■本報記者 章劍鋒

    中國房地產市場正陷入新一輪沖突，這是由兩位分析師引起的。在北京，獨立學者秋風上周呼吁政府對地權制度進行改革，使土地能自由合法地流通和交易，借此打破當前分別由政府和開發商主導的土地－房屋雙重壟斷，讓人民自己蓋自己的房子。

    之前，中國社科院的學者曹建海主張徹底拋棄開發商，通過修改法律鼓勵公眾自行建房。他對中國經濟時報記者說，開發商只是社會財富的掠奪者和經濟社會建設的破壞者。

    在情緒蔓延的市場里，這些主張引起了廣泛注意。搜狐左右間財經評論就此展開了一項專題調查，他們的編輯崔宇說，在密集的回貼中，有９０％的觀點傾向于取締開發商。

    開發商是人民的神？

    ２０年前，政府決定改革福利制住宅建設體制。國務院提出城鎮住宅建設要組建房地產開發公司，進行“統一規劃，綜合布局，因地制宜，綜合開發，配套建設”。這使中國住宅建設綜合開發率逐年提高。１９９１年，中國已經出現３７００多家開發商，每年推動１億平米的商品房建設。

    那時建設部官員認為，這有利于財力、物力、人力的集中合理使用，節約用地和資金，實現住宅投入產出的良性循環，較快改善人民的住房條件和居住環境。

    不過在今天，人們看到越來越多的開發商并沒有節約用地和資金，住宅投入與產出也朝著非良性方向發展，這使開發商制度受到懷疑。

    一個月以前，曹建海曾在電話里與本報記者談及他那取消開發商的主張。他說，在中國，開發商只是房屋建設的一個代理、管理機構，他們付出的勞動幾乎是看不到的，但卻能獲得與其勞動投入明顯不符的超額利潤。

    上周他又說，他們（開發商）竟然從來沒有經歷包括規劃設計、平整場地的勞動，只雇傭相關建筑施工企業從事具體的物質勞動，就可以在整個成本的基礎上漫天加價——完全是一個多余的中間環節。

    根據他的研究，美國的房地產開發有三種模式：一是消費者在自己的土地上建設房屋，可以是自己早就擁有的土地，也可以到市場上購買的土地，然后委托設計商、建筑商開發建設。

    另一種是由建筑商構成的專業開發商，后來又從中分化出土地開發商，在土地開發和房屋建設之間進行社會分工，通過細致分工實現開發。

    第三種是由不動產信托投資公司通過運用不動產基金投資房地產。不動產基金從事的是不動產投資，包括委托房地產開發和購買房地產資產兩種方式。

    而中國的開發商與美國的不動產信托投資公司類似，是披著開發公司外衣的中介。他們從沒有為民眾壘過一塊磚，蓋過一平方米的房子，不會設計、不會蓋房，還沒有資金，“是一個專門通過尋租獲得批文的不健康機構。”

    最近他又將土地儲備中心納入了開發商的序列，理由是，中國有全世界最低的工程造價，卻讓民眾享受了世界上最昂貴的房價。這是因為在房屋售價和建筑造價之間存在著一個巨大的價差，分別由地方政府的土地儲備中心和土地開發商、房屋開發商共同瓜分。“我們需要生產型的房地產開發商。”曹建海說，開發商應該只有在提供比居民自己建房價格更便宜、質量更好的條件下才會被社會接受。

    這種觀點近期陸續抬頭并很有市場。在北京，學者秋風對現今的開發商制度也予以否定。他表示，開發商獲取土地之后，壟斷了城市房屋的供應，造成價格惡性膨脹。

    許多國家的開發商其實都是相對專業的，只根據家庭的需要提供某些服務。秋風說，中國的開發模式從香港市場延襲得來，開發商們包攬一切，無所不能。在這模式下，開發商才會成為城市居民的神，成為城市中最富裕的人。他對本報記者說：“這是一種扭曲的財富分配結構。”

    在秋風看來，開發商其實是最初級的企業家，他們的活動中并不包括多少創新活動，沒有給產品帶來什么增加值，對于社會整體效率的提高也毫無益處。“相反，他們的財富在全社會財富中所占比例過大，損害經濟效率。”

    我們能否拋棄開發商？

    盡管有趨于一致的認識，但解決的辦法卻不盡相同。

    曹建海認為，必須立刻停止地方政府存在于土地上的低買高賣行為，徹底切斷地方政府在土地交易中的謀利機制。他還建議將土地使用權延長為無限期，使之真正變成一項房地合一的財產，根本上激活當前已經異常龐大的房地產存量市場，抑制目前難以控制的建設開發活動。

    此外，要改革城市建設開發體制，取消房地產開發商這一中間商環節，恢復建筑企業房屋生產經營者的地位。通過立法的形式，規定只有具備房屋生產功能的企業才能從事房地產建設開發經營業務。

    秋風也希望民眾自己動手蓋房子，前提是限制政府對土地資源的絕對權力，并給予城市居民自我安排居所的自由。秋風對本報記者說，要實現農村集體土地與國有土地的權利平等，使農民的土地也可以生成建設用地使用權，直接向城市企業、居民出讓。這樣，農民可以在繼續保有土地所有權的前提下，完全享有土地增值的收益（當然政府可以征稅）；另一方面，由于省略了政府征地再出讓的環節，房地產開發商購買土地再出售房的環節，可以大幅度降低城市居民的購地和住房成本。

    如果土地流通，在城市里顯然有必要推行那種古今中外通行的家庭自建住房模式。秋風說，目前在很多小城市，大多數家庭仍然選擇自己購買土地，自己建設房屋。

    不過這些建議受到了中國現行《土地管理法》和《房地產法》的限制，作為公有制生產資料，中國是不允許居民個人轉讓和交易土地的，而在城市里自行建設房屋，也不被允許。但在秋風看來，這并非完全沒有可能，眼下有些地方已經在嘗試農地改革。

    秋風說，目前的土地制度使政府和開發商在城市、鄉村兩個方向同時進行掠奪。秋風并不主張拋棄開發商，但認為有必要削弱開發商對土地的二次壟斷。他稱，在地權改革之后，開發商將不會像現在那樣全能，會更多地向技術方向發展，這才會有真正的專業分工。