孫立平：失衡的社會與畸形的房市

在有關房地產的爭論中，有一個頗值得玩味的插曲：當任志強因他自己認為是被媒體斷章取義的富人窮人分區論而備受抨擊的時候，潘石屹則開始高唱貧富混居的理想。

更值得玩味的是，任志強在回敬潘石屹時，曾經說了這樣一段話：“請問小潘為什么不在建外SOHO中蓋一些中低收入家庭買得起的類似于經濟適用房價格的普通住房，讓為這個社區服務的秘書、保姆、清潔工住在同一個區域中而免去交通來往之苦呢？你會說規劃要統一、管理費要統一、建筑產品與風格要統一等等理由，但結果是高房價已使建外SOHO成為了富人區”。任志強更進一步說，“華遠曾經竣工的住房中低于4000元/平米的大約占50%，低于2500元/平米房價的大約占10%”。

任志強的這番話，既是對潘石屹的回敬，也是為自己所作的辯解。我們這里關注的不是其觀點的是非，而是其論證的方式。任志強在用自己蓋了多少低價房來說明自己不光是給富人蓋房子的，說明自己不是一個見利忘義的開發商。這時我們就看到一個有趣的現象：人們用“只給富人蓋房”來指責開發商，而開發商則用自己也給窮人蓋了多少房子為自己辯護。在這樣的時候，不知道人們是否會想這樣一個問題：那些生產諸如勞施萊斯、奔馳、寶馬等高級轎車的公司，需要用他們每年還同時生產幾百輛夏利來證明自己的眼里不是只有富人嗎？事實上，汽車制造商從來沒有為自己做這樣的辯護，也沒有人會逼著他們做這樣的辯護。于是問題就來了：為什么有的汽車制造商專門生產高級轎車被認為理所當然，而專門給富人蓋房子的房地產商就會被人們抨擊為見利忘義？以至于像任志強這樣在公眾輿論面前表現得非常強悍的人物也不得不用自己同時也為窮人蓋房來為自己辯護？

這當中的原因也會有許多，首先最基本的一個問題，也許是在于這兩種商品的屬性不同。汽車是一件耐用消費品，而且至少在我國目前情況下還不是生活必需的耐用消費品。汽車貴了，人們可以不買。但住房卻不同，住房不是一般的商品，它同時是一種生活必需品，而且是一件最大宗的生活必需品。盡管有關政府部門告訴人們人人有房住包括租房住，房地產商告訴人們人人都擁有自己的住房是不現實的，但擁有自己的一套住房仍然是幾乎每一個人的心愿和生活目標。

這樣差異也許可以部分解釋住房和汽車這兩個領域中商品提供者與消費者關系的不同。當普桑賣到20多萬的時候，其暴利的程度比今天的房地產有過之而無不及。但即使是在當時，汽車制造商與消費者的關系也遠沒有今天開發商與購房者關系這么緊張。在今天，在汽車消費中，偶爾的質量糾紛，偶爾的維權，也會發生，甚至還出現過因為產品質量問題而當中砸毀奔馳車的事件。但總起來說，汽車制造商與消費者之間并不存在嚴重的總體性對立。即使是開夏利開奧拓的，甚至騎車走路的，也很少有對生產奔馳寶馬車的廠商心懷敵意的。而在房地產領域中情況恰好相反?？鋸堻c說，在今天的中國，房地產商與購房者之間，簡直視若仇讎。如果瀏覽一下各個房地產項目的網站，特別是其中“業主論壇”之類的BBS，就會發現，對樓盤的奚落，對開發商的譴責，占據了相當的版面。而在整個社會上，開發商簡直就成了奸商或為富不仁的代表?？梢哉f，就一個產業與其消費者關系的緊張程度而言，很少有出其右者。

商品屬性差異的作用無疑是存在的，但問題的癥結卻遠非僅此而已。因為在任何社會中住房與汽車這兩種商品上述屬性的差異都是存在的，但卻并不是在任何社會中購房者與開發商都要如此對立。因此，我們需要關注產生這種現象的更大的社會背景。

最近，著名經濟學家茅于軾先生曾對目前我國一些地方畸高的房價做過一個很好的分析。他說，企業作為供給方，總是想方設法提高價格，這一點也不奇怪。但是買方不是傻瓜，他們會盡量壓價?，F在房價高是買方愿意，而且也有錢，出高價買房，是他們，而不是房地產商抬高了房價。是什么原因使得那么多的人愿意出高價買房?答案在我國收入分配的特點上，即財富集中在少數人手里，他們手里有很多錢，他們要買好房子，買大房子，買貴房子。開發商當然瞄準這些人的需求。難道要讓開發商蓋普通的低檔房，可是賣不出去，同時卻損失了高端客戶。我國房地產市場偏向檔次高的客戶，普通的低檔房蓋得很少，這正是與我國財富分配中貧富懸殊有關。房地產市場反映了收入分配的狀況，不改變收入分配，房地產業的結構同樣改變不了。

回到我們剛才的問題上來。由于住房與汽車不同，住房是一種人們不可或缺的生活必需品，因而一般地說，房地產業要比汽車制造業承擔更重的社會責任。但要注意的是，我這里所說的社會責任，更多地是對一個產業而言，而不是對一個具體的商家而言。也就是說，這種社會責任至少不能簡單地理解為每一個開發商都要同時為社會中的各個階層和群體提供住房，都既要為富人建高檔住宅也為窮人提供廉價住宅。這里的社會責任是表現為，整個產業能夠提供一種相對合理的產品結構，使得社會中的各個階層和群體能夠在這些產品中選擇適合自己的產品。然而也正是在這一點上，我們看到今天中國房地產業的問題之所在。這就是，不是某一個開發商，而是整個產業走上了一條與普通消費者的需求越來越背離的高端路線，住房開始逐步脫離居住之所的屬性，而越來越成為一種投資甚至熱炒的對象。正因為如此，才有去年某市長強調房子是用來居住的這個普通得不能再普通的常識。

因此可以說，目前我們社會中房地產業的問題并非是個別房地產企業的問題，而是整個產業的問題，是整個產業的病態。而這個產業的病態又是與整個社會的失衡聯系在一起的。

在若干年前，我和一個搞房地產的朋友經常在私下里爭論北京房價的走勢問題。當時我的觀點是，北京房價的上漲不可能持續很長的時間。我的根據是，在北京的房價不斷攀升的同時，房屋租金的價格卻在不斷走低。除了少數地區，包括城市中心區在內，甚至租金的水平要低于10年前。如果租金與房價的偏離達到一個臨界點，房價就會走低。那個搞房地產的朋友爭辯說，我雖說不出這么系統的道理，但我堅信北京的房價會不斷走高。事實證明，是我錯了，朋友對了。我的推斷錯在什么地方？關鍵是對外來資金涌入北京估計不足。從一些研究的成果來看，除了北京市自身的購買力之外，有兩個因素對推動北京的房價起到了重要作用。一是外來的投資性或投機性資金。一種坊間的說法是，外地的有錢人紛紛在北京購房，最新的一則消息是“80多名山西千萬富翁組團到北京看房”。二是每年超過十萬人的北京高校畢業生，大多都不會離開北京，此外每年還有為數可觀的“北漂一族”來北京尋找機會。從理論上說，兩個家在外地的畢業生在北京安家立業就需要一套房子，如果考慮到獨生子女所形成的家庭結構，甚至兩個外地孩子在北京安家立業最終可能需要三套房子，因為其父母在退休之后也可能追隨而來。

我舉這個例子是想說明，在一個失衡的社會里，社會中各個角落的資源都會以極快的速度向有限的大城市中積聚。因為在這樣的社會中，若干個特大的城市集中了社會中主要的經濟、政治和文化資源，甚至也集中了生活中最主要的機會。這讓我同時想起引起人們廣泛關注的大學生就業難問題。人們在討論大學生就業難問題時，經常指責他們不愿意到中小城市去，更不要說農村了。但這與其說是他們的意愿問題，不如說是失衡的社會縮小了他們選擇的空間。在美國，即使是一流大學的博士能在排位百名左右的大學找到教職，也會當作一個不錯的就業機會，但北京上海高校的畢業生卻很難做到這一點。這當中的原因不僅是生活條件，更重要的是，在我們的社會中，學術資源和機會是高度集中在有限的幾個地方。

因此，北京上海等大城市畸形的房地產業和房地產市場，表明的是失衡社會中資源向這些城市進一步積聚的過程。進一步的問題是，在一個失衡的社會中，會有一個正常的房地產業嗎？可以說，房地產的問題，并不僅僅在房地產業本身，更在于它存在于其中的社會的狀況。

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