上上周，小巴寫了《“人造”的樓市慢牛已上路》，分析了樓市回暖跡象。

　　上周，小巴寫了《戶籍限制放松：城市搶人才，樓市搶韭菜》，分析了戶籍限制放松、城市搶人才，對樓市或有一定的拉動效應(yīng)。

　　每次文章發(fā)布后，總能看到一些同學(xué)留言質(zhì)疑：為什么永遠(yuǎn)看多樓市?

　　雖然小巴并未看多樓市，只是陳述客觀事實，但小巴也在反思，凡事總有兩面性，喧囂過后，終有落寞。

　　恰好，最近看到一些現(xiàn)象和數(shù)據(jù)，印證了這個想法。

　　下面，我們就來看看。

“白菜價”房子

　　最近，黑龍江鶴崗房子白菜價引起了很大的爭議。

　　1.9萬元就能買到55平方米的房子，每平方米僅345元。確實低得離譜，不過白菜價房子基本在遠(yuǎn)郊，多為棚改房，短期內(nèi)無法辦房產(chǎn)證。

　　實際情況是，當(dāng)?shù)丶扔锌們r一兩萬的房子，也有四五十萬乃至上百萬的豪宅。

　　相比于一二線城市，鶴崗房價低是真的，下跌也是真的。

　　安居客數(shù)據(jù)顯示，2019年3月鶴崗房價為1423元/㎡，環(huán)比下跌了29%。58同城數(shù)據(jù)顯示，2019年1-3月，鶴崗房價幾乎腰斬。

　　為此，有人搬出了“房價未來將如蔥”的論斷，也有人認(rèn)為，三四線房價會開啟下跌模式。那么，白菜價房子折射出了什么，來看看大頭的分析。

　　丁建剛

　　浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長

　　中國城市化進(jìn)程(特別是1998年后的20年)波瀾壯闊，是前所未有的。

　　城市化率從30%左右，提高到了60%左右，4.5億人口進(jìn)入了城市。其特征是：從一線城市到縣城，甚至到小鎮(zhèn)，人口都大幅度增加。

　　但最近幾年，城市化表現(xiàn)出新特征：城市群特征和高鐵網(wǎng)的虹吸特征，人口主要流向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市群。

　　高鐵網(wǎng)將中國的主要一二線城市置于同一平臺比較性價比。

　　特別是，4月8日，發(fā)改委印發(fā)《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)》，證實并承認(rèn)了這兩個特征的存在，并首次提到了“收縮型城市”的說法，城市生老病死也是全球城市發(fā)展的基本規(guī)律之一。

　　由于城市群特征和高鐵網(wǎng)的虹吸特征，未來中國，將不可避免出現(xiàn)一批，甚至數(shù)量不算少的“鬼城”“空城”。

　　主要分布在北方，特別是東北產(chǎn)業(yè)枯竭，人口凈流出的能源和資源型工業(yè)城市，鶴崗是其中之一。

　　但不能簡單用三四線城市劃分，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市群中，三四線城市實際上是特大城市和大城市的行星和衛(wèi)星，比如江蘇昆山、浙江嘉興等，這些城市的情況完全不同。

　　北方一些大城市甚至二線城市，很多都出現(xiàn)人口大量凈流出現(xiàn)象，不排除出現(xiàn)中國的底特律，并且將成為長期趨勢。

　　付一夫

　　蘇寧金融研究院高級研究員

　　在討論?dān)Q崗等城市時，很多人只留意到其“偏遠(yuǎn)地區(qū)”的屬性，卻忽視了重要的一點——資源型城市。

　　并非所有偏遠(yuǎn)地區(qū)的三四線城市房價都如此，比如四線城市云南玉溪樓市均價8000元左右。

　　資源型城市房子白菜價，本質(zhì)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展出了問題，飽受“資源詛咒”所困。

　　歸根結(jié)底，這類城市更傾向于優(yōu)先發(fā)展資源型產(chǎn)業(yè)，對非資源型產(chǎn)業(yè)的培育和發(fā)展不夠重視。一旦資源耗盡，先進(jìn)制造業(yè)和服務(wù)業(yè)沒能發(fā)展起來，最終拖累區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也導(dǎo)致人口外流嚴(yán)重。

　　當(dāng)決定一個城市發(fā)展前景的兩個基本盤——人口和產(chǎn)業(yè)都呈現(xiàn)萎縮狀態(tài)時，樓市進(jìn)入寒冬，房子白菜價也就很正常。

　　所以，這些資源型城市房價白菜價態(tài)勢是否會持續(xù)下去，關(guān)鍵取決于自身能否擺脫對資源的過度依賴，并實現(xiàn)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，迎合發(fā)展大勢。倘若轉(zhuǎn)型不成功，恐怕房子白菜價真的會是一種長期趨勢。

　　小城市全面日本化，

　　大城市全面香港化?

　　其實，鶴崗房子白菜價并非個案，在中國偏遠(yuǎn)地區(qū)，類似的城市還有很多，比如黑龍江七臺河、甘肅玉門、遼寧阜新等等，甚至部分地區(qū)比我們所能想象的更加低。

　　這讓小巴想起了日本，據(jù)媒體報道，日本正面臨著特殊的問題：房子比人多，部分農(nóng)村甚至有很多“鬼屋”。

　　為了挽救一些即將消失的村鎮(zhèn)，當(dāng)?shù)夭扇?ldquo;免費(fèi)分房”政策，2014年，日本東京都的奧多摩町推出“空房庫存計劃”，其中規(guī)定申請人必須承諾出資對房屋進(jìn)行改造，并永久定居該町。

　　奧多摩町空房

　　當(dāng)下，中國樓市的情況是：小城市房價下降，空置嚴(yán)重;大城市房價緩慢上漲，購房者紛紛排隊搖號。

　　4月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，3月70個大中城市房價溫和反彈，65個城市新房價格環(huán)比均上漲。

　　面對這樣的情況，有人提出了一個觀點——中國小城市全面日本化，大城市全面香港化，真的會這樣嗎?來看看大頭的分析。

　　陸銘 上海交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院特聘教授 中國發(fā)展研究中心主任

　　說到底，房價漲跌背后的本質(zhì)是人口流動問題，當(dāng)一個城市成為收縮型城市，人口持續(xù)流出，房價就會下降，這在全球都普遍存在，比如美國就有最后只賣一美元的房子。

　　當(dāng)然，也有通過實現(xiàn)城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，遏制城市人口流出的成功案例。

　　所以，偏遠(yuǎn)地區(qū)鄉(xiāng)村空心化，部分建筑物、樓宇出現(xiàn)閑置，即日本化趨勢是存在的。

　　面對這種情況，要減少房地產(chǎn)市場的空間錯配，不能繼續(xù)在人口流出城市做房產(chǎn)增量規(guī)劃，甚至部分空置的房子要逐漸有序拆除。

　　關(guān)于大城市是否香港化，完全取決于供給方的政策。

　　香港房價高存在一個特殊原因——70%為山地。土地開發(fā)受限，本身又是島嶼，填海造地成本很高，導(dǎo)致房價很高，也推升了產(chǎn)業(yè)和勞動力的成本。

　　但內(nèi)地絕大多數(shù)人口流入的大城市，包括北京上海等一線城市，目前土地供應(yīng)少不是因為自然地理原因，而是因為政策限制，既限制了建設(shè)用地指標(biāo)總量，也在既有的建設(shè)用地指標(biāo)里偏向工業(yè)用地和商業(yè)地產(chǎn)。

　　這些情況導(dǎo)致住宅用地供應(yīng)數(shù)量相對不足，并且對住宅的建設(shè)存在較嚴(yán)格的容積率管制。

　　綜合以上，導(dǎo)致了房價上漲，未來這個趨勢能否緩解，主要取決于供給側(cè)是否改變。

　　陳釗 復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授 中國經(jīng)濟(jì)研究中心副主任

　　一個城市的房價水平由需求與供給因素共同決定。

　　需求面因素主要看人口。城市在收入的上升空間、就業(yè)機(jī)會、城市宜居性、公共服務(wù)等方面表現(xiàn)越好，人口越容易流入，城市的高房價越有需求面支撐。

　　反映到不同城市的房價水平差異上，也是如此，小城市房價較低，大城市則截然不同，政府想控制卻很難控制住。

　　具體到每個城市的房價變化，同樣可以從樓市需求和供給兩個角度去看。

　　需求端：人口流向大城市、大都市圈集聚。以鶴崗為例的東北地區(qū)，人口流出較多。

　　人口流出，一般說的是農(nóng)民工和非城市戶籍人口，但近些年東北人口流出的一個特殊現(xiàn)象是，高學(xué)歷高技能人才流失，而這部分人的買房能力相對更高。也不排除一部分人在東北內(nèi)部流動，但肯定是往東北的大城市流入。

　　供給端：部分小城市的樓市調(diào)控沒有那么嚴(yán)，甚至因為大城市的限購限價的政策，一部分需求被引到了三四線小城市，甚至由于當(dāng)?shù)卣烷_發(fā)商不夠理性，可能導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場供給在短期內(nèi)出現(xiàn)較快增加。

　　那么，這些城市人口流失嚴(yán)重，買房需求降低，供應(yīng)又在增加，兩者相疊，未來房價下跌是正常的。

　　當(dāng)我們說房地產(chǎn)泡沫時，未必房價高就代表泡沫嚴(yán)重，更重要的是看房價有沒有需求來支撐。

　　可以用房價租金比(房子總價除以每月租金)來測算，比值越高，代表泡沫越嚴(yán)重。比如前段時間的廊坊，房價租金比將近1800，意味著泡沫較為嚴(yán)重。

　　從這個角度，一些沒有實體經(jīng)濟(jì)、購房需求支撐的偏遠(yuǎn)城市，走向“日本化”的可能性還是存在的。

　　付一夫 蘇寧金融研究院高級研究員

　　決定一個城市發(fā)展前景的關(guān)鍵因素是產(chǎn)業(yè)和人才，而這些也在相當(dāng)程度上決定了城市房價的未來走勢。

　　例如，海南三亞、云南麗江、廣西北海等地也算小城市，但房價絕不會出現(xiàn)“全面日本化”趨勢，因為旅游產(chǎn)業(yè)極為發(fā)達(dá)，會持續(xù)獲得外來人口青睞，房價自然不會暴跌。

　　真正可能“日本化”的是那些傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)占據(jù)主導(dǎo)的小城市，比如資源型城市等。

　　反觀大城市，由于聚集著成熟的產(chǎn)業(yè)與龐大數(shù)量的人口，前景無須擔(dān)心。

　　由于城市發(fā)展日趨飽和，土地供應(yīng)越來越少，戶籍制度放開促使人口流入，從長期看房價或?qū)^續(xù)上漲。

　　當(dāng)前大城市房價的絕對水平已經(jīng)很高了，而居民增收速度很難趕得上房價上漲速度，確實有向香港靠攏的可能，即“表面上看光鮮靚麗，實則貧富撕裂，買不起房的年輕人越來越?jīng)]有出頭日，那些早上車的人，輕輕松松就拉開代際鴻溝。”

　　不過，國家反復(fù)強(qiáng)調(diào)并加以調(diào)控，未來大城市的房價會逐漸向理性回歸，而不是像前些年那般“瘋漲”。

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