和諧社會需要新一輪房價調控

    從去年兩會以來，抑制房價暴漲就成為全社會最關注的話題，兩會眾多代表委員的共同訴求，基層廣大民眾的反映聲浪，中央政府八大部委兩次聯手動作，持續不斷的紅頭文件出臺，原以為房價會直線下跌，至少也會就此住腳。但不曾想到，就在這樣十二道金牌連連出招之下，房價居然逆勢飛揚，最高的地區竟高達40%甚至更多，舉國上下嘩然。作為學者，筆者專門研究房地產，房價，關注之余，出離憤怒，覺得政府相關部門的政策搖擺不定、房產大佬們的搖唇如舌、媒體導向的見錢眼開、地方政府的公開叫板，這一切讓國務院關于抑制房價暴漲的政策措施化解于無助，松懈于無形，讓政府的威信受到極大損害。另一個，某些學者充當富豪的馬前卒，置學識與良知于不顧，更讓人感覺恥辱、卑劣與不齒。而再不控制飛升的房價，于國計民生將大為不利。
    記得2005年兩會上，溫家寶總理在回答記者的提問時，說了這樣一段話： “我想起了諾貝爾獎金獲得者，一位經濟學家叫舒爾茨的一句話，他說世界大多數是貧困人口，如果你懂得了窮人的經濟學，那么你就會懂得經濟學當中許多重要的原理。”溫總理提出的“窮人的經濟學”，是一個關乎社會發展公平與和諧的問題，這表明黨和政府堅持以人為本的科學發展觀，努力建設社會主義和諧社會的政治主張，筆者衷心擁護，筆者最大的愿望是做一個窮人經濟學家，那種一貫沉迷于以增長方式帶動社會效率提升的“富人理論”應該得到糾正。

    一、理解“窮人經濟學”才能理解政府調控房價的主旨

      黨的十六大以來，黨和政府強調以人為本的科學發展觀，強調可持續發展，胡錦濤總書記要求“情為民所系，權為民所用，利為民所謀”，國務院政府工作報告把降低城市房價作為近年來施政目標之一，這是代表最廣大人民的根本利益的舉措之一。溫總理關注“窮人經濟學”更說明了黨和政府關心人民疾苦，關于最廣大的中低收入階層的生活，充分顯示了黨和政府執政親民、為政愛民、以民為本的政治理念，筆者認為有這樣四個深刻含義：一是經濟發展到了貧富差距的矛盾需要高度關注的時刻，需要縮小差距、幫助中低收入者提升生活質量與擴大發展空間；二是效率優先是市場經濟的法則，但效率優先有“馬太效應”的“惡”的一面，需要以“公平”來調節；三是關注富人如何更好致富過去一直是市場經濟法則的主旨，現在需要把關注度轉向窮人，讓窮人盡快脫貧致富是政府施政的重點；四是和諧社會的工作重點應該是一個政府關愛與扶助窮人、富人資助善事、低收入階層逐步減少、中等收入階層逐步擴大，實現社會的穩定的社會秩序與持續的經濟增長。從這個意義上來講，調控房價是 發展的必然。

   二、調控房價應從三個方面切入主題

    一是從觀念層面切入。這個問題人們爭議不休，各種觀點充斥輿論，其實極好理解。房地產開發商作為利益獲得者，部分權力部門與房地產開發商形成利益共同體、金融部門希望已經放出的房貸安全、地方政府拉動房地產成為稅收的主要來源之一，在地價與房價中間的大量灰色收入的利益鏈條上俘獲了一批政府官員、媒體為獲得房地產的巨額廣告費收入將偏重于發表支持房價上漲的意見，一批理論功底不足、實踐經驗極少的學者用庸俗的市場需求導向的理論來解釋漲價合理的觀點，政府部門出臺的多個文件，相當一些文件名為調控實際助漲，某些部門權力滋生官僚主義等等，而公平意味著放棄權力尋租空間，諸如此類，等等；由于種種原因，要求貫徹國務院文件精神、進一步打壓房價的訴求被堂之皇之的托詞敷衍了事，房價在政府官員、房產大佬、媒體混雜的報導聲音中持續走高到了令人咋舌的地步。大是大非的問題，向國家政策叫板的問題，令不行禁不止的問題，不統一思想是不行的。怎么樣統一思想，答案是統一到以人為本的科學發展觀上來，統一到保持與努力實現國民經濟持續增長上來，統一到公平優先兼顧效率上來，統一到建設社會主義和諧社會上來。要改變房地產是國民經濟支柱產業的錯誤提法，要堅定不移地優先保證制造業、科技創新企業、農業獲得更多的資金扶持，要保證廣大中低收入階層有能力購房，要把多年倡導的但數量極小且分配不公的“經濟適用房”與“廉租房”真正的落到實處。

     二是從政策層面切入，對現行文件進行清理。要清理一切有利于房價上漲的政策文件，或者暫停執行相關文件。特別是涉及到城市建設類指標的考核、城市房地產開發、城市GDP考核文件。要出臺并考核制造業發展、科技企業數量與質量考核指標、考核居民人均收入、考核房價收入比的相關文件，考核中小企業貸款發放數量、考核企業創新產品的個數與總銷售額，考核工業企業效益指標，考核就業率，用這些真正體現國民經濟競爭力與老百姓生活小康指數相關的指標代替那些過時的落后的有負作用的指標，代之以包含真金白銀的GDP指標，從政策層面糾偏矯正，回歸到轉變增長方式、促進經濟持續增長上來。

    三、出臺專項文件，堅決扼制房價上漲勢頭，并使房價緩慢下降，回歸理性。

    這些文件應該包括四類：
    第一類是指導性文件，對購房條件、房產類型、指導價格、調控方式的，主要是引導房地產業健康發展的方向，保障中低收入階層購房需求。
   第二類是限制性規定，主要是針對買房人的，目的是防止投資者哄抬房價、專業炒房的、包括外資炒房的。 
   第三類文件，是規范房地產市場秩序、調整房地產市場的結構，打擊房地產市場上惡意炒作、投資炒房和與各類違規行為，引導房地產業健康發展的文件。
    第四類文件，是禁止性文件，主要是防止房地產業商業賄賂的，防止官商勾結的，以及貪污瀆職的、違法亂紀的懲戒性規定。包括富人搶走窮人救濟糧的懲罰辦法。

    四、關于制訂四類文件的建議

    制訂上述四類文件無疑是特別困難的事。因為涉及重大利益調整，而許多制訂政策者已經在利益關系人當中，所以多個政策看上去狠話不少，狠招也有，但破綻很多，政策在實施中被化解為無形。結果是政策照樣出，房價照樣漲，嚴重削弱政策的權威性。作為筆者，雖然冒著被罵娘的風險，反對者利益受損固然恨之入骨，贊成者因利益有限也不滿意，但是，依然愿意拋磚引玉，仗義執言，提出想法，引導思考。
   關于第一類指導性文件。我國的房價為何超常上漲，主要是購房越遲、房價越高的心理作怪。一窩蜂購房、超前購房，超能力購房。文件要明確，只有在城市生活和工作的人群才是房屋的主要購買者與消費者。應將房產消費分為三類：

   
    一類是商品房，市場供應，市場調節，政府控制總量，控制區位。從總量上看，應占整個房屋供應量的30%左右，不宜超過40%，供較高收入者、改善住房條件者和其它不符合購買保障類住房者購買。商品房的開發應由于群體條件較好，應有70%安排在市區的郊外。例如，北京市應安排在五環以外。商品房，本市戶口，房貸可貸70%，國內外來戶口，首付建議為50%。

     第二類是保障性住房，以前的提法是消費房（指作為居民生活必需品），簡稱保障房。從量上來看，我國是占世界人口1/5的大國，保障的條件只能參照新加坡與香港等國家和地區的情況，再根據城市的實際情況酌情有所調整。保障應與國情國力相適應。保障房的主要需求對象是中低收入群體，是公交車上班族，因此，保障房的70%應安排市中心區。原則是城市人口一戶或一生只能享受一次，保障房不得轉讓、出租、不得閑置，如有能力購買商品房的，可退出保障房給政府、并獲得相同面積的補償，不得私相授受。外來人口在城市工作，應當納入城市保障房供應范圍，但應明確具體條件。以北京為例，年滿25周歲且無房的北京市居民、在北京工作的外來人口（常駐）均可獲得。條件是：外來人口在北京市就業滿5年、有勞動部門的留存的企業職工名冊可查、并向所在地交納個人所得稅的人員，可擁有保障房購房資格。應對北京市外來就業人口進行登記，凡滿5年的即可列入保障房享受資格。關于保障房的標準，參照新加坡等城市的做法，建議單身戶為25平米、新婚戶為40平米、多人戶為50到75平米，（以上均以建筑面積為例，下同）。關于保障房價格，建議按市三人戶年均收入的6：1考量。依北京市2005年情況，3人戶50平米總價四環內不超過30萬元，五環內不超過25萬元。北京市相關部門應對需購房戶進行全面摸底登記，對總需求量進行逐年排序，最長時間待房者不超過5年。保障類住房應占房屋供應總量的50%以上，房貸政策可貸30年80%。關于保障房的價位，政府應在出讓金中少收一塊，建筑工程招投標實行在資格合格的前提下最低價者得的辦法。其它相關稅收可一應豁免。

    其三是廉租房，供應外來臨時性民工、城市特困戶，可分別對待。對待外來臨時性就業者，人均面積8~20平方，每平方月租金30~40元左右，鼓勵合住，統一管理。對本地戶口的城市特困戶，家庭的，以35~50平方米為宜，月租金不超過每平米10~15元，必要時政府可給予適當補貼。廉租房應由政府投資，總量應不少于10%，且應安排在市區較好位置，方便就業與生活。

     關于第二類限制性文件。外國人買房可參照國外的做法，在工作居住三年內不得購買住房，對外資不遵守規定變通購房的應給予相應的處罰。本國人民不在居住地（未在其它城市工作）而在其它城市購房者，需申報資金來源，應苛以20%左右的消費稅加以抑制。對炒房與資金來源不明的應禁止購房。鼓勵重獎舉報并查處違規購房。此外，國家應參照英國的做法，控制第二套房消費，政府可開征空置稅，建立全國第二處房產登記制，同時提高第二處房產的新交易稅率加以抑制。

   第三類文件，規范房地產市場秩序的文件。房地產市場應平穩健康發展，避免大起大落，目前的主要目標要實現軟著陸。基于目前城市房地產的現實情況，特別是大部分城市市區土地已經被開發商拿地完畢，繼續如期開發無法緩解房價漲勢的特定情況，建議：政府與開發商協商，用原價回購其中70%土地用于保障房開發，或者政府用其它地段土地給予調換，其價款可相互抵沖，也可沖抵稅款，原有土地用于開發保障房，可免除新開發地段的所得稅。開發商開發房地產項目，其形象進度只有完成房屋封頂工程時方可實施房屋預售。商品房開發，實行形象進度貸款，完成基礎工程時可落實貸款指標的20%，建筑物封頂時可發放貸款指標的50%，到期貸款不能如期歸還的，可加大罰息力度的3-5倍。

     第四類文件，關于禁止性規定。近幾年來，許多政策實施效果不佳，關鍵在于政策的破綻太多，規定不到位，容易變通破解。有的是政策本身不對路，或是懲罰性規定虛置。因此，政策的禁止性規定得不到落實，違規成本太低。在新加坡，政府明文規定，任何人在買賣組屋時，必須提供翔實的資料，如果一旦發現虛報，將面臨高達５０００新元的罰款或６個月的監禁，嚴重者兩者兼施。在瑞士，政府通過稅收控制炒房。針對私有住房，政府根據房屋所在地段和價值估出一定數額，列入個人財產稅征收計算范圍，個人擁有的房產越多，財產稅越高。如將私房出租，包括出租私有樓房里的部分套間，租金也算作個人收入，需繳納所得稅。如私房自住，政府會估出相當于月租的數額，也作為個人收入，列入計稅基數。所得稅比例是遞進式的，收入越多，納稅比例越高。

    鑒于我國處于經濟轉型期，對個人收入無法統計，托關系、走后門、違法成本很低的實際情況，政府要加大舉報力度，必要時可將懲罰收入的1/3獎給舉報人，不如此不足以遏制違法違規現象。在新加坡早期，組屋售價非常優惠，購房者趨之若鶩。不少購房者購買了組屋后來轉手出租，直到政府給予高額罰款及牢獄之災考令行禁止。針對我國目前在許多方面無法可依，有法不依、執法不嚴的情況，要加快制訂相關文件，明確保障性住房的購買條件，對違規購買的不僅要堅決退房，而且要處以重罰，對購買保障性住房后閑置、甚至出租的，應當收回保障性住房，從重罰款，對獲得收益超過一定額度的應用刑罰進行懲處。其它罰處也一應如此。如果相關規定得以完全實施，房價平穩回歸，房地產市場健康發展就會早日到來。但是，動真碰硬的阻力很大，需要中央政府拿大主意，下大決心。

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