房價到底是低是高 上漲的勢頭還能維持多久?

【內容提要】從2000年開始，我國各大城市土地交易價格出現明顯上漲。從2000年底到2005年第二季度，全國平均住宅用地價格指數在五年時間里上漲了54.2%，部分城市地價上漲更為驚人，北京、天津、上海、南京、重慶等地上漲均超過100%，杭州上漲則超過了200%。雖然土地的絕對價格與日本相比還有差距，但從全國平均的上漲幅度看并不輸給日本當年，部分城市的表現則更為耀眼。　日本從上世紀80年代中期開始到90年代初破滅的泡沫經濟是人類歷史上最著名的泡沫事件，既便是一貫愛吵架的經濟學界對當時日本泡沫經濟的實質的認識也達到了空前的一致，國內的學者在討論泡沫話題時也通常是言必稱日本泡沫經濟。那么看看在這個最著名泡沫事件中房地產價格究竟是如何表現的。

按一般的看法，日本的泡沫經濟自1985年的“廣場協議”開始，到1990年泡沫開始破滅結束，泡沫膨脹階段用了5年的時間，1990年泡沫破滅以后，日本經濟陷入全面衰退，直到現在15年過去，經濟衰退仍然沒有完全過去。根據日本不動產研究所的數據，在1990年泡沫巔峰時期，日本全國城市地價與1985 年相比，5年時間里上漲了56.3%，東京、大阪等六大都市的地價，5年時間里上漲了 168.6%。

再看看我國的數據，從2000年開始，我國各大城市土地交易價格出現明顯上漲。從2000年底到2005年第二季度，全國平均住宅用地價格指數在五年時間里上漲了54.2%，部分城市地價上漲更為驚人，北京、天津、上海、南京、重慶等地上漲均超過100%，杭州上漲則超過了200%。雖然土地的絕對價格與日本相比還有差距，但從全國平均的上漲幅度看并不輸給日本當年，部分城市的表現則更為耀眼。

日本不動產研究所的報告顯示，2003年，東京京都地區公寓式住宅的平均單價為54.5萬日元每平方米，折合人民幣4.3萬元，每套住宅的平均價格為 4096萬日元，折合人民幣約為320萬元，目前上海城區的商品房平均單價約為1.5萬元，平均每套售價約為180萬元。2003年上海的人均收入約為東京的1/15。值得一提的是，日本的住房購買者均擁有所占土地的永久產權，而我國房價中僅包含70年的土地使用權。

2003年美國商務部發布的報告，2003年中期美國的單棟新建住房的全國中間價格為19.5萬美元，全國平均價格為24.2萬美元，折合人民幣分別為160萬元和200萬元。美國的單棟住宅與我國相對應的同類住宅就是別墅，按照上海和北京的當前價格，類型相當的房子價格均在500～800萬元，大約是美國平均水平的2至3倍以上。

如果按照某學者的提法，上海未來的房價應該在若干年內再漲若干倍，因為在1990年房地產價格最高的時候，東京一地的所有物業價值就已經超過整個美國，那么我們可以由此做個大膽的預測，用不了10年時間，就算上海比東京面積小一些，我們也可以賣掉一個上海，而買回來大半個美國。天底下簡直找不到比這更好、更便捷的富國之計了。

鼓吹中國房價未來仍需要大漲的人有一個論據，那就是中國人多地少，土地資源緊張，當然可以有更高的地價和房價。這個口號有很多所謂的經濟學家在講臺上口沫橫飛地鼓噪了不知多少次了，但遺憾的是沒有一個人愿意拿出計算器隨便算一算

是不是人多地少需要看和誰比，如果和俄羅斯、加拿大相比，世界上大部分國家都是人多地少的。中國平均的人口密度是每平方公里132人，日本、韓國、印度、越南、德國和英國的這個數據分別為336人、478人、338人、238人、230人、247人。如果用全國平均的數據說服力不強，我們只考慮人口最密集我國的東部沿海地區，我國東部大部分都是適合生活的平原地區，這樣與其他國家的全國平均水平相比應該比較有說服力。從遼寧到海南，我國沿海的13省、市、自治區的平均人口密度是每平方公里407人。這個數字與上述幾個國家相比并沒有本質差別，如果按適宜居住的面積計算，我國東部地區的人口密度低于日本、韓國和印度，比如在日本37.7萬平方公里的國土中，不適合居住的山地和丘陵占去了75%，這樣按適宜居住的面積計算，日本的人口密度超過了1300 人/每平方公里。另外如果考慮我國城市人口大多居住在多層和高層建筑里，而德國和英國人口大多居住在低層或獨棟住宅里，我國人均居住所占用的土地面積要遠遠小于德國和英國。在考慮到適宜居住的因素后，我國東部地區的人口占地密度不會高于德國和英國，更不會高于韓國和日本。

日本人口密度是中國東部地區的三倍，但是日本的地價己經連跌15年，2004年日本的全國城市平均地價已經跌到上世紀70年代末的水平，那么在我國人多地少能成為地價繼續大漲的理由嗎？

目前有人正在制造一個與當年日本相同的“土地神話”。戰后的日本由于經濟快速發展，重化工業進程和城市化進程使土地供給不能滿足需求，現實中的供需缺口加上投機者的推波助瀾，使日本的地價在1990年以前連年上漲，造就了所謂的“地價不滅神話”。但是在造就了“地價不滅神話”的同時，也造成了產業資本的大規模外移。應該說東亞各國，尤其是中國，都是日本“地價不滅神話”的最大受益者。現在如果中國也準備開始一段“神話”的話，捧場的絕對不只是“神話”的鼓吹者，等著撿錢包的越南和印度早就準備好了。

如果我們的學者腦中還有開放經濟的意識，他們就應該明白，世界上根本就不應該有什么“土地神話”。因為當我們進口糧食時，我們進口的不僅僅是糧食，我們進口的實際上是土地，當我們輸出資本時，我們同樣是在進口土地。土地雖然是死的，但是資本、人力、商品在開放經濟的條件下都是可以流動的，全世界的要素價格一定是趨于一致的，如果中國的土地價格持續上漲，意味著我們失去的是資本流入，是就業，是城市化，是社會穩定，是一系列關乎國泰民安的大事。所以這樣“神話”離我們越遠，我們的經濟就越安全。

中國的房價到底比國外高多少？其實我們根本不能去類比，中國的人均收入還很低，在全世界排名在100位左右。但許多人總是拿國外的房價來說明我國的房價上漲空間還很大，我們就不得不看一看國外的房價到底是多少了。

一、韓國

目前韓國首都首爾的房價在世界上名列前茅，一套90多平方米的住宅，價格為1．5億至2．5億韓元（相當于人民幣100萬至165萬，與上海北京差不多），即便如此，韓國人認為一名普通的職員要購置這樣一套住宅，需要工作15年至18年，太貴了。 首爾的土地可謂寸土寸金，在市中心的明洞一帶，一塊足球場大小的土地，價值高達10億美元。再加上首爾可供開發的余地有限，使得不動產投機商經常興風作浪。韓國政府規定，一戶只能擁有一處住宅。

二，美國

應該注意的是，由于中美之間的住宅條件和定價方法的差異，中國和美國的房價很難進行直接的比較。首先，美國人的住房條件和中國的住房有很大的差別，絕大部分美國住宅是2-3層的別墅，附帶車子、車庫，甚至游泳池，社區高爾夫場也并不稀奇。相當于中國的高級別墅和聯體別墅。美國房地產商所經營的都是現房，三室兩衛房以上房型占90％以上，用中國話說是大戶型為主。且全是裝修房，基本與中國的豪華裝修相仿。所以其房價應和中國的高檔裝修房進行比較。

美國的統計資料都以單元住宅來計算房價，而不是按每平米來計算。按每幢房子來衡量的美國住宅價格并不能正確反映中美之間的房價水平差異，因為美國的住房面積比中國普遍要大很多。美國住宅多數集中在150-300平米左右，平均面積在220平方米左右。折算成和中國一致的每平方米單價不足1100美元，和大漲后的中國一線城市市區裝修房價位基本相當，比中國主要城市城區的房價甚至還低一些。更重要的是美國房地產商規范運用的住宅建筑面積概念不同于中國的“建筑面積”，使得以上單價的比較仍然非常不確切。直接以統計上公布的面積為基礎推算的單價，美國住宅面積數據相對低估，其測量方法下的單元住宅單價需要打折。

中國住宅全是數層甚至數十層的高樓，而且一梯多戶，一小區幾百來戶，建筑面積里面含有很多公用的和瑣碎的空間，住宅實際使用面積要大大縮水。使用面積只是建筑面積的80％或70%左右。美國人目前崇尚的居住品味和中國扎堆的住宅大相徑庭。不但單體住宅沒有公用面積一項的干擾，且住宅內很多區域是不算入建筑面積的。因為其計算的原則是完工面積，必須是經過建筑材料如木板、地毯之類鋪設后的地面和樓面，因此，一般走廊、地下室、小閣樓、院子都不在銷售總價之內。按建筑行業的指導，室內層高低于5 英尺的部分不再計算，如果一個房間7英尺以上的空間不到50%，則整個面積也可不計。

從以上比較得出，中美房價考慮住房質量、環境、實際使用面積因素后，再加人民幣實際購買力折算因素，則不難發現，相對于美國住宅中國的房價實際值偏高，中國部分熱點城市房價已趕上并超過美國住宅主要市場的住宅價格。 美國目前年住房需求量基本穩定在120萬套左右，過去10年住宅開工每年在110-150萬套。如果按每套面積220平米，價格24萬美元，按年供應150萬套計算，則住宅開工面積為33000萬平米，市場的總容量達到3600億美元。中國僅上海一地的2003年竣工面積就相當于全美國的7.5％，而開工面積應相當于美國的15％以上。 但在這種房價持續上漲的情況下，美國已經在為房價的升高而擔心，美聯儲利率的調高也可以說是一種必要的調控措施。當房價沖到戶均收入6倍左右的區域被經濟學家稱之為泡沫區。而在中國，10-20倍于戶均收入的高增長房價仍在和房價是否合理、房價是否會繼續走高的爭論一起繼續相持著。

三，東京

現在在東京市中心，相當于上海徐家匯地段的品川站周邊步行9分鐘范圍內，買一套新造的公寓單元，40樓的高層，實用面積80平米，兩間朝南，帶停車位，不過3千萬日元，要算建筑面積在100平米以上， 合人民幣225萬，按建筑面積算，每平米2.25萬人民幣。日本的房子是全裝修的，包括衛生間和廚房，還有中央空調和地板暖氣，所有材料都是無毒標準，浴缸是帶按摩，浴室帶空調，浴缸旁邊還免費送液晶電視；廚房也是帶全自動洗碗和烘干機的，加15萬日元再配個雙開門大冰箱，廚房下水道口帶自動垃圾干燥處理器，出水口配礦化飲水裝置；家用設備一應俱全。不需要你動一個手指頭，就能立刻住上舒適寫意的新房。

四。英國：

英國的土地面積小于四川，而人口8千萬，比四川略多一點，因此人口密度大于四川省。而英國的房價，普通地區為200英鎊/平方米，而倫敦地區的房價要貴一些，約合400～600英鎊/平方米，一處480平方米的房產售價為17萬英鎊，因此英國的一般地區普通住宅售價約合3000～4000人民幣/平方米；倫敦地區約合6000～10000人民幣/平方米。

五、其它

瑞士是全球房價最高地區之一，以價格最高的蘇黎世為例，在蘇黎世市區或風景區的房價約合2500～7000瑞士法郎，也就是合 15000～40000人民幣/平方米，但郊區的住房要便宜一些（蘇黎世市區很小），約為1500～3000瑞士法郎，合9000～18000人民幣 /平方米，一套100平方米的住宅售價為15～20萬瑞士法郎合90～120萬人民幣。

需要說明的是，瑞士人均收入相差不大，超市售貨員的月薪為3000瑞士法郎，年薪合人民幣20萬，也就是說一套100平方米的住宅相當于其 3～6年的總收入，而且瑞士人還可以享受零首付，50年按揭。由于福利好，瑞士人沒有買房的壓力，因此租房的居多。多數人寧愿花更多的錢到個人消費上，不像中國人有巨大的買房壓力，這并不是消費觀念的差異。

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