銀監會將嚴查房產企業假按揭騙貸行為

 來源：時代周報  2009年08月06日

　　為了響應中央政府拉動內需號召，今年上半年全國各地銀行放貸力度空前增強，上半年放貸總額已經超過7.5萬億元。但部分貸款資金流向了非民生項目，進入像房地產投機類的行業，導致金融風險增大。南京市一家商業銀行支行負責人擔心此種現象會加大銀行經營風險。他認為，今年上半年放出的貸款能有80%本金正常回收就已經謝天謝地了。
    而另外一個數據是，今年上半年，房地產開發企業資金來源23703億元，同比增長23.6%。其中，國內貸款5381億元，增長32.6%。

　　房地產有騙貸術

　　房價暴漲

　　有媒體報道，2009年6月以來，我國部分城市出現地王和房價暴漲的現象，已經引起中央的高度關注。

　　今年3月以來，北京、上海、杭州、廣州、深圳等城市，房價上漲較快。以北京為例，市統計局公布的最新數據顯示，北京新建住宅價格已經連續4個月上漲。

　　上半年，北京四環路以內新建住宅期房均價為16967元/平方米，比一季度上漲1843元；四環至五環路住宅期房均價為15748元/平方米，比一季度上漲951元。許多項目的售價，已經超過2007年房地產市場過熱時期的最高價。

　　北京一個五環外的普通住宅項目，去年下半年第一次開盤時售價8800元/平方米，如今已是15500元/平方米，漲幅超過80%。

　　隨著部分城市出現新的地王，有的城市房價已提前進入“3萬元時代”，有的城市“一個電話漲1000元”，開發商捂盤惜售，集體狂歡，普通百姓心急如焚，望樓興嘆。《工人日報》發文抨擊“部分城市房價再度暴漲攀升，已經高到不道德的地步”。

　　房企假按揭

　　南京市一位民營企業老總向時代周報記者發問：你知道為什么今年房地產在經濟如此困難的情況下反而能逆市上升嗎？

　　他向記者解釋：國家為了拉動經濟復蘇，去年出臺了4萬億的經濟刺激計劃，而僅僅今年上半年各銀行貸款就超過了7.5萬億，你知道這些錢都花哪里去了？很大一部分都進入了房地產！所以會導致房地產行業逆市上升。

　　他說，許多房地產商利用私人交情，采取假首付的方法在銀行騙取銀行資金。具體的方法其實很簡單，房地產商讓下屬職工冒充購房戶，申請購房貸款，然后將此貸款收入囊中，以緩解資金壓力。他有一次在某商業銀行內看到，一次送來的幾十份購房合同居然都是某房地產公司職工。

　　他解釋說，正好有的銀行領導為了自己的政績，尤其是到了快要升職的時候，來個臨門一腳，在貸款項目上做得比較光鮮，成績容易被上級看見。他很奇怪，這些房地產公司的職工現在連房子都賣不掉幾套，加上他們收入本來就不高，為什么今年突然大舉購房，而且如此集中在某一個房地產公司，難道銀行不覺得奇怪嗎？那些人提供的收入證明難道銀行都沒有審核嗎？

　　銀行信貸對個人住房按揭貸款相對寬松，尤其是一些城市對二套房按揭貸款人為降低準入門檻，有力支持了投資投機型需求大量入市。今年上半年，個人住房按揭貸款達2829億元，同比增長63.1%。前一段時期，不少項目的銷售人員都向購房者私下承諾，可以與銀行合作，以低于30%的首付、優惠利率購買二套房甚至三套房。

　　銀行為完成任務

　　不過他認為更多的資金是通過另外一個途徑流入了房地產。他舉例說，南京有一些公司，利用某些所謂的科技或者民生項目，從銀行貸到大筆貸款，然后通過下屬的關聯企業的虛假交易，將資金轉移到關聯企業或者下屬企業，這些企業就拿著大筆資金投入到房地產業去炒房。這種類型流入的資金要比虛假首付流入房地產項目的資金要大得多。

　　南京市一位商業銀行行長是該行全省房地產項目貸款的負責人，這位負責人私下向時代周報記者表示，其實有些項目他們也擔心會出問題，但是為了完成全年放貸任務，只能這樣。

　　而據央行的數據顯示，上半年有20%左右的信貸資金流入房地產和股市等資產市場，由此推動了房地產的量價齊升。

　　財政部會計司也表示，一些上市公司可能將部分銀行貸款投入了股市和房地產市場，從而在國內市場制造了虛假繁榮的局面。

　　有數據顯示，今年上半年，房地產開發企業資金來源23703億元，同比增長23.6%。其中，國內貸款5381億元，增長32.6%。

　　銀監會有新招術

　　房企變相騙貸，貸款壞賬率逐步攀升，目前已引起銀監會的高度重視。銀監會日前表示，近日將對天津、沈陽、上海、南京、杭州、寧波、青島、重慶8大城市，對4家國有商業銀行和12家股份制商業銀行的房地產貸款進行全面檢查，由此也掀起對房地產宏觀調控的一次新的風暴。

　　嚴查假按揭

　　中國銀監會黨委書記、主席劉明康在2009年第三次經濟金融形勢通報會上表示：要控制房地產貸款風險，嚴格執行“二套房”標準，嚴格按規定執行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率，對投資性住房要堅持首付高成數、利率嚴格風險定價和資信嚴格審查的原則，嚴格執行與借款人100%“面談”“面簽”制度，采取切實有效措施防范“假按揭”、“假首付”現象的發生。

　　近日多家媒體傳言，銀監會會收緊二套房貸款。對此，中國銀監會新聞發言人廖岷表示，銀監會二套房貸政策沒有調整，銀監會始終嚴格執行二套房貸的有關政策不動搖。

　　廖岷表示，近年來，銀監會高度關注房地產市場的發展，堅持以審慎有效的監管防范房地產信貸風險。

　　對購買首套普通自住房和人均住房面積低于當地水平，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民優惠政策不變，但絕不可延伸適用。對二套房貸款，銀監會始終要求商業銀行堅持執行40%及以上的首付比例，這一政策從未進行調整。

　　銀監會一貫重視監管政策的嚴肅性和執行的嚴厲性，認真督促商業銀行嚴格貸前審查和按揭貸款發放標準，嚴格落實借款合同面簽制度，認真核實借款人首付款真實情況，堅決打擊“假按揭、假首付、假房價”等行為。對二套房貸款業務中的各種違規問題，一經發現，將及時予以嚴肅處理。

　　加大涉房地產項目監管

　　7月30日，銀監會黨委委員、紀委書記王華慶要求銀監系統要及時修訂銀監會黨風廉政建設巡視工作規定，健全巡視工作操作規程，建立巡視人才庫，進一步推進巡視工作的制度化、規范化和常態化。

　　江蘇省銀監部門一位人士透露，銀監會近日加大了對各地銀行放貸業務的審查和監管。

　　他向時代周報記者透露，銀監會近日將很大一批干部下派到各地省級銀監局進行銀行放貸監管，主要是查處大規模違規向房地產業放貸的行為。

　　他說，派到江蘇來的包括一位部門負責人在內的一個工作組已經在南京工作了一段時間，省銀監局由一位副局長牽頭，一些銀行的負責人參加，成立了一個服務小組，隨時向銀監會下派的工作組匯報情況。

　　但是，有消息人士透露，他對這些工作組下派來的檢查人員是否能夠擔當此重任持懷疑態度，因為工作組從領導到成員都是年輕人，大部分沒有獨立監管檢查的經驗，而且，很大一部分時間主要是花在聽取匯報上面。能否真正達到銀監會的監管目的，這位消息人士表示懷疑。

　　8月3日，中國銀監會發布了《關于對實施新資本協議相關指引征求意見》公告，該《指引》是銀監會根據“巴塞爾協議2”的規定進行修改而推出的。分析人士表示，監管部門意在根據“巴塞爾協議2”的指導意見，加大力度以更為細致的方式來加強對銀行的治理，此外，新增貸款在下半年將逐步回歸正常并現收縮態勢，下半年的信貸規?；蛟?萬億－10萬億之間。

　　“巴塞爾協議2”包括了對原框架第三支柱(市場約束)的完善，包括加強對證券化、表外風險暴露和交易活動的信息披露要求。協議認為，這些額外的披露要求將降低資本市場業務給銀行資產負債表帶來的不確定性。

　　江蘇省銀監部門一位負責人也同意本年度放貸量將限制在10萬億以內的說法，他認為，這是銀監會釋放的新的信號，資本風險監管將加強，銀行信貸政策或將收緊。

　　寬松政策從嚴管理

　　今年7月四大國有商業銀行新增人民幣貸款約為1700億元。其中，中國銀行新增貸款約為800億元，建設銀行新增貸款約為600億元，工商銀行新增貸款在300億元以下，農業銀行新增貸款則可能為負增長。大規模的放貸給銀行業帶來了不可控的風險，隨著上半年放貸規模創天量，中資商業銀行紛紛通過發債來補充資本金。到目前為止，銀行共發行次級債和混合資本債券達2107億元，另外還有2000多億元的發債計劃待批。

　　但是，目前銀行業金融機構發行的次級債中，有51%是由各銀行交叉持有。這意味著整個銀行體系并沒有增量資本進入，整體風險抵御能力并沒有增強。

　　江蘇省一位銀監部門高層人士向時代周報記者表示：這次銀監會查處的主要是上半年的貸款發放情況，防止貸款流向泡沫，力促資金流向實體，所以此次嚴查房地產項目貸款和票據貼現等業務。像南京等城市的房價是離譜的，如果繼續有大量資金流入，會導致房價繼續不合理攀升。

　　他同時指出，在今年世界金融危機還沒緩解，中國經濟狀況還沒有顯著好轉的情況下，銀行內部績效考核應該轉變通過方式，不能一味地死下任務，要考慮通過一些科學合理的方法來調動銀行員工的工作積極性，不能用放貸額度來衡量員工績效。企業界的效益有升有降，銀行業也不能一直增長，在經濟低迷時，應該有個合理的調解度。不合理的績效考核方法會加大放貸力度，實際上也就隱含了不良貸款比率的增長。國家從一向從緊的貨幣政策一時轉向了比較寬松的政策，讓很多銀行一時不知道如何適應了。

　　他認為，目前銀行貸款存在的主要問題是，少數好的企業，現金流充足的不需要貸款，而差的企業貸不到款。銀行喜歡貸款給政府或者政府搭建的平臺，這樣風險低。但是，過于寬松的貨幣政策如果不加以控制，反而不利于中國的產業升級，不利于落后企業的自然淘汰。比如，有些績效差，污染重的企業，本來生存都很困難了，你一下給它放那么多貸款，反而讓它活得更久，實際上是加重了社會的負擔，比如環境污染、能源消耗等方面的負擔。

　　他認為，寬松的貨幣政策不意味著放任自流，反過來，由于如此巨額的房貸力度，更應該加強管理。這樣不但可以使資金流向能夠達到中央政府所希望的有利于民生，有利于產業升級換代的目標，而且也可以避免資金流向房地產業、高污染高耗能這樣的行業，造成更大的虛高和泡沫經濟。

　　有評論指出，在國家4萬億刺激計劃的大背景下，上周中國銀監會連發多個辦法及指引，均是銀監會近年來一攬子貸款業務監管法規修改與制定的重要組成部分，是銀行業風險監管的長期制度安排，體現的監管思路亦一致。幾項指引的核心都是加強貸款的全流程管理和用途管理，提高銀行業金融機構的風險管理水平，促進銀行合理配置信貸資源，保證貸款流向實體經濟。（時代周報記者  宋陽標）

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