講座主題：房地產焦點透視
主講人：楊帆（中國政法大學商學院教授）
時間：2005年5月23日星期一晚7點
地點：北京烏有之鄉書吧（www.wyzxwyzx.com）

    今天是北京市出臺政策、落實“5·11”中央九部委關于穩定房地產價格的通知，今天北京新房價沒有跌，舊房價還在漲。上海則已經下跌了 5% 。 深圳廣東一帶因為去年漲得少，今年原來準備漲 30%，現在是漲不動了。網上對于國有資產的關心程度超過了房地產，說明了意識形態的作用，實際上房地產泡沫如果控制不住，對于經濟的危害更大，其中的利益轉移也不小。目前是否能夠控制，含有政治意義，就是維護中央政府權威和金融穩定。

    我提出樹立新改革開放觀，是針對中國的經濟學主流派的，也是要結合具體問題的，最近有朋友建議我搞“新社會主義”或者“新民本主義”體系，似乎沒有體系就不能服人。我說，我這人一聽體系就頭疼，感覺無論什么體系為了自圓其說，就有不大講理的傾向。我只講具體問題，擺明假設前提，扣具體邏輯，看實證結果。能說清楚一二個具體問題就不錯了，具體問題多了，從中提煉出一些理論來，也是從實際問題中得出來的。建立體系如果需要也是許多人的事情，我想，我從1994年開始提出超越左右翼，從2000 年組織思想討論會，已經盡了自己的力量。現在中國政法大學，專門講熱點問題，學生愛聽，官方沒有干預，我已經很知足。最近一些老師也在傳，說我是經濟學家中間很少敢講真話的，這是對我的最高評價了。 我真的不理解，難道“科學”不就是區別真假，告訴社會一個“真”字嗎？

    現在房地產問題是利益焦點，另一個利益焦點是WTO。從2000年開始我們就說要公開化，但一直沒有公開和美國訂立的全部條款。那時都說加入WTO是雙贏，特別說發達國家取消紡織品配額，中國就可以大量出口。哪有那么美的事啊？結果現在美國對7種紡織品設限，然后中國自己提高了這些紡織品的出口關稅，自動限制了。紡織品協會呼吁政府對美國進行報復。 其實，2000年加入WTO，先和美國簽了什么協議，應該由全國人大進行質詢，是不是當時已經同意了美國有這樣做的權利啊？2000年，我和韓德強、左大培等六個學者呼吁全國人大公開討論 WTO條款，反而受到了官方的打擊。 為什么這么保密？ 是不是做了見不得人的事情啊？

    是不是2000年的時候我們和美國私下有協議？ 大家不知道，或者不敢相信。一是承認中國十二年內不是市場經濟國家。WTO是市場經濟國家才能加入的，中國加入的時候，從邏輯上講就已經是市場經濟國家。但是，后來怎么又要別人承認我們是市場經濟國家啊？ 難道大家不覺得奇怪？ 二是允許美國單方面采取保護措施。香港學者 2000年就知道了，但是大多數國內人士不知道。協議是在多哈通過的，石廣生高興地從椅子上跳起來鼓掌。我們呼吁全國人大公開討論，但人大已事先通過決議不再討論，直接委托給國家主席簽字。星期五北京時間晚上十一點在多哈通過，星期六早上八點起床，就聽廣播，說國家主席已經簽字。干嘛怎么著急，周末都不過了？
   
    我們給人大寫了一封信要求討論，以后受到圍剿好幾年。紙包不住火，還是暴露出來了。中國企業界開始倒霉了，傻不傻啊？為什么一直吹捧那些新自由主義經濟學家，聽龍永圖說了是雙贏就是雙贏啊。WTO有一個叫特別援助條款，任何一個國家在進口太多沖擊了國內產業之后，可通過議會法案做短期臨時性特別關稅保護，而且是非歧視的。前幾年美國在鋼鐵業就采取了這個方案，對所有國家向美國出口的鋼鐵進行限制，不能只針對一個國家。這是WTO的非歧視原則。但這次是美國單方面的對我們進行歧視性的限制。哪有雙贏啊。是不是以前有協議？中國同意美國這么做？

    中國房地產業還沒有外商和它競爭，是典型的官商壟斷。地方政府要急于賣地收地租，搞政績工程制造表面繁榮。房地產商壟斷起來，高價出售房地產。商業銀行認定住宅是優質資產使勁貸款。三個利益集團共同制造房地產泡沫。現在到了中央政府管不了他們的程度。前年人民銀行管不了，去年4月份中央政治局開會說經濟過熱要整頓，但我認為這個整頓沒抓住要點。整頓的是民營企業的鋼鐵廠。對糧食形勢估計有點緊張，嚴禁各地方使用耕地，造成土地供應緊張，被房地產商利用進行炒作。房地產投資是下降了，但房價大大上漲。

    所謂泡沫就是價格漲得太高。國家經濟調控我們支持。房地產商宣傳，土地沒了，房子緊缺，所以價格還得漲。直到今年3月份北京的政府發言人才說北京土地很多，房地產商囤積的土地夠北京開發十年，不會缺地。但宣傳不夠，知道的人不多，看見了沒，房地產商宣傳造勢的能力比政府強多，幾個房地產廣告就可以操縱媒體。宏觀調控不僅沒有控制房地產，價格上漲了。前年是杭州，去年上海、北京、重慶，今年轉移到南昌。 去年全國住宅價格漲 15%，今年一到四月份又漲12%。這是平均價，主要城市的高檔房子翻一二倍了。上海的最高價到了每平方米兩萬多，舊房從兩千漲到一萬多了，都漲了三四倍了還不賣啊。按照原來早就賣了，但是后來又不賣了。前年年底美國摩根的謝國忠說現在全世界房地產泡沫必然要崩潰，上海人還真聽，是外國人說話他們就聽。謝國忠也是華人，只不過在摩根擔任中國經濟分析師。中國人現在就這副德性，誰要是披一副外國皮誰說話就管用。你看郎咸平說話就管用。最近中國右派經濟學見又在炒作諾貝爾經濟學，這就叫“挾洋以自重”。 謝國忠一說會跌，上海就真跌了，摩根乘機在上海買了十三套大樓，這下上海人發現，跟美國跑傻了，被玩弄了。以后上海人就不相信會跌。現在上海有人說要等到一平方米四萬塊才賣。

    2004 年造成嚴重的漲價預期，在重慶只能說漲不能說跌，最高到了每平方米五千，今年南昌也漲到五千，本地人說不行，我們沒這么多錢。一個月收入才一千多塊，不到北京的一半。普遍職工才幾百塊，也沒什么外塊，不像北京和上海人。誰買得起啊。媒體只說漲不說跌。把厲以寧和建設部副部長楊慎，退休以后當房地產協會主席，到重慶去做報告，說重慶形勢非常好，來這邊看了真高興。你說他代表什么人在說話。你怎么不問問重慶老百姓好不好啊，買得起嗎。他們說房價二十年內只會漲不會跌。一張門票一千塊錢，這正常嗎，這叫做精英聯盟。只有幾個經濟學家，社科院金融所的易憲容，尹中立，人家不拿國內房地產商的錢，就說有泡沫。去年吵起來了。

    房地產商方面進一步提出自己的綱領，說好的土地要給有錢人蓋房子，窮人不要想買房子了，本來這房子也不是為你們蓋的。大多數人以后是租房子。人家說的對啊，我就希望他們多宣傳這一點，省得中國老百姓特別是中產階級跟著右派走，還迷信市場經濟。早告訴你們說不行了，就不聽。去年國企改革爭論我找了王小東，他就不想來。他說，防止瓜分國有資產，已經晚了，我十五年前給中央寫信了就是沒人聽。老百姓不聽，知識分子也不聽，以為國企改革也有他們一份，以為改革了也能得到一點好處。我們十五年前已經看出來了，不是那么回事。利益集團不喜歡我們是正常的，但老百姓和許多知識分子還抱幻想，知識分子不是講理性嗎？就說：反正怎么干也比毛澤東時期好。這是理性還是非理性？ 直到去年才發現國有企業瓜分得差不多了，老百姓一份也沒得到。本來也沒你的份啊。誰說國企改革也有你的一份啊，傻不傻啊，包括許多大學生，大學教授傻得不像樣。

    瓜分者挺聰明的，人家就這么說的，有啥不對的啊，人家也沒說有你一份啊。人家利益就在這擺著呢！幾年就是億萬富翁，人家沒胡說八道。問題是大部分中國企業界，老百姓，還有得不到利益的知識分子和中產階級也跟著起哄，這可能就是市場經濟，新自由主義的優點。它有迷惑性，一個“自由選擇”就把你迷惑了。包括中西部也跟著上海一塊起哄，結果上海得利。那一套理論對中西部，對廣大老百姓是不利的，甚至對民族企業是不利的。自己看不出來跟著瞎起哄，到去年看出來了，哦，我們分不著國有企業啊，人家就是要把國有企業分給有權的人，沒你的份。去年八月份，那是我們支持的，在網上干了一把。我就說該改，該怎么分拿出方案來，到了最后哦，都讓當權的拿走了。你就跟他討論怎么分不就完了，就看出它的真正用意來了。

    房地產業是一樣，去年我看潘石屹，任志強他們講得有自己邏輯：中國土地資源有限，老百姓太多，想住房子沒門。稀缺的土地資源要專門給有錢人蓋，也是引起網上反對。 一提國有企業大家勁這么大，一提房地產就不明白了，那不都是瓜分公共財產嘛。房地產要干的事比那更狠，什么叫最好的土地資源要給富人蓋豪宅啊，這話你聽不出來嗎，哪是最好的土地啊？ 北京哪是最好的土地？香山頤和園故宮天安門，現在還沒到敢分天安門廣場的時候。 全國的旅游景點，公園都是最好的土地，關了門拍賣豪宅，知道嗎？ 比關國企狠不狠？狠多了，國有企業如果搞不好，賣就賣了。香山和頤和園挺好的，但是不能為資本家產生利潤，就叫做沒有效率，也該瓜分。你們到頤和園里看看，好多地方已經不開放了，以前是特權，弄個干部療養院，那是計劃經濟特權，后來又關了好多地方，一些院子開始出租了。大亨們夸下海口毫賭，香山的住宅三千萬一套；那邊說我要蓋一個億的，你說能不能賣出去啊，當然能賣出去了，中國有錢人不敢買，還有外國有錢人呢。過兩天香山就成本拉登他們家的了，恐怖主義也有錢。撞一回美國大樓從金融市場上能掙幾十億美元。花十億美金買香山沒問題。市場經濟，按照金錢配置資源，這有錯嗎，公園先給你弄沒了。

    然后告訴你們不要買房子，要租房子，最適合市場經濟原則。你只要說市場經濟配置資源，那不就這樣嗎，你窮人怎么能買房子啊，窮人租房子吧。模式問題，為什么能這么說，就說明中國已經兩極分化，根源不在房地產商。大多數人沒錢嘛，所以有錢的人就要買百八十套，出現一大批大地主出租房子，現在已經這樣了。房地產這個模式，兩極分化下按照市場原則一定是這樣。北京人一般有兩三套房子，中產階級以上的，能有三四套，現在股票有崩盤，你說能干什么。我看買保險，但保險公司的人賺錢多了，也是買房子出租。以后是有錢的有五六套房子，甚至上百套，去出租。

    這種模式有什么問題？ 讓左派說就是剝削，大房產主，大地主階級又出現了，依靠地租生活。我是專業經濟學家，從投資角度看也是很危險，住宅因此從消費品變成了投資品，如果比例大了，必然釀成投機，產生泡沫經濟。
    我去年開始研究一年才得出結論，中國房地產有泡沫，還不是很嚴重，還有可膨脹的空間 。我研究了西方投資理論，索羅斯和馬克思關于市場經濟的理論，結論是：泡沫經濟難管。已經形成就更加沒法管，可能上的很高，在中國辦完奧運會，那房價比現在要高。美元利率和人民幣利率還得提高五年，一年一個百分點，漲到百分之七，那時差不多了。
    象股票似的，從2400 跌到1000 點了。大部分股票按股價算已跌到600點了，跌了75%。我認為到1000點會有反彈，因為國際資本在香港估我們股市就是1000。我就奇怪，中國的資本市場政策是不是美國人策劃的啊？

    房地產的泡沫現在到了調整階段，但是不一定管得住。理由是非均衡的經濟不可能用市場的手段控制。要么看泡沫經濟做大，要么用綜合手段把它打下來。市場經濟的非均衡性，必然造成泡沫經濟。經濟手段最好的是我建議的，把人民幣一次性升值 10---15%，投機資本獲利了結，房地產回調 30---40% 。 提高利率太慢。 否則就只能夠用行政手段，看來政府采用的還是后一種。

    政治上講就是國家還能不能管得了利益集團。全國房地產泡沫的根源是上海，胡溫新政大家都很支持，社會主義和諧社會，科學可持續發展，以民為本，都說得很對，我們希望能夠落實。去年給農民免了農業稅，漲了糧價，都是扶植弱勢群體這部分，能不能對強勢群體特別是房地產利益集團打擊，那是另外一回事，對此，我們拭目以待。

    經濟學家干什么就要順著他們說啊，潘石屹也說了，我不怕別人就怕經濟學家。房地產商沒有信譽可以做廣告，經濟學家是搞科學的。有些經濟學家是比較壞的，賣身投靠。我還以為管不了他們了。現在七部委聯合重拳出擊，上海終于跌5%。現在有人說房價不能跌，一跌銀行就崩潰。 嚇唬什么人哪？ 現在 泡沫還沒有做大，應該跌20---30% ，到 2003年水平。把泡沫擠掉正常需求就進來了。不斷的這么干，高了就擠一下，正常需求正常進來，中國房地產還有長期持續發展，房地產商也有長期利潤可得，只是要注意，不義之財不要取，君子好財，取之有道。

    住宅價格的爭論是第一個焦點，住宅模式的爭論是第二個焦點。
    中國的房子給什么人蓋，什么人買，什么人租，現代化是什么模式就清楚了。孫中山說耕者有其田，居者有其屋，社會主義也好，三民主義也好，資本主義也好，發達國家也好，這都是基本道理。 這個道理偏偏中國的精英不懂，叫什么精英啊？ 中國也需要居者有其屋，多數人通過消費信貸可以買得起，當然比發達國家，房子要小，質量要差一些。美國也是大多數人消費信貸買新房，把舊房子租出去，收入穩定，三十年還清。死的時候給孩子留兩三套，算有點資產。

     租房子的比例越來越高是錯誤模式。那是臨時的農民工，大學生，中關村的小伙子，先租個房子奮斗三年五年之后，等生了孩子一下子買一個100平米的，就不愿意過度了，一次達標。租房子是應該發展的，但不能說大多數人長期租房子，那出租房子的那幫人不就是大地主了嗎，那是絕對不行的。現在許多富裕地區，外來人口超過了本地人口，外來人口租房子，本地人口全變成地主。下面是店鋪，上面是住的。一家里有那么幾十套房，一年收房租兩三百萬，這地主夠大的。你們看看經濟史，中國鬧共產主義革命的時候，這么大的地主沒幾個。那時候經濟也落后，一家也就幾十套房子，現在沿海比較發達的地區，大部分本地居民變成地主，一年百萬房租。所以他們才有錢倒出炒房。

    第一個問題說完了啊，爭論到現在還沒有解決，現在房地產商說了，不漲就是了，政府也沒說要跌，說是穩定房價，什么叫穩定，就是這水平，也不跌也不漲。過一半年又漲。 現在沒解決跌不跌的問題，我認為應該跌。這是對政府權威的考驗。看中央能不能管得了房地產集團。各地區都有一伙和地方政府勾結的利益集團，在上海影響下炒房價。
   
    右派說剝削有功有理。我說，最有錢住最好的豪宅，也是經濟規律，咱惹不起，讓他住吧。大多數老百姓靠分期付款才買得起的，一部分是出租的，這比較正常。住宅是消費品，自己買自己住。有錢人買豪宅，咱也希望他們買，國家可征收高額遺產稅，省得他把資產轉移國外了。這好。這邊一定是自己買得多，租得少，這是消費品多還是投資品多的問題，住宅主體不能變成投資品。住宅是消費品，你如果買了房子不是為了住，而是為了出租，你這就是投資。
    大多數研究和國家政策都是反對投機，對于投資理解不夠，似乎可以不限制，這是認識錯誤。投資和投機是可以互相轉化的。
    前一段爭論股票時，我開始支持吳敬鏈的，獲利是傳媒把他捧才了“社會良心”，外國機構也介入了，我就覺得不對勁了。我不同意吳敬璉在那個時候出來說股票過度投機，股市象賭場。 本來和他在許多問題上比較一致的，這次是把他得罪了。因為股市的主要問題是政府利用它為國有企業融資，和大戶作莊，股民投機沒有關系。
     在理論上沒有搞明白投資和投機是可以相互轉化的，所以你不能簡單說投機不好，投資好。投機也有刺激作用，投資也有過度和錯誤的。正確的投資可以轉化為投機，錯誤的投機可以被迫成為投資。中國幾千萬股民主觀都是投機，因為上市公司基本不分紅。但是現在被套住了，一年以上就是投資了。中國股市怎么可能成為過度投機的股市呢？

    政府現在的政策就是單純限制投機，限制炒房，買了兩年之內賣要收稅。你買了房子可以自己住，或者是出租。你不能買了不裝修，等兩年之后漲 50% 把它賣了，這要收稅。現在兩年這個限也太短了，起碼五年，你賣時也要收一把稅。
    什么叫投機，例如股票和房產，你買了之后是為了要增值收入，賺取買賣差價的，這就是投機。什么叫投資，就是你買了股票一年、兩年你不賣，為了要分紅。買了房子不賣要房租，這是投資。

    買房子主要是為自己住，你有錢多買出租也可以。但沒聽說過大地主買一千套房子出租。若那樣就要革命，要沒收你財產了。住房有投資和投機之分，投資多了會轉化為投機。有人非典時期買期房，叫先知先覺。人家投機有眼光。誰在非典時敢跑出去買房子? 那個時候一平米5000， 非典后買 7000元，現在漲到 10000 。若不裝修可以把它賣了，投資 130萬，一年賺三十萬，利潤是 20%。但是一賣我沒地兒住了。我是消費者。實際上許多人把舊房出租，這就是投資者。這是正常的，小投資可以啊。

    北京的房子漲得不高，20---30%， 上海漲了100---200 %，干嘛不賣？我是消費者，是投資者，也可以轉化為投機者。倘若現在北京市居民80%都有舊房子，又有一部分人買了新房子，如果是房租漲，你就出租是投資者； 如果房價漲30---50%，大家就由投資轉為投機，把房子賣出去。投資和投機就是這么轉化的。相反，有些人高價買房專門投機，中央政策一出臺，房價下去了，就不能賣了，留著出租，就由投機轉化為了投資。所以在房地產領域里，不僅是控制投機，也要控制投資的比例。 別以為投資可以，投機不可以。現在政府只限制投機，沒限制投資。政府沒有看到，投資倘若多了，只要泡沫一起來，都會轉化為投機。 高成本投資也要求房價繼續上升，否則他的投資就收不回來。這點，理論界只有學金融的可以認識，因為本質是金融問題。需要我到去給他們講一講，但是他們現在不讓我去，嫌我說話不好聽。

     第二點是住房，現在是有泡沫，就是投資比例太高了。判斷的標準就是“ 租售比”。我一個舊房子，在北京可賣 50萬，出租每年 25000元，年租金和房租的比例是 20：1，說明我投資回收期是 20年，如果投資于新房子是30年，這樣的投資不合算。所以在北京，或者是提高房租，或者是降低房價。 而房租能否提高，根本取決于大多數人民的收入水平。 我看沒有什么提高的空間。 許多學生租房子是 8個人一間，比大學生宿舍還擠，大學畢業生的工資也是下降趨勢。 所以房價是應該下降的。長期是上升趨勢，是說，價格是隨著人民收入的提高逐步提高的，現在這個漲法，短期肯定是過高了。

     第三條，房地產還有一些理論特性。房地產的本質是金融，不是商品，套路和股票一樣，很容易產生泡沫，真正的泡沫起源于地價，而不是房價。根本是馬克思的地租理論，它解釋了中國房地產業為什么這么發達，是由于有暴利。任何行業發展都要有暴利刺激，沒暴利發展不起來，發展初期都要有些泡沫。比如大哥大出來時有泡沫吧？這叫壟斷。十年前進口的一萬元一個，傻大黑粗。我到美國一看，那是搬垃圾的工人用的，有錢人根本不帶那玩意兒，嫌吵得慌。到中國來都是企業家先用，一萬元一個。你說不是壟斷，不是暴利嗎? 一個行業開始，一定有暴利。
    房地產的暴利是來源于馬克思所說的三種地租：絕對地租、級差地租和壟斷地租。這三種地租原來沒有，中國是低地價或者零地價，因為地租的范疇被計劃經濟消滅了。這就是毛澤東的功績，有錢人要首先感謝毛澤東。有個雜志的主編問我：毛澤東到底做過什么好事？他連畜生也不如。 我說，我不能回答你，因為你拿毛澤東和畜生比，而沒有把作為一個國家領導人，我們就沒有辦法評價。我現在可以在這里回答這位主編：毛澤東時期中國對外打仗全贏了，兩彈一星和科技發展了，而且造就了改革開放的基礎。 中國有幫人比較孫子，發財是好事，但發財之后忘了祖宗是壞事。他們不知道財是從哪兒來的，愛聽一幫經濟學家在那里瞎吹，說他們是天才。天什么才呀？這是老毛鬧革命給你造下的基礎。現在得讓這幫人認祖宗。要認識到為什么房地產現在這么繁榮，包括地方政府、企業，為什么賺錢多，包括外資到中國為什么能賺這么多錢？ 一部分財富絕對地租轉化來的。

    在馬克思主義中，地租是客觀經濟范疇。土地私有制下的地主階級是腐朽階層，馬克思的《資本論》不幾僅講工人與資本家的矛盾，第三卷特別講地主階級和資本家的斗爭。通過革命實行土地國有化，使用暴力消滅地主階級。按照馬克思看來，資產階級比地主階級對工人的剝削嚴重多了，他看到剩余價值率。到第三卷，他說資本家是個進步的階級，搞工業搞資本的，是個進步的階級。有比他們還腐朽的，是地主階級，他們坐收絕對地租。絕對地租是憑土地所有權白拿的這份。要通過革命把他們消滅光。在蘇聯是肉體消滅。在中國叫財產消滅、清算轉化，在臺灣叫贖買。方法不一樣。臺灣到現在也沒有地主。

     我們羞愧不羞愧，讓人家宋楚瑜給咱們講“耕者有其田”、“均貧富”。當初國民黨不就是不懂得分地，被共產黨給打到臺灣。臺灣現在沒有地主。中國大陸卻在鼓吹制造大地主階層，還借“改革開放”名義，你惡心不惡心。 這是自己的問題，自己要老老實實調整，瞎搞什么呀？中國右派太猖狂不像話。毛澤東用革命的辦法、革命的權威來解決，因為平時消滅不了，不能把地主的土地剝奪，正常社會沒法干。只有找最好的機會，就是革命的機會，在改朝換代時把他們土地沒收，零地價。還有級差地租、壟斷地租，三種地租國家全部給控制起來，零地價，用計劃經濟和國家暴力把地主階級消滅了，地租全給消滅掉了，所以中國改革開放時面臨著一個低價格體系，為什么低，主要是地租沒有。改革開放以來一點兒一點兒開發，地方政府圈了地賺錢，超額利潤是地租的轉化。不能否定改革，市場經濟就把這些煥發出來了，煥發出來之后GDP也漲了，價格也漲了，收入也漲了。但要看到國家讓度了一部分地租。地方政府掌握著地，賣了賺錢，房地產商也能賺，他們積極性很高。為什么能造成暴利，是因為毛澤東領導人民革命的結果，也包括后來鄧小平改革的結果，這是一致的。我一直反對把兩者對立起來。我既不是左派，又不是右派，左右派都是錯誤的。從地價能看出，這是一個延續的過程，從零地價開始，到改革開放漲上來，造成今天的繁榮。

    房地產業有暴利，必然要起泡沫，必然要管理它。因為有暴利的地方誰都想來。如果加入WTO讓外國房地產商進來，中國房地產業還會有一次大的增長，泡沫沒有到底，只是第一階段而已。第一階段調整，價格下降 20---30 %，讓老百姓的正常需求買進去。以后一開放，外國房地產商進來，又要漲一輪。該漲不該漲是一回事，在誰手里漲又是一回事。 短期高了，都連漲六年了。下一波還會有漲，潛力很大，所以不怕它跌，跌也跌不到哪兒去。中國房地產正處于青年時代，還會有大規模的發展。只是現在處于青春期，不太聽話，需要經常管教。他們說中央整得太嚴厲了，一嚴厲我們就死了，中國經濟就完了，沒有這回事，中央現在整得還不夠呢。不行就抓一批，調離一批，撤職一批，用組織手段。他們不虧本，上面那部分是沒有成交的，和股票坐莊一樣，是互相自己倒出來的。房地產商自己囤積房子，你去買他說沒有了。其實根本沒賣出去，由此把房價一直往上炒，聯合起來搞壟斷，搞得太過分了。跌20---30%，馬上有人買，房地產商還是賺了一大筆。這就和賣股票一樣，開始一元、兩元你不賣，漲到三元買了，四元出來賺了，接著漲到五元，你一看出來早了，又買了，漲到八元。接著上面的人造謠說可以漲到20，實際上漲到八元就不漲了，開始往下跌。許多人股市上被套住，都是在回調時買進的。坐莊的人成本就是兩元，他把股市拉到十元，然后跌到五元，大家以為會反彈了，紛紛買進。其實繼續往下跌，跌到兩元。房地產業也差不多。市場經濟是騙人的地方，不是直接殺人的地方，至于你虧本自殺，是你的自由選擇，你只能怨自己太笨了，絕無什么鬧革命的理由。這就是市場經濟的好處，和生命力所在。

      第二段說完了。
   

    第三段是理論。改革是從計劃經濟地價到市場經濟地價。市場經濟地價可以說是國際市場地價。從計劃經濟零地價到國際市場地價這中間這么一大塊利益，現在是政府和房地產商在分配，這是他們有這么大勁頭的原因。中國房地產發展很快這是好事，但是容易產生泡沫。因為它預期好，預期產生超調, 即超前過度調整。中國房地產有長期發展潛力，房價是會隨著人們的收入逐步漲的。但長期漲價預期會形成目前暴漲。現就是要把暴漲勢頭壓下來，長期才會真正好。若現在下不來，再漲到一定程度，就會和銀行一起垮臺，那就長期也好不了。

   第二個理論是西方主流經濟學關于金融危機和投資理論，非常多。中國經濟學主流派全不說話，任憑少數房地產商制造漲價預期，甚至幫助他們制造。 國際主流經濟學是反對金融泡沫的，所以面對當前局勢，中國占據主流位置的經濟學家不站出來說話，是很沒良心的。亞洲金融危機后，國際主流經濟學出現許多理論，來解釋泡沫，如“噪聲效應”、信息不對稱、“個人理性產生集體非理性”，這個邏輯他們自己都承認了。
    中國主流經濟學家批判計劃經濟的弊病，現在仍舊存在。如預算軟約束，私有制好是因為花自己的錢，不會亂花。 計劃經濟下是花別人的錢，要全盤私有化。實際上私有制和市場經濟也亂花錢，如房地產就是亂畫錢，錢是你們家的你也會亂花嗎？你不花你兒子也會亂花；投資失敗也是亂花。中國股民這些年虧了那么多，不也是亂花錢嗎?  他們說是主觀上不想亂花，但客觀上虧本，這還不是亂花嗎？ 看來不能把什么都看成所有制問題。我看，這是人性的問題：凡是有錢的就一定亂花，沒有錢就不會亂花。把錢捐了才不是亂花，扶貧就不講究經濟效益了。什么計劃軟約束，私有產權效率最高？ 未必。房地產相關四個方面都亂花錢，就必然出現泡沫，泡沫如果控制不住就必然崩潰。

    第一個方面是房地產商，他們亂花錢，因為百分之八十的錢是從銀行貸的，而且回扣厲害。萬一房子買不出去，房地產商當然會破產，但在經濟上損失主要是銀行承擔。真辦法是鼓勵住宅合作社，購買者自己監督蓋房子，我們政府不讓干，其實這才是國際慣例。像德國非常普及。我們是政府與房地產商共同壟斷，也沒有經濟學說的那么大的矛盾。各種內部回扣有多少？ 可以比較住宅合作社自己蓋的房子和房地產商壟斷蓋的房子，估計可以差 20---30% 吧。 現在業主自己裝修，比委托公司裝修，大約可以節約一半錢。這就是要扣除買料不合理的中間環節，搞裝修的公司也不得不認帳。即使如此，他們組織技術工人，經營裝修的利潤率是 50 % 。就是說，你給裝修公司老板 10000 元裝修，他支付給工人的是 5000 塊。怎么沒有利潤？否則為什么會有這么多裝修公司。
    我們大家都希望民主，要知道住房合作社就是一種人民大眾的經濟民主，自己聘建筑隊自己干，自己湊錢和貸款，沒有買賣的問題，也不會像現在的建筑體制，一套賣不出去就虧幾十萬。這不是完全商業交易，是經濟民主化，房子全部有人住，沒有賣不出去的問題，當然就沒有泡沫。這么好的事為什么不能干？ 就是因為我國的供應體制是官商合謀壟斷， 不僅侵犯購買者利益，而且必然有泡沫產生。
 
    第二方面是購買者在消費信貸刺激下，過分擴大住宅面積，提前消費，并且高估自己的收入預期。 許多人沒有認真想還錢。通過消費信貸刺激的繁榮這幾年也應該告一段落。中國搞市場經濟就沒有多少理性人，理性人會想到還錢。中國人發瘋似的貸款，為什么? 沒想還！西方人就說了我們是基督教徒，我們搞市場經濟有道理，只有你們才不想還錢。

     第三方面是商業銀行。蓋房子與買房子的都不想還錢，最后是銀行倒霉。所以人民銀行著急，但商業銀行不著急，反正這么多呆賬了再增加點無所謂。商業銀行認為住宅貸款是“優質貸款”，錢借給商人他們會跑，但房子跑不了，這種以不動產做抵押的大額貸款，可以抵御非系統性風險，不能抵御系統性風險，甚至幫助創造系統性風險。 最后房地產泡沫如果崩盤，大量房子收歸銀行，它怎么辦？ 以低價格拍賣嗎？
消費信貸也只能延期償還，不可能把人趕出去的。 所以也可以說，大家拼命貸款買大房子，是理性的，因為如果大家都不還，銀行也沒辦法。

     第四方面是地方政府，在一任期把地盡量買光，也是理性行為，他為什么要把資源留給下一任？

     四方面人全都是這樣沖動，房地產怎么會沒有泡沫呢？ 四個方面的利益相關者沒有一方面有真的硬約束，只知道拼命擴張。西方經濟學就講道德風險、利益制約，可這四個方面沒有利益制約，中央政府必須下狠手才能管得了。現在政府承認這個問題，還是不錯的。
   
    西方經濟學對金融泡沫的揭露很不錯的，但前提是市場經濟可以自動達到均衡，所以反對政府干預，特別反對政府用非經濟手段干預，這就注定控制不了金融泡沫。
    索羅斯的非均衡理論非常有意思，他就認為市場不可能達到均衡。索羅斯是一個天才的猶太人，他能發大財，就因為他看透了市場經濟是不均衡的。做股票，馬克思也作，是虧的。索羅斯凈賺。但他們得出相同的結論，市場是非均衡的。做股票有三個天才，巴菲特叫“等待機會”；索羅斯叫“尋找機會”，他相信市場經濟均衡是假的，所以他就專找各國宏觀經濟不均衡的地方，那就是發財的地方。
    我們找不均衡是憂國憂民，立場不一樣，但看法是一樣的。我們是幫中央看一下哪兒不均衡了，要關注。而索羅斯就是專門找不均衡的地方賺錢，哪兒崩盤了，哪兒打仗了，那他就賺大錢了。他說均衡市場沒有意思，因為沒有大錢可以賺。所以我到福建江西就講打仗理論，和平發展這么多年是上海人賺錢，哪有你們什么事啊。中西部急了，推出選美人。如果外面形勢一緊張，上海的資本馬上就跑到江西了，那江西馬上就發展起來了。這才叫抓住歷史機遇發展嗎！索羅斯就是這樣抓住大機遇發財的。我看索羅斯就真有兩下子，找歷史機遇發財。

    左派的缺點是不懂市場經濟操作。 是命運決定性格，還是性格決定命運？ 我就是性格決定命運，自己脾氣急噪賺不了錢， 有個新望，從連云港來北京幾天，就代表主流派公開在網上罵我，說我一不懂數學，二不懂外語，在主流刊物上發不了文章，才批判新自由主義的。這也是實話。人家要為學術界立規矩，嫌我說話和文章不規范，我一直說，我沒有那么左，而是被某某，某某，某某某，逼上梁山的。但是我是專門研究金融的，知道搞資本運作的風險很大，不是天才或者流氓，都發不了財，我也就心安了。所以我也不當左派，左派沒邏輯，右派沒良心，我叫“超越左右翼”。 有人說我是小資產階級，最后要被左右翼所超越。那就是我自己沒有本事，怨不得別人。 我馬上就出版《透視匯率》，這是我第二本經濟專著。 第一本是 2000 年出版的，當時是 10 個人，有兩位不可一世，不屑于和我一起出書，因為范恒山力保，我才有幸排在第十。前面是劉偉，樊剛，魏杰，鐘朋榮，李曉西，馬建堂，范恒山，邱曉華，全是院長，副局以上干部。我估計在5年以后，我是可以在學術上超過他們的。現在書出來了，那幾位排擠我的人，沒有看到他們出什么書。 如果還沒有公論，我可以再努力5年，我這個非主流派，就是和他們斗氣的。所以被人看不起是好事，關鍵是自己要知恥，努力，我也不相信經濟學就真的被那幾個人把持，他們可以壟斷？

    第三個投資天才是誰？本拉登啊，他是“創造機會”，巴菲特說是早晚得漲，你不要關心波動，那個你不可能認識，你就長期等著，平時睡覺，休閑。索羅斯看出到處都是毛病，找地方發發大財。本拉登說市場均衡不均衡無所謂，我恐怖主義可以打破均衡，就是賺錢機會。把美國給治住了。國際金融市場是美國制造和控制的，現在他控制不了了，就是出了本拉登這種人，他們有錢也學會了這一套，采取了攻擊的辦法。比如說咱們這憤青不是挺多的嗎，找個機會也干一把？ （笑）
    弄到一大筆錢，把石油股票吃足了，把房地產航空股票先沽空，找個飛機撞他一把，這一撞，石油股票漲，航空股票跌，我們把石油股票一賣，買航空股票。 美國創造的金融霸權不行了，就因為人家看出他的弱點可以攻擊他，為恐怖主義當搖錢樹，我相信911的策劃有可能就是有賺錢目的，那家伙我特佩服，一定是在美國的阿拉伯人，熟悉這一套規矩，完全可以做這一把股票和期貨，一次賺幾十億美元沒問題。大家要懂得市場經濟，這可不是批判剝削就能解決問題的。

    索羅斯說市場經濟本質是非均衡，就講一個基本面和預期的關系。比如說一個國家的經濟基本面好不好，我推薦大家買寶鋼，長期持有肯定賺錢。索羅斯是個哲學家，他說預期可以改變基本面，互相影響，主觀世界和客觀世界。毛澤東說精神可以變物質，物質可以變精神。后來我們學的亂七八糟，老說唯物，貶低精神，西方經濟學也是動不動就講唯物。什么基本面啊，索羅斯說得對，預期和基本面是可以互相影響的，不是什么信息不對稱，對稱的信息也可能是假的，主流經濟學家說市場經濟缺點就是信息不對稱，對稱了就沒缺點了，索羅斯說對稱了也有缺點的，信息有虛假性，客觀世界的真假受制于主觀世界的思考能力，這點特別關鍵，不多講了，希望大家學點哲學，主觀和客觀的關系，主觀是可以改變客觀的，可改變客觀事實。
   
    比如美學，我反對選美，中宣部要批判選美，廣播電臺推選我來，我說你們多少年不找我，我說話不好聽，不怕我說話又走火？他說今天批判選美，要你恨罵，直播。我說你們不先錄個音，過濾過濾，梳理油光粉面，你再播？從來對我都是這樣，他說就要你罵。其實我自己從來都不胡說八道，是官僚主義聽不得直率的語言。全國選美，搞了一個工業化的造美人產業，我們造飛機那么多年出不來，到處要爭論，造美人那么快啊。 有人說市場經濟你管不著，我說什么市場經濟，這是市場泡沫。 全國154萬個美容店，我說房地產業怎么那么厲害，占了那么多地皮搞這個，專家定美人的標準就是錯的，大家按標準修理自己。美本身有主觀性和客觀性，憑什么幾個專家就定什么是美，你說雙眼皮美，我說單眼皮美，你說大眼睛美我說小眼睛美，而且人造標準工業化造美人，最終搞出就業歧視，女孩子長什么樣，男孩子身高多少？我臭罵一頓，說單位領導人庸俗無聊，招男孩子要一米七，不夠一米七怎么了，個矮的聰明，像我這么高又聰明的少（全場大笑）
   
    單位找人干什么的？ 歌舞團可以挑，你單位挑什么啊，閑得無聊制造歧視，看著好玩還是什么。  大家罵計劃經濟歧視，沒城市戶口不能就業，現在戶口剛剛準備解決，又來美容歧視。 經濟的發展是先有物質還是先有精神？ 大家說先有物質，我說不是，你們造產品是先有圖紙還是先有產品，圖紙就是精神。 馬克思說得很清楚，由猴變人，人是有創造力有勞動創造性，是主觀創造，生產力是人的創造力。后來哲學的錯誤，把主觀越壓越低。 毛澤東說精神第一過分了，精神治國，我們現在搞物質第一又過分了，西方經濟學到現在講預期，已強調精神。這幾年國際上心理學家得經濟學諾貝爾獎，就是那些主流經濟學家，拿數理模型測金融虧了本，有人改變了方法，沿著人的行為和心理，按照統計的辦法去研究，人有心理預期，預期是大家對未來的看法。

    我們老是說物質決定精神。我為什么看寶鋼萬科好是因為他客觀好，我去他們廠看了，財務好，所以我認為他好，這是客觀決定主觀。
主觀對客觀有反作用，索羅斯說這兩個互相作用，預期好會改變基本面，信息沒有對稱不對稱的問題，是真假的問題，比如大家都說一個人是小偷，時間長了，他會變成小偷，不偷白不偷。這就是預期改變事實，主觀可以把客觀改變了。

    所以股票房地產業可能產生高度壟斷，一小撮人制造預期，可以改變基本面，看你好就更漲了，更漲就更看你好。所有公布的基本面都是跟著預期走的。怎么治房地產莊家得用行政、法律、輿論手段，經濟手段是要用的，比如說不許你囤積房子，查出來之后讓你交稅，這方法都可以，但不夠。 預期很重要，報紙爭奪戰，從春節前后房產商們搞了多少宴會，吹房子都賣出去了，喝酒，預期，告訴老百姓讓你買。預期特關鍵，讓大家相信房價不跌，相信不跌就不跌了。預期是可以制造和控制的。房地產會一點點漲的，20年之后會漲到2萬，那時收入也上去了，還是可以買得起。 但是只要預期成立，房價會提前漲到2萬，呼一下就漲，然后跌回來，我們應該避免這種大起大落。

    目前降低房價對老百姓有好處。我們政法大學比我有錢的老師都急了，在周圍看了一圈都是9000元一平米，我買時是7000，剛買完一年，就迅速從7000元漲到9000。北京市香山那邊的房子一萬以上，若跌回 7000，大家肯定馬上就買。若跌到9500 有人買嗎？沒有。跌得不夠，還等著。跌到9000 還是不買。貶值預期沒人買，干脆跌足，然后一點點往上漲，買的人就多了。股票房地產要跌就要快跌，漲就要慢漲，這叫快熊慢牛。中國股市今年也是緩慢往下跌，我說別折磨了，干脆從一千點跌到一百點，你看有人買沒有。跌得不夠，跌得太慢。

    中國的新自由主義經濟學家對胡錦濤不滿意，認為胡錦濤是民粹主義，替老百姓說話他們不擁護，我們擁護。
    房價降下來成交多了，房地產商就賺到錢了。若沒成交，盡管把房價炒得天高，也是自己看自己畫餅充饑。中國還沒“拉美化”，中國還沒“俄羅斯化”，不要以為有錢就想操縱政局，有些人失敗就敗在這兒，有錢不知姓什么，敢和國家作對。看看20年來倒了多少企業家了。他們說中國沒有人權、政府隨便抓人。但不想想自己有什么毛病沒有，有些人是該倒。

    我發現， 運營資本到一億時，人就開始說胡話。就像我那些學生，以前不好好學習，我一提問，他們就說胡話。搞化妝品的那些人，他們就敢借錢做廣告，廣告做得越多賺得越多，化妝品和營養品和廣告成正比。這些人敢作廣告，結果就上億。你們知道誰把他們害了？是中央電視臺。他們搞全國品牌大拍賣，那幫人爭雄斗富，爭標王。這是賭場啊，進去后有去無回。做電腦的史玉柱，做好了就是中國的比爾蓋茨，后來搞多種經營，又在珠海做房地產。不會蓋房子，也不會委托人，大家看他的名聲，就把錢都匯他了，一人一千萬，蓋一全世界最高的大樓。這人抽瘋，蓋到一半錢都沒了，債主要錢他就完蛋。牟其中是金融天才，到北京搞飛機旅游，北京能讓你在這轉悠嗎？還有禹作敏，村里死了人，天津市公安局去抓人，他不讓進，他以為他家里掛著中央首長的照片，他進北京就找中央什么大人物，可以隨便進他們家門。他沒這兩下子也不敢，他以為他認識哪個中央首長，就敢頂公安局。最后政治局開會討論他的問題，還是很慎重的嘛！萬里也沒有給他說話，越是這樣越不能說話，敗就敗在這地方。還有誰，翟新華，八十年代我還差一點到他下面去當一個部門經理，我算了一卦，沒去，天救我。沒三年全抓起來了。翟新華這人狂妄，他當了總經理以后，就是部長級。他自己寫了一本書，請經濟學家吹牛，這幫經濟學家八十年代就吹，說你超過了馬克思，你是當代馬克思。你們現在知道誰叫翟新華啊，不知道！八十年代都知道，大企業家。特有名的好幾個呢。

    九十年代還有三個被吹成社會良心的，不到三年一個一個掉了下來。你談問題談對了就對了，干嗎要炒作，中國叫蓋棺論定，人還沒死就吹捧成為社會良心，改革旗幟，能不倒臺嗎？張維迎被國內外利益集團看中，有意炒了三年，說他是中國改革旗幟，成為東方之子。他就開始胡說，吐痰論瓜分國有企業，腐敗不是最優也是次優論，赦免原罪論，北大教改，震動全國知識分子，大家都害怕了，有點毛骨悚然。我們社科院的老前輩都說，這張維迎可不得了，一改革成功，就是北大副校長，主導中國社會科學了！文化買辦化了，把中國整個高教和社科改成美國附庸。大家看不出來啊，那時特別特別危險，這跟MBO瓜分國有財產是一樣的。在知識分子里引起巨大轟動。但我不怕，中國如果真是他成功，就等于把中國人文知識分子全部消滅，我這歲數也活夠了！我要死了也不怕你，中國知識分子干嗎要像走狗一樣活著？ 他們把老百姓當成什么呀? 老百姓成蟲子了! 我不相信他們能成功！我的那位老領導說，你又不懂博弈論，你又沒留過學，怎么能弄得過他們呀! 看誰都不敢說！嚇壞了。結果還是北大的老師先不干了，是好樣的。 告訴你這就是天意，北大老師先不干了，尤其是文史哲。網上臭罵幾個月，張的黨委委員也沒選上，怎么當副校長啊。張維迎的敗落還不在這一次郎咸平討論，真正敗落是北大那一次。

    張維迎走到這一步，傳媒也沒起到什么好作用。另一個是吳敬璉，本來也挺好，是傳媒吹捧一通。是不做股票的那幫人把他作為中國社會良心。結果怎么樣，中國股票跨到這種地步，中產階級受到重大損失。這事不能看熱鬧呀！它跌下來以后，外國資本跟著抄底。中國的股票市場不就成了外國的了嗎? 這點都看不出來？ 這就是加入 WTO 的沖擊，誰說沒有沖擊了？ 第三是何清鏈，我一方面堅決支持她反對腐敗，也多次勸告她要警惕國內外“社會良心”的吹捧，結果如何，去了美國，現在是銷聲匿跡了。非常可惜。

    中國的股市何時可以起來？第一，就是房地產下跌，第二個就是外國資本要在一千點抄一把底，可賺兩萬億，他不在乎這錢，他是想把中國證券公司逼垮，證券公司160個大半快垮了，正在紛紛與外商談合資，現在中國的銀行，保險都想和外資談合資，在情況比較壞的時候，他的條件會很低！外資是有這個企圖的。我們政策也跟他們相配合，非常糟糕。

    買辦主義必然激起民間的愛國主義，今年不是什么改革年，而是愛國年，幾千萬華人簽名已經成功了，據我估計，日本今年入不了常。中國右派精英們一直說擋不住。怎么檔不住！這些人眼中就沒有老百姓，全球五千萬華人千名反對！就是管用，老百姓就是管用！誰說老百姓不管用?  就你們幾個管用阿！你們說什么就是什么是吧？房地產商不要干政，不把老百姓放在眼里，不把中央政府放在眼里你就太狂妄了一點。既得利益集團帶頭炒作，去年中央沒管住。

    香港借97題材，國際資本猛炒，股價房價到了天價，那個時候市中心房價上漲10倍。香港房子300萬漲到3000萬還不賣，還要到1億！那時還把香港的老師耍了一把，推行住房改革，把存款拿出來，換一個產權證吧。告訴大家錯誤形勢來的時候，大部分人都錯，這是鐵律。一般大部分人都會判斷錯誤，特別是關鍵時候！不論是什么制度，啥制度預測也一樣錯。大部香港老師拿出三千萬買房子，原來房子不是他們自己的他們買的時候比較貴，預測還會往上漲，政府也說以后不給你們房供了，買完之后房就暴跌。老師買房子把自己存款吃光了。后來跌50%下來，房產股票暴跌！上市公司主要搞房地產。我上大學時候老師天天說日本第一，經濟發展多塊！美國人寫書叫日本第一，說21世紀是日本人的世紀。美國已經衰落了。當時是風靡世界的一本書，1983年我是日本研究碩士。都看那本書！我估計是中央情報局寫的一本誤導世界的書，你看看現在世界是誰的呀？是美國的呀！日本現在成了啥了！在亞洲連中國都不如！但是當時就吹成天！

    在中國特別容易產生經濟泡沫， 20 世紀 90年代以來已產生互連網泡沫，GDP泡沫，股市泡沫，汽車泡沫，大學生泡沫，傳銷泡沫等，現在主要是房地產泡沫和外資泡沫。 泡沫的產生是必然的，問題在于人們為什么相信泡沫？ 政府為什么不敢或不能預先防止泡沫？
    第一，中國人出于對計劃經濟反感，產生對市場經濟迷信。 新的市場經濟教條代替了計劃經濟教條。 所謂教條， 就是把一切問題都歸結為市場經濟的不完善， 而不是市場經濟本身。
    第二，中國人缺乏對于市場經濟的經驗和本質認識， 既不敢用馬克思主義揭露現今中國的權力資本運動；也不能識破西方主流經濟學誤導。 對于市場經濟運作更缺乏經驗，盲目性很大。第三，泡沫制造者有巨大經濟利益，少數人制造漲價預期，力圖擴大房地產泡沫。第四，中央政府宏觀調控缺乏經驗，很不成熟，而且受到既得利益集團的誤導。第五，中國人口多且素質低下，各方面發展極不平衡。 我見過北京高級記者卷入傳銷不能自拔者不乏其人，小小刺激在短短數月可以發展成數十萬人的傳銷組織，人之愚昧瘋狂另人震撼。 第六，改革以來少數人不擇手段暴富造成全民追求暴富的浮躁心理， 包括從外國介紹的騙術， 都是一個個“金融金字塔” 接連倒塌又接連建起的心理基礎。第七，北京上海等大城市，房地產及其所拉動的產業占 GDP 50 %， 地方政府為短期政績，與中央政府爭奪金融土地資源， 有意維護房地產泡沫。第八， 銀行支持房地產共謀利益。 中國儲蓄大于投資，銀行存款大于貸款數千億，急于放款，特別愿意對消費者進行住房信貸， 存貸款利率相差 3個多百分點。 有人說房地產貸款有實物抵押， 沒有風險，這是對非系統風險而言。 如果系統性風險出現， 房地產公司只是倒閉而已，過剩商品房集中到銀行廉價拍賣， 經濟損失是銀行承擔。銀行最怕呆帳，運用100億資金依靠吃利率差盈利，1年一個百分點，利潤是1億；一個百分點呆帳就消耗1年利潤。 我國商業銀行至少有25% 呆帳，如經房地產泡沫洗劫，可能達到40%。 之所以沒有發生居民擠兌存款，是因為中國儲蓄率高，掩蓋了呆帳。 2006年以后外資銀行開始分流國內銀行儲蓄，如果再有什么風吹草動，影響居民信心造成擠兌，外商撤資，商業銀行危機將導致全面的危機。 中國發展，改革開放的成就將毀于一旦。

   房地產泡沫的防范對策

    第一，對未來 5----10年總量和結構進行整體把握，解決供給不足和結構失衡問題。調高投資別墅、高檔公寓、高檔娛樂設施、商廈寫字樓的貸款利率，調高個人非自住房的貸款利率，使低息政策向中低收入者傾斜；對高檔不動產開征不動產累進稅。第二，統計已有房地產詳細信息，增加經濟適用房，保證一定收入水平居民買得起或租得起房，政府對真正需要住房的居民提供優惠。第三，發展房地產金融，加強對按揭貸款風險控制，控制投資性購房，尤其是通過按揭貸款進行的投機性購房；完善信用制度和抵押制度、抵押保險和抵押二級市場。控制消費信貸，提高首付款比例。加息要慎重，中國按揭貸款利率不低；開發性貸款更高，加息可能會使本已緊缺的房地產供應鏈條出現脫節。第四，開征財產稅，即使閑置也要按評估價征稅，加大囤積房地產成本。第五，從土地源頭入手，保障土地使用結構合理，加快建設有形土地市場，實現國有土地使用權交易的公正公開公平。建立土地信息系統，各城市政府應對所有待出讓的土地、現有土地使用結構、規劃、評估價格等信息公開，防止圈地炒地謀取暴利；對違規者給予嚴厲制裁。

       升值與升息，是遏制房地產泡沫的兩個車輪
   
    理論上講，當一個國家或地區的貨幣面臨升值壓力或貨幣持續小幅度升值情況下，在升值前如把外幣換成本幣，一旦本幣升值，投資者便能獲得與升值幅度相應的收益（把本幣兌成外幣即可兌現該收益），這促使投資者追逐該國資產，最有吸引力的是股票和房地產，投資者不但獲得升值收益，還能獲得股票房地產本身增值收益。巨額資金進入股市和房市，促使股價房價上漲，進一步吸引資金，促使股價房價進一步上漲，從而出現泡沫經濟。 與歷史上的日本不同， 中國目前貨幣升值有利于遏制房地產泡沫。 因為2003年以來在人民幣匯率升值預期下，國際游資早已通過各種渠道進入國內房地產業。有統計表明，2003年末我國外匯儲備增加約1169億美元，但貿易順差僅為255.3億美元，外商直接投資約為570億美元，缺口約344億美元；2004年外匯儲備余額6099億美元，增加51.3%，新增2000多億美元，其中有大規模投機資金，進入中國購買廉價人民幣資產， 不是股票就是房地產。 無論人民幣升值與否， 只要打消了升值預期， 一部分投機資本撤離， 就造成房地產價格的正常下降， 這對于遏止房地產泡沫是有利的。如果確認貨幣升值或升值預期容易導致泡沫經濟，就應該讓人民幣盡早升值。如堅持不動，隨著均衡匯率不斷升值，名義匯率偏離均衡匯率的幅度越來越大，泡沫經濟風險越來越大。
    另一種辦法， 堅持不升值而是提高人民幣利率， 在提高到一定程度以后，會造成房地產價格下降。 必須指出，無論多少人鼓吹房價要持續漲多少年， 無論地方政府和房地產集團用多大力量維持房地產價格， 利率的提高將決定性地擊破房地產泡沫。

    過去5年，澳大利亞，新西蘭，英國，愛爾蘭，荷蘭，西班牙的實際房地產價格年上升 8---12%， 美國 4%， 但是在波士頓，舊金山 為 10%，房地產價格與平均收入之比達到歷史新高， 超過 1975---2002年均值。  全球將購買房產作為投資已經普及，股市崩盤，養老金虧損以后資金涌向房地產。 澳大利亞經常出現幾千人擠爆講演大廳的場面。英國 30% 的人認為，投資房地產是最好的養老手段，只有 27% 的人選擇養老金。70年以來，英國各項資產回報率平均值在稅后達到 4。5%， 而房地產回報率卻是負的3。7%。 更多的人使用消費信貸投資房地產但房租下降。美國，英國，西班牙扣除維修費以后，房地產回報率只有 3--4 %，比抵押貸款利率還低。 西方國家提高利率將加速房地產泡沫破滅。 美國，澳大利亞等國家居民的債務負擔接近歷史高點。英國，抵押貸款債務負擔占居民家庭收入 12%，如果利率提高到 6。5%，這一比例將上升到 15。5%，達到 10年以來最高水平。 美國已經進入加息周期，人民幣利率不可避免隨之上升， 提高到一定程度，房地產價格就會下降，而預期的改變將對房地產價格產生巨大的沖擊，在加息初期， 有關利益集團極力抬高房地產價格是必然的。
我國房地產熱在2004年宏觀調控中并未受到控制，價格反而由于控制土地供給繼續升高；房地產商連續炒作控制輿論， 房地產泡沫還有繼續發展蔓延的趨勢。 影響房地產市場走勢主導力量在需求，銀行貸款并沒有真正收縮。如果土地利用計劃和房屋拆遷計劃獲嚴格執行，供應量與需求差距進一步加大，房價上漲可能持續。部分企業開發資金短缺，供應總量和供應速度下降，信貸收縮加大了開發商融資成本和風險。從投資（投機）角度看，只要房地產投資收益率高于存款利率，資金仍可流入房地產市場，房價就存在繼續上漲的理由。

    中國經濟能夠承受的風險不是無限的。這次的房地產問題涉及重大利益集團，如不能及時制止， 將吸引全國資源進一步進入這無底洞，包括銀行資金，國家外匯，環境資源等， 其惡果多則4—5年，少則兩三年就會顯現。房地產泡沫危害極其嚴重，它使得資產價格發生扭曲、資源配置失衡，從而威脅整體經濟的健康發展。房地產業自身的特性及其與銀行的密切關系，又進一步加深了金融系統的脆弱性，更有甚者將極易導致銀行資金鏈條的斷裂，引發金融系統性危機，危害金融安全。房地產價格是判斷房地產泡沫的一個重要標志，價格的迅速上升和崩裂，不僅引爆房地產泡沫，還對居民的財富與消費產生重大的不利影響，造成社會整體福利的下降。中央政府已開始抑制房地產泡沫，包括限制貸款和土地，但是限制土地不能降低房地產價格，對已囤積土地大地產商有利，應有計劃公開拍賣土地，增加普通商品房的供應以降低房價。應允許成立住宅合作社，由住宅購買者和業主依法行使消費者主權，消除非法中間環節，這是防止房地產泡沫的治本辦法。如果政府宏觀調控適當的話，升值之后中國房地產市場還有很大發展前景。我們希望的是，不要在等到房地產泡沫進一步坐大以后，再進行控制。 現在就應該進行調整， 包括打消預期，控制需求，增加供應，改善結構，使房地產價格首先受到控制不再上升， 并且逐步下降，特別要警惕房地產方面的壟斷力量有意制造漲價預期， 進行土地和價格壟斷。
    
    央行加息被認為是調控房地產供給與需求的最好的市場化手段之一。央行上調人民幣基準利率，目的在于發揮經濟手段在資源配置和宏觀調控中的作用，減緩過熱的投資需求，控制固定資產投資的增長速度，抑制經濟發展中的不穩定、不健康因素。利率是市場經濟中最重要的經濟杠桿，房地產是資金密集型產業，對利率變化的反映比較靈敏。此次加息通過對房地產市場各主體行為的影響，進而影響房地產市場供求關系的變化，使之向宏觀調控目標靠近。 加息對供給和需求兩個方面都有所調整，能同時起到平抑物價和保持房地產平衡發展的作用。對于購房者，雖然此次住房貸款利息上調幅度很小，并低于平均水平，但卻給出開始加息的信號，將從幾個方面影響其購買決策。一是此次加息將增加購房成本，搜房研究院有關專家認為：加息0．5％，相當于房價上漲1．6％，加息1％，相當于房價上漲3．1％；二是此次政府加息的目的之一是要控制房地產過熱和房地產價格，住房價格是否會回落要靜觀其變。因此，加息將使部分購房者推遲購房時間或削減購房面積。三對于買房投資者，加息以后銀行理財的回報率也在提高，因此投資者會進行房產投資和其他投資回報率、融資成本增加和收益的比較等等，擔心持續加息改變房地產價格走勢。加息增加了投資房地產的風險，將使投資者的投資行為更加謹慎。
   
    央行加息表明國內利率將進入一個上升周期，對于資金密集型的房地產行業來說是一個強有力的調整信號，也必然會對購房者帶來巨大的影響。加息將促使購房者重新審視房地產價格的走勢，改變對房價上漲的預期，其對心理預期的影響要大于實質性的影響。與供給相比，加息對需求方的影響將更大。短期內，一部分人持觀望態度，潛在購房者也盡量延遲購房的時間，理性考慮購房風險，需求下降；長期看，利率進入上升周期，將使自購房者消費行為更合理，投資者投資行為更理智，將使房地產價格更加合理，房地產虛熱及“泡沫”現象漸漸消解。
   
    對房地產開發企業來說，推動其加速開發投資的動力是房地產市場旺盛的需求，而其面臨的最大問題卻是宏觀調控中嚴控信貸措施帶來的資金緊張。開發企業從銀行貸款十分不易，加息進一步加大融資成本，使地產企業不得不以更高的資金成本到銀行系統以外融資，開拓新的融資渠道，如基金、信托產品、企業債等。加息所引發融資成本增加，將使房地產市場的供給也得到某種程度的抑制，減緩房地產投資速度，改善房地產市場的供求關系。升息和進入升息通道后的預期，以及貸款利率市場化的進程， 將會對中國未來房地產市場發展產生深刻影響。 只要央行實行穩步而適度的升息政策，全國整體房價就可能會出現小幅緩慢回落，房價有望最終實現“軟著陸”。
當然，上述分析也是建立在主流經濟學“均衡”假設上的，我們不能排除 “非均衡”假設。

    如果壟斷力量不斷強化市場漲價預期， 地方政府和銀行繼續支持房地產熱， 外國資本持續進入， 或許會出現所有干預失靈的現象。 主流派經濟學家所極力批判的，計劃經濟下的“預算軟約束”， 似乎并不專屬于計劃經濟。 他們極力推崇的市場經濟， 房地產業的生產者， 消費者， 銀行和地方政府， 也沒有什么“ 硬預算” 來約束他們。  房地產泡沫越來越大，風險越來越大， 是否就會有 “理性”的投資者和消費者退出， 我一直表示懷疑。  個體理性造成集體非理性， 這一金融學原理是否會在中國變成現實， 我認為危險很大。 房地產泡沫的坐大及其最終崩盤， 未必能夠避免， 特別是在中國人受市場經濟教條控制的今天。 我們只能盡力向社會發出警告而已。

× 烏有之鄉 WYZXWK.COM

您的打賞將用于網站日常運行與維護。
幫助我們辦好網站，宣傳紅色文化！

歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉網刊微信公眾號