近日房地產龍頭萬科銷售破600億，超越帕爾迪蟬聯全球住宅銷售冠軍的新聞充斥媒體，但萬科股價不為年報利好所動，依舊趴在9元多整理。莫非應了那個成語典故，萬科老矣，尚能飯否？

萬科前日發布年報。2009年每股收益0.48元與2006年每股收益0.39元相比，每股收益上升20%，以當今3000點,9.6元股價，與2006年底2675點，15元股價相比，股價低50%以上，且目前20倍市盈率的萬科，比2006年底40倍市盈率的萬科也低估一倍。從市盈率而言，萬科估值嚴重低估。

但從總市值而言不存在低估，考慮到萬科總股本從2006年底43億上升到目前109億，對應總市值從600億上升到1000億，均上升一倍，與同期凈利潤也大升一倍以上對應。更為重要的是，從成長性而言，萬科不僅不存在低估，而且有高估之嫌。因為2009年萬科凈利潤增長率僅增長32%，若以2007年為基數僅增長10%，而2007與2006凈利潤增長率分別高達110%與70%。以PEG衡量，2006年底40倍市盈率的萬科，2006年PEG0.6

2007年PEG僅0.4，而今天20倍市盈率的萬科，2009年PEG0.6不高，但參照2008凈利潤增長率-16%，2010年凈利潤增長率低增長甚至可能負增長(中銀國際預計由于竣工速度放慢，2010年萬科可結算面積將出現下降，但均價的提高將使結算收入仍有上升。)

鑒于萬科已結束業績高成長時代，進入低成長時代，9元多，20倍市盈率的萬科，確有高估之嫌。香港地產股基本在凈資產附近，一般不超過10倍市盈率。

在房地產市場受到嚴厲調控的2010年，在流動勝性過剩走向流動勝不足的2010年，每股凈資產3.4元萬科會不會向凈資產回歸？

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