望遠鏡：對房地產(chǎn)業(yè)“救市”救了誰、苦了誰？

　　望遠鏡 2023.4.7.

　　房地產(chǎn)業(yè)狀況是目前公眾關(guān)注的熱點，今在百度輸入“房地產(chǎn)”一詞，找到10億個結(jié)果。房地產(chǎn)為什么引起公眾高度關(guān)注？本文將就“房地產(chǎn)業(yè)引起高度關(guān)注的原因”、“前兩次房地產(chǎn)業(yè)下行救市的利弊”及“對近期房地產(chǎn)業(yè)下行對策”等問題與網(wǎng)友討論。

　　本文主要觀點是：對當(dāng)前城鎮(zhèn)住宅銷售“量減價跌”的趨勢，不應(yīng)采取以漲價為目標(biāo)的救巿，而應(yīng)采取以降價為目標(biāo)的調(diào)整策略。

　　一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r為什么引起公眾高度關(guān)注？

　　一是剛需及改善戶急需購房(如等房結(jié)婚)，但其中多數(shù)人買不起房,希望房價下跌：去年全國平均每平方商品住宅均價10185元，套均113平方，每套115萬元。若20％首付需23萬元，加上稅費及裝潢要化現(xiàn)金30萬元以上,需掏空6個口袋的積蓄(男女雙方及父母)。其余80%靠貸款,未來30年內(nèi)每月要還銀行4930元本息(即“月供”，按4.9％的基準(zhǔn)利率，30年約期計算)。只有夫妻2人月收入都在5000元以上，并保持30年。才能在維持正常生活水平的基礎(chǔ)上買房。而2021年中國城鎮(zhèn)人均月收入5000元以上只占20％,即80％城鎮(zhèn)人口買不起住房。注1何況,誰能保證今后30年內(nèi)不失業(yè)，不降薪呢？現(xiàn)在35歲以上就難找工作了。連公務(wù)員也面臨降薪，何況在私企上班的多數(shù)人呢;

　　二是炒房者手中大量余房，漲價賣掉才能賺錢，但房價已下跌：據(jù)調(diào)查，至2019年41％的城鎮(zhèn)家庭有2套以上住宅，他們買房的目的是等漲價再賣賺錢。去年以炒房為主的“期房”買主,已占全部購房客85％以上。他們手中上億套余房，注2大部分用貸款買的,只有在購房5年后,房價年均漲幅超過4.9％才能賺到錢(購房滿5年可少交稅，4.9％是房貸的基準(zhǔn)利率)。而前年房價漲幅已降到4.2％，去年更是下跌了2％。注3一套余房要賠幾十萬元；

　　三是開發(fā)商需要將所建住宅提前變現(xiàn)，才能維持資金周轉(zhuǎn)，但去年銷售額大幅下滑：開發(fā)商依靠出售竣工房、“預(yù)售在建房”回籠資金（“在建”就是正在建設(shè)中，尚未竣工的工程），來完成在建房，繼續(xù)購地、再開發(fā)。但去年銷量下降24.3％,銷售額比前年減少4.86萬億元。注4希望商品房銷售“價量齊升”;

　　四是地方政府一半財政收入來自房地產(chǎn),但去年這一半收入大幅減少：去年土地出讓金及相關(guān)稅收比前年減少2萬億元，注5同樣希望商品房漲價，才能繼續(xù)賣地收出讓金；

　　五是銀行需要房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)紅火,才能避免金融風(fēng)險,但該業(yè)已在下行:去年末房地產(chǎn)貸款已達53.16萬億元，占國內(nèi)貸款總額24.7％。注6如不能按時足額收取本利，將引發(fā)金融風(fēng)險。

　　可見房地產(chǎn)業(yè)已遇到持續(xù)運轉(zhuǎn)與資金短缺的矛盾,走到降價與漲價的十字路口,必然引起多數(shù)人群及機構(gòu)的關(guān)注。為探求解脫辦法,有必要回顧前兩次房地產(chǎn)下行的解脫過程及效果。

　　二、房地產(chǎn)業(yè)前兩次下行是怎樣解脫的？

　　1、兩次救市簡況：第1次：2008年住宅銷量比上年下降19.1％，銷價下跌1.9％。政府及銀行“救市”措施是猛增房貸：2009年新增個人房貸1.59萬億元，達到2008年該指標(biāo)的5倍。于是銷量比上年猛增52.6％，售價猛漲24.7％。2010年,個人房貸又比09年增加1.65萬億元。銷量、售價也比上年分別增9.1％和6％；

　　第2次：2014年住宅銷量下降9.1％，售價漲幅從7.7％降至1.4％。其“救市”措施,除降首付、降利率、減稅費、發(fā)補貼外，仍是增發(fā)個人房貸：2015年個人房貸增量比上年多0.94萬億元，2016年又比2015年多放4.96萬億元房貸。至使這兩年商品住宅銷量分別比上年增加6.9％和22.4％。售價比上年上漲9.1％和11.3％。注7

　　3、兩次救市的目標(biāo)：表面是促商品住宅的銷量上升，即所謂“去庫存”。實際是促銷價上漲。因為購房的主力是炒房者，炒房為了賺錢。只有5年內(nèi)房價平均漲幅超過房貸利率，賣出去才能賺到錢,所以炒房者“買漲不買落”。房價漲上去了，銀行又能滿足炒房者的資金供給，銷量就會跟著增加。所以“救市”的核心目標(biāo)是促房價上漲。

　　4、兩次救市的機制：銀行降低房貸門檻，炒房者就愿意多借房貸,多購“期房”。銀行把所增房貸直接轉(zhuǎn)給開發(fā)商。開發(fā)商資金充裕了，可繼續(xù)鋪攤子，還能挺住甚至抬高房價。只要房價不跌反漲，就可增強炒房客的信心--這就是“信心比黃金重要”。 增發(fā)房貸、挺住房價,促炒房者購買期房，實現(xiàn)了“價量齊升”。這就是救市“成功”的奧秘。第1次救市，后兩年開發(fā)商比2008年多獲得1.03萬億個人房貸；第2次救市，2015、16兩年開發(fā)商比2014年多獲得1.37萬億個人房貸。注8

　　三、救市“成功”有沒有促進宏觀目標(biāo)的實現(xiàn)？

　　1、兩次救市后GDP增速沒有加快,反而減慢了。

　　盡管把GDP作為經(jīng)濟發(fā)展的核心指標(biāo)有爭議，但它是十二大以來歷次政治報告唯一的量化目標(biāo)。第1次救市后5年,2009~2013年GDP平均增速9.1％，比救市前2008年的9.7％慢0.6個百分點；第2次救市后5年，2015~2019年(疫情前)，GDP平均增速6.7％，比救市前的2014年慢0.7個百點。注9

　　2、兩次救市后就業(yè)狀況并未改善，反而變差了。

　　近幾年政府工作報告都把就業(yè)狀況作為重要目標(biāo)。但第1次救市后2年,平均登記失業(yè)人數(shù)達915萬人，比救市前的2008年增加了29萬人；第2次救市后2年，上述指標(biāo)增至974萬人，比救市前的2014年增加了22萬人。注10

　　四、前兩次“救市”救了誰、虧了誰？

　　一是救了開發(fā)商。救市后價量雙漲，至使房企的銷售收入和利潤同步增加：第1次救市，2009、2010兩年的商品房銷售收入比08年共增加了2.43萬億元，2010年末的所有者權(quán)益(全部資產(chǎn)減全部負(fù)債后的凈資產(chǎn))比08年末凈增1.72萬億元；第2次救市，2015、2016兩年的商品房銷售收入比2014年共增加了2.6萬億元，2016年末所有者權(quán)益比2014年末凈增2.13萬億元。兩次救市全國開發(fā)商多賺了3.85萬億元！注11

　　二是增加了地方政府財政收入。第1次救市，2009、10兩年比08年共多收出讓金2.47萬億元；第2次救市見效較遲，2015、16出讓金比2014年少收，但后續(xù)5年連年增加：從2014年的4.04萬億元，增至2021年的8.5萬億元。與救市前相比，2015~2021年的7年，比2014年共多收13.65萬億元出讓金！注12

　　三是增加了銀行的利潤。銀行利潤主要來自貸款與存款的利息差，個人房貸的基準(zhǔn)年利率4.9％，活期儲蓄的年利率只有0.35％。兩次救市共多發(fā)個人房貸2.4萬億元,30年內(nèi)銀行可增利差2.21萬億元,平均每年可多獲利737億元。注13

　　四是增強了炒房者的炒房信心：因為這兩次救市“成功”后，連續(xù)5年房價年均漲幅都超過個人房貸的利率：第1次救市后5年房價年均漲幅10.3％,第2次后5年房價年均漲幅9.4％。兩次平均漲幅9.8％/年。比基準(zhǔn)利率高4.9個百分點。若低谷時借100萬元貸款購房，5年后賣掉,除去已付利息還可多得27萬元。注14 除去稅費，可賺15~20萬元。

　　兩次救市讓誰吃虧呢？

　　一是剛需購房者吃了虧。如前所述，兩次救市后5年的房價年均漲幅高達9.8％。假如甲在救市前花25萬首付、100萬貸款買1套房。按年息4.9％，30年約期計算：30年內(nèi)共需還銀行193萬元，加上首付(不考慮稅費)共化218萬元；又假定乙在救市成功后第5年末，在甲購房的同地段買等面積房，因為年均漲幅9.8％，房價漲至199.5萬元/套。則需化40萬首付，159.5萬元貸款。同是4.9％年息，30年內(nèi)需還本利308萬元。加上首付共需化348萬元。比救市前甲買的1套房多化130萬元。注15 對炒房者,救市后房漲幅越大賺錢越多,所以認(rèn)為救市成功;對剛需，救市后房價漲幅越大，購房越吃虧,所以認(rèn)為救市“失敗”!

　　二是租房客吃了虧。房租與房價同步上漲。1.7億外地農(nóng)民工及每年1千多萬就業(yè)的高校畢業(yè)生，絕大多數(shù)租房居住。救市越“成功”，房租漲幅越大,這部分人負(fù)擔(dān)越重;高房租對城鎮(zhèn)私營和個體的壓力也越來越大：2019年城鎮(zhèn)私營和個體從業(yè)人員已達2.63億人，僅批零商業(yè)就達1.06億人。注16 其門面房多數(shù)是租賃的，租金也隨房價上漲。商家雖可將房租轉(zhuǎn)嫁給消費者，但因商品過剩、店多客少(特別是服裝業(yè))，加上疫情及網(wǎng)購競爭，只好削價銷售，甚至退房關(guān)門。可見救市“成功”房東高興，房客倒霉。

　　三是城鄉(xiāng)消費者吃虧。所有生活必須品都隨房租上漲默默漲價,都由消費者買單。

　　可見,兩次救市只是救了開發(fā)商、炒房客、地方政府和銀行;但虧了剛需購房者、租房客、私營個體經(jīng)營者和廣大城鄉(xiāng)消費者。

　　五、對當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)績下行，可否將“救市”改為“調(diào)整”?

　　1、2015~20年對房企和炒房者“利好”,而對剛需和改善需求者“利糟”：

　　從2015年的第2次救市至2020年的6年內(nèi),城鎮(zhèn)住宅價量齊升：每平米商品住宅均價上漲9.1％/年，比房貸基準(zhǔn)利率高4.2個百分點，炒房可賺。因而期房銷量占比從2014年的77.5％增至89.8％;年均銷量增速達到6.7％。站在房企、炒房者、政府和銀行角度上看, 確實“利好”;

　　但對大多數(shù)人群卻是“利糟”:全國每套住宅均價(按2021年竣工住宅每套113平方米計算)從2014年的67萬元增至2020年的113萬元。除了多化9.2萬元首付外,未來30年的“月供”,從2865元增至4845元。加上首付，這套房30年共多支80.5萬元。注17買得起的人更少了;此間自住的購房者成為新房奴的人更多了；連帶房租漲價，對租房客壓力更大；門面房租上漲轉(zhuǎn)嫁給購物群體，城鄉(xiāng)消費者負(fù)擔(dān)更重；私營業(yè)主生意也更難做了。

　　2、2021~22年房地產(chǎn)業(yè)績下行,不應(yīng)再“救市”促漲、促炒。

　　雖然2022年商品住宅比上年下跌2％,但仍比前年年上漲了2%。如本文開頭所述,月供仍達4930元。更難保證30年內(nèi)不降薪、不失業(yè)了。可見,當(dāng)前房價只是“高位略跌”；對開發(fā)商，因房價大大高于成本，現(xiàn)在的跌幅只是“少賺了一點點”;對炒房客，房價下跌遏制了他們的投機行為,手中的余房將要發(fā)生巨額虧損,確實“利糟”;而對剛需、租房客和廣大城鄉(xiāng)消費者，跌幅更大才能“利好”。

　　至于銷量， 2022年雖比上年減少26.8％。但主因是炒房為主的“期房”銷量減少3成所致。不論炒房者多購少購，都只是從一個賣主轉(zhuǎn)移給另一個賣主，并未減少全社會城鎮(zhèn)住宅過剩的總量。要解決城鎮(zhèn)空置住宅越來越多的問題，既要限制“供方”新建;更要促使“用于居住，而不是炒作”的需方買得起房,那就應(yīng)繼續(xù)降價!

　　毛主席教導(dǎo)我們：我們的責(zé)任，是向人民負(fù)責(zé)，每句話，每個行動，每項政策，都要適合人民的利益，如果有了錯誤，定要改正，這就叫向人民負(fù)責(zé)。注18黨的二十大把“立黨為公，執(zhí)政為民”列為中國共產(chǎn)黨的執(zhí)政理念。指出：“讓人民群眾過上好日子，過上幸福的日子，是我們一切工作的出發(fā)點和落腳點。”注19多數(shù)人的利益才能代表人民群眾的利益。既然房價已漲到多數(shù)人買不起的水平，只有下跌才能滿足多數(shù)人的居住需求，且不至于掏空兩代人積蓄,并導(dǎo)致今后30年不敢消費；上漲只是滿足開發(fā)商及炒房者的賺錢或不吃虧的需求。當(dāng)少數(shù)人與多數(shù)人的利益發(fā)生了矛盾,共產(chǎn)黨就應(yīng)維護多數(shù)人利益,制定相應(yīng)政策。所以對本次房地產(chǎn)業(yè)績下行,不應(yīng)繼續(xù)采取“以促漲價為目標(biāo)的救市”,而應(yīng)“以促降價為目標(biāo)的調(diào)整”策略。基于這一理念，可否采取下列措施：

　　1.組織多部門聯(lián)合調(diào)查，城鎮(zhèn)房屋建設(shè)及土地利用狀況：摸清縣城以上各城市已建房屋總量、空關(guān)量;“在建房屋”的形象進度、已停建年數(shù)，欠期房客戶面積與套數(shù);待開發(fā)土地和購地、建房的計劃;國土局、城投公司的儲備土地。根據(jù)調(diào)查采取相應(yīng)措施。

　　2.凍結(jié)土地出讓:所有未開發(fā)土地一律退耕，退出讓金;正在開發(fā)的土地暫停開發(fā)。

　　3.原則上停緩建城鎮(zhèn)房屋，確需續(xù)建嚴(yán)格審批：鑒于全國城鎮(zhèn)房屋(包括經(jīng)濟適用房)嚴(yán)重過剩，主體工程完成前的房屋一律緩建。主體工程完成后的住宅,按本城空置狀況確定是否續(xù)建。政府認(rèn)定的續(xù)建房確實缺少資金，銀行給予支持；

　　4.妥善處理欠房：所欠期房如客戶自住，應(yīng)限期交房，超期退款并給罰金。所交住宅,可以是原房企的批準(zhǔn)續(xù)建房;也可以由原房企與客戶協(xié)商購買其它房企待售房或二手房。期房客戶若是為炒而買的，允許退款退貸,也可協(xié)商向其他房企購房或購二手房還欠房。

　　5.改善性購房:可在房企的待售房、續(xù)建房或本城二手房中選房，不再新開工住宅。原住房出售后允許提前還貸。

　　6.取消預(yù)售制，工程至一定進度經(jīng)批準(zhǔn)可收取少量訂金，保證按期交房，愈期退訂并付違約金。不得對未竣工房發(fā)放個人房貸。

　　7.限制房價，可按“成本加成法”由物價部門核定。違者按物價法規(guī)處罰。

　　8.對財政開源節(jié)流：因無土地出讓金所致政府基金收入的虧缺，一方面開征房產(chǎn)稅、空置稅、高額累進所得稅、遺產(chǎn)稅等增加收入；另一方面精減機構(gòu)和財政供養(yǎng)人員(尤其是副職)，限制特高薪(如幾十萬、幾百萬的年薪)，節(jié)省開支。減少赤字，力爭x內(nèi)實現(xiàn)收支平衡。

　　9.由房地產(chǎn)萎縮和精減財政供養(yǎng)人員,引發(fā)的失業(yè)人數(shù)增加(如建筑業(yè)和其他關(guān)聯(lián)企業(yè))，可通過提高糧價，吸引農(nóng)民工回鄉(xiāng),減輕城市的就業(yè)壓力；釋放購買力，穩(wěn)定批零商業(yè)和其它服務(wù)業(yè)的就業(yè)人數(shù)等措施，逐步解決就業(yè)問題。

　　小結(jié)

　　房地產(chǎn)經(jīng)20多年快速發(fā)展,城鎮(zhèn)住宅早已超過城鎮(zhèn)人口居住需求總量，房價已漲到多數(shù)人買不起的水平。對2008、2014兩次低谷采取的救市措施,只是救了開發(fā)商和炒房者，但虧了剛需購房者、租房群體及廣大城鄉(xiāng)消費者。近期城鎮(zhèn)住宅銷售“量減價跌”,主要對炒房者“利糟”;而對剛需購房者、租房客和廣大消費者,房價跌幅更大才能滿足需求。后者占人口多數(shù)，是人民利益的代表。因而當(dāng)前不應(yīng)再采取以漲價為目標(biāo)的救巿措施，而應(yīng)采取以降價為目標(biāo)的調(diào)整策略。

　　注釋：

　　注1  a.2022年中國統(tǒng)計年鑒表19-16，2021年竣工住宅6468266套;表6-9竣工73016萬平方，平均每套=73016×10000/6468266=113平/套;

　　b.2022年價10185/平，每套價=10185×113/10000＝115萬元。首付23萬元，月供115×80%×10000/年全系數(shù)15.549/12＝4930元。30年共花=（4930*12*30/10000）+首付23＝177.5+23=200.5萬元；

　　c.2022年中國統(tǒng)計年鑒表6-7：2021年20％中高收入家庭月均收入4917元；20％高收入家庭月均收入8550元。

　　注2 a.《中國金融》調(diào)查顯示：2019年我國城鎮(zhèn)居民家庭的住房擁有率已達96.0%。其中有一套住房的家庭占比為58.4%，有兩套住房的占比為31.0%，有三套住房及以上的占比為10.2%，戶均擁有住房1.5套。

　　b.第7次人口普查，2020.11.1.全國家庭戶4.942億戶，平均每戶2.62人，戶籍城鎮(zhèn)化率45.4％,城鎮(zhèn)共:4.942*45.4%=2.244億戶。2020.11.1.全國大陸人口14.12億人，2019年末14億人。

　　c.推算至2019末城鎮(zhèn)待售余房=2.244*(31%+10.2%*2)*14/14.12=1.14億套。

　　注3 據(jù)中國統(tǒng)計網(wǎng)數(shù)據(jù)計算：全國新建商品住宅每平方米均價：2020年9980元，比2019年的9287元上漲7.5％；2021年10396元，比上年上漲4.2％；2022年10185元，比上年下跌2％。

　　注4 據(jù)中國統(tǒng)計網(wǎng)數(shù)據(jù)：2022年全國商品房銷售額13.33萬億元，比2021年的18.19萬億元減少4.86萬億元。

　　注5 據(jù)財政部公布的“2022年財政收支情況”：2022年土地出讓金實收6.69萬億元，比上年少收1.81萬億；房地產(chǎn)相關(guān)稅種實收2.08萬億元，比上年少收0.16萬億。合計少收1.97萬億元。

　　注6 據(jù)央行公布的2022年4季度貸款投向報告：2022年末房地產(chǎn)貸款余額53.16萬億元，占國內(nèi)貸214.9萬億元的24.7％。其中個人房貸38.8萬億元。

　　注7 a.按國家統(tǒng)計局網(wǎng)資料計算：2008年商品住宅銷量5.59億平方米，比上年降19.1％;平均售價3576元，比上年降1.9％；2014年銷量10.52億平，比上年降9.1％。售價5933元,漲幅從上年7.7％回落到1.4％，比房貸年息低3.5個百分點，炒房必虧。

　　b. 據(jù)央行公布的金融機構(gòu)信貸收支表：2008年末“中長期消費貸款” 3.31萬億元，比上年末增加0.34萬億元；2009年末4.9萬億元，比上年末增加1.59萬億元。達到2008年個人房貸增量的5倍；2010年末6.55萬億元，比上年末增加1.65萬億元。

　　c. 據(jù)央行公布的貸款投向報告：個人房貸余額:2014年末11.52萬億元，當(dāng)年增加1.72萬億元；2015年當(dāng)年增加2.66萬億元；2016年當(dāng)年增加4.96萬億元,年末達19.14萬億元 。

　　注8 國家統(tǒng)計局網(wǎng)-年度數(shù)據(jù)-房企資金到位表：2009、10年比08年多收按揭=2009、10年收按揭8562+9524-08收按揭3886*2=10313億元; 2015、16年比14年多收按揭=24403+16662-2014年13665*2=13734億元。

　　注9 據(jù)國家統(tǒng)計網(wǎng)-年度數(shù)據(jù)-2003~2021年國內(nèi)生產(chǎn)總值指數(shù)計算。

　　注10 按國家統(tǒng)計網(wǎng)-年度數(shù)據(jù):2003~2021年登記失業(yè)人數(shù)計算。

　　注11 a.國家統(tǒng)計局網(wǎng)-年度數(shù)據(jù)-房企簡況表：2009、10年比08年增加商品房銷售收入=2009、10年房企商品房銷售收入3.25+4.06萬億元-08年銷售收入2.44萬億元*2=2.43萬億元; 2015、16年比14年增加商品房銷售收入= 6.59+8.52-6.25*2=2.61萬億元;

　　b. 2010年末比08年增加權(quán)益=2010年末房企所有者權(quán)益5.72-08年末權(quán)益4=1.72萬億元; 2016年末比14年末增加所有者權(quán)益=13.6-11.47=2.13萬億元; 兩次救市多賺=1.72+2.13=3.85萬億元。

　　注12 相關(guān)年份財政決算中的土地出讓金收入：2009、10年比08年多收=2009年1.59+2010年2.82-2008年0.97*2=2.47萬億元; 2015~21年比14年多收=2015~21共收41.93-2014年4.04*7=13.65萬億元。

　　注13 a.據(jù)國家統(tǒng)計局網(wǎng)-年度數(shù)據(jù)-房企資金到位表：2009、10年比08年多發(fā)個人房貸1.03萬億元；2015、16年比14年多發(fā)個人房貸1.37萬億元。兩次共增個人房貸2.4萬億元。

　　b.因增加個人房貸銀行多獲利：個人房貸年息4.9％-活期存款年息0.35％=個人房貸利差4.865%。30年約期，年息4.865%年金系數(shù)15.612。30年可獲利差=2.4*30/15.612-2.4=2.21萬億元, 每年可多獲利=2.21*10000/30=737億元。

　　注14 購100萬元房，5年后多獲利：100萬元*(1.0495-1)=27萬元。

　　注15 a.救市前甲購房：房價125萬元。首付25萬元；貸款100萬元，30年內(nèi)還本息=100*30/年金系數(shù)15.549=193萬元。共化25+193=218萬元；

　　b.救市“成功”第5年末,乙在同地段購等面積房,價款=125*1.0985=199.5萬元。首付199.5*20%=39.9≈40萬元,貸款=199.5-40=159.5萬元.30年內(nèi)需還本利=159.5*30/15.549≈308萬元。共化40+308=348。比甲多化348-218=130萬元。

　　注16 a.農(nóng)民工數(shù)見國家統(tǒng)計局“2020年農(nóng)民工監(jiān)測報告”當(dāng)年外出農(nóng)民工16959萬人；

　　b.城鎮(zhèn)私營個體就業(yè)，據(jù)國家統(tǒng)計網(wǎng)-年度數(shù)據(jù)：2019年城鎮(zhèn)私營個體就業(yè)26258萬人，其中批零商業(yè)就業(yè)10616萬人。

　　注17 a.2014年每套價=每平5933元*113平/套/10000=67萬元。20％首付=13.4萬元；房貸月供=67*80％*10000/年金系數(shù)15.549/12=2865元/月。共還2865元*12*30/10000=103.1萬元。加上首付共需116.5萬元;

　　b.2020年每套價=每平9980*113/10000=113萬元,20％首付為22.6萬元。房貸月供=113*80％*10000/年金系數(shù)15.549/12=4845元/月。30年共需還174.4萬元，加首付共需197萬元，比2014年下行時多支=197-116.5=80.5萬元。

　　注18 引自毛澤東選集第3卷《抗日戰(zhàn)爭后的時局和我們的方針》。

　　注19  見二十大報告中的新觀點、新論斷、新思想逐條闡釋。

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