這幾天，強制停貸風波愈演愈烈。

　　一些年輕人不按套路出牌，竟敢斷供頂嘴了。

　　稍微有點經濟常識的人都知道，如果放任房地產“硬著陸”，就不是房企銀行哪個行業的事了，而是影響到背后的金融秩序，動搖的是經濟信心，破壞的是國之根本。

　　所以央行金融穩定局局長孫天琦就說了，大家放心，我國99%的銀行業資產處在安全邊界內，潛在斷供規模也就是5000億左右，占整個貸款規模的2%都不到。而多家銀行隨后紛紛跟進，對外發布公告聲明涉及停貸樓盤的貸款金額較小，風險可控。

　　大家不會不知道，金融穩定局是干什么的，就是負責金融穩定的，所以說孫天琦的話應該是可信的。據數據顯示，全國所有延期交付項目也就在5%，即使斷供也不會構成太大沖擊。

　　同樣表示高度關注的還有銀保監會，有關部門表示將引導金融機構市場化參與風險處置，加強工作協同，支持地方政策，積極推進“保交樓、保民生、保穩定”工作。

　　但問題是，如此大費周章地保交樓，難道在此前的制度設計中沒有防爛尾嗎？

　　答案是否定的，根據2003年的央行的121號文件，規定建筑樓棟不封頂，銀行不允許發放貸款。但實際情況是什么樣？是拿個圖紙或者僅僅蓋個一兩層，然后貸款就放下來了。

　　還有一個剛性規定是，房企收取的預售資金需按一定比例存入專門的監管賬戶，且必須用于有關的工程建設。這個預售金監管制度，說白了就是為了確保項目不爛尾而設立的“防火墻”。

　　如果各方嚴格執行相關制度，就不應該出現大面積停工現象。因為即使房企資金鏈出現問題，那么啟動銀行的預售監管資金，依然可以保證項目正常進行，樓繼續蓋，風繼續吹。

　　但實際情況卻是，由于銀行與房企間的深度綁定，很多房企的預售金很少或干脆不進監管帳戶。所謂的監管制度形同虛設，這在樓市上漲時淹沒在水下并不為人所關注，一旦下跌就連個遮羞的褲衩都沒有了。

　　比如說打響此輪停貸風第一槍的江西某樓盤，業主們就發現這個房企所公示的銀行監管帳戶是虛假帳戶，也就是說這筆“保交樓”資金壓根就沒進監管銀行，于是他們便以銀行沒有履行監管責任為由，發布強制停貸聲明，一日不復工，一日不還貸。

　　雖然有律師稱這個法律風險較大，因為房子是房子，房貸是房貸，違約的是開發商，不是銀行，即使開發商擺爛，也不是不還貸的理由。

　　問題是業主們并非無理取鬧，既然房企違約停工，銀行又未履行責任，那么業主們又憑什么不能停貸呢？

　　按常識來說，你能停工，我就能停貸，這有問題嗎？明明錯的是開發商，怎么最后背鍋的是業主呢？開發商跑了，爛尾了，房奴還得繼續還貸款，不還就是違約，就要上征信，這不是欺負人嗎？

　　連任澤平都說，開發商用你的錢，建你的房子，還爛尾了，房子沒看到，你還得背著貸款，這找誰說理去？

　　值得欣慰的是，法律也站在了弱勢的業主一邊。有名業主因為所購房子成了爛尾盤，拒還貸款后被銀行起訴，一審敗訴后他選擇上訴。二審他不僅贏了，開發商還得歸還他此前付的首付和利息。

　　二審法院的依據是2021年最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，其中第21條規定：

　　“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人（開發商）應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人（銀行）和買受人（買房人）。”

　　依據最新司法解釋，二審法院認為此前的購房合同中銀行刻意加重了買房人的責任，減輕了銀行的責任，有失公平。當然，更重要的是此前的法律依據與最高法的最新解釋相抵觸。

　　但有一說一，此案與我們現在停貸潮中的情況還是有區別的。因為這家涉案企業已經破產清算，購房人選擇解除買賣合同，所以無需履行還貸責任。而如果沒有解除合同。那么在司法層面上恐怕難以得到法院的支持，時間成本也難以接受。

　　其實不管是停工還是停貸，最終都指向商品房預售制度。

　　事實上，關于預售房制度一直有爭議。這一次再次被推到風口浪尖。從1994年開始引入預售模式以來，對于加快資金流轉，提升資金使用效率，繁榮房地產市場發揮了重大作用。但也出現了虛假宣傳、盲目擴張、樓盤爛尾等種種問題。

　　如今房產行業已經進入存量時代，預售制度是否還有存在的必要，再次引發討論。有人認為房地產企業大多已完成資本積累，市場融資方式也更為多元，商品房預售制度存在的歷史條件已不復存在。

　　也有業內人士認為，預售制度沒有問題，只是沒有用好，預售審批、按揭貸款的發放時間以及預售資金監管都沒有嚴格執行?，F房銷售會進一步加劇房企的資金壓力，可以作為一種探索方向，但目前并不是最好時機。

　　不過，也有第三種聲音稱，預售本身不是問題，歐美也有預售，為什么不會出現大面積的爛尾現象？是因為歐美是購房者、開發商和銀行三方共同承擔風險的，但我國主要風險都集中在購房者身上，有失公平。

　　還有一個更重要的原因是付款方式。比如英國盤時購房者只需要交10-15%就可以了，后面封頂時再交15%左右，剩下的則是在交房時一次付清。這種按工程進度分期付款的方式即可有效化解開發商爛尾等極端現象。

　　此前，多名政協委員均曾就取消期房制度提交提案，認為房產已經在中國家庭資產配置中占到近80%，實行現房銷售制度，有助于堅持住房的消費屬性，抑制其資本屬性過熱帶來的泡沫。

　　而《人民日報》對此也曾表示，取消商品房預售制，調研可先行，并認為長期看或不可避免。

　　房地產經過近30年的大繁榮，預售制也該退出歷史舞臺，還利于民了。

　　不能再讓老百姓掏空3代人6個錢包，去慣著開發商橫著擺爛了。

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