●泡沫期間，人們不相信價格會下跌。歷史已多次證明這是錯誤的。

    ●必須對一切財產泡沫背后的神話持懷疑態度。那個神話就是價格會永遠不斷地上漲。

    ●即使毫無用處的土地，各個公司也全力爭奪。

    美國的住房價格經歷了數年驚人的上漲之后，現在似乎搖擺不定。回顧日本出現房地產泡沫破裂的歷史也許對我們有所幫助。

    泡沫程度驚人

    毫無疑問，現在的美國與上個世紀80年代的日本有著天壤之別。其一，日本當年的房地產價格上漲速度更快、幅度更大。部分原因在于，投機者利用迅速上揚的股市的賬面利潤投資房地產，導致股價與房價全面飆升。

    另一個區別是：在日本當年的房地產熱中，最大的投機者是財力雄厚的公司。它們在抬高商業房地產市場的同時，也抬高了住房價格。　

    日本遭受了現代歷史上規模最大的一次房地產市場泡沫破裂。在1991年房地產市場的巔峰時期，國土面積相當于美國加利福尼亞州的日本，土地的總價值幾乎是美國的4倍。　

    后來，由于日本中央銀行升息力度太大，股市和樓市同時崩潰。隨著投資者拋售股票以填補土地市場的損失，或者拋售房產以彌補股市損失，日本的股市與樓市價格直線下降，跌入低谷。直到現在，才剛剛開始恢復。

    泡沫背后的神話

    日本的經歷包含著許多警示。其一：避免受熾熱的房地產市場發出的誘惑的吸引，特別是避免動用高風險或外來貸款，進行入不敷出的借債。其二：避免購買一旦市場冷卻難以出手的房地產。

    經濟學家說日本的經歷對美國決策者（比如即將于明年1月底出任美聯儲主席的本·伯南克）來說還包含著教訓。首先就是從日本中央銀行的失敗中吸取教訓，放慢美國房地產和股市泡沫的上升速度；其次，要吸取日本未能緩和崩潰的教訓。日本直到最近才終于找到了恢復房地產市場的辦法，即通過放寬限制，刺激新的房地產開發。 
  
    最重要的是，日本的經歷告訴我們：必須對一切財產泡沫背后的神話持懷疑態度。那個神話就是價格會永遠不斷地上漲。與當今美國購房者一樣，日本當年的許許多多購房者過度舉債，購買了超出其支付能力的房產，因為他們以為房地產價值只會上升，不會下降。當價格下跌時，很多購買者在經濟上遭受了重創，甚至破產。

    日本泡沫問題最知名的權威、早稻田大學教授野口悠紀雄說：“日本最大的教訓就是不要陷入曾經有過的那種拒絕相信的狀態。泡沫期間，人們不相信價格會下跌。歷史已多次證明這是錯誤的。但是，人的天性中總是存在一種令人無法吸取歷史教訓的東西。”

    他說，上個世紀80年代，日本的投資狂熱已到了登峰造極的地步，即使毫無用處的土地，各個公司也全力爭奪。　

    野口悠紀雄教授說，雖然美國與日本存在種種區別，但現在的美國與當年的日本仍有著相似之處：住房的售價通常在1000萬美元以上，而購買者居然感到別無選擇，只能現在購買，以免房價升得更高。

    專家還發現了其他相似之處。上個世紀80年代，由于對房地產價格持上升預期，日本許多購房者對大舉貸款感到心安理得。現在的美國也有類似情形。日本當年有自己的貸款方式，包括所謂的“三代貸款”，就是90年期限甚至是100年期限的抵押貸款，購房者可以終其一生分期付款，甚至分期到子孫一代。　

    但是，當日本房地產價格下跌時，業主們發現自己背負的債務遠遠超過了房產的價值。很多人破產，特別是由于房地產價格下跌而引發較廣泛的衰退后出現的失業人員和減薪人員。

    決策層的鏡鑒

    現在，日本的房地產市場終于顯現了復蘇的跡象。經濟學家說它為美國人提供了結束泡沫的方式、而不是結束泡沫本身的教訓：那就是房地產價格一落千丈。

    在房地產泡沫破裂后的很多年，日本政府試圖通過建設代價高昂的公共工程項目，來恢復房地產及其他經濟部門的活力，但由于計劃欠佳，反而導致國債增加。

    直到上個世紀90年代末，日本政府才開始嘗試另一種辦法：放寬限制。為了刺激經濟，東京開始放松對金融行業的限制。雖然這一努力主要是為了恢復銀行業的活力，但它也幫助投資者建立了房地產投資信托，主要是用于商業地產投資的互助基金。幾年后，政府還放寬了建筑標準，比如高度限制，并縮短了建筑審批時間。

    經濟學家和房地產主管認為，這些改革措施為房地產市場注入了資金，減少了再開發的難度。成果顯而易見：東京的上空點綴著起重機和新起的高樓大廈。　

    日本經濟學家說美國不太可能遭受日本這樣的下跌，因為美國經濟有一個更有經驗的機構在掌舵：美聯儲。他們認為，日本的中央銀行未能在1989年年中之前制止股市和樓市泡沫，此后就已為時太晚，價格飛漲失控。