最近老有這樣的現象，新聞抓住一兩個政策就吹反彈，問題在于，2023年的政策還少嗎？
為了調節經濟，我們出臺了諸多政策，僅僅是房地產領域，我國中央+地方，在2023年就出臺了近千條刺激政策，但是效果并不顯著?！ ?/p>
結果如何呢？反彈了嗎？并沒有。
70大城市中，11月新房房價環比下降的有59個，而年初僅13個城市環比下降。從下表可見，5月以來，環比下降的城市突然增加，并越來越多，不可遏制?！ ?/p>
二手房也是這樣，甚至一線城市二手房成交價格都在普遍下滑。
中原地產有一個統計指標，叫做“二手房報價指數”，這個指數的意義是這樣：如果漲價的賣家等于降價的賣家，這個值就是50。如果漲價的多，就大于50，降價的多就小于50，越小說明降價的越多。
大家看下表，近半年以來，四大一線城市二手房報價指數幾乎所有時間都在30以下，其中一部分時間還在20以下，也就是說報價降價的遠遠多余報價上漲的。
分城市考察，我們會發現，跌幅擴大的城市越來越多。新房跌幅擴大的城市，年初僅1個，二手房年初僅2個城市跌幅擴大。在5-6月間，跌幅擴大的城市突然增加，并一直持續至今?！ ?/p>
為什么會出現這樣的情況呢？因為房地產的供需發生了實質性的逆轉。
從需求端看。由于城鎮化減速和人口結構逆轉，有購房需求的人群越來越少；由于高房價和居民部門高杠桿，有購房能力的人群也越來越少。
從供給端看。房地產供給明顯過剩，空置率畸高。中央黨校的周天勇在2016年時發文稱，2015年底“城鎮住宅存量大約在32881萬到35411萬套之間”，如果算上2015年正在施工和新開工的，2016年后即使新樓盤一個也不開工，“城鎮全部住宅供給將達到41594萬—44594萬套……可容納12.69到13.6億人口居住。”
供需兩端的變化，使得房地產的供求市場發生了實質性逆轉，這是理解一切變化的基礎。
房子賣不出去，資金回籠出問題，就開始爆發違約風險，再加上爛尾、暴雷等等各種因素，房價進一步下滑，這又會使得購房者繼續觀望，資金更難以回籠。進而，金融機構抽貸、惜貸，于是出現螺旋式下滑。
之前我們就曾反復提到，現在是政府希望救市，房企卻不一定能夠度過生死劫。要活下來就要有錢，然而，現在的情況房地產從哪里能夠獲得足夠的資金呢？很難。
首先，金融機構不愿意放貸。
國家三令五申，不斷強調對正常經營的房企不能抽貸、惜貸，對民企國企要一視同仁。但是，如果真的給房企放貸，甚至給民企放貸，出了風險誰擔？
《財新》采訪某銀行高層，該高層認為國家喊話作用不大，“再直白點說，就是現在剩下的房企未來是不是都能活？以后如果再出不良貸款，誰來負責？這些都環環相扣。”
某券商分析人員也表達類似意思，“已經展期的房企不用看了，銀行現在對出險房企不抽貸就不錯了。”
其次，房地產企業資金無法回籠。
資金無法回籠，拿地就會大幅度減少。而房地產開發貸是需要土地/項目抵押的，沒有土地就沒有新的開發貸，開發商融資又會進一步下滑。
再次，開發商挪用資金的渠道越來越少。
以前，預售資金監管不嚴，開發商經常性挪用資金?，F在，在保交樓的高壓環境下，地方對資金是嚴監管，開發商難以挪用資金去償還到期債務，這可能提前刺破更多房企的泡沫。“當下，很多房企都有成百上千億元的銷售資金被鎖定在監管賬戶上無法提取。地方政府的出發點一直是保交付，保工程支出。2021年以來，開發商大多采取合作開發模式，旗下項目合作方如果爆雷，地方政府對項目預售資金的監管就更加嚴格，甚至直接凍結。”
在這樣的情況下，明年房地產的壓力將會繼續。
現在房地產還談不上吹響反彈的號角，市場還沒有出清，什么時候能夠反彈呢？我們另文再述。
最后我要聲明，不論如何，我始終相信，困難僅僅是暫時的，我們政府的應對政策總會見效，我們要相信，要有信心，明天會更好。
「 支持烏有之鄉！」
烏有之鄉 WYZXWK.COM
您的打賞將用于網站日常運行與維護。
幫助我們辦好網站，宣傳紅色文化！
歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉網刊微信公眾號
