近期經(jīng)濟(jì)滯脹主因是抗疫過度,還是城鎮(zhèn)住宅嚴(yán)重過剩？

　　望遠(yuǎn)鏡2023.2.3.

　　對于近期經(jīng)濟(jì)滯脹，部分網(wǎng)友認(rèn)為是由抗疫過度所致，所以要全面放開。筆者不敢認(rèn)同。

　　筆者認(rèn)為：三年抗疫過程中，確有層層加碼，影響正常生產(chǎn)生活的現(xiàn)象，但只是局部的、短時(shí)間的。至全面放開前總體看來，中國大陸的抗疫成績是主流，經(jīng)濟(jì)的基本面還在增長，只是增速放緩。然而，長期作為經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)，早在疫情前5年的2015年，城鎮(zhèn)新建住宅已嚴(yán)重過剩。按商品經(jīng)濟(jì)的一般規(guī)律，只要有一定的導(dǎo)火索，過剩商品的泡沫就會破裂。

　　2022年3月起對新一波疫情的防控不力，引發(fā)部分企業(yè)裁員、倒閉。因還不起“月供”的房貸欠款人猛增，至使“法拍”翻番，削價(jià)拍賣。炒買住房已無利可圖。加上銀行對炒房客的貸款收縮。炒房客缺錢，至使商品房銷量大幅度下滑。部分開發(fā)商資金斷鏈，購地減少，財(cái)政減收。施工規(guī)模縮減，建材減產(chǎn)……。才導(dǎo)致近期經(jīng)濟(jì)開始出現(xiàn)滯脹現(xiàn)象。所以，近期經(jīng)濟(jì)滯脹主因不是抗疫過度，而是城鎮(zhèn)住宅早在疫情前就已嚴(yán)重過剩所至。2022年3~11月抗疫不力引發(fā)的商品房銷量下滑，只是激發(fā)經(jīng)濟(jì)滯脹的導(dǎo)火索。

　　本文將從:中國大陸3年抗疫成效雖由好變差,但放開前在全球仍名列前矛；抗疫期間我國經(jīng)濟(jì)的基本面保持正增長，但去年11月已出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)滯脹現(xiàn)象；2022年起房地產(chǎn)業(yè)績嚴(yán)重下滑； 2022年房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)產(chǎn)品相應(yīng)減產(chǎn)；房地產(chǎn)業(yè)績下滑的直接原因是全社會城鎮(zhèn)住宅總量嚴(yán)重過剩；激發(fā)房地產(chǎn)下滑的導(dǎo)火索是疫情反彈所至法拍翻番和房貸縮水等六個(gè)方面展開論證。

　　一、中國大陸3年抗疫成效雖由好變差,但放開前在全球仍名列前矛

　　2020、2021及2022前11個(gè)月中國大陸(指31省市自治區(qū)和新疆建設(shè)兵團(tuán)，不包括港臺澳)抗疫成效經(jīng)歷了較好、很好、較差3階段。即使至2022年的11月末全面放開前，中國大陸的抗疫成效在全球仍名列前矛。

　　1、2020年新冠疫情來勢兇猛，快速撲滅。

　　中國大陸疫情始于2020年初的武漢，當(dāng)時(shí)來勢兇猛。但由于中央指導(dǎo)組的鐘南山、孫春蘭院士早在1月23日確診830例時(shí),就確定具有“人傳人”特征，果斷提出封城切斷傳染途徑的建議，并被中央批準(zhǔn)。隨后充分發(fā)揮國有優(yōu)勢，調(diào)集各省市區(qū)醫(yī)療資源和其它人力物力,搶建方艙醫(yī)院，發(fā)揮中醫(yī)的治療強(qiáng)項(xiàng)。至3月份新增感染人數(shù)顯著下降,陸續(xù)復(fù)工復(fù)產(chǎn)。5月起全面解封，全國恢復(fù)正常生產(chǎn)和教育秩序。當(dāng)年累計(jì)確診87071人,死亡4634人。主要集中在武漢及湖北省內(nèi)。除湖北外30個(gè)省市區(qū)確診人數(shù)僅為18921人，死亡122人。注1

　　2、2021年堅(jiān)持“動態(tài)清零”方針，抗疫成效顯著提升。

　　“動態(tài)清零”即對局部疫情有一處撲一處。包括對入境人員7~14天隔離、國內(nèi)劃定風(fēng)險(xiǎn)等級、臨時(shí)封城、全員多次檢測、用行程碼嚴(yán)控人流、中醫(yī)早期治療、普及疫苗等措施。盡可能縮短高、中風(fēng)險(xiǎn)的延續(xù)時(shí)間，縮小擴(kuò)散范圍。致使廣大低風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)的生產(chǎn)、上學(xué)正常進(jìn)行。全年新增感染人數(shù)從上年的8.71萬人減至1.52萬人，減幅高達(dá)82.5％；死亡人數(shù)從4634人減至2人，減幅更達(dá)99.96％。全國的經(jīng)濟(jì)也得以恢復(fù)并增長。

　　3、2022年全面放開前的11個(gè)月，抗疫效果由好變差。

　　2022年3月起，源自香港的疫情高峰波及上海，3月中旬累計(jì)感染人數(shù)從732人增至3581人,決策層仍在躺平和動態(tài)清零間搖擺不定，生怕影響經(jīng)濟(jì)。至3月28日累計(jì)感染達(dá)21043人，當(dāng)日新增感染4468人時(shí)才實(shí)施封城(武漢是在累計(jì)感染830例時(shí)封城的)。封城時(shí)的感染人數(shù)越多，城內(nèi)、街道內(nèi)、小區(qū)內(nèi)、家內(nèi)相互傳染的機(jī)會越多，撲滅難度越大，經(jīng)濟(jì)損失也越大:封城后，日增感染人迅速攀升至2萬多例,不得不封城68天。至6月3日解封時(shí)累計(jì)感染增至62.5萬人，為此前上海2年多累計(jì)感染人數(shù)的140倍；死亡人數(shù)588人，為此前2年多上海新冠死亡人數(shù)的84倍。此間上海新增感染和新增死亡人數(shù)分別占全國前11個(gè)月新增數(shù)的45.8%和98.5%。注2此前的吉林，此后的河南、內(nèi)蒙、四川及北京疫情此起彼伏。11月又現(xiàn)高峰，當(dāng)月全國累計(jì)感染達(dá)61.5萬人。以至使大陸前11個(gè)月新冠新增感染人數(shù)高達(dá)136.44萬人(其中新增有癥狀221372人，新增無癥狀1143028人)，為上年全年新增1.52萬人的89.8倍。新增死亡人數(shù)597人，為上年全年新增2人的298.5倍。

　　4、盡管中國大陸2022年前11個(gè)月抗疫效果由好變差，但三年總成效仍名列全球前矛。

　　截止2022年11月30日，中國大陸累計(jì)確診32.37萬人，無癥狀陽性114.3萬人，合計(jì)感染新冠146.67萬人；同日港臺澳累計(jì)確診877.36萬人；全球國外累計(jì)確診63609萬人。按每10萬人口感染率計(jì)算，中國大陸、港臺澳及全球國外分別為103.8人、25087人和10028人。中國大陸的感染率僅為全球國外的1.04％。(若剔除無癥狀陽性，僅算有癥狀確診，該指標(biāo)僅為22.9人，僅為全球國外的0.23％)。中國港臺澳感染率為全球國外的2.5倍。

　　截止同日，中國大陸、港臺澳及全球國外新冠累計(jì)死亡分別為：5233人、25087人和660.8萬人。每百萬人口死亡人 數(shù)分別為3.7人、790.7人和1041.7人。中國大陸和港臺澳分別只有全球國外的0.36％和75.9％。可見，中國大陸2年零11個(gè)月抗疫的成效在全球各國中名列前矛！也顯著好于不歸中央決策控制的港臺澳抗疫成效。

　　二、抗疫期間我國經(jīng)濟(jì)的基本面尚保持正增長,但去年11月已出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)滯脹現(xiàn)象

　　1、抗疫三年內(nèi)居民日常消費(fèi)水平基本未受影響。

　　“社會消費(fèi)品零售總額”可綜合反映全社會居民對日常生活用品的消費(fèi)能力。2020年該指標(biāo)雖比抗疫前的2019年降低了4.8％，少購了1.97萬億元生活必需品。但2021年又補(bǔ)回來了，比抗疫前的2019年多購了2.92萬億元必需品。兩年相抵還多購了0.95萬億元生活用品。2022年1~11月也只比上年同期少買了0.04萬億元生活用品，只及同期商品房減少銷售額4.3萬億元的0.93％。注3

　　2、抗疫三年，反映工業(yè)整體狀況的發(fā)電總量和貨物運(yùn)輸周轉(zhuǎn)量仍在增長。

　　電力不能儲存，生產(chǎn)的電必須同時(shí)消費(fèi)掉,其中68％用于工業(yè)(2019年數(shù)據(jù))。2020年發(fā)電總量比2019年增長了3.8％；2021年又比2020年增長了9.4％，比2019增長了13.6％；2022年前11個(gè)月仍比上年同期增長了3.3％；反映物質(zhì)生產(chǎn)整體狀況的貨物運(yùn)輸周轉(zhuǎn)量,2022前11個(gè)月也比同期增長了3.6％。注4

　　3、三年抗疫，進(jìn)出口總量繼續(xù)增長。

　　以人民幣計(jì)算的進(jìn)增幅高達(dá)11.2％；2022年前11個(gè)月又比上年同期增長了21.2％，其中出口增長了2出口總額:2020年比2019年增長了2.1％；2021年比2020年猛增21.2％。兩年平均5.1％，進(jìn)口增長了16.5％。至于以美元計(jì)算的進(jìn)出口總量增幅較低:分別只有5.9％、9％和2％,那是人民幣貶值所致。注5

　　4、三年抗疫，城鎮(zhèn)就業(yè)人數(shù)繼續(xù)增加，失業(yè)人數(shù)略有增加。

　　2020年比上年城鎮(zhèn)就業(yè)人數(shù)增加了1186萬人，2021年比2019年增加了2526萬人；按城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率估算：2020、2021年比2019年分別增加了65萬人和87萬人。分別只有所增加就業(yè)人數(shù)的5.5％和3.4％。2022年前11個(gè)月比同期增加的失業(yè)人數(shù)327萬人，也只有2021年比抗疫前新增城鎮(zhèn)就業(yè)人數(shù)2526萬人的12.9%。注6

　　5、2022年財(cái)政減收是因開發(fā)商購地及商品房銷售量減少,其它稅收并未減少。

　　2022年前三季度全國預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入扣除留抵退稅因素后增長4.1%，增收6279億元；基金收入減收11383億元,財(cái)政共減收5104億元。其中土地出讓金減收10897億元，賣房相關(guān)稅減收929億元，共減收11826億元；其它行業(yè)交稅卻增加（不是減少!）6722億元。可見2022年抗疫放開前財(cái)政吃緊, 是因房地產(chǎn)商少賣房、少買地，而不是抗疫過度所致。注7

　　6、2022年11月確已開始出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)滯脹現(xiàn)象。

　　所謂滯脹,百度解釋：指經(jīng)濟(jì)停滯，失業(yè)及通貨膨脹同時(shí)持續(xù)高漲的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。2022年11月當(dāng)月社會消費(fèi)品零售總額同比下降5.9％；反映工業(yè)整體狀況的發(fā)電量同比只增0.1%,而貨物運(yùn)輸周轉(zhuǎn)量同比減少1.4%；城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率同比增加0.7％，比上月增加0.2％，即11月一個(gè)月就新增失業(yè)88.5萬人。尤其是31個(gè)大城市一個(gè)月新增失業(yè)0.7％，比全國平均多0.5個(gè)百分點(diǎn)；11月當(dāng)月以人民幣計(jì)價(jià)的進(jìn)出口總額同比下降0.1％，以美元計(jì)價(jià)的該指標(biāo)下降9.5％；11月人民幣同比貶值10.7％。可見去年11月經(jīng)濟(jì)滯脹現(xiàn)象已開始出現(xiàn)。

　　那么,近期經(jīng)濟(jì)滯脹的主因是什么,如何誘發(fā)的呢？先看作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)狀況:

　　三、2022年起房地產(chǎn)業(yè)績嚴(yán)重下滑

　　1、抗疫全面放開前，2022年頭11個(gè)月商品房銷售比同期下降1/4。

　　2022年前11個(gè)月商品房銷售面積比上年同期減少23.3％。其中,商品住宅銷量減少26.2％。商品住宅銷量中，以剛需為主的現(xiàn)房銷量(交款后即交鑰匙),比同期增加（不是減少!）0.2％；而炒房為主的期房(只交訂金或預(yù)收款或辦理房貸，約定數(shù)年后交房。有可能拖至10年以上，成為爛尾樓)銷量比同期減少了29.1％。

　　2、商品房新開工面積，2022年頭11個(gè)月比同期減少近4成。

　　由于銷售下滑，資金回籠同比減少4.3萬億元。致使2022年前11個(gè)月商品房新開工面積比同期減少7.12億平方米，減幅38.9％；其中新開工商品住宅減少5.33億平方米，減幅39.5％。注8

　　3、2022年頭11個(gè)月比同期購地面積減幅超5成。

　　由于新開工面積減少4成，對土地需求減少。故2022年頭11個(gè)月比同期購地面積減少0.98億平方米，減幅53.8％。注9從而導(dǎo)致土地出讓金減收1萬多億元。

　　四、2022年房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)產(chǎn)品相應(yīng)減產(chǎn)

　　由于商品房新開工面積減少近4成，竣工商品房減少了19％，施工總量減少6.3億平方米，對建材等相關(guān)工業(yè)品需求相應(yīng)減少。致使2022年頭11個(gè)月比同期：水泥減產(chǎn)10.8％，鋼筋減產(chǎn)8.1％，線材減產(chǎn)7.7％，平板玻璃減產(chǎn)3.6％，挖掘機(jī)減產(chǎn)20.4％，電梯、自動扶梯減產(chǎn)6.7％。而與房地產(chǎn)相關(guān)較小的汽車產(chǎn)量同比卻增加了5.6％，其中基本型乘用車增加了9.4％；鋼材中：冷軋薄板、中厚寬鋼帶、焊接鋼管也有不同程度增產(chǎn)。注10

　　可見近期經(jīng)濟(jì)滯脹的主因是作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)績大幅度下滑。其直接原因是全社會城鎮(zhèn)房屋總量嚴(yán)重過剩。

　　五、房地產(chǎn)業(yè)績下滑的直接原因，是全社會城鎮(zhèn)新建房屋總量嚴(yán)重過剩

　　1、至2022年11月末全社會城鎮(zhèn)住宅過剩1.89億套，可供5億農(nóng)村戶籍人居住！

　　從1997年2022年只經(jīng)歷了26年，不足房屋自然壽命的1/3。然而此間已建、在建的住宅已達(dá)4.34億套，比2021年城鎮(zhèn)戶籍人口總戶數(shù)還多1.89億套。包括：

　　①開發(fā)商已建竣工住宅142.07億平方米，約1.39億套:a.1997~2004年未批準(zhǔn)預(yù)售前竣工的商品住宅18.64億平方米，年均2.33億平方米。每套按90平方估計(jì)，約0.21億套；b.批準(zhǔn)預(yù)售后2005~2022年11月竣工的商品住宅123.43億平方米，年均6.86億平方米。估計(jì)平均每套105方平米，約折1.18億套。

　　② 2022年11月末,開發(fā)商在建的商品住宅(指正在施工，尚未竣工的房子)59.35億平方米，每套按110平方米估計(jì)，約0.54億套。

　　③ 至2022年11月末，需要在新開工商品住宅中交付的已預(yù)售期房6.3億平方米,每套按110平方米估計(jì)約0.06億套。注11

　　①~③合計(jì),開發(fā)商已建、在建和需要新開工的商品住宅207.72億平方米，約1.99億套。

　　④1997~2017年竣工的全社會城鎮(zhèn)非商品住宅215億平方米,每套按90平方估計(jì)，約2.35億套。注12

　　1997~2022年11月末,開發(fā)商及非開發(fā)商已建、在建和尚需新開工城鎮(zhèn)住宅4.34億套。2021年總?cè)丝?4.126億人，戶籍城鎮(zhèn)化率45.4％，平均每戶2.62人，共需住宅2.45億套。若按戶分配，全社會城鎮(zhèn)住宅還將過剩1.89億套，可供近5億農(nóng)村戶籍人口居住。即使按城鎮(zhèn)常住人口64.7%分配,也還過剩0.85億套，可供2.23億常住農(nóng)村的人口居住。何況常住城鎮(zhèn)人口中有3.85億流動人口，他們也不可能“分配”到城鎮(zhèn)住宅的！注13

　　2、至2022年11月末全社會城鎮(zhèn)待售商品住宅要銷售百年，超過土地出讓期！

　　開發(fā)商待售的住宅要賣掉換錢，才能繼續(xù)建房賺錢；炒房者購房為的是賺錢,只有賣掉并增值，才能賺到錢。他們手中非自住房只有賣到真正居住者手中，才從流通位領(lǐng)域進(jìn)入消費(fèi)領(lǐng)域，使住房的使用價(jià)值得以實(shí)現(xiàn)。那么，至2022年11月末,全社會城鎮(zhèn)有多少套商品房需要銷售到居住者手中呢？

　　一是開發(fā)商待售住宅。按上文，如果全國開發(fā)商的竣工房可以統(tǒng)一調(diào)配, 交付給買主。2022年11月末還需新開工6.3億平方米住宅，才能付清。照此推理開發(fā)商已無待售住宅。但商品住宅是不動產(chǎn),分布在全國數(shù)百個(gè)城市和2千多縣區(qū)城，由數(shù)萬家開發(fā)商經(jīng)營,位置不能互換。雖然有的開發(fā)商預(yù)售早已過頭，但有的樓盤還有很多空房。筆者見某縣城，有的樓盤10年前、20年前就已建成，只有少部分套間賣出，大部分仍然空置。有經(jīng)濟(jì)專家推測，目前我國新建的空置房或?qū)⑦_(dá)到1.6億套。注14即使按一半的可靠性估計(jì)，開發(fā)商也有0.8億套新房需要出售。

　　二是炒房者手中待售房。據(jù)《中國金融》調(diào)查顯示：從2019年開始，我國城鎮(zhèn)居民家庭的住房擁有率就已經(jīng)達(dá)到96.0%。其中有一套住房的家庭占比為58.4%，有兩套住房的占比為31.0%，有三套住房及以上的占比為10.2%，戶均擁有住房1.5套。照此估算炒房者手中至少有1.26億套余房,注15 扣除出租約0.32億套,注16仍有0.94億套需要出售。

　　以上兩類待售房相加達(dá)1.74億套，只有賣給剛需才能最終實(shí)現(xiàn)房子的居住功能。2021年商品住宅現(xiàn)房銷售1.64億平方米，約0.015億套。按此進(jìn)度,現(xiàn)存住宅要116年才能售完，早已超過70年的土地出讓期。甚至那時(shí)的待售房已成危房，需要重建了。

　　六、激發(fā)房地產(chǎn)下滑的導(dǎo)火索是疫情反彈所至法拍翻番和房貸縮水

　　商品房是物質(zhì)商品。物質(zhì)商品首先具有使用價(jià)值。使用價(jià)值在有限的自然壽命內(nèi)，隨時(shí)間的延續(xù)，不論是否賣掉者都要不斷地磨損。其中在生產(chǎn)者手中滯銷或炒房客手中空關(guān)房的磨損速率，比賣給消費(fèi)者更快(住房需要維護(hù))，因而其自然壽命也較短；物質(zhì)商品的另一屬性是具有交換價(jià)值。當(dāng)前使用價(jià)值相同的物質(zhì)商品，可延續(xù)自然壽命越短，交換價(jià)值越低:假定自然壽命為70年，房齡越大磨損越大，越不值錢;如同為10年房齡的房子，磨損越大越不值錢：因而消費(fèi)者住的房子應(yīng)比滯銷或炒房客余房更值錢;在同一商品市場上，供過于求的商品價(jià)格應(yīng)小于價(jià)值；若供求差趨于增加，價(jià)格應(yīng)當(dāng)趨降,銷量就可能減少。

　　然而，中國的商品住宅市場的趨勢,已違背物質(zhì)商品的一般規(guī)律：多數(shù)人買房不是看使用價(jià)值，而是看交換價(jià)值：越漲起肯買。越來越多購房者購房目的，不是享用其居住功能，而是將其看成賺錢的工具。炒客為主的期房占整個(gè)商品住宅銷量的份額,從2005年的57％增至2015年的77％。至2021年又進(jìn)一步升至89.6％。炒房大軍完全掌控了房市。

　　炒房客決定炒買與否的標(biāo)桿,是對未來房價(jià)趨勢的預(yù)期。不論全國乃至本市有多少空關(guān)房,只要看到過去幾年房價(jià)漲幅高于貸款利率，就決定借錢買房。于是,盡管早在2015年城鎮(zhèn)住宅就已過剩，當(dāng)年末開發(fā)商及炒房者手中的待售房高達(dá)94億平方米,按當(dāng)年現(xiàn)房銷量2.59億平方米估算，要銷售36年才能全部“去庫存”。注172015年炒房者手中就有32億平方米的待售房，但此后6年(2016-2021年)又買了75.5億平方米的期房。按上文估計(jì),至目前炒房者手中有0.94億套住宅需要出售。為什么這些炒客一直是買、買、買呢？因?yàn)樗麄兛吹椒績r(jià)一直在漲：自2005年批準(zhǔn)預(yù)售起，2005~2015年的11年間，商品住宅的售價(jià)年均漲幅高達(dá)8.2％，注18比同期“居民消費(fèi)物價(jià)”(不含住宅價(jià))的漲幅高5.3個(gè)百分點(diǎn)。看到身邊親友5年前化100萬元買的住宅，出手就賺了二十多萬元，自己也就卷入炒房大軍了。盡果中央在2016年定調(diào)“房子是用來住的”，但由于2015~2021的商品住宅價(jià)年均漲幅仍達(dá)8.2％，參與炒房的人更是越來越多。至使這6年的期房年銷量從8.65億平方米增至14.02億平方米。此間政府連年提高供地價(jià)格：每平方米從2015年的3341元，提高到2021年的8224元。年均漲幅16.2％,也推高了房價(jià)；銀行又為炒房客提供了十幾萬億元的貸款。注19本錢銀行出，利錢歸自己，白炒白不炒。

　　雖然前6年期房銷量一直在增加，但到2022年的前11個(gè)月卻突然同比少銷4.4億平方米，減幅高達(dá)35％。這又是為什么呢？至少可能有法拍翻番和房貸收縮兩個(gè)導(dǎo)火索。

　　一是法拍翻番。所謂“法拍”就是6個(gè)月還不起房貸的人，被銀行告到法院。法院將貸款人的住房對市場拍賣。再將所賣房款優(yōu)先還貸。2019年全國法拍房數(shù)量50萬套，2022年增至200萬套，翻了兩番。起拍價(jià)低至市場價(jià)6折起。致使前11個(gè)月住宅期房銷價(jià)已比同期下跌了1.5％。如果持續(xù)5年下跌，炒房不僅不能賺錢還要虧本。不利信息在微信的炒房群中擴(kuò)散，期房銷量也就迅速下滑。

　　二是個(gè)人房貸收縮。2020銀行對購買期房住宅的貸款：2020年比2019年少貸0.88萬億元;2021年又比2020年少貸0.51萬億元;2022年前11個(gè)月更比同期少貸了1.3萬億元。 注20 拿到貸款的炒客越來越少，缺錢的炒客也就退出炒房大軍，從而進(jìn)一步減少了期房的銷量。相應(yīng)減少了4.3萬億的回籠資金,以至發(fā)生上文述及的購地減少、土地出讓金減收，房地產(chǎn)施工規(guī)模縮減，水泥鋼筋等建材減產(chǎn)的連鎖反應(yīng)。

　　無論是法拍翻番，還是對期房的個(gè)人房貸收縮，又與2022年前11個(gè)月抗疫不力所致疫情反彈有關(guān)：部分企業(yè)裁員、倒閉，失業(yè)人數(shù)增加。尤其是31個(gè)大城市調(diào)查失業(yè)率增加了1.6個(gè)百分點(diǎn)(從5.1％增至6.7％)。失去工作的部分人還不起房貸，引起法拍翻番，房價(jià)下跌；而銀行擔(dān)心房價(jià)大幅下跌后，當(dāng)初抵押的房子折價(jià)拍賣后不夠還貸，形成壞賬。故壓縮個(gè)人房貸，以減少今后的損失。

　　綜上所述，抗疫三年的頭兩年成效顯著，經(jīng)濟(jì)基本面仍在增長。雖然近期已開始出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)滯脹現(xiàn)象，但早在抗疫前5年城鎮(zhèn)住宅已嚴(yán)重過剩，作為支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)泡沫遲早破滅，并將進(jìn)一步波及整個(gè)經(jīng)濟(jì)。所以近期經(jīng)濟(jì)滯脹主因是：作為支柱產(chǎn)業(yè)的城鎮(zhèn)住房嚴(yán)重過剩，去年前11個(gè)月疫情反彈只是經(jīng)濟(jì)滯漲的誘發(fā)因素。

　　住房是物質(zhì)商品，終究不會因炒房大軍的炒作而改變屬性。房屋是能源、土地、建材資源及勞動的凝聚。如果僅為GDP，為開發(fā)商和炒房客獲得巨額利潤，而縱容大量過剩，不僅加劇兩極分化、促成經(jīng)濟(jì)危機(jī)，也是對不可再生的自然資源和有限的人類勞動的埋沒!

　　注釋：

　　1.本文有關(guān)疫情數(shù),據(jù)均來自當(dāng)時(shí)的官方在網(wǎng)上公布的疫情通告整理。

　　2.據(jù)上海3月1日~6月3日每日發(fā)布的疫情通報(bào)整理：3月1日至6月3日解封,累計(jì)新增確診58680人，新增無癥狀陽性591471人，扣除無癥狀轉(zhuǎn)確診的25170人，累計(jì)新增感染624981人。2022年3月1日前上海累計(jì)感染4388人，累計(jì)死亡7人。

　　3.國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)-月度數(shù)據(jù)：a.社會商品零售總額：2019年41.16萬億元；2020年39.2萬億元，比2019年少1.96萬億元；2021年增至44.08萬億元，又比2019年多2.92萬億元；2022.1-11月39.92萬億元，只比上年同期的39.96萬億元減少0.04萬億元。b.2022.1-11月商品房銷售額11.86萬億元，比2011.1-11月的16.17萬億元少4.3萬億元。

　　4.國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)-月度數(shù)據(jù)：發(fā)電量2019年7.14萬億度，2020年7.42萬億度；2021年8.11萬億度；2022年1-11月7.63萬億度；2021年1-11月7.38萬億度;貨物運(yùn)輸周轉(zhuǎn)：2022.1`11月為20.56萬億噸公里，上年同期為19.78萬億噸公里。

　　5.據(jù)海關(guān)月報(bào)：2019、2020、2021年人民幣進(jìn)出口總值分別為31.56萬億元、32.22萬億元和39.05萬億元。其中出口分別為：17.23萬億元、17.93萬億元和21.69萬億元。2021.1-11月和2022.1-11月，進(jìn)出口總值分別為31.6萬億元和38.31萬億元，其中出口分別為17.44萬億元和21.81萬億元。

　　6.據(jù)歷年中國統(tǒng)計(jì)公報(bào)，2019、2020、2021年城鎮(zhèn)就業(yè)人數(shù)分別為：44247萬人、45433萬人和46773萬人；調(diào)查失業(yè)率據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)：2019、2020、2021年，及2021年、2022年前11個(gè)月分別為：5.2％、5.2％、5.1％、5％和5.7％。

　　7.財(cái)政部“2022年前三季度財(cái)政收支情況”：全國一般公共預(yù)算收入153151億元，扣除留抵退稅因素后增長4.1％，政府性基金收入45898億元，比上年同期下降24.8%。土地使用權(quán)出讓收入38507億元，比上年同期下降28.3%，少收10897億元，契稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅5種和房地產(chǎn)相關(guān)稅收凈少收929億元。

　　8.國家統(tǒng)計(jì)網(wǎng)-月度數(shù)據(jù)：2021.1-11月房地產(chǎn)銷售16.17萬億元，22.1-11月減至11.86萬億元。2021.1-11月房地產(chǎn)新開工18.28億平方米，2022.1-11月減至11.16億平方米。

　　9.國家統(tǒng)計(jì)網(wǎng)-月度數(shù)據(jù)：2021.1-11月房地產(chǎn)購地1.83億平方米，22.1-11月減至0.85億平方米。

　　10.見中國統(tǒng)計(jì)網(wǎng)-月度數(shù)據(jù)-工業(yè)。

　　11. 1997~2004竣工住宅售后剩3.09億平+2005~22.11月竣工住宅123.43億平-2005~202交現(xiàn)房39.22億平=交現(xiàn)房后所剩竣工住宅87.3億平；2005~2022賣出期房153億平-可交付竣工房87.3億平-在建住宅中建成后可交59.35億平=還需新開工住宅6.3億平，才能付清2005-2022.11.銷售的全部期房。

　　12. 2017、18年國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)-年度數(shù)據(jù)，及2018年中國統(tǒng)計(jì)年鑒表10-7顯示：全社會(不含農(nóng)戶)1997~2017年竣工住宅318.86億平方米，同期竣工商品住宅103.86億平方米，相減后竣工非商品住宅215億平方米。包括亷租房、經(jīng)濟(jì)適用房。

　　13. 人口數(shù)見2021年中國統(tǒng)計(jì)公報(bào),每戶人口2.62按7次普查數(shù)。

　　14. 引自：安徽 田怡好物測評，2023-01-19“明明有大量庫存房和空置房沒賣, 開發(fā)商卻還在不停蓋樓, 為什么”

　　15. 引自伯樂說財(cái)經(jīng)2022-11-30“當(dāng)前樓市全面“遇冷”，明年開始全國房價(jià)，或許更令人感到悲傷？”2021年14.126億人，城鎮(zhèn)戶籍45.4％/2.62=2.45億戶，2.45*（31%*1+10.2%*2）=1.26億套。

　　16. 按國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2020年農(nóng)民工監(jiān)測調(diào)查報(bào)告，當(dāng)年末進(jìn)城農(nóng)民工1.31億人，人均居住面積21.5平方米。參考2018年農(nóng)民工監(jiān)測調(diào)查報(bào)告：進(jìn)城農(nóng)民工中，購買住房的占19%，租房居住的占61.3%，扣除1.3%租賃公租房，租賃私房60％。上文商品房每套100~110平方米，平均可供5位農(nóng)民工租住。出租給進(jìn)城農(nóng)民工約1.3*60%/5=0.16億套；另估計(jì)，在異地工作的城鎮(zhèn)戶籍大專生再租0.16億套(可2人以上合租)，共0.32億套。

　　17. 見烏有之鄉(xiāng) 2016-07-14“望遠(yuǎn)鏡：房地產(chǎn)泡沫能撐多久？”

　　18. 每平方價(jià)從2937元漲到6473元。

　　19. 據(jù)中國人民銀行公布的相關(guān)年份貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告：2015-2021年個(gè)人房貸余額從14.18萬億元增至38.32萬億元，增加了24.14萬億元。而此6年剛需為主的現(xiàn)房，累計(jì)銷售只有9.78萬億元，扣除首付只需房貸7.82萬億元。24.14-7.82=給期房客戶的貸款16.32萬億元。

　　20. 據(jù)人民銀行歷年“貸款投向報(bào)告”整理出下表：

　　項(xiàng)目

　　單位

　　2019

　　2020

　　2021

　　2021.1~11

　　2022.1~11

　　個(gè)人房貸余額

　　萬億元

　　30.07

　　34.44

　　38.32

　　37.38

　　38.91

　　當(dāng)年增發(fā)個(gè)人房貸=當(dāng)年-上年余額

　　萬億元

　　5.19

　　4.37

　　3.88

　　2.94

　　1.53

　　住宅現(xiàn)房銷售額

　　萬億元

　　1.41

　　1.49

　　1.51

　　1.31

　　1.17

　　支持期房貸款=當(dāng)年增發(fā)-現(xiàn)銷額*80％

　　萬億元

　　4.06

　　3.18

　　2.67

　　1.89

　　0.59

　　上表假設(shè)：當(dāng)年增加的房貸優(yōu)先滿足購買現(xiàn)房客戶（按20％首付計(jì)算），剩余部分貸給期房客戶。

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