王松：中共中央黨校（ 國(guó)家行政學(xué)院）經(jīng)濟(jì)學(xué)教研部 講師

　　謝富勝：教育部長(zhǎng)江學(xué)者特聘教授，中國(guó)人民大學(xué)全國(guó)中國(guó)特色社會(huì)主義政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心副主任，中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師

　　文章來(lái)源：馬克思主義與現(xiàn)實(shí)2024年第5期

　　摘要：20世紀(jì)70年代，美國(guó)住房資本主義興起?；诔鞘械刈馀c資本積累分析框架的研究發(fā)現(xiàn)，資本初級(jí)循環(huán)與次級(jí)循環(huán)之間存在兩種邏輯上的對(duì)立：一是價(jià)值生產(chǎn)與地租提取的對(duì)立，二是固定投入與自由流動(dòng)的對(duì)立。住房金融化在一定程度上調(diào)和了兩類矛盾，但也放大了金融風(fēng)險(xiǎn)。資本積累過(guò)程更傾向于投機(jī)性、流動(dòng)性，使住房成為金融部門核心資產(chǎn)，推動(dòng)房?jī)r(jià)暴漲和資產(chǎn)證券化規(guī)模擴(kuò)張，形成地租提取和金融資本主導(dǎo)的金融化積累體制。“住房—金融循環(huán)”帶來(lái)財(cái)富和債務(wù)膨脹，也導(dǎo)致不平等問(wèn)題加劇、償債能力受限，最終引發(fā)金融危機(jī)。房?jī)r(jià)泡沫破滅，金融化指標(biāo)趨緩，不平等情況看似改觀，但住房資本主義體制并未就此終結(jié)。美國(guó)為應(yīng)對(duì)危機(jī)而采取的超常規(guī)宏觀政策、信貸監(jiān)管規(guī)則調(diào)整，實(shí)際上強(qiáng)化了這一體制。這導(dǎo)致近年來(lái)美國(guó)房?jī)r(jià)和未償債務(wù)連創(chuàng)新高，而低收入群體住房嚴(yán)重不足。住房不平等問(wèn)題再現(xiàn)，引發(fā)住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)集中化、住房空間生產(chǎn)高級(jí)化、無(wú)家可歸者激增等新住房問(wèn)題。中國(guó)應(yīng)從中汲取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，探索建立房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

　　關(guān)鍵詞：住房資本主義；城市地租；次級(jí)循環(huán)；住房金融化；住房問(wèn)題

　　2007—2008年美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)全球金融危機(jī)，引起國(guó)外政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究者高度關(guān)注住房金融化及相關(guān)問(wèn)題。赫爾曼·Ｍ·施瓦茨和倫納德·西布魯克提出“住房資本主義”（ＲｅｓｉｄｅｎｔｉａｌＣａｐｉｔａｌｉｓｍ）概念，認(rèn)為美國(guó)住房資本主義體制的特征是住房擁有率高、住房金融化和不平等加劇。相關(guān)研究進(jìn)一步拓展，掀起住房研究的高潮，引發(fā)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的“住房轉(zhuǎn)向”。比較政治經(jīng)濟(jì)學(xué)、國(guó)際政治經(jīng)濟(jì)學(xué)開(kāi)展了住房金融的國(guó)別研究，分析其對(duì)資本流動(dòng)、政治權(quán)力、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和國(guó)際秩序的影響。激進(jìn)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)、后凱恩斯主義經(jīng)濟(jì)學(xué)研究了金融化資本積累結(jié)構(gòu)及住房金融。越來(lái)越多學(xué)者呼吁重視住房問(wèn)題，將其納入更廣泛的政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究。住房的政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究逐漸成為一個(gè)新興研究領(lǐng)域。對(duì)美國(guó)住房市場(chǎng)的觀察發(fā)現(xiàn)，受2008年危機(jī)沖擊，美國(guó)房?jī)r(jià)暴跌，監(jiān)管政策趨緊，國(guó)家干預(yù)加強(qiáng)，房屋及其資產(chǎn)價(jià)格恢復(fù)合理水平，財(cái)富不平等有所緩和，危機(jī)前積累的代際差距基本消失。后危機(jī)時(shí)代，美國(guó)住房金融化指標(biāo)數(shù)據(jù)趨于平緩，這是否意味著住房資本主義體制就此終結(jié)？

　　要回答上述問(wèn)題，需要分析住房金融與資本積累之間關(guān)系的本質(zhì)及新變化。然而，現(xiàn)有的住房資本主義研究專注于住房制度與資本主義多樣性的分類比較，著重經(jīng)驗(yàn)描述，缺乏理論支撐，存在一般規(guī)律研究與具體制度分析“兩張皮”的現(xiàn)象。其根源在于沒(méi)有充分運(yùn)用城市地租理論，在地租理論的十字路口，走上了具體化的進(jìn)路，因而沒(méi)有直擊美國(guó)住房金融化的本質(zhì)。事實(shí)上，住房金融化之所以需要重點(diǎn)關(guān)注，是因?yàn)槊绹?guó)已形成租金占主體地位的住房金融化積累體制。城市地租通過(guò)金融化轉(zhuǎn)化為獲取收入、資本流動(dòng)和實(shí)現(xiàn)積累的重要來(lái)源。本文通過(guò)引入城市地租理論這一中間層，構(gòu)建起城市地租與資本積累的分析框架，闡明住房金融化的積累邏輯，深入考察當(dāng)前美國(guó)住房資本主義體制的新變化，從中探索規(guī)律性認(rèn)識(shí)，以期為促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展提供借鑒。

　　一、城市地租與資本積累

　　邏輯的兩類矛盾要破解“住房轉(zhuǎn)向”研究遇到的理論困境，需要結(jié)合空間生產(chǎn)、城市地租等研究領(lǐng)域的理論成果，以此探究資本積累邏輯的內(nèi)在矛盾，為住房資本主義研究提供分析框架。

　?。ㄒ唬┏鞘械刈獾男纬膳c來(lái)源

　　住房是固定在土地上的居住場(chǎng)所，是嵌入整體空間環(huán)境的一個(gè)要素，其中還嵌入了階級(jí)、宗教、民族、種族等社會(huì)關(guān)系，它與周邊的交通可達(dá)性、公共服務(wù)配套等共同構(gòu)成具有一定空間秩序的建成環(huán)境。一方面，房屋占據(jù)某一位置，意味著能壟斷周邊資源的便利性、可獲得性，這為設(shè)定壟斷價(jià)格創(chuàng)造了條件。另一方面，由于不同位置的空間資源稟賦存在較大差異，因而房地產(chǎn)市場(chǎng)存在異質(zhì)性。建筑空間的壟斷權(quán)力會(huì)阻礙資本自由流動(dòng)，排斥其他競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入該空間。需求端的激烈競(jìng)爭(zhēng)則鞏固和增強(qiáng)了這種壟斷權(quán)力，供給者可以據(jù)此抬升價(jià)格，從中提取地租。正如馬克思指出的：“這種壟斷價(jià)格既不是由商品的生產(chǎn)價(jià)格決定，也不是由商品的價(jià)值決定，而是由購(gòu)買者的需要和支付能力決定。”差異化的、不可移動(dòng)的居住空間，其空間使用價(jià)值的可替代性有限，從而刺激需求者相互競(jìng)爭(zhēng)。“他們之間的殘酷競(jìng)爭(zhēng)，促使‘地租’逐漸上漲，反而為土地占有者提供了新的便利條件，靠生產(chǎn)者來(lái)養(yǎng)活自己。”

　　這也引出了城市地租來(lái)源問(wèn)題。馬克思指出：“地租以壟斷價(jià)格為基礎(chǔ)時(shí)……其他商品里包含的剩余價(jià)值，將會(huì)有一部分轉(zhuǎn)移到這種特殊的商品上來(lái)。”“這是由在資本主義生產(chǎn)方式基礎(chǔ)上通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)而實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值所決定的；這種決定產(chǎn)生了一個(gè)虛假的社會(huì)價(jià)值。”城市地租是資本運(yùn)動(dòng)過(guò)程和勞動(dòng)力再生產(chǎn)在使用建成環(huán)境時(shí)必然產(chǎn)生的一種費(fèi)用，其本質(zhì)是其他部門已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的社會(huì)價(jià)值。大衛(wèi)·哈維認(rèn)為，“資本循環(huán)”和“收入循環(huán)”帶來(lái)價(jià)值轉(zhuǎn)移，構(gòu)成城市地租的來(lái)源。馬克思基于對(duì)資本主義農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的考察，只討論了資本循環(huán)中的地租，地租產(chǎn)生于土地位置、肥力以及投入土地的資本有機(jī)構(gòu)成、生產(chǎn)效率等生產(chǎn)性差異。但城市的大部分土地用于交通、商業(yè)、金融、住房等非生產(chǎn)性用途，這些部門的盈利是從收入循環(huán)過(guò)程中派生出來(lái)的，地租支付也來(lái)自收入循環(huán)。城市地租的復(fù)雜性就在于，地租的產(chǎn)生還與收入循環(huán)相關(guān)。收入能以信貸、生活服務(wù)等方式在各個(gè)階級(jí)內(nèi)部以及不同階級(jí)之間流轉(zhuǎn)，地租即是其中一種表現(xiàn)形式。因此，地租得以形成的基礎(chǔ)條件是對(duì)空間的壟斷，掌握壟斷權(quán)就掌握了提取地租的權(quán)力。

　?。ǘ┏鞘械刈馀c資本積累的內(nèi)在矛盾

　　資本積累對(duì)土地空間、交通運(yùn)輸?shù)男枰?，在物理空間上體現(xiàn)為對(duì)特定地理位置的需要。馬克思指出：“空間是一切生產(chǎn)和一切人類活動(dòng)的要素。”城市空間為資本積累和勞動(dòng)力再生產(chǎn)提供了空間場(chǎng)所，因其所處位置的區(qū)位條件而產(chǎn)生城市地租。在很多情況下，空間本身并不能被直接利用，而是需要將資本投入土地空間，根據(jù)不同活動(dòng)的專門需要對(duì)空間加以改造或建設(shè)，塑造資本積累所需的建成環(huán)境。政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究在發(fā)生“空間轉(zhuǎn)向”的時(shí)期對(duì)此進(jìn)行了大量理論探討。亨利·列斐伏爾指明，空間生產(chǎn)是資本積累的前提，也為資本創(chuàng)造了投資場(chǎng)所和利潤(rùn)來(lái)源，形成了資本次級(jí)循環(huán)，能夠吸收資本初級(jí)循環(huán)的周期性危機(jī)。哈維進(jìn)一步將該觀點(diǎn)發(fā)展為“危機(jī)轉(zhuǎn)化理論”，指出空間生產(chǎn)的資本次級(jí)循環(huán)為化解初級(jí)循環(huán)過(guò)剩危機(jī)提供了投資領(lǐng)域，能夠修復(fù)利潤(rùn)率，促進(jìn)資本積累的“空間修復(fù)”。兩種資本循環(huán)積累過(guò)程的內(nèi)在聯(lián)系為城市地租的出場(chǎng)搭建了舞臺(tái)。

　　理解了城市地租的來(lái)源，就能清楚初級(jí)循環(huán)與次級(jí)循環(huán)兩種積累過(guò)程分別依賴不同的利潤(rùn)基礎(chǔ)。在城市空間中，按照社會(huì)再生產(chǎn)的需要，社會(huì)價(jià)值以不同方式在各類空間中循環(huán)流轉(zhuǎn)。初級(jí)循環(huán)是產(chǎn)業(yè)資本循環(huán)積累的再生產(chǎn)過(guò)程，分別形成了工業(yè)生產(chǎn)空間和消費(fèi)空間。產(chǎn)業(yè)資本的利潤(rùn)源于剩余價(jià)值的最終實(shí)現(xiàn)。而勞動(dòng)力再生產(chǎn)通過(guò)收入循環(huán)完成，其基本需求包括衣食住行、教育培訓(xùn)和生存繁衍，需用收入進(jìn)行支付。消費(fèi)過(guò)程意味著產(chǎn)業(yè)資本、房地產(chǎn)資本所提供的商品和建筑物得到價(jià)值實(shí)現(xiàn)，兩種積累過(guò)程通過(guò)收入循環(huán)相接合。社會(huì)再生產(chǎn)過(guò)程還會(huì)再生產(chǎn)出人與人之間的社會(huì)關(guān)系，包括勞資關(guān)系、宗教關(guān)系、民族關(guān)系、種族關(guān)系等。其“符號(hào)”意義通過(guò)建筑的空間位置、風(fēng)格樣式和質(zhì)量層級(jí)表征出來(lái)，構(gòu)成社會(huì)空間秩序，能影響消費(fèi)需要，引導(dǎo)著產(chǎn)業(yè)資本積累。這需要為使用空間支付地租，推動(dòng)空間生產(chǎn)的次級(jí)循環(huán)實(shí)現(xiàn)資本積累。其“真正主要對(duì)象是地租，而不是房屋”。房地產(chǎn)資本積累的利潤(rùn)基礎(chǔ)主要在于收入循環(huán)帶來(lái)的城市地租。初級(jí)循環(huán)與次級(jí)循環(huán)在利潤(rùn)來(lái)源和周轉(zhuǎn)過(guò)程方面的差異，導(dǎo)致資本積累邏輯存在兩類內(nèi)生矛盾。

　　第一類是兩種積累邏輯內(nèi)生的矛盾。產(chǎn)業(yè)資本積累過(guò)程以生產(chǎn)性為主導(dǎo)，資本競(jìng)相改進(jìn)生產(chǎn)條件，追逐超額利潤(rùn)，推動(dòng)社會(huì)生產(chǎn)條件和勞動(dòng)生產(chǎn)率提升，從而使商品價(jià)格更便宜。這能提升人們的生活品質(zhì)，并降低勞動(dòng)力再生產(chǎn)成本。當(dāng)社會(huì)生產(chǎn)能力日益逼近生產(chǎn)極限，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)和產(chǎn)能過(guò)剩不可避免會(huì)導(dǎo)致初級(jí)循環(huán)的利潤(rùn)率下降。而房地產(chǎn)資本積累更強(qiáng)調(diào)投機(jī)性，要?jiǎng)?chuàng)造獲取地租的機(jī)會(huì)。“建筑業(yè)主的主要利潤(rùn)，是通過(guò)提高地租，巧妙地選擇和利用建筑地點(diǎn)而取得的。”房地產(chǎn)業(yè)的資本競(jìng)爭(zhēng)除了會(huì)提高居住空間的建筑品質(zhì)，還會(huì)導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格上漲，使次級(jí)循環(huán)的利潤(rùn)率上升。這也導(dǎo)致勞動(dòng)力再生產(chǎn)成本提高，住房支出的增加必然擠壓消費(fèi)支出，從而進(jìn)一步壓低產(chǎn)業(yè)資本的利潤(rùn)率。次級(jí)循環(huán)的高利潤(rùn)率還會(huì)對(duì)初級(jí)循環(huán)中的產(chǎn)業(yè)資本產(chǎn)生吸引力，擠占生產(chǎn)性投資。因此，兩種循環(huán)實(shí)際上存在相反的積累邏輯：價(jià)值生產(chǎn)和地租提取。第二類是兩種周轉(zhuǎn)邏輯內(nèi)生的矛盾。在初級(jí)循環(huán)中，優(yōu)勢(shì)空間位置具有交通便利的條件，可以帶來(lái)消費(fèi)流量，能夠縮短流通時(shí)間，加速資本周轉(zhuǎn)，提高利潤(rùn)率。這吸引更多資本向此類空間集聚，從而會(huì)抬升地租水平，限制利潤(rùn)水平。而在次級(jí)循環(huán)中，空間生產(chǎn)塑造新的交通基礎(chǔ)設(shè)施、地標(biāo)建筑、居住社區(qū)，改變空間結(jié)構(gòu)的特質(zhì)，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)資本的去向和流通時(shí)間，影響初級(jí)循環(huán)的資本積累。產(chǎn)業(yè)資本和勞動(dòng)者所支付的地租依賴初級(jí)循環(huán)的順利實(shí)現(xiàn)。產(chǎn)業(yè)資本利潤(rùn)率的降低意味著支付能力弱化，勞動(dòng)者也不得不為購(gòu)房而儲(chǔ)蓄和減少消費(fèi)。這都會(huì)使初級(jí)循環(huán)和次級(jí)循環(huán)的周轉(zhuǎn)時(shí)間拉長(zhǎng)，勢(shì)必制約地租提取和價(jià)值實(shí)現(xiàn)。資本總是力求消除商品買賣的地方特性差異，從而消除資本流動(dòng)的空間障礙。空間重組造成空間用途持續(xù)處于被破壞與重建的變化狀態(tài)，導(dǎo)致空間發(fā)展不平衡。資本向空間的投入是具體的、地方性的，而資本對(duì)利潤(rùn)的追逐是無(wú)差異的、全域性的。建筑的相對(duì)持久性使資本被固定空間束縛，周轉(zhuǎn)周期較長(zhǎng)，但短期盈利存在不確定性。因此，兩種循環(huán)具有對(duì)立的周轉(zhuǎn)邏輯：固定投入與自由流動(dòng)，因而其周轉(zhuǎn)資金量和速度都可能不匹配。

　　二、美國(guó)住房金融化與住房

　　資本主義體制金融化為解決資本初級(jí)循環(huán)與次級(jí)循環(huán)之間的內(nèi)生矛盾創(chuàng)造了途徑。住房資本主義隨之興起，住房的商品化和金融化程度加深，使美國(guó)形成了基于租金提取的金融化積累體制。

　?。ㄒ唬┳》拷鹑诨{(diào)和兩類矛盾

　　20世紀(jì)60年代末和70年代初，美國(guó)陷入“滯脹”困局。資本更多轉(zhuǎn)入次級(jí)循環(huán)，投機(jī)引發(fā)房?jī)r(jià)暴漲。城市地租上漲進(jìn)一步抬升了勞動(dòng)力再生產(chǎn)和工業(yè)生產(chǎn)的成本，制約了初級(jí)循環(huán)的暢通。價(jià)值生產(chǎn)與地租提取兩種積累邏輯的內(nèi)生沖突導(dǎo)致第一類矛盾激化。同時(shí)，次級(jí)循環(huán)的固定資本投入重塑了初級(jí)循環(huán)的空間條件，但大量資本又被束縛于固定空間，短期內(nèi)難以收回，從而導(dǎo)致第二類矛盾凸顯。兩類內(nèi)生矛盾為金融資本的介入創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。金融資本與房地產(chǎn)資本的契合是觀念和現(xiàn)實(shí)的統(tǒng)一。住房金融化為投機(jī)性交易提供了生產(chǎn)性基礎(chǔ)，為固定性投入創(chuàng)造了流動(dòng)性回報(bào)，促進(jìn)了兩類矛盾的調(diào)和。但是，土地虛擬資本化使土地和住房日益被視為一種純粹的金融資產(chǎn)，這又會(huì)在更高層面和更廣范圍擴(kuò)大矛盾，導(dǎo)致金融不穩(wěn)定。

　　空間生產(chǎn)對(duì)空間結(jié)構(gòu)的改變會(huì)影響未來(lái)地租水平。在金融化和地租投機(jī)的影響下，土地所有者自身也加入貨幣資本、產(chǎn)業(yè)資本的陣營(yíng)，與資本家集團(tuán)主動(dòng)結(jié)盟。他們共同推進(jìn)生產(chǎn)或服務(wù)活動(dòng)，選擇最有利于增加地租的土地用途，確?？梢詫?shí)現(xiàn)地租收益預(yù)期目標(biāo)，從價(jià)格上漲中獲得回報(bào)。在共同利益的驅(qū)使下，資本進(jìn)入空間生產(chǎn)，改進(jìn)土地利用條件，塑造空間使用價(jià)值，創(chuàng)造獲取地租的機(jī)會(huì)，從而提升未來(lái)預(yù)期地租，也帶來(lái)了土地價(jià)格的上漲。已開(kāi)發(fā)土地地租的增長(zhǎng)，還會(huì)帶動(dòng)整個(gè)地區(qū)的土地包括未開(kāi)發(fā)土地的地租及價(jià)格的提高。這樣一來(lái)，未來(lái)地租收益上升，土地價(jià)格也隨之高漲，其帶來(lái)的利潤(rùn)大大超出投資產(chǎn)生的利潤(rùn)。這使投機(jī)交易具有了現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，促進(jìn)了生產(chǎn)發(fā)展，有助于化解第一類矛盾，但也使生產(chǎn)過(guò)程從屬于投機(jī)導(dǎo)向。美國(guó)城市郊區(qū)化和內(nèi)城紳士化的空間生產(chǎn)，吸收了大量過(guò)剩資本，帶動(dòng)了居民消費(fèi)，但也導(dǎo)致房?jī)r(jià)的劇烈波動(dòng)。

　　金融資本的介入為化解第二類矛盾創(chuàng)造了條件。一方面，金融資本能夠有力支撐住房的大規(guī)模開(kāi)發(fā)和購(gòu)買，推動(dòng)房地產(chǎn)資本積累。另一方面，信貸對(duì)收入循環(huán)的啟動(dòng)，加上房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)，激發(fā)了人們的購(gòu)房和消費(fèi)意愿，促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)資本積累。但是，固定資本的周轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)，住房短期內(nèi)符合市場(chǎng)需要就能促進(jìn)資本流動(dòng)，如果長(zhǎng)期不適應(yīng)市場(chǎng)變化就會(huì)阻礙資本流動(dòng)。這對(duì)開(kāi)發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，不僅占用過(guò)多資金，還加劇了投資風(fēng)險(xiǎn)。隨著金融創(chuàng)新深入發(fā)展，利用固定資本分次回收、抵押貸款按期償還形成的穩(wěn)定資金流，使得抵押債務(wù)證券化誕生了，它能從固定性中創(chuàng)造流動(dòng)性。這一時(shí)期，美國(guó)出現(xiàn)了抵押貸款支持證券（MBS）、擔(dān)保債務(wù)憑證（CDO）、抵押擔(dān)保債券（CMO）、不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REIFs）等諸多住房金融產(chǎn)品，在資本市場(chǎng)上發(fā)售，通過(guò)快速收回資金，充實(shí)了金融機(jī)構(gòu)可用的資本金。及時(shí)收回固定投入，促進(jìn)資本自由流動(dòng)，分散投資風(fēng)險(xiǎn)，這些有助于化解第二類矛盾。然而，基于地租收益的資產(chǎn)證券化要保證還款利息的收入流穩(wěn)定，但投機(jī)日益主導(dǎo)證券價(jià)格的波動(dòng)，使交易更加依賴貨幣的流動(dòng)性。

　?。ǘ┟绹?guó)住房資本主義體制興起

　　對(duì)第一類矛盾的處理是將價(jià)值生產(chǎn)與地租提取分離開(kāi)。一方面，通過(guò)企業(yè)采取的國(guó)際化策略，美國(guó)將生產(chǎn)環(huán)節(jié)通過(guò)離岸外包轉(zhuǎn)移到發(fā)展中國(guó)家，形成了全球生產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)。這大大降低了制造成本，促進(jìn)了過(guò)剩產(chǎn)能的化解，修復(fù)了產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率。在全球生產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)中實(shí)現(xiàn)的價(jià)值，通過(guò)由跨境結(jié)算和國(guó)際金融市場(chǎng)構(gòu)成的全球金融網(wǎng)絡(luò)流轉(zhuǎn)。另一方面，在新自由主義政策下，放松金融監(jiān)管和租金管制推動(dòng)了住房金融化及債務(wù)證券化。1968年，美國(guó)重組聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)，即房利美，為聯(lián)邦住房管理局、退伍軍人事務(wù)部的抵押貸款提供擔(dān)保。1970年，美國(guó)成立聯(lián)邦住房貸款抵押公司，即房地美。這些機(jī)構(gòu)通過(guò)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)吸引投資者為住房融資。針對(duì)低收入群體的住房需求，美國(guó)主張通過(guò)市場(chǎng)化方式解決，以低門檻的次級(jí)貸款重啟收入循環(huán)。這為金融資本打開(kāi)了進(jìn)入土地、住房等領(lǐng)域的大門。哈維斷言，城市發(fā)展的本質(zhì)已經(jīng)從旨在適應(yīng)工業(yè)生產(chǎn)的需要轉(zhuǎn)變?yōu)榻鹑谫Y本控制力的體現(xiàn)。在全球化和金融化的作用下，資本循環(huán)的成本降低，收入循環(huán)加速，從而推動(dòng)了資本積累，緩解了價(jià)值生產(chǎn)與地租提取兩種邏輯之間的矛盾。但這也使美國(guó)走上了去工業(yè)化和金融化的發(fā)展道路，資本積累更加依賴“租息池”，積累體制從“福特主義”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;由金融化主導(dǎo)”。

　　處理第二類矛盾時(shí)，美國(guó)大力推行證券化，力圖從固定性中創(chuàng)造流動(dòng)性。基于房屋抵押貸款的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品及其衍生品，使住房從流動(dòng)性較低的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榭呻S時(shí)變現(xiàn)的證券。20世紀(jì)70年代，房利美、房地美等機(jī)構(gòu)開(kāi)啟抵押貸款證券化，將其大量出售給個(gè)人和機(jī)構(gòu)投資者。80年代后，金融機(jī)構(gòu)對(duì)住房貸款資產(chǎn)重新包裝組合，形成標(biāo)準(zhǔn)化、透明化的計(jì)息有價(jià)證券，在全球市場(chǎng)轉(zhuǎn)售。90年代初，聯(lián)邦政府通過(guò)立法制定了房利美、房地美的最低資本標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步擴(kuò)大抵押證券二級(jí)市場(chǎng)。90年代末，在金融去管制化、風(fēng)險(xiǎn)管理靈活化的寬松政策環(huán)境下，金融機(jī)構(gòu)將隱含欺騙性、掠奪性條款的次級(jí)貸款大量借給低收入者，并將其證券化打包到資產(chǎn)組合產(chǎn)品中。信用資質(zhì)不同的住房抵押貸款都被納入金融化邏輯，調(diào)和了固定投資與自由流動(dòng)之間的矛盾。房地產(chǎn)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)成為金融部門的重要組成部分，構(gòu)成金融化積累體制的支撐條件。

　　金融化使得大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲。住房資產(chǎn)凈值增長(zhǎng)帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)提高了家庭收入，刺激了居民消費(fèi)，并強(qiáng)化了房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。這激發(fā)了收入循環(huán)，驅(qū)動(dòng)了初級(jí)循環(huán)和次級(jí)循環(huán)的資本積累。投資海外的產(chǎn)業(yè)資本生產(chǎn)的廉價(jià)商品大量輸入，提振國(guó)內(nèi)有效需求，促進(jìn)了剩余價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。更多資金投入房地產(chǎn)投機(jī)，地租成為金融化積累的重要來(lái)源，住房金融資產(chǎn)為海外資本回流和過(guò)剩資本增殖創(chuàng)造了投資渠道。隨著住房金融化程度的加深，金融化主導(dǎo)的資本積累邏輯不斷發(fā)展，其資本積累更加依賴租金提取，住房金融的重要性日益凸顯。列斐伏爾指出，投機(jī)日漸成為主要利潤(rùn)來(lái)源，在工業(yè)部門中積累和實(shí)現(xiàn)的剩余價(jià)值所占比例下降，而其在投機(jī)和房地產(chǎn)部門中的比例卻增加了，次級(jí)循環(huán)取代了初級(jí)循環(huán)。在金融權(quán)力支配下，產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)、勞動(dòng)收入變成金融部門的租金貢賦。租金帶來(lái)社會(huì)價(jià)值轉(zhuǎn)移，塑造了租金推動(dòng)的金融化積累體制，美國(guó)形成了高度金融化、商品化和不平等的住房資本主義體制。

　?。ㄈ┟绹?guó)住房資本主義體制終結(jié)了嗎？

　　住房資本主義關(guān)注住房的商品化和金融化兩個(gè)維度。如果住房擁有率是由負(fù)債推高的，則意味著住房的金融化程度提高，住房的商品化程度加深。2000—2008年，美國(guó)住房擁有率上升到近70％，未償債務(wù)的GDP占比超100％。證券化又使可貸資金增多，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)擴(kuò)張。投機(jī)回報(bào)強(qiáng)化漲價(jià)預(yù)期，進(jìn)一步推高相關(guān)證券價(jià)格，形成一種“住房—金融循環(huán)”。由此堆積起的大量未償債務(wù)成為這一循環(huán)的根基。未償債務(wù)本質(zhì)上是對(duì)未來(lái)勞動(dòng)收入的債權(quán)，但生產(chǎn)全球化卻割裂了美國(guó)勞動(dòng)者工資的增長(zhǎng)與生產(chǎn)力進(jìn)步。這導(dǎo)致他們償債能力有限，信用資質(zhì)較差，而次級(jí)抵押貸款卻在增加。住房金融化并沒(méi)有找到協(xié)調(diào)兩類矛盾的平衡之道，而是內(nèi)含不穩(wěn)定因素：產(chǎn)業(yè)資本的生產(chǎn)和金融資本的流動(dòng)實(shí)現(xiàn)了全球化，但住房資產(chǎn)和勞動(dòng)收入?yún)s陷入局地化；證券價(jià)格的穩(wěn)定和地租的實(shí)現(xiàn)依賴貨幣的流動(dòng)性，但提取地租的空間基礎(chǔ)卻受制于地理位置的固定性。這種內(nèi)在不穩(wěn)定性的積累勢(shì)必引發(fā)金融危機(jī)。從2005年開(kāi)始，利率上升直接影響美國(guó)低收入群體的償還能力。最終，美國(guó)的次貸危機(jī)釀成全球金融風(fēng)暴，財(cái)富的虛擬價(jià)格在危機(jī)的強(qiáng)制作用下復(fù)歸均衡。

　　美國(guó)政府采取的“救市”政策，包括向房利美和房地美財(cái)政注資、出臺(tái)貨幣量化寬松等一系列超常規(guī)政策，體現(xiàn)了各方力量圍繞流動(dòng)性展開(kāi)的政治博弈。金融資本的增殖邏輯放大了對(duì)流動(dòng)性的需求，它要求構(gòu)建某些政治和制度安排以便于行使金融資本的權(quán)力，從而有助于保持金融資產(chǎn)價(jià)值穩(wěn)定和隨時(shí)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金。為此，金融資本通過(guò)提供競(jìng)選資金來(lái)影響政治進(jìn)程。2008年美國(guó)大選時(shí)，金融公司捐款近５億美元，其中絕大多數(shù)流向了奧巴馬團(tuán)隊(duì)。金融資本深度影響政治行為、法律法規(guī)和監(jiān)管政策，重塑了政治權(quán)力結(jié)構(gòu)。在圍繞流動(dòng)性展開(kāi)的政治博弈中，美國(guó)為了治理金融危機(jī)，并未從根本上重構(gòu)制度框架，而是制定了促進(jìn)流動(dòng)性的規(guī)則。美聯(lián)儲(chǔ)啟動(dòng)住房債券購(gòu)買計(jì)劃，2009—2018年購(gòu)進(jìn)和持有的抵押貸款支持證券在其資產(chǎn)負(fù)債表中所占比重高達(dá)41％，約為1.7萬(wàn)億美元。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有力干預(yù)成為美聯(lián)儲(chǔ)的主要政策目標(biāo)，美聯(lián)儲(chǔ)將其作為貨幣傳導(dǎo)機(jī)制，通過(guò)穩(wěn)定住房金融資產(chǎn)的凈值、增加貨幣供給、提高家庭財(cái)富并緩解他們的信貸約束，以刺激借貸、消費(fèi)等支撐美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的核心因素。大規(guī)模購(gòu)進(jìn)住房債券的行為，彰顯了美聯(lián)儲(chǔ)對(duì)住房抵押貸款市場(chǎng)的堅(jiān)定信心，以此引導(dǎo)投資者進(jìn)行資產(chǎn)組合再平衡，從而提高了住房資產(chǎn)證券的價(jià)格并降低其風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)了抵押貸款利率的下降。房地產(chǎn)再度成為有吸引力的投資領(lǐng)域。機(jī)構(gòu)投資者利用低息杠桿，收購(gòu)大量位置優(yōu)越的廉價(jià)住房，從房屋出租和低買高賣中獲得豐厚回報(bào)。個(gè)人、家庭等眾多購(gòu)房者更加依賴信貸。到2018年，美國(guó)的未償?shù)盅簜鶆?wù)已超過(guò)2008年危機(jī)前的最高點(diǎn)。2020年為應(yīng)對(duì)新冠肺炎疫情，美聯(lián)儲(chǔ)釋放巨量貨幣供給，流動(dòng)性的充足驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)再度上漲。2021—2023年，美國(guó)的未償?shù)盅簜鶆?wù)和房?jī)r(jià)雙雙飆升，不斷創(chuàng)出新高，遠(yuǎn)超危機(jī)前的峰值。

　　后危機(jī)時(shí)代，美國(guó)政府采取的干預(yù)措施本質(zhì)上仍是在挽救基于地租提取的金融化積累體制，金融資本增殖和經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)運(yùn)轉(zhuǎn)仍高度依賴租金。后疫情時(shí)代，面對(duì)通貨膨脹壓力，美聯(lián)儲(chǔ)開(kāi)啟加息，利率急速上升，購(gòu)房者的還貸負(fù)擔(dān)加重。這一次，由于低收入群體信貸受限，因而排除了次貸的影響，尚未造成惡劣后果，但也不免引起人們對(duì)爆發(fā)新金融危機(jī)的擔(dān)憂。應(yīng)該說(shuō)，非正統(tǒng)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策和信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，強(qiáng)化了美國(guó)的住房資本主義體制。由此推動(dòng)的美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇也反映出資本積累對(duì)地租的依賴不是減弱而是加深了。

　　三、住房資本主義體制下的新住房問(wèn)題

　　后危機(jī)時(shí)代美國(guó)住房資本主義體制再次興起，并在后疫情時(shí)代進(jìn)一步得到強(qiáng)化。在這一體制下，住房不平等問(wèn)題凸顯，并衍生出住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)集中化、住房空間生產(chǎn)高級(jí)化、無(wú)家可歸者數(shù)量激增等新住房問(wèn)題。

　　美國(guó)住房?jī)r(jià)格不斷攀升，勞動(dòng)力商品化程度加深，社會(huì)不平等日益擴(kuò)大。流動(dòng)性充足激發(fā)新的資本投資，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回暖并轉(zhuǎn)向高漲，維持了抵押貸款證券資產(chǎn)的價(jià)格穩(wěn)定，也推動(dòng)相關(guān)債務(wù)進(jìn)一步擴(kuò)張。這通過(guò)租金提取促進(jìn)了資本積累，而勞動(dòng)者工資收入并沒(méi)有同時(shí)擴(kuò)大。2010—2022年，美國(guó)房?jī)r(jià)上漲了74％，而平均工資只增加54％。這導(dǎo)致債務(wù)收入比、房?jī)r(jià)收入比近年來(lái)出現(xiàn)加速上升的趨向。房?jī)r(jià)上漲再次拉大財(cái)富回報(bào)與工資報(bào)酬之間的差距，社會(huì)分化導(dǎo)致的不平等問(wèn)題日趨擴(kuò)大。2022年美國(guó)個(gè)人凈財(cái)富處于前10％的人所占財(cái)富份額高達(dá)70.7％，較2006年增加了近3個(gè)百分點(diǎn)，尤其是個(gè)人凈財(cái)富處于前1％的人所占財(cái)富份額增加到了34.9％。個(gè)人凈財(cái)富處于中間40％的人和處于最低的50％的人所占財(cái)富份額分別從2006年的30.45％和1.56％下降到2022年的27.95％和1.35％。其中，個(gè)人凈財(cái)富與個(gè)人凈收入的差距不斷拉大，二者之比到2020年已超過(guò)危機(jī)前水平，近年繼續(xù)上升。住房財(cái)富增長(zhǎng)是美國(guó)不平等擴(kuò)大的主要驅(qū)動(dòng)因素，深刻影響著社會(huì)總財(cái)富的分配。隨之而來(lái)的是，租房者的住房負(fù)擔(dān)能力下降，擁有自住房的時(shí)間延遲或希望破滅，房主的杠桿率上升，年輕和貧困居民的住房擁有率下降，更多依賴家庭內(nèi)部轉(zhuǎn)移來(lái)實(shí)現(xiàn)“住房夢(mèng)”，導(dǎo)致代際不平等程度上升。

　　美國(guó)的住房不平等加劇突出表現(xiàn)為中低收入階層、少數(shù)族裔等群體的住房問(wèn)題凸顯，住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)集中化。在量化寬松貨幣政策的支持下，機(jī)構(gòu)投資者憑借現(xiàn)金優(yōu)勢(shì)購(gòu)進(jìn)大量止贖房屋，控制了美國(guó)20％的住房。住房自有率大幅減少，失去住房對(duì)中低收入群體造成極大傷害。2016年后，盡管美國(guó)的住房抵押貸款接連創(chuàng)出新高，但其帶來(lái)的不是更高的住房擁有率，而是更高的房?jī)r(jià)。美國(guó)政府在福利政策選擇上歷來(lái)希望通過(guò)金融市場(chǎng)促進(jìn)住房購(gòu)買，減少國(guó)家福利責(zé)任和財(cái)政支出。因而在2008年危機(jī)前，次級(jí)信貸具有一定的社會(huì)福利功能，有助于為低收入群體解決住房，使其無(wú)需依賴政府提供的保障性住房。危機(jī)后，金融監(jiān)管趨嚴(yán)，發(fā)放給低信用借款人的房貸大幅收縮，其所占比例不到2007年的一半，尤其是發(fā)放給黑人的購(gòu)房貸款下降了55％，而對(duì)中低收入白人的貸款也減少了41％。缺乏信貸支持嚴(yán)

　　重限制了潛在自住家庭的購(gòu)房需求，導(dǎo)致其錯(cuò)過(guò)以低廉價(jià)格購(gòu)得住房的窗口期。同時(shí)，小規(guī)模的家庭投資者、小企業(yè)的購(gòu)房信貸也受到制約。遭遇掠奪性貸款和房屋止贖的破產(chǎn)業(yè)主、中低收入者、黑人等群體不得不進(jìn)入缺少保障的租賃市場(chǎng)。2007—2016年美國(guó)的住房租賃率從31.63％上升到37.08％，2020年爆發(fā)新冠肺炎疫情以來(lái)，其住房租賃率更是大幅上升。掌握大量住房的機(jī)構(gòu)投資者約占租賃市場(chǎng)的75％，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)高度集中化。

　　美國(guó)住房市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性分化也明顯體現(xiàn)為居住空間不平衡，地區(qū)價(jià)格和房屋供給類型兩極分化，住房空間生產(chǎn)高級(jí)化趨向顯著。在富人群體和機(jī)構(gòu)投資者的推動(dòng)下，中等收入以上群體所居住的交通便利、地理位置優(yōu)越的郊區(qū)獨(dú)棟房屋，更具保值增值功能，價(jià)格漲幅更大。尤其是在新冠肺炎疫情期間，社交距離的要求使郊區(qū)、鄉(xiāng)村的住房?jī)r(jià)格顯著上升。在金融化主導(dǎo)下，住房空間生產(chǎn)趨向高級(jí)化。無(wú)論是新建住房，還是二手交易，獨(dú)棟房屋的供給量都占主導(dǎo)并持續(xù)增加，價(jià)格也相對(duì)更高。2023年６月的數(shù)據(jù)顯示，獨(dú)棟房屋的銷售數(shù)量為52.26萬(wàn)套，售價(jià)中位數(shù)為42.5萬(wàn)美元，較2012年初其增幅各自高達(dá)91.1％和167.3％，而新建獨(dú)棟房屋的銷售數(shù)量增長(zhǎng)了251.8％。相較之下，面向低收入群體的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)嚴(yán)重不足。2020年美國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房占總住房存量的比例僅為3.8％，較2011年還下降了0.1個(gè)百分點(diǎn)。而且，不同社區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房供給不平衡，有的甚至被高收入群體占用，存在結(jié)構(gòu)性錯(cuò)配問(wèn)題。面向低收入者的經(jīng)濟(jì)適用房短缺日益成為美國(guó)面臨的全國(guó)性挑戰(zhàn)。

　　在美國(guó)，中低收入群體的住房成本負(fù)擔(dān)加重，需求得不到有效滿足，無(wú)家可歸者數(shù)量激增，導(dǎo)致新的住房危機(jī)。住房市場(chǎng)主體和空間生產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性分化，加上信貸和經(jīng)濟(jì)適用房的福利支持有限，導(dǎo)致更多中低收入群體涌入城市地區(qū)租房。然而，在房?jī)r(jià)上漲的帶動(dòng)下，營(yíng)利性的房租也不斷上漲。2021—2023年，美國(guó)的房租出現(xiàn)歷史性高漲。這進(jìn)一步加深了住房和勞動(dòng)力的商品化程度，勞動(dòng)者負(fù)擔(dān)不斷加重。2019年，住房成本在收入中所占比重超過(guò)30％的美國(guó)租房者約為46.3％，到2022年上升到50％，有2240萬(wàn)租房家庭負(fù)擔(dān)沉重，其中1210萬(wàn)家庭的住房成本占其收入的一半以上，創(chuàng)下歷史新高。2001—2022年，經(jīng)通脹調(diào)整后的房租中位數(shù)上漲了21％，而租房者群體的收入僅增長(zhǎng)了2％，同期的廉租房供應(yīng)卻大量減少。在缺少國(guó)家福利住房的情況下，住房體系高度商品化意味著，無(wú)力購(gòu)房者缺乏安穩(wěn)生活的安全保障。住房金融化最有害的影響是對(duì)租房者和低收入群體的物質(zhì)生活條件的剝奪，相當(dāng)一部分人淪為無(wú)家可歸者。2023，美國(guó)無(wú)家可歸者的數(shù)量超過(guò)65萬(wàn)，較2022年增長(zhǎng)12％，創(chuàng)下歷史新高，其中兒童超過(guò)11萬(wàn)，殘疾人、退役軍人、黑人、亞裔、西班牙裔和拉丁裔的流浪人數(shù)居多。長(zhǎng)期無(wú)家可歸者數(shù)量激增，遍布美國(guó)特別是加利福尼亞州、紐約州等大都市地區(qū)，已經(jīng)構(gòu)成新的住房危機(jī)。

　　四、結(jié)語(yǔ)

　　住房資本主義是美國(guó)金融化積累體制的典型特征和重要基礎(chǔ)。20世紀(jì)70年代以來(lái)，資本更多從初級(jí)循環(huán)轉(zhuǎn)入次級(jí)循環(huán)，空間生產(chǎn)創(chuàng)造了新的投資領(lǐng)域，城市地租提升了資本回報(bào)率，內(nèi)生出價(jià)值生產(chǎn)與地租提取、固定投入與資本流動(dòng)兩種對(duì)立邏輯。金融化為調(diào)和矛盾開(kāi)辟了思路，美國(guó)大力推行信貸便利化、監(jiān)管寬松化、市場(chǎng)自由化，使住房金融化及其資產(chǎn)證券化衍生品不斷發(fā)展，推動(dòng)了基于城市地租收益的資本積累。同時(shí)，為了降低生產(chǎn)成本，促進(jìn)價(jià)值生產(chǎn)，美國(guó)產(chǎn)業(yè)資本推行生產(chǎn)全球化。但這也造成了產(chǎn)業(yè)資本投資領(lǐng)域的減少，企業(yè)利潤(rùn)和股東回報(bào)更加依靠全球金融市場(chǎng)的證券投資機(jī)會(huì)。去工業(yè)化導(dǎo)致美國(guó)就業(yè)崗位流失，使勞動(dòng)者的工資性收入增長(zhǎng)緩慢。更多家庭參與金融市場(chǎng)特別是住房投機(jī)，以便獲得財(cái)富增值。收入、消費(fèi)與信貸深度綁定，眾多低收入群體也被拉入金融化的投機(jī)游戲。住房金融化、產(chǎn)業(yè)資本金融化、家庭部門金融化日益加深，并且通過(guò)收入循環(huán)相互交織，使美國(guó)逐漸形成基于租金提取的金融化積累體制。

　　美國(guó)的這種資本積累方式在短期內(nèi)雖然延緩了矛盾的激化，但長(zhǎng)期來(lái)看具有內(nèi)在不穩(wěn)定性，并將局地性問(wèn)題放大為系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，最終導(dǎo)致2008年全球金融危機(jī)的爆發(fā)。然而，金融化積累體制下金融資本的控制力深度影響著美國(guó)的經(jīng)濟(jì)政治結(jié)構(gòu)，要求維系這種保持金融資產(chǎn)價(jià)值和變現(xiàn)的制度框架。2008年危機(jī)爆發(fā)后，美國(guó)采取的超常規(guī)的宏觀政策保證了流動(dòng)性的充足，實(shí)際上挽救并鞏固了金融化積累體制，因而住房資本主義再度興起。后危機(jī)時(shí)代，美國(guó)房?jī)r(jià)回升、未償債務(wù)累積，特別是在后疫情時(shí)代，其房?jī)r(jià)和未償債務(wù)加速上漲。住房信貸不斷擴(kuò)張，但信貸結(jié)構(gòu)和監(jiān)管政策的調(diào)整將大量低收入者排除在信貸之外，導(dǎo)致美國(guó)的住房擁有率徘徊不前。美國(guó)住房體系發(fā)生巨大變化，擁有住房的“美國(guó)夢(mèng)”已不再是人們的普遍信念。住房成本增加，勞動(dòng)者負(fù)擔(dān)加重，金融化導(dǎo)致住房和勞動(dòng)力的商品化程度加深，由此產(chǎn)生了一系列新的住房問(wèn)題乃至住房危機(jī)。不平等的加劇勢(shì)必影響美國(guó)的政治發(fā)展趨勢(shì)，加劇民眾在全球化、移民等議題上的政治分歧。

　　近年來(lái)，我國(guó)加強(qiáng)治理房地產(chǎn)的金融化，防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。美國(guó)的住房資本主義體制及其導(dǎo)致的住房問(wèn)題能夠給我們帶來(lái)多方面的深刻啟示。第一，信貸和住房?jī)糌?cái)富效應(yīng)所能激發(fā)的勞動(dòng)者收入與消費(fèi)是不可持續(xù)的。因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)資本循環(huán)與房地產(chǎn)資本循環(huán)的內(nèi)在矛盾點(diǎn)在于勞動(dòng)者的收入循環(huán)，金融信貸啟動(dòng)收入循環(huán)會(huì)加深勞動(dòng)力商品化，勞動(dòng)者最終不得不在消費(fèi)與還債之間進(jìn)行權(quán)衡。第二，住房金融化及其資產(chǎn)證券化無(wú)法解決影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展不平衡與地方性金融風(fēng)險(xiǎn)之間的矛盾問(wèn)題。因?yàn)榻鹑诨瘜€(gè)別資本積累的影響范圍擴(kuò)大到了全球金融市場(chǎng)，特別是局部風(fēng)險(xiǎn)對(duì)整體流動(dòng)性的擠兌會(huì)引發(fā)更大風(fēng)險(xiǎn)。第三，金融支持很難取代福利住房供給。要以面向中低收入群體的空間生產(chǎn)創(chuàng)造“逆周期”投資機(jī)會(huì)，推動(dòng)住房和勞動(dòng)力去商品化，抑制生產(chǎn)成本上升，提升實(shí)際收入，涵養(yǎng)有效需求，如此，才能使收入循環(huán)更加可持續(xù)，才能促進(jìn)產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率的修復(fù)，改善企業(yè)對(duì)未來(lái)投資的預(yù)期和信心。我們要從中汲取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，加快建立租購(gòu)并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。加大保障性住房建設(shè)和供給，滿足工薪群體剛性住房需求，并支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

　?。ㄗ⑨審穆?，詳情請(qǐng)見(jiàn)原文）

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