趙曉：我建議對房地產調控實行一票否決制如何 
 
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中國證券網-上海證券報 

 
　　◎趙曉  北京科技大學管理學教授趙曉　

　　從近期來看，在九部委調控意見的基礎上，不妨再進一步，干脆借鑒計劃生育一票否決的做法，對凡是導致房價失控，以及在解決大多數人居住保障方面不力的地方政府官員，無論其政績有多么突出，都堅決地將其罷免。
　　——對九部委調控新政的一點建議

　　去年，我曾撰文提出，當今老百姓意見最大的問題是買不起房子，但買不起房子可能是因為房價太高，也可能是因為老百姓收入太低。一年后的今天，我要說：中國房地產的根本問題并不在房價，真正需要反思的是住房發展模式。九部委房地產調控實施細則一個非常重要的特點，就是從房價調控為主轉向了調控房價與建立住房保障供應并重，并從調控市場為主轉向了調控政府與調控市場為主。這顯然是非常正確的方向。

　　以往的爭論，譬如房價是否太高，有沒有泡沫，房地產有沒有暴利，房地產是面臨拐點還是新的起點，空置率到底高不高這些問題，不能說沒有價值，但只是技術性和局部性的價值，并容易落入詭辯的陷阱，掩蓋真正重要和實質性的問題。而樓市的現狀實際上已時不我待，已到了結束舊游戲規則，建立新游戲規則的時候了！

　　本來，合理的住房發展模式應該是一輛二輪馬車(全世界亦如是)：一個輪子是市場化，其目的是改善一部分人的住房條件，同時提高效率，以此促進經濟發展；另一個輪子叫建立住房保障體系(就像建立就業保障、社會醫療和教育保障一樣)，其目的是保障公平，確保大部分人尤其是中低收入群體能有房住。從政策導向上來講，市場化輪子代表著政府對增長導向和效率導向的追求，住房保障制度體系輪子則代表著民生導向和公平導向。兩個導向缺一不可，兩個輪子也缺一不可。真正市場經濟體制下的合理的住房發展模式，就應該是“上帝的歸上帝、凱撒的歸凱撒”，然而，遺憾的是，這兩個輪子從一開始就失去了平衡，并且在過去幾年內愈來愈失衡。在所謂的市場化過程中，大多數地方政府非但沒有做政府最應該做的事(建立住房保障體系)，反而像商人一樣卷入到了市場中去、斤斤計較的是土地拍賣的價格以及個人可能從中得到的好處，甚至出動國家機器(公安部門)去征地拆遷，但在住房保障體系的建立上卻像小腳女人裹足不前；維護民生不光雨點不大，甚至連雷聲也不大。而市場也沒有按市場的規范來做市場應該做的事，而是一頭扎在權力的懷抱，一起瓜分起全國的土地資產和掠奪全國人民的儲蓄存款。這樣一個市場顯然并不是自由市場經濟的市場，而是淪落為特權市場經濟的市場。這實質是一只輪子往前飛跑、另一只輪子全然萎縮的最危險的增長模式。

　　在這樣的模式下，政府的公平蕩然無存，市場的效率也根本無法保證。大多數時間以及大多數的情況下，房地產企業的所謂競爭力不過是搞定政府的能力而已(想一想嚴介和創造的名詞“談判經濟”！)。

　　最可悲的是，各級地方政府又幾乎是自愿被搞定的。這里面的關鍵就是增長體制所決定的權力與資本的結盟。眾所周知，中國房地產最重要動力是來自于權力與資本形成的“你發財、我發展，成本社會掏”的共生共榮型畸形增長模式。至于其中大量的社會與公共損失，譬如說環境破壞，失地農民的利益損失、銀行可能出現的呆壞賬風險、國家的稅收損失乃至后任官員的利益，則都在這一“發展過程”中被忽視甚至不予考慮，住房保障體系當然就更加無從談起。

　　顯然，這既是一種幾乎會自動促進房價不斷上漲并很容易導致樓市過熱的畸形的增長模式，也是一種日益導致利益分配不公的嚴重不公平的發展方式，許多人以為房地產的市場化等于房地產已經市場化，其實在房地產迅速發展的過程中，市場“看得見的手”只是一個影子而已，真正掌盤做莊的是地方政府“看得見的手”以及開發商們的長袖善舞。

　　不得不問的更深層次問題便是，為什么出發點良好的城市化與市場化進程中的房地產發展會如此扭曲變形？這需要從經濟學理論作些分析。

　　經濟學證明，權力與責任的分布如果不對稱，控制權就會成為一種“廉價投票權”(cheap voting right)，擁有控制權的人就不可能真正負責任地行使權力。“廉價投票權”的理論過去主要被用于分析企業行為，其實，用于分析當前中國地方官員行為再合適不過。憲法規定，權力來自人民，但在目前現實的治理制度下，地方官員通常只對長官負責，并且真正的大權其實是掌控于地方官員之手并很容易被其所濫用。由于缺乏監督與制衡，地方官員手中的權力幾乎必然淪為“廉價投票權”：只要能夠帶來政績帶來地方收入增長，根本不必去考慮民生與公平，根本不必認真權衡國家的利弊得失，甚至根本不必去理會中央三令五申的房地產調控政策。“廉價投票權”及其引致的中央與地方間博弈，注定房地產調控難于取得預期效果甚至失效！

　　再要問的問題就是，何以改變這樣一個不合理的房地產發展模式？何以保證房地產調控能夠真正見效？最關鍵的還是要從體制上著手，最終則是要從改變地方政府的行為入手。九部委文最重要的就是將房地產調控納入了地方目標責任制，并明確了中低檔房的供應比重、土地供應比重等，這實際上意味著對地方的考核已經從政績、效率、增長轉向了民生、公平以及公共職能。從長期看，通過建立高度的社會主義政治文明是保障中國住房發展能夠真正代表大多數人民利益的根本。但從近期來看，在九部委調控意見的基礎上，不妨再進一步，干脆借鑒計劃生育一票否決的做法，對凡是導致房價失控，以及在解決大多數人居住保障方面不力的地方政府官員，無論其政績有多么突出，都堅決地將其罷免。

　　這樣做的目的，就是迫使地方官員的行為能夠調整到與百姓、與中央房地產調控的目標相一致的方向上來。如果說，過去地方政府眼中只有增長，只有政績，只有效率，只有個人利益，那么現在他必須同時還考慮民生，考慮公平，考慮當地大多數人的愿望。也就是說，地方政府必須要在兩堆稻草間尋求平衡。這樣的一種平衡是相當關鍵的，將真正發揮地方政府在調控房價中的作用。

　　印度的經濟學家在比較中印經濟增長時，認為中國地方政府組織能力強，是印度沒有辦法比的。經濟學家在總結中國經濟轉型的經驗時，也往往強調地方分權下的地方競爭導致的效率提高，但當中國跨越人均收入1000美元之后，當從追求GDP增長轉向科學發展觀并強調和諧社會與政治文明的構建后，情況已大不相同。尤其在房地產業，地方政府的行為已經呈現出邊際效益遞減之勢，在增長上過度作為，在民生上過度不作為，因此平衡是不僅必須的，更是緊迫的。也許將在相當一段時間內，中國還得繼續動用傳統體制的組織資源來推動經濟與社會發展，但傳統組織資源的著力方向一定要調整，才能保持活力，并且不致使社會矛盾激化。

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趙曉：瓜分與掠奪式的住房發展模式必須叫停

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http://finance.sina.com.cn 2006年05月31日
《財經文摘》

  作者：趙曉

　　今天的中國是一個矛盾的中國。一方面，GDP增長速度列全球之冠，政府財政收入以兩位數的速度持續增長，人均收入也已經越過了1000美元大關；另一方面，普通百姓的幸福并沒有和GDP的增長速度同步上升，相反，社會收入分配不公日益嚴重，社會矛盾日益加劇，社會風險繼續上升。其中一個根源，就是相對于改革開放所帶來的私人產品的豐富乃至過剩，公共產品的短缺已成為當前大眾“不幸福”的根源。
 
　　新一屆政府就職以來，關心民生，銳意創新，在發展理念上力圖糾正以往偏差，已經從強調GDP增長轉向了對科學發展觀的追求，從單純強調經濟增長轉向了對和諧社會乃至政治文明的追求。但是，這一轉型是痛苦的，并且要受到舊的慣性的束縛。其中尤為觸目的，是GDP增長時代所形成的扭曲、畸形的房地產發展模式依然存留，業已成為科學發展觀與建設和諧社會時代的一道瘡疤，成為阻礙中國經濟發展，構建和諧社會及政治文明的一大阻礙。

　　權力與資本結盟，房地產模式已成病態

　　事實上，只要睜開眼睛，就不難發現，由于體制和發展模式的缺陷，中國城市化過程中的所謂房地產市場化改革實際上演化成了權力與資本結盟瓜分公共土地資產以及掠奪居民存款的工具，房地產在中國事實上成了一架不斷制造貧富差距、不斷制造社會不和諧的病態的機器。

　　這樣一場瓜分與掠奪的運動，在中國社會早已名聲狼籍，如果不能及時叫停，轉變發展模式，勢必影響黨和政府的威信，危及社會安寧，妨礙和諧社會的構建！

　　反思中國住房發展的歷程，必須看到其與科學發展觀及建設和諧社會有重大背離。

　　中國房地產發展非常重要的一個里程碑是1998年國務院出臺23號文件，大力推行住房制度改革，但其目的卻是通過房地產的發展來拉動經濟增長，應付1997年亞洲金融危機帶來的增長壓力。或者更直白地說，所謂的住房市場化改革一開始就是政府機會主義的產物，并非致力于解決絕大多數老百姓的安居問題。2003年6月份，央行為了宏觀經濟調控，抑制投資的過快增長又出臺了121號文件，這個政策的取向是防范經濟泡沫，其最終目的仍然是為了保障經濟增長。即便如此，為了不影響房地產市場的發展，國務院隨后又出臺了18號文件，進一步強調房地產的發展。因此，很顯然，房地產在中國發展的從始至終，增長導向幾乎都是唯一的要旨，而民生取向以及政府要在百姓安居中所要扮演的重要公共角色則長期被擱置、被淡漠乃至被遺棄。

　　本來，住房市場化的目的應該是通過市場化更好地解決一部分民眾(主要是富裕階層)的住房需求問題，與此同時，其他人群(特別是低收入人群)的需求也應該在公共方案中一并予以考慮。但中國的住房發展卻只考慮了通過市場化來分流百姓的儲蓄存款，以此啟動消費促進國民經濟發展，并沒有將民生納入到最為重要的發展方向并在體制上保證這一方向的實現。

　　市場轉型迅速，政府轉型異常緩慢

　　如果說房地產發展過去以來在總的政策導向上存在著偏差的話，那么，這種偏差的發展理念在現實中就走得更遠了。在中國的不同地方和城市，“房地產是國民經濟的支柱產業”這一提法被地方政府奉為至寶，推至極致并演變成畸形的增長模式。這里面的原因，其一，是因為地方官員要依賴房地產作為經濟增長的發動機和政績打造的利器(目前全國房地產投資占全部投資的比重高達18%，一些地方房地產投資占其總投資的比重高達55%以上)；其二，是因為房價上漲是政府地價上漲的前提，地方政府可借助房地產泡沫增加手中的可支配資源。這兩者都使得地方政府有極強的讓房地產市場化并不惜手段幫助開發商提高房價的積極性，而權力與資本的結盟最終使得房地產脫離了“居住”供應的性質，演化成利益集團尋租的“工具”。

　　本來，中國的住房貨幣化就是要改變住房的分配方式，卻不應該全盤否定住房福利，因為福利分房作為一種帶有社會保障性質的制度，是市場經濟各國普遍實行的一項社會福利制度。然而，遺憾的是，在實行貨幣化分配過程中，政府為了給房地產商創造需求，總是迫不及待地將福利分房者們趕到了市場上去，卻一貫疏于對低收入大眾群體的住房保障。迄今為止，各級政府所采取的實物配租、租賃住房補貼、經濟適用房等公共住房保障方面的政策只不過是杯水車薪而已。

　　從國外發達國家的經驗來看，幾乎所有市場經濟國家，包括英國、美國、瑞典、新加坡等不同類型的國家，都能按照住房“供應--分配(公平)”的二元目標，或按“市場--救濟型”或按“市場--福利型”的政策導向來保障“居者有其屋”，不僅如此，不少國家甚至把公民享有住房的權利寫入了憲法。然而，中國作為一個社會主義國家，卻非常不應該地忽視了政府在這方面的最重要的職責。

　　說到底，在中國住房發展中，市場的轉型是迅速的，政府的轉型卻是緩慢的；通過市場化掏老百姓的口袋來拉動經濟增長是積極的，政府通過公共政策和公共產品的供應來保障民生是被動的和消極的。這使得中國的房地產整體發展典型地演變成了溫家寶總理多次講到的一條腿長一條腿短的跛足發展的局面。

　　房價：利益博弈下的偽問題

　　從最新的房地產調控看，“新國六條”雖然涵蓋了稅收、信貸、土地、供應、市場、結構乃至信息，大體稱得上全面、完善而穩妥，并且將以往的“增加與發展經濟適用住房為主、建設廉租房為輔”改為了加快廉租房的建設和規范經濟適用住房的提法，顯示出中央政府對住房供給體系的修正，管理重心要更多向買不起房的低收入家庭轉移和過渡。但是，“新國六條”仍然強調了房地產的重要產業支柱的地位，強調了房地產的問題只是局部市場的問題，并且沒有涉及到根本的體制的變革和發展模式的轉變，在這種情況下，可以預料，中央的看得見的手勢必還將受到多只看得見的小手的掣肘，地方與中央對于房地產調控的博弈仍將象上一輪調控中那樣上演。

　　其實，在中國畸形的增長模式下，房價具有自動升溫的趨勢，已非中央一家所能主導。更關鍵的是，中國房地產的根本問題其實并不在房價，房價調控的成功也不等于住房矛盾的解決。就算房價穩住了，圍繞著中國房地產發展模式而產生的一系列矛盾也將繼續積累，乃至一發不可收拾，引爆經濟與社會危機。

　　顯然，如果政府不能從“經濟增長型”轉向“公共服務型”，如果增長永遠是積極政府第一位的關注對象，民生的考慮卻被忽視，我國的住房制度改革就會越來越變形、變態，越來越遠離公眾，成為公眾痛苦一大傷口。顯然，如果不及時叫停舊的發展模式，地方政府和開發商形成的利益集團，就可以在未來不長的時間里瓜分中國迄今為止最龐大的一筆資產(全部土地資產遠遠高于國有工業企業的全部資產，也高于股市市值，甚至高于全部居民本外幣存款)并借機掠奪居民一生的儲蓄存款。

　　到了叫停住房模式的時刻

　　中國房地產的發展已經到了一個關鍵的時刻，必須超越一般意義上的房價調控和房地產調控，必須回到根本的增長模式的問題上來。中央和國務院要超越房地產調控，適時轉向重構中國住房發展的游戲規則，果斷叫停當前以城市化和市場化為名的瓜分土地資產和掠奪居民儲蓄存款的運動！

　　必須警省，在一個健康的社會里，社會公正與經濟效率對于社會經濟發展具有同等重要的意義，從長遠看沒有高效率經濟發展不可能實現社會公正，但是沒有社會公正，經濟效率也不可能長久維持，經濟增長甚至會在社會危機暴發的火山口上一朝斷送。

　　雖然還有許多學者仍在基于善良天性及市場的空想討論住房的細枝末節問題，雖然政府不斷地付出努力調控房價，然而事實上，我們一直忽視了，在中國，房子和土地，原始資金的積累和社會機會的搶占，從一開始就是在非市場、非合理、非人性甚至有悖倫理和政治、法律、經濟和社會環境下進行的，并不能用簡單的經濟學教科書去生搬硬套；我們也忽視了，即便房價合理，然而瓜分和掠奪的游戲不結束，中國住房的矛盾就就越積越深，最終達致暴發的地步！

　　顯然，如果政府必須在房地產發展上真正從“經濟增長型”轉向“公共服務型”。如果增長永遠是積極政府第一位的關注對象，民生的考慮卻被忽視，中國的住房制度改革就會越來越變形，越來越遠離公眾，并且房地產調控的成果也無法從機制上得到保證。

　　現在，各地都在倡導建設公共服務型政府，并出臺了種種舉措。但從結果來看，收效甚微，基本上只停留在辦事效率方面的改進等屑小的方面。既然城市中70%的居民都沒有能力購房并因此而陷入安居的絕望與痛苦之中，既然教育、衛生、醫療、住房早就成了大家公認的百姓最憂心的問題，政府就必須從政治文明與和諧社會的叫停落后的發展模式，重新出發！

　　我們建議，可借鑒計劃生育一票否決制的作法，在保障當地大多數居民有房住的問題上，在防范當地房價上升的問題上，可以采取一票否決的作法，即不能再讓地方政府官員不能只考慮增長，而必須在增長與民生間尋求平衡。

　　我們建議，要創新土地制度和政策，將農民的土地產權歸還給農民，并允許私人土地產權、集體產權和國有產權具有同等的買賣權力。

　　我們還建議，應該允許失地農民、城市中低收入購房者成立維權協會，表達并捍衛其正當權益。

《財經文摘》

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