很多朋友在問，當(dāng)前房子到底還能不能買？

　　我個人覺得，當(dāng)前房地產(chǎn)仍然有較大的下滑壓力。在這個大背景下，不同城市的分化，是當(dāng)前房地產(chǎn)的一個重要特點。

　　我們可以從去化周期來說明這個問題。

　　去化周期=商品房待售量/最近12個月月均成交量。

　　它反映了商品房庫存和銷售情況的關(guān)系，可以簡單理解為，當(dāng)前的房子按現(xiàn)在的速度要賣多久才能賣完。

　　之前住建部下發(fā)過一個文件，規(guī)定：

　　（1）去化周期在36個月以上的，應(yīng)停止供地；

　　（2）36—18個月的，要適當(dāng)減少供地；

　　（3）18—12個月的，維持供地持平水平；

　　（4）12—6個月的，要增加供地；

　　（5）6個月以下的，要顯著增加并加快供地。

　　按照這個規(guī)定，我們可以理解為，去化周期大于18個月，說明房子不好賣，大于36個月，說明房子非常不好賣；去化周期小于12個月，說明房子好賣，小于6個月，說明房子非常好賣，供不應(yīng)求。

　　下圖是主要城市（一線和二線）的商品房去化周期（國盛證券統(tǒng)計，數(shù)據(jù)為2023年10月）。

　　按照上述標準，主要一二線城市中：

　　（1）去化周期超過36個月的有8個城市。這些城市都是房子非常不好賣，按住建部之前要求是應(yīng)該停止供地的。

　　太原的去化周期更是高達124.7個月，按照去化周期的定義可以理解為，按照當(dāng)前的庫存和當(dāng)前的銷售力度，要把所有存量房賣完，需要10年零4個月的時間。

　　（2）去化周期在18-36個月之間的有20個城市。這些城市的房子也不好賣，按住建部之前的要求應(yīng)該限制供地。

　　這些城市包括了除上海之外的所有一線城市，以及主要的省會城市。

　　（3）去化周期在12-18個月間的有五個城市，分別是成都、蘇州、青島、濟南、南昌。

　　（4）去化周期小于12個月的有四個城市，分別是西安、上海、合肥、杭州。

　　去化周期長，正常情況下說明房子不好賣，去化周期短的城市，是否就能買呢？這也不一定。是否能買，還要看你的購買原因。

　　如果你是買來投資，除了去化周期外，還需要考慮城市的能級。

　　比如，如果僅僅看去化周期，去年去化周期最短的是唐山，僅為3個月。但是，很少有人會考慮在唐山買房投資。

　　實際上，當(dāng)前情況下真正能抗跌的還是核心城市核心區(qū)域。

　　我們從土地成交價看。

　　按國盛證券統(tǒng)計，“2023 年1-10 月，一線城市宅地成交樓面價為24379 元/平，同比提升8%，較2021 年提升50%……三線城市成交樓面價為3347 元/平，同比提升11%，較2021 年略降2%。”

　　從中可以看出，市場對一線城市還是相對看好，在這樣的大環(huán)境下，一線城市土地成交價格仍較2021年大幅提升。

　　同時還要注意，核心城市本身也有很大分化，核心區(qū)域仍然可能被看好，但是周邊區(qū)域已經(jīng)不可遏制地下滑了。

　　以濟南為例。國盛統(tǒng)計了濟南去年10月的10個地塊，其中三個地塊溢價超過50%，六個地塊溢價為0。這說明同一個城市的分化也是巨大的，部分區(qū)域被看好，部分區(qū)域被徹底冷落。

　　整體而言，當(dāng)前情況下，去化周期太高的，我覺得壓力很大，去化周期不大但是不是核心城市的，我覺得如果要投資其實買來也沒啥用，去化周期不大的核心城市，目前看非常少，這種城市也不是所有地方都能買，基本也就核心區(qū)域好一點。

　　之前，哈爾濱說什么小金豆去他們那里買房，我看了看哈爾濱的去化周期，2023年10月去化周期是63.4個月，也就是說按照2023年的節(jié)奏賣，一套都不建了，還要五年零四個月才能賣完。

　　小金豆，加油！

× 烏有之鄉(xiāng) WYZXWK.COM

您的打賞將用于網(wǎng)站日常運行與維護。
幫助我們辦好網(wǎng)站，宣傳紅色文化！

歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉(xiāng)網(wǎng)刊微信公眾號