高房?jī)r(jià)擋不住的購房潮 
 

作者： 王育琨 | 2006年08月09日09時(shí)21分
 
【內(nèi)容提要】中國(guó)城市居民，雖然在外觀現(xiàn)代化的宅子里，本質(zhì)上還是農(nóng)民。農(nóng)民意識(shí)，重實(shí)體輕虛擬，重元寶輕票據(jù)，重現(xiàn)金輕虛擬。本來已經(jīng)活在虛擬社會(huì)中，可還是以實(shí)體經(jīng)濟(jì)為轉(zhuǎn)移。西方社會(huì)那是經(jīng)過沒有宅子的農(nóng)奴轉(zhuǎn)為產(chǎn)業(yè)工人，歷來以做事情為轉(zhuǎn)移。而中國(guó)農(nóng)耕社會(huì)文明，卻是建立在一家一戶的恒產(chǎn)穩(wěn)定性的基礎(chǔ)上。這才經(jīng)過多少年的洗禮，西方社會(huì)幾百年、上千年的文化積累和轉(zhuǎn)移，中國(guó)畢竟才經(jīng)歷了短短的20-30年，這么短的時(shí)間怎么有可能把農(nóng)民的根性轉(zhuǎn)移過來？城里人說著現(xiàn)代話，骨子里還是農(nóng)民。一個(gè)父母如果不能為后代置房，將是一種恥辱；一個(gè)人能夠置房，是有恒產(chǎn)恒業(yè)的標(biāo)志，是有穩(wěn)定社會(huì)地位的開始，甘愿做房奴，甘愿入牢籠，也要買房。
 
 
 
高房?jī)r(jià)擋不住的購房潮

只有深入到每一個(gè)宇宙中，才能夠理解復(fù)雜表象背后的理性。中國(guó)住房市場(chǎng)迫切需要洞穿混亂的理性。

王育琨/文

為什么住房?jī)r(jià)格高漲，還不斷有人投資買房？一般化的解釋于事無補(bǔ)。深入剖析中國(guó)當(dāng)下把住房投資需求推動(dòng)膨脹起來的獨(dú)特機(jī)理，對(duì)把握中國(guó)住房市場(chǎng)的走向，至關(guān)重要。

住房成了強(qiáng)勁投資需求的一道泄洪口。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)20年持續(xù)每年10%的增長(zhǎng)速度，其中80%轉(zhuǎn)化成居民收入，這是一個(gè)相當(dāng)可觀的量。居民收入中的40%轉(zhuǎn)化為儲(chǔ)蓄，形成金融資產(chǎn)。這筆龐大的金融資產(chǎn)的分布存在著巨大的差距，有些人年積累百萬以上，而有些人則勉強(qiáng)糊口，沒有任何金融資產(chǎn)。在少數(shù)人手里集結(jié)的金融資產(chǎn)，也不全是福音，它們既要遭受著負(fù)利率的煎熬，股市的重重黑幕堵截，以及花樣百出的老鼠會(huì)的沉陷。高增長(zhǎng)、高儲(chǔ)蓄，金融資產(chǎn)集結(jié)的的巨大差距，另外再加上投資渠道的狹窄，使得住房成了一個(gè)泄洪口。而且，在住房投資中集結(jié)的，不只是現(xiàn)有城市居民的收入，而且更多是居民的未來收入（抵押貸款）和非城市居民收入（非城市居民的親朋好友集攏的資金）以及轉(zhuǎn)型投資基金（溫州炒房團(tuán)與各類中外基金）。資金如此之多和如此之豐富，住房?jī)r(jià)格一時(shí)很難摁得住。

國(guó)營(yíng)單位的持續(xù)擴(kuò)張是源頭。

住房改革的本意是要解脫單位對(duì)居民住房需求的責(zé)任，而實(shí)際上不僅沒有削弱，還因?yàn)轶w制改革沒有跟進(jìn)，使得單位成了住房需求膨脹的一個(gè)重要誘因。據(jù)7月29日?qǐng)?bào)道，審計(jì)署上半年共審計(jì)184個(gè)單位，專項(xiàng)審計(jì)調(diào)查31個(gè)單位，查出違規(guī)問題金額223億元。2005年1月至11月，全國(guó)共審計(jì)9.1萬個(gè)單位，查出各類違法違規(guī)問題金額2900多億元。通過審計(jì)，已上交財(cái)政、減少財(cái)政撥款和補(bǔ)貼等170億元。共向紀(jì)檢司法機(jī)關(guān)移送各類違法犯罪案件線索1370多件。這些資金多數(shù)都跑到住宅建設(shè)上去了。有的城市如重慶還在搞二次福利分房，一位70多歲的退休一般干部，只有老兩口，以前已經(jīng)分得130平方米的房子并且便宜買下，這回又分得一處160平方米的房子以1300元的低價(jià)獲得。而同類房屋的市價(jià)在3000多元。公務(wù)員的住房在當(dāng)?shù)匦纬闪撕軓?qiáng)的示范效應(yīng)。改革前住房福利擴(kuò)張雖然在搞但是路徑不多。現(xiàn)在花樣翻新而且都合理合法！只要你不是往自己兜里裝，多少都沒事。這就是我們的體制。

國(guó)民性。

中國(guó)城市居民，雖然在外觀現(xiàn)代化的宅子里，本質(zhì)上還是農(nóng)民。農(nóng)民意識(shí)，重實(shí)體輕虛擬，重元寶輕票據(jù)，重現(xiàn)金輕虛擬。本來已經(jīng)活在虛擬社會(huì)中，可還是以實(shí)體經(jīng)濟(jì)為轉(zhuǎn)移。西方社會(huì)那是經(jīng)過沒有宅子的農(nóng)奴轉(zhuǎn)為產(chǎn)業(yè)工人，歷來以做事情為轉(zhuǎn)移。而中國(guó)農(nóng)耕社會(huì)文明，卻是建立在一家一戶的恒產(chǎn)穩(wěn)定性的基礎(chǔ)上。這才經(jīng)過多少年的洗禮，西方社會(huì)幾百年、上千年的文化積累和轉(zhuǎn)移，中國(guó)畢竟才經(jīng)歷了短短的20-30年，這么短的時(shí)間怎么有可能把農(nóng)民的根性轉(zhuǎn)移過來？城里人說著現(xiàn)代話，骨子里還是農(nóng)民。一個(gè)父母如果不能為后代置房，將是一種恥辱；一個(gè)人能夠置房，是有恒產(chǎn)恒業(yè)的標(biāo)志，是有穩(wěn)定社會(huì)地位的開始，甘愿做房奴，甘愿入牢籠，也要買房。現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)是以工作流動(dòng)為本質(zhì)特點(diǎn)的。而且就是在一個(gè)公司工作，你一提升就要流動(dòng)。中國(guó)城市人要真正適應(yīng)這個(gè)社會(huì)，還有待時(shí)日。而且，中國(guó)當(dāng)今社會(huì)女性的擁有心理在家庭決策中地位不容低估。女人買一件時(shí)裝，可能一生只穿一回，但是它要擺在那里。一件大鉆石首飾，可能一生也帶不了一回兒，但她要保存；一個(gè)男友或丈夫，她不是不相信他的人格，而是只有整天陪伴在身邊她才能感覺是自己的。這種占有欲退到住房上來，便產(chǎn)生了住房自有率最高的國(guó)民性。

中央和城市政府的推動(dòng)。

中央政府在住房政策上就有所迷失。房地產(chǎn)從帶頭產(chǎn)業(yè)過渡到了支柱產(chǎn)業(yè)，支柱產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的推動(dòng)作用非常直接。而政府忘了中國(guó)還處于一個(gè)發(fā)展階段，還需要把主要財(cái)力物力投入研發(fā)創(chuàng)新上，帶動(dòng)大國(guó)經(jīng)濟(jì)，以提升國(guó)家競(jìng)爭(zhēng)力。戰(zhàn)后的日本，為什么沒有陷入這樣的迷失之中？嘗試有所作為的一屆政府，一如被置于一個(gè)巨大的風(fēng)箱之中，被一股無形的力推來搡去，左右為難：調(diào)控樓市價(jià)格傷了經(jīng)濟(jì)；放任價(jià)格傷了民情。樓市的尷尬，引發(fā)了體制性腐敗和民憤，還危及我國(guó)的長(zhǎng)久競(jìng)爭(zhēng)力。關(guān)注民生民意的中央政府高調(diào)宣誓調(diào)控，政策卻在尷尬徘徊。而對(duì)城市任期政府來說，熱衷于為業(yè)績(jī)經(jīng)營(yíng)城市，投巨資建立里程碑，比拼搞最大廣場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)，把本來應(yīng)該負(fù)責(zé)的基本需求不管（廉價(jià)公屋），本來不該產(chǎn)生的投資需求持續(xù)產(chǎn)生（為了市容大規(guī)模拆遷建設(shè)）等。

按揭成為強(qiáng)勁的助推器。

銀行按揭成了一個(gè)杠桿，把千百萬潛在的需求都煥發(fā)出來。開發(fā)商最怕什么？最怕限制按揭或提高按揭利率，一如北京的哥怕提高出租車價(jià)格。個(gè)人按揭貸款，是銀行最好的資產(chǎn)。許多假按揭盛行，并不是偽裝多么巧妙，而是銀行睜一只眼閉一只眼，為什么？因?yàn)樗⑴逻@生意跑了，按揭貸款的信貸資產(chǎn)是銀行最好的金融資產(chǎn)。你違規(guī)，一個(gè)人貸款1個(gè)多億元，他求之不得。只要你敢借，他就敢放。因?yàn)殂y行存在著嚴(yán)重的倒掛現(xiàn)象。

開發(fā)商的新住宅運(yùn)動(dòng)誤導(dǎo)。

上個(gè)世紀(jì)90年代開始的“新住宅運(yùn)動(dòng)”與2002年開始的“居住改變中國(guó)”，是由開發(fā)商發(fā)起的兩次大規(guī)模運(yùn)動(dòng)。這兩次運(yùn)動(dòng)，帶有一點(diǎn)愚民政策的味道，對(duì)國(guó)民性的調(diào)動(dòng)和不合時(shí)宜的需求膨脹起到了重要的作用。擴(kuò)大市場(chǎng)基礎(chǔ)，這是任何一個(gè)商人所要首先考慮的問題。但是由此產(chǎn)生的后果，卻是驚人的。這就是把千百萬本來應(yīng)該有更高流動(dòng)性的群體，綁在了一個(gè)地方，成了房奴。

每一個(gè)人是一個(gè)宇宙。每一個(gè)市場(chǎng)也是一個(gè)宇宙。只有深入到每一個(gè)宇宙中，才能夠理解復(fù)雜表象背后的理性。中國(guó)住房市場(chǎng)迫切需要洞穿混亂的理性。

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財(cái)富都砸向住房，中國(guó)還何談競(jìng)爭(zhēng)力？！
 
作者： 王育琨 | 2006年08月03日08時(shí)26分 
 

【內(nèi)容提要】日本的東京人不是天生就喜歡龜縮在籠子里的。韓國(guó)首爾早就規(guī)定一個(gè)家庭只能擁有一套住房，而我們的著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家，早在幾年前就鼓吹中國(guó)城市居民開始了擁有第二套住房的時(shí)代。一種浮躁的、封閉的小農(nóng)意識(shí)，左右了我們的輿論和導(dǎo)向，使得我們把所有的財(cái)富都往住宅上砸。這樣的整體結(jié)果，必然是降低中國(guó)公司的競(jìng)爭(zhēng)力。
 
 
 
財(cái)富都砸向住房，中國(guó)還何談競(jìng)爭(zhēng)力？！

      城市居民對(duì)房?jī)r(jià)的高漲既恨又愛。當(dāng)名人任志強(qiáng)給出了一個(gè)簡(jiǎn)捷的判斷——?dú)v史證明所有的房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)都是上漲的，網(wǎng)上立刻罵聲一片。任志強(qiáng)的預(yù)言既來得殘酷，也進(jìn)一步堅(jiān)定了不少人投資房產(chǎn)的熱心和雄心。或許那些罵得最兇的人，卻很可能私下里拼命往房產(chǎn)上投錢，就怕遲一步賺不到增值的紅利。其實(shí)，殘酷的不是房?jī)r(jià)。比房?jī)r(jià)更殘酷的是一場(chǎng)深刻危機(jī)在人們盲動(dòng)中正在逼近。

    根據(jù)建設(shè)部的最新統(tǒng)計(jì)，截至2005年年底，全國(guó)人均住宅建筑面積26.11平方米。其中，上海為33.07平方米，北京為32.86平方米。而日本的東京只有15.8平方米。東京的人均GDP超過3.5萬美元，上海、北京人均GDP剛超過5000美元，而居住水平卻早已是東京的2倍！對(duì)此，或許人們通常會(huì)認(rèn)為，中國(guó)人住得好一點(diǎn)有什么不好？這說明我們的發(fā)展成就和體制的優(yōu)越性！與這種認(rèn)識(shí)相反，我卻從中看到了我們的無序和危機(jī)！

一個(gè)人、一個(gè)公司或一個(gè)國(guó)家，所能夠支配的東西歸根結(jié)底不會(huì)超過你所擁有的。當(dāng)一個(gè)人在打牌、網(wǎng)游、侃大山等上花費(fèi)太多時(shí)間，他在苦讀、冥思、勞作上花的時(shí)間就一定有限；當(dāng)一個(gè)公司在仿制、渠道、回扣上花費(fèi)過多心思，它在研發(fā)、設(shè)計(jì)與品質(zhì)管理上花費(fèi)的時(shí)間就一定少；當(dāng)一個(gè)國(guó)家在廣場(chǎng)、門面工程、居住等上花的時(shí)間過多時(shí)，他們花在勞作、創(chuàng)造、研發(fā)等上的時(shí)間就必然有限。當(dāng)然也有例外。如果你是皇帝，你可以從自己的子民那里取之不盡、用之不竭；如果你是英特爾或微軟，你可以借助壟斷技術(shù)而形成壟斷利潤(rùn)，左右行業(yè)走向；如果你是超級(jí)大國(guó)如美國(guó)，你可以借助技術(shù)壟斷或種種手段讓世界的資源拼命往你那里涌。可是不幸，如果你和我一樣僅僅是個(gè)平常人，你的公司沒有多少自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)而且又是在列強(qiáng)虎視眈眈的背景下成長(zhǎng)起來的中國(guó)公司，你就沒有資格在生活方式上學(xué)習(xí)美國(guó)的高能耗，你就不得不學(xué)習(xí)日本人與韓國(guó)人的辛苦與堅(jiān)韌，或者來一點(diǎn)歐洲人的節(jié)儉與簡(jiǎn)約，這樣你才能在自主創(chuàng)新上花費(fèi)更多時(shí)間，創(chuàng)造出更多世界獨(dú)一無二的東西。

當(dāng)一國(guó)居民把財(cái)富都凝聚在住房上的時(shí)候，這個(gè)國(guó)家的居民就危險(xiǎn)了。因?yàn)椋窟@種方式積累的財(cái)富，只會(huì)給世界上其他國(guó)家創(chuàng)造重要市場(chǎng)，卻不會(huì)給自己的長(zhǎng)久競(jìng)爭(zhēng)力增添什么砝碼，反而會(huì)直接削弱競(jìng)爭(zhēng)力。構(gòu)成一國(guó)和一個(gè)地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力主干的只能是在區(qū)際和國(guó)際間流動(dòng)的產(chǎn)品和服務(wù)。全球化流動(dòng)的產(chǎn)品和服務(wù)，并不因?yàn)槟闶莵碜园l(fā)展中國(guó)家，消費(fèi)者就愿意為你的高價(jià)格埋單。性價(jià)比不如人，你的產(chǎn)品和服務(wù)就沒市場(chǎng)。從生產(chǎn)要素全球一體化配置的視角來看樓市價(jià)格，就有了一種危機(jī)感。

現(xiàn)在是一個(gè)全球扁平了的時(shí)代，所有國(guó)家都加入一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)體系中來。在這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)體系中，中國(guó)是后來者。在人均GDP高我們幾倍的東京等城市居民，平均居住水平大大低于我們時(shí)，我們很有理由作出判斷，我們的居住條件超出了社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間的規(guī)定性，超出了國(guó)力所能承受的部分。

日本的東京人不是天生就喜歡龜縮在籠子里的。韓國(guó)首爾早就規(guī)定一個(gè)家庭只能擁有一套住房，而我們的著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家，早在幾年前就鼓吹中國(guó)城市居民開始了擁有第二套住房的時(shí)代。一種浮躁的、封閉的小農(nóng)意識(shí)，左右了我們的輿論和導(dǎo)向，使得我們把所有的財(cái)富都往住宅上砸。這樣的整體結(jié)果，必然是降低中國(guó)公司的競(jìng)爭(zhēng)力。

或許紀(jì)伯倫的預(yù)言正是中國(guó)房地產(chǎn)的宿命：只有孤獨(dú)地迷失上千次者，才能回歸故里。

【來源：廣州日?qǐng)?bào)】

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被嚴(yán)重誤讀和損害了的住房需求

2006-8-14 星期一


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那種把所有財(cái)富都砸向住房投資上來的瘋狂也該回歸理性了。調(diào)控住房投資品市場(chǎng)，不能拿住房服務(wù)市場(chǎng)上的諸多價(jià)值尺度來度量；而改善住房基本服務(wù)的供應(yīng)，也同樣不能從價(jià)值最大化的投資品市場(chǎng)上尋找根據(jù)和途徑。
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王育琨/文
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非驢非馬的經(jīng)濟(jì)適用房終于出現(xiàn)拐點(diǎn)。據(jù)建設(shè)部最新消息，經(jīng)濟(jì)適用房將以租代售。未來住宅保障體系中的實(shí)物補(bǔ)貼可能將分為三個(gè)等級(jí)：廉租房主要面向最低生活保障線以下的家庭；租賃型經(jīng)濟(jì)適用房面向低收入家庭；限價(jià)商品房將面向拆遷戶或無房戶。在經(jīng)歷盲目市場(chǎng)崇拜以后，政府主管部門終于認(rèn)識(shí)到，住房是個(gè)特殊商品，不是簡(jiǎn)單化地推行住房商品化就可以了事的。

1980年鄧小平把住房改革提上議程時(shí)，城市人均住房面積不到4平方米。鄧小平當(dāng)時(shí)提出到2000年要達(dá)到小康居住水平，人均8平方米。可是發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出總設(shè)計(jì)師的預(yù)測(cè)，2005年年底我們城市人居住房面積已經(jīng)是26.11平方米了，超過了當(dāng)初設(shè)想的3倍。上世紀(jì)90年代，住房改革加快進(jìn)程的一個(gè)重要原因，是在雙軌制時(shí)期，各國(guó)營(yíng)事業(yè)單位都以膨脹本單位的住房需求為己任，于是全面實(shí)現(xiàn)了住房商品化，果斷引進(jìn)市場(chǎng)機(jī)制，以約束住房需求。

沒想到，市場(chǎng)機(jī)制非但沒起到限制住房需求的膨脹的作用，反而由于一系列因素的綜合作用，加大刺激了住房需求的膨脹。一種對(duì)住房需求簡(jiǎn)單化的理解，使我們錯(cuò)把簡(jiǎn)單的市場(chǎng)化當(dāng)成了萬能的解藥。市場(chǎng)化是一套復(fù)雜的體系，如果你的體系不完備，你的市場(chǎng)必定是無效的。在扭曲的住房市場(chǎng)中，住房需求問題被嚴(yán)重誤導(dǎo)和損害了。

新近國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)布最新報(bào)告《中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r與發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)分析》指出，導(dǎo)致近兩年來我國(guó)商品房銷售價(jià)格大幅度提升的主要因素是來自土地成本和其他因素的漲幅遠(yuǎn)超過工程造價(jià)的漲幅，而需求因素并非價(jià)格上漲的決定性因素。在報(bào)告的寫作者們看來，從1996年以來，中國(guó)住宅與非住宅商品房當(dāng)年實(shí)際銷售面積均低于當(dāng)年竣工面積，即使不考慮以前年度未售出的商品房，每年仍有大量竣工商品房因缺乏相應(yīng)的需求而處于空置狀態(tài)。

以空置房反論需求不足，怪事一樁。沒有需求，哪里來的土地價(jià)格上漲？土地成本與工程造價(jià)的對(duì)比，得不出需求不是上漲主因的結(jié)論。對(duì)于數(shù)字背后的邏輯，不從需求層面深入分析，無法得出一個(gè)準(zhǔn)確的概念。

住房商品有著雙重規(guī)定性。它既具有經(jīng)久性、單件性、固定性等自然屬性，它又具有滿足人們居住需要和財(cái)富增值的社會(huì)屬性。尤其是它的社會(huì)屬性，更是一切問題的焦點(diǎn)所在。這里要區(qū)分“住房資產(chǎn)”與“住房服務(wù)”這樣兩個(gè)概念。住房資產(chǎn)是由土地、建筑材料、創(chuàng)意設(shè)計(jì)、勞動(dòng)等要素生產(chǎn)出來的固定資產(chǎn)；住房服務(wù)則是由住房資產(chǎn)、環(huán)境、水電氣等新要素派生出來的消費(fèi)服務(wù)。跟住房服務(wù)相對(duì)應(yīng)的是滿足人們居住需求的“住房消費(fèi)品”市場(chǎng)，跟住房資產(chǎn)相對(duì)應(yīng)的是實(shí)現(xiàn)財(cái)富增值的“住房投資品”市場(chǎng)。住房服務(wù)既可以從政府的廉租屋中獲得，也可以從自己所擁有的房產(chǎn)或從租賃房投資者那里購買。

區(qū)別基本住房需求與住房投資需求，是一個(gè)不錯(cuò)的出發(fā)點(diǎn)。那種把所有財(cái)富都砸向住房投資上來的瘋狂也該回歸理性了。調(diào)控住房投資品市場(chǎng)，不能拿住房服務(wù)市場(chǎng)上的諸多價(jià)值尺度來度量；而改善住房基本服務(wù)的供應(yīng)，也同樣不能從價(jià)值最大化的投資品市場(chǎng)上尋找根據(jù)和途徑。
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原始出處：廣州日?qǐng)?bào)
 

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