于凌罡：業(yè)主出資合作建房是房產(chǎn)發(fā)展新模式
提出并運(yùn)作北京首例“個(gè)人集資合作建房”項(xiàng)目的于凌罡認(rèn)為，業(yè)主出資合作建房是房產(chǎn)發(fā)展新模式
對(duì)話人物
于凌罡31歲，北京人，本科學(xué)歷，某著名IT企業(yè)工程師。北京首例個(gè)人合作買地建房的倡導(dǎo)者和召集人。他于2004年提出“合作蓋房”的理念并逐步付諸實(shí)踐而使其名聲大噪。
對(duì)話動(dòng)機(jī)
在今天房?jī)r(jià)高昂和中國(guó)房地產(chǎn)被廣泛質(zhì)疑為泡沫的背景下，于凌罡發(fā)起的北京首例合作建房事件備受社會(huì)關(guān)注。
其中追隨者有之，質(zhì)疑者有之，不看好者亦有之。有人認(rèn)為，于凌罡合作蓋樓是老百姓當(dāng)家做主的一次嘗試，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中一個(gè)重要的標(biāo)志；也有人認(rèn)為，在社會(huì)分工趨于成熟的今天，出現(xiàn)合作建房是一種反歷史潮流的行為。
今年1月中旬，“合作建房聯(lián)盟”的成立標(biāo)志著于凌罡合作蓋樓合作隊(duì)伍的正式組建，項(xiàng)目也進(jìn)入實(shí)質(zhì)操作階段。那么，于凌罡“個(gè)人集資合作建房”的成功性有多大？意義何在？本報(bào)記者與他進(jìn)行了對(duì)話。
于凌罡：我不是什么布道者，只是一個(gè)想通過(guò)實(shí)際行動(dòng)向大家證實(shí)一種新模式的年輕人。
自己的物業(yè)和底商自己做主
《新京報(bào)》：于凌罡你好，先做個(gè)解釋吧，你提出的“合作蓋樓”是怎么一回事？
于凌罡（以下簡(jiǎn)稱于）：簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是許多人在法律許可的范圍內(nèi)，按一套協(xié)議共同出資購(gòu)買土地，然后招標(biāo)蓋房子給自己住，自己的物業(yè)和底商自己做主。
《新京報(bào)》：大致說(shuō)來(lái)，“合作蓋樓”需要經(jīng)歷什么過(guò)程？
于：首先是制定一套合理的協(xié)議文本草案，然后召集足夠數(shù)量的志愿者、參與者進(jìn)行完善，使之成為具有法律效力的一整套協(xié)議。
然后進(jìn)行協(xié)議公正，辦理驗(yàn)資手續(xù)，成立法人機(jī)構(gòu)，競(jìng)標(biāo)購(gòu)地，招標(biāo)設(shè)計(jì)、建筑、施工、監(jiān)理、審計(jì)等供應(yīng)商和服務(wù)商，實(shí)施大樓的建設(shè)，并進(jìn)行合理的規(guī)劃和分配，最終辦理全部商品房手續(xù)，安排業(yè)主入住，提供相關(guān)的物業(yè)服務(wù)和管理服務(wù)。
《新京報(bào)》：為什么想到合作蓋樓？是不是因?yàn)楝F(xiàn)在房?jī)r(jià)太貴，想省點(diǎn)錢？
于：1999年我就在網(wǎng)易發(fā)起過(guò)類似的想法，當(dāng)時(shí)僅僅出于節(jié)約的概念，提出蓋一種酒店式的青年公寓，房子盡可能小，但當(dāng)時(shí)的計(jì)劃漏洞百出，很難實(shí)踐。后來(lái)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的思考，有了現(xiàn)在的想法。
我認(rèn)為這是一個(gè)基于社會(huì)責(zé)任感的個(gè)人理想，是為了讓大家能住上最舒適的住宅。當(dāng)然，省錢也肯定是考慮的一個(gè)方面。
《新京報(bào)》：估計(jì)可以省多少錢？
于：可以省四筆費(fèi)用：開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)、廣告銷售費(fèi)用、機(jī)構(gòu)維持費(fèi)用和項(xiàng)目貸款利息。
加上這個(gè)項(xiàng)目資金管理模式透明，據(jù)我們估算，大約能省15%至20%。但我們更看重的，是這個(gè)房子建下來(lái)主要是有兩個(gè)優(yōu)勢(shì)：底商收益和物業(yè)自主。對(duì)一心想買便宜房子的人，我們不會(huì)接受。
《新京報(bào)》：有專家認(rèn)為，你們?cè)诠こ淘靸r(jià)、企業(yè)管理運(yùn)營(yíng)成本等方面，要支付更高的代價(jià)，折算下來(lái)，所花費(fèi)用與商品房相差無(wú)幾。
于：我不這么認(rèn)為。房產(chǎn)價(jià)格最主要是土地成本，這點(diǎn)上我們和開(kāi)發(fā)商一樣。然后是建設(shè)成本，只要設(shè)計(jì)確定，誰(shuí)建都差不多，而我們會(huì)有一個(gè)優(yōu)勢(shì)：資金到位，直接給錢，開(kāi)發(fā)商是墊資，這種情況下價(jià)格必然不同。相關(guān)的市政費(fèi)用上我們會(huì)高一些，因?yàn)槲覀兊捻?xiàng)目比較小，分?jǐn)傁聛?lái)相對(duì)較高。
至于銷售，我們并不存在廣告等成本，自然會(huì)比開(kāi)發(fā)商便宜。另外在傳統(tǒng)購(gòu)房過(guò)程中，存在的均攤面積和相關(guān)產(chǎn)權(quán)的計(jì)算，這里也可以省一部分。
《新京報(bào)》：談到省錢，還有團(tuán)購(gòu)這種方式，而花費(fèi)的時(shí)間、精力會(huì)比合作蓋樓小得多。
于：如果一次買下一棟樓，團(tuán)購(gòu)可能會(huì)省一些錢。但問(wèn)題是，你不能買到非賣品———物業(yè)自主和底商收益。
《新京報(bào)》：你所說(shuō)的“物業(yè)自主”和“底商收益”是什么意思？
于：“物業(yè)自主”是說(shuō)，我們不再像以往那樣以個(gè)人面對(duì)物業(yè)公司，而是買房人組成一個(gè)機(jī)構(gòu)，去面對(duì)一個(gè)一個(gè)物業(yè)員工，變?nèi)鮿?shì)為強(qiáng)勢(shì)，保證我們的權(quán)益，得到想要的服務(wù)。
“底商收益”包括底層商鋪、樓頂廣告牌、附屬建筑和配套設(shè)施，包括停車位等。以往這些收益都被開(kāi)發(fā)商無(wú)償占有，現(xiàn)在我們可以把它拿回來(lái)。這部分價(jià)值非?？捎^，而且可持續(xù)。
《新京報(bào)》：你們的樓準(zhǔn)備建在什么位置，怎么規(guī)劃的？
于：預(yù)計(jì)是在北京北四環(huán)內(nèi)建一棟小戶型住宅樓，建筑總面積在2萬(wàn)到4萬(wàn)平方米，樓高60到80米，地下2層，地上13到16層。
讓“老農(nóng)”種菜給我們吃
《新京報(bào)》：你剛才說(shuō)對(duì)一心想買便宜房子的人不會(huì)接受，那你希望的合作者是什么樣的人呢？
于：首先要有資金實(shí)力，就是說(shuō)你在開(kāi)始要有一筆不算小的投入。其次要能夠認(rèn)同“合作蓋樓”理念，并能認(rèn)同以后的《業(yè)主公約》。他可以是北京人也可以是外地人。不過(guò)，非中國(guó)公民不得參加或購(gòu)買。
《新京報(bào)》：我看到報(bào)紙上的報(bào)道，你們的“合作建房聯(lián)盟”已經(jīng)成立了，聯(lián)盟一共有多少人？還考慮吸收新的合作者嗎？
于：目前的合作蓋房聯(lián)盟有200人。但現(xiàn)在報(bào)名的人仍非常多，每天不斷有人打電話過(guò)來(lái)，我們會(huì)有所挑選。其他報(bào)名的人會(huì)成為出資人或者排隊(duì)出資人。
《新京報(bào)》：愿意加入的人有很多，其中會(huì)有一些被這個(gè)團(tuán)體拒絕。他們不一定能理解，你怎樣面對(duì)這種情況？
于：理論上我誰(shuí)也不想拒絕，可為了項(xiàng)目能正常完成，我必須謹(jǐn)慎挑選合作伙伴，希望大家理解。不能成為出資人，其實(shí)還少了很多風(fēng)險(xiǎn)，未必就是壞事。如果沒(méi)能成為出資人，還可以做排隊(duì)出資人。
哪怕最終沒(méi)有參與這個(gè)項(xiàng)目，將來(lái)或許還會(huì)有二期。不過(guò)，這里有個(gè)原則，那就是必須接受業(yè)主公約和合作理念，對(duì)極少數(shù)堅(jiān)決不肯共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，事實(shí)上對(duì)合作造成破壞的，我們堅(jiān)決不會(huì)接受，畢竟合作需要雙方自愿。
《新京報(bào)》：有一個(gè)比喻說(shuō)，合作蓋房像是自己種菜自己吃，一個(gè)沒(méi)有種過(guò)菜的人，不去買菜農(nóng)的菜，卻自己學(xué)技術(shù)，施肥澆水，想一年就吃上比老菜農(nóng)種的還要好的菜，結(jié)果響應(yīng)者眾多。
于：這個(gè)比喻不恰當(dāng)?？梢赃@樣說(shuō)，以前我們是去菜市場(chǎng)買菜，但是菜販子太黑了，我們就自己去找老農(nóng)，讓老農(nóng)種菜給我們吃。
以民主議事的方式運(yùn)作
《新京報(bào)》：這個(gè)項(xiàng)目的資金是如何籌集的？
于：資金靠自籌和銀行貸款。這個(gè)項(xiàng)目要有40%自有資金，是出資人拿，大家分?jǐn)偂ＪＯ碌?0%是銀行貸款。
《新京報(bào)》：一共有幾百人參與，大家出的錢一樣多，在事關(guān)權(quán)益時(shí)眾口難調(diào)，你們?cè)趺催\(yùn)作？
于：通過(guò)提案，以民主議事的方式運(yùn)作。我們有一個(gè)定期的民主大會(huì)制度，發(fā)起的提案，在大會(huì)上投票通過(guò)后，就會(huì)被執(zhí)行。這與一般的企業(yè)不同，全體出資人都有自身的權(quán)利。你有權(quán)投票，也可以棄權(quán)。
《新京報(bào)》：大家都會(huì)關(guān)心拿出來(lái)的錢安不安全，涉及上億的資金，誰(shuí)能保證錢不會(huì)被人卷走？
于：我們有一種新的付賬模式，它最大的好處是不出現(xiàn)現(xiàn)金流，用來(lái)保證資金安全。
這種模式就是“分次定向轉(zhuǎn)賬”制度———我們會(huì)在每個(gè)月的20日提供當(dāng)月的開(kāi)銷申請(qǐng)，申請(qǐng)的公示大家隨時(shí)查閱，完成審核后，通過(guò)資金支出辦理轉(zhuǎn)賬，會(huì)有專業(yè)的財(cái)務(wù)公司保證支出的合理性。另外還有信托安全，將合作建房資金獨(dú)立于運(yùn)作機(jī)構(gòu)。
《新京報(bào)》：有人中途退出怎么辦？如果在關(guān)鍵時(shí)刻數(shù)十人退出，引發(fā)不良反應(yīng)怎么辦？
于：所有的參與者都簽過(guò)協(xié)議，誰(shuí)退出就要被罰錢。退出者的位置會(huì)有排隊(duì)者補(bǔ)上。
這個(gè)項(xiàng)目有核心成員，保證了一定的人數(shù)。而且項(xiàng)目剛開(kāi)始時(shí)大家要在銀行存上保證金，有人退出，保證金還在銀行，對(duì)違約退出的人會(huì)有高額的罰金，足以保證剩下人的利益，保證項(xiàng)目能繼續(xù)進(jìn)行。
《新京報(bào)》：建好的房子因?yàn)闃菍?、朝向等?huì)有很大差別，你們?cè)趺捶峙淠兀?/p>
于：挑房子的順序按參加合作蓋樓者的先后順序來(lái)。我們也會(huì)同時(shí)保證公平———房子越好，你要出的錢就會(huì)越多。打個(gè)比方，房子均價(jià)40萬(wàn)，有的房子可能要出45萬(wàn)，有的只要35萬(wàn)就夠了。
這個(gè)項(xiàng)目存在不能成功的可能
《新京報(bào)》：你們的“合作建房聯(lián)盟”已經(jīng)成立，也就是說(shuō)項(xiàng)目進(jìn)入了實(shí)質(zhì)操作階段。按你們的計(jì)劃，什么時(shí)間能建好房子并入住呢？
于：按計(jì)劃，我們會(huì)在今年春節(jié)前后完成法人機(jī)構(gòu)注冊(cè)，五一前后購(gòu)買土地，經(jīng)過(guò)12至18個(gè)月的建設(shè)，爭(zhēng)取在2007年五一和十一之間入住。
《新京報(bào)》：說(shuō)到買地，去年“8·31”后，很多實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商拿地都很困難。你的計(jì)劃書(shū)中也提到，土地是特殊商品，購(gòu)得時(shí)間無(wú)法承諾，如果拿不到土地怎么辦？
于：如果今年拿不到土地，這個(gè)項(xiàng)目自動(dòng)結(jié)束。目前市面上有一些有利的消息，最近招商地產(chǎn)在北京朝陽(yáng)路上通過(guò)項(xiàng)目出讓，拿到了一塊不錯(cuò)的土地，價(jià)格也比較理想。這種拿地方式也是我們考慮的方式之一。
《新京報(bào)》：實(shí)際上你們的項(xiàng)目存在著風(fēng)險(xiǎn)？
于：對(duì)。主要有三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)：第一是政策風(fēng)險(xiǎn)，主要是能不能拿到土地；第二是資金風(fēng)險(xiǎn)，能不能從銀行貸到款；第三是管理風(fēng)險(xiǎn)，這么多人在一起，能不能很順利地在民主議事的基礎(chǔ)上去做事情。
《新京報(bào)》：從資金風(fēng)險(xiǎn)上來(lái)說(shuō)，在目前金融緊縮的情況下，有資質(zhì)、信譽(yù)的開(kāi)發(fā)商都很難獲得銀行貸款，你如何保證能夠順利拿到貸款？有沒(méi)有和銀行接觸過(guò)？
于：我們有一個(gè)完善的財(cái)務(wù)制度和一個(gè)很高的自有資金比例———40%———去爭(zhēng)取銀行貸款，而且這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)完成銷售，有著100%的市場(chǎng)支持，這是我們的優(yōu)勢(shì)。
銀行對(duì)此比較感興趣，他們也旁聽(tīng)過(guò)聯(lián)盟的會(huì)議。之前媒體的采訪也表明，他們對(duì)我們表示了理解和一定的支持。
《新京報(bào)》：我們現(xiàn)在能不能這樣說(shuō)，在不可抗力的因素下，這個(gè)項(xiàng)目還是存在不能成功的可能。
于：事實(shí)上，每個(gè)人加入之前，我們都會(huì)告訴他做這件事有時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)和資金風(fēng)險(xiǎn)，同意參與的人要有心理準(zhǔn)備。很可能在花費(fèi)大量時(shí)間和成百上千的資金后，項(xiàng)目碰上了無(wú)法解決的問(wèn)題，之前的投入就需要大家共同承擔(dān)。
《新京報(bào)》：但你有沒(méi)有想過(guò)，如果不成功，這個(gè)實(shí)驗(yàn)會(huì)被貼上失敗的標(biāo)簽，大家現(xiàn)在的期待和熱情說(shuō)不定以后會(huì)變成失望和嗤之以鼻。就你個(gè)人來(lái)說(shuō)，萬(wàn)般努力一下子付諸東流。
于：如果失敗了，我不會(huì)氣餒，還會(huì)繼續(xù)努力。我相信形勢(shì)會(huì)越來(lái)越好，以后還有的是機(jī)會(huì)，我還年輕。另外，我想大家會(huì)理解我的，因?yàn)槲易鲞@件事，是為了證明房產(chǎn)的價(jià)值里還應(yīng)體現(xiàn)“物業(yè)自主”和“底商收益”，不論成敗，我的目的都已經(jīng)達(dá)到了。
不贊成別人復(fù)制這個(gè)項(xiàng)目
《新京報(bào)》：聽(tīng)說(shuō)現(xiàn)在上海、成都都有人想向你學(xué)，搞合作建房。你覺(jué)得這個(gè)項(xiàng)目的可復(fù)制性有多大？
于：理論上可以，但存在很多風(fēng)險(xiǎn)。第一，團(tuán)隊(duì)人員構(gòu)成難以重現(xiàn)。我們團(tuán)隊(duì)里有一半的人來(lái)自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)，囊括了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要的各類專業(yè)人才，此外還有律師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師、教授等；第二，我們做這個(gè)項(xiàng)目創(chuàng)造出了社會(huì)價(jià)值；第三，不能排除一些復(fù)制我們經(jīng)驗(yàn)的人只是想拿到便宜房子，甚至還有人出于不可告人的目的，這樣肯定不行。
《新京報(bào)》：你說(shuō)做這個(gè)項(xiàng)目創(chuàng)造出了社會(huì)價(jià)值，怎么理解呢？
于：第一就是上面說(shuō)過(guò)的物業(yè)自主和底商收益；第二，它通過(guò)住房人出資降低了整個(gè)社會(huì)的風(fēng)險(xiǎn)，不僅有益于老百姓，還有益于開(kāi)發(fā)商、政府和銀行。它減輕了開(kāi)發(fā)商的壓力，降低了各種風(fēng)險(xiǎn)；它還可以解決銀行的不良資產(chǎn)問(wèn)題；對(duì)政府來(lái)說(shuō)，它可以最大限度實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值。
《新京報(bào)》：你是說(shuō)，你這樣做不僅沒(méi)有搶開(kāi)發(fā)商的飯碗，他們還會(huì)感謝你？
于：很多人會(huì)覺(jué)得，我做這個(gè)事情，開(kāi)發(fā)商會(huì)恨死我了，其實(shí)不然，有很多開(kāi)發(fā)商打電話找我談合作。為什么？
開(kāi)發(fā)商也有苦衷，他們承擔(dān)著拿地、建設(shè)、貸款等多種風(fēng)險(xiǎn)，并不是所有的房地產(chǎn)商都賺錢了。所以有開(kāi)發(fā)商說(shuō)，按傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式，他們蓋的房子只能給富人住。而我們搞的業(yè)主出資的模式大大降低了他們的風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)他們來(lái)說(shuō)很重要。
《新京報(bào)》：如果另外一個(gè)團(tuán)隊(duì)按你的方式嚴(yán)格復(fù)制，他們也有可能成功。大家之所以對(duì)你的行為這么關(guān)注，也是想著可以在你成功后“依葫蘆畫(huà)瓢”。
于：我不贊成別人復(fù)制這個(gè)項(xiàng)目。要組織這樣的一個(gè)團(tuán)隊(duì)需要很強(qiáng)的控制力，對(duì)內(nèi)是對(duì)自己團(tuán)隊(duì)，對(duì)外是對(duì)社會(huì)的負(fù)責(zé)任的態(tài)度。如果要復(fù)制這個(gè)項(xiàng)目，就必須復(fù)制最核心的東西：社會(huì)價(jià)值。
在項(xiàng)目的進(jìn)行過(guò)程中，這個(gè)團(tuán)隊(duì)處在弱者的地位，需要支持。支持從何而來(lái)？來(lái)自本身的規(guī)范操作，來(lái)自對(duì)整個(gè)社會(huì)的價(jià)值回報(bào)。如果以后這種模式能夠得到普及，那么大家也沒(méi)有復(fù)制的必要了。
《新京報(bào)》：這個(gè)項(xiàng)目如果沒(méi)有你的話，能否接著做下去并取得成功？
于：理論上可以，但是如果不是我的團(tuán)隊(duì)的話，恐怕很難。
我絕不是空想家
《新京報(bào)》：有人認(rèn)為，合作蓋樓是老百姓當(dāng)家作主的一次嘗試，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中一個(gè)重要的標(biāo)志；也有人認(rèn)為，在社會(huì)分工趨于成熟的今天，出現(xiàn)合作蓋樓是一種反歷史潮流的行為。
于：我認(rèn)為這是社會(huì)發(fā)展的表現(xiàn)。只有社會(huì)逐步發(fā)展，個(gè)人素質(zhì)得到提高后，才可能出現(xiàn)一群人合作蓋樓。再者，社會(huì)分工并不完全合理，主要體現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商包辦一切?，F(xiàn)在老百姓對(duì)房?jī)r(jià)有積怨，開(kāi)發(fā)商也有積怨，時(shí)間久了，自然會(huì)產(chǎn)生新的模式。我認(rèn)為，新模式應(yīng)該是業(yè)主出資的模式。
《新京報(bào)》：我在你的網(wǎng)頁(yè)上看到，合作蓋樓只是一個(gè)試點(diǎn)，你還有一個(gè)計(jì)劃———“藍(lán)城”（LineCity）。
于：是的。這個(gè)計(jì)劃是由合作蓋樓的想法衍生而來(lái)。我想象中的“藍(lán)城”是一條地鐵連接若干個(gè)居住區(qū)和功能區(qū)組成的線形城市。它是一種新的經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)模式，由政府規(guī)劃、業(yè)主出資、銀行貸款、開(kāi)發(fā)商競(jìng)標(biāo)建設(shè)。它可以解決交通問(wèn)題，節(jié)約土地，業(yè)主也能自主選擇鄰居、房型等，拿到質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的房子。它會(huì)成為以后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流。
《新京報(bào)》：在西方這種方式也不是主流，你作為一個(gè)業(yè)余人士，堅(jiān)信的理由是什么？
于：實(shí)際上，它是由我們自身經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)必然產(chǎn)生的一種結(jié)果。之所以這么說(shuō)，是基于目前中國(guó)的資源過(guò)度緊張，人口基數(shù)大的特點(diǎn)。而在一些西方發(fā)達(dá)國(guó)家，人口基數(shù)相對(duì)來(lái)說(shuō)要小，對(duì)合作沒(méi)有太大的需求。
《新京報(bào)》：感覺(jué)上，你是一個(gè)布道者，向許多人，在許多地方不遺余力地宣揚(yáng)你這種模式以求得成功。
于：我不是什么布道者，只是一個(gè)想通過(guò)實(shí)際行動(dòng)向大家證實(shí)一種新模式的年輕人。行勝于言，我想我的實(shí)際行動(dòng)會(huì)比我的言辭更能讓人信服。
《新京報(bào)》：你是一個(gè)理想主義者？
于：很多人都問(wèn)我，是不是一個(gè)理想主義者？我想我是一個(gè)敢于用一生去實(shí)踐的理想主義者，或者說(shuō)，是一個(gè)實(shí)踐主義者。合作蓋樓絕不是烏托邦，我絕不是空想家。
“百度”一下“于凌罡”，相關(guān)網(wǎng)頁(yè)達(dá)10100篇。北京31歲的年輕人于凌罡因倡導(dǎo)個(gè)人集資合作買地建房而備受社會(huì)關(guān)注。（李斯特 康亞風(fēng) 楊杰）
《新京報(bào)》2005年02月03日
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