到財(cái)政財(cái)稅體制的改革、深圳住房制度的變革以及全國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的基本形勢(shì)的改變。”

　　在保障性住房建設(shè)方面，速度正在加快，今年8月17日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部表示：

　　2021年、2022年，全國(guó)建設(shè)籌集330萬(wàn)套（間）保障性租賃住房，其中已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)的256萬(wàn)套（間）。

　　“十四五”期間（2021到2025年），全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市將建設(shè)籌集650萬(wàn)套（間）保障性租賃住房，可解決近2000萬(wàn)人的住房問(wèn)題。

　　截止2021年底，北京建設(shè)籌集了各類保障性住房約85萬(wàn)套，上海36.3萬(wàn)套，廣州25.57萬(wàn)。

　　而用地最為緊張的深圳已經(jīng)建設(shè)了54萬(wàn)套。

　　在房產(chǎn)稅推行進(jìn)度方面，早在2011年1月28日上海和重慶就率先實(shí)施。

　　上海的征收對(duì)象，為本市居民新購(gòu)房產(chǎn)且二套及以上住房，另外也包括非本市居民新購(gòu)房，稅率暫定0.6%。

　　重慶征收的對(duì)象是獨(dú)棟別墅高檔公寓，以及無(wú)戶口和工作的人員所購(gòu)買二套投資性房，稅率為0.5%-1.2%。

　　可以說(shuō)，兩座城的房產(chǎn)稅更多是一種對(duì)房產(chǎn)投資過(guò)熱的限制，對(duì)過(guò)往產(chǎn)生的多房戶影響很小。這也是為什么許多人并沒(méi)有感受到房產(chǎn)稅相關(guān)政策已經(jīng)實(shí)施的原因。

　　2014年，中央審議了《深化財(cái)稅體制改革總體方案》，計(jì)劃新一輪財(cái)稅體制改革，要在2020年左右基本建立現(xiàn)代財(cái)政制度。

　　這份方案規(guī)劃的稅改鎖定六大稅種，包括增值稅、消費(fèi)稅、資源稅、環(huán)境保護(hù)稅、個(gè)人所得稅，以及如今熱議的房地產(chǎn)稅。

　　2021年土地出讓金達(dá)到了8.7萬(wàn)億，占比財(cái)政收入的40%以上，2022年土地出讓金開(kāi)始出現(xiàn)大幅度的下降，預(yù)計(jì)比2021年土地出讓金少2.3萬(wàn)億，這也勢(shì)必加速房產(chǎn)稅的開(kāi)征進(jìn)度。

　　為什么深圳會(huì)成為第一站？

　　深圳是靠產(chǎn)業(yè)發(fā)展才有了今天的輝煌。

　　然而，在深圳房?jī)r(jià)漲到難以承受的2020年，深圳寫字樓的空置率一度高達(dá)29%，在一線城市中排到第一位。居住成本的持續(xù)上漲導(dǎo)致人才外流，已經(jīng)成為深圳產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一大困擾。

　　但是，深圳土地財(cái)政依賴度只有18.05%，為全國(guó)一二線城市最低，保房?jī)r(jià)還是保產(chǎn)業(yè)，對(duì)于深圳來(lái)說(shuō)，選擇就很明確了。

　　而放眼全國(guó)，“搶人大戰(zhàn)”也早已上演。要想把年輕人留下來(lái)，除了給他們提供更好的工作機(jī)會(huì)，還要把他們生存壓力降下來(lái)。

　　在搶人方面本來(lái)就占據(jù)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)的深圳，如果在這一輪稅制改革中，把房?jī)r(jià)降下來(lái)。深圳搶人的優(yōu)勢(shì)就更加明顯。

　　深圳就成為攪動(dòng)潮流的“鲇魚”。

　　其他城市要想在時(shí)代大潮中吸引更多年輕人，相關(guān)動(dòng)作和力度就不能落后深圳。

　　這也就是“試點(diǎn)”對(duì)于全國(guó)的意義所在。

　　所以，在各地土地政策已經(jīng)見(jiàn)頂且肉眼已見(jiàn)下滑的大背景下，選擇保二手房?jī)r(jià)、保護(hù)炒房者的利益，還是保人才吸引力、保產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對(duì)其它各大城市來(lái)說(shuō)，同樣不言自明。

　　尾聲

　　每個(gè)人小時(shí)候，都被父母、學(xué)校教過(guò)一個(gè)做人的基本道理，“勤勞致富”。

　　然而，炒房大V深房理卻宣揚(yáng)：勤勞不能致富，只能做韭菜，只有炒房才是致富的唯一渠道。并且，用銀行的錢來(lái)炒房，才是“高手”。

　　長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格的一輪又一輪暴漲已經(jīng)改變了不少國(guó)人的價(jià)值觀，也讓深房理的“致富經(jīng)”大行其道。

　　上到產(chǎn)業(yè)發(fā)展、下到生活消費(fèi)需要的資金都被吸納進(jìn)房地產(chǎn)中，這嚴(yán)重?cái)D壓了其他行業(yè)的發(fā)展，也透支了許多年輕人的人生與夢(mèng)想。

　　房產(chǎn)稅的實(shí)施，終將讓手握多套房的房主把房源釋放出來(lái)，投入市場(chǎng)，再加上保障性住房的大量入市，房子將回歸居住的本質(zhì)作用。

　　2021年末，深房理宣布復(fù)出，現(xiàn)身直播間，直播標(biāo)題為“ 深圳2022我來(lái)了，我看見(jiàn)，我征服”。

　　近一年后，深房理的“征服”早沒(méi)了下文。

　　一個(gè)把“勤勞致富”當(dāng)成韭菜的時(shí)代，該結(jié)束了。

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