房價成本清單曝光 項目回報率近100％
2006年09月27日 09:27
房價
昨日，一位杭州的房產業內人士向本報記者傳遞了一份房產開發成本清單（表一）。從這份清單上看出，該開發商憑借該項目共賺取了5.8億元的毛利潤，相對其6億的成本來說，回報率近100%。
據記者了解，這位業內人士曾經從事于南都房產，后來離職獨自創業，并以咨詢公司的名義繼續從事房地產開發業務。
但是該人士拒絕透露這個成本清單屬于杭州哪個房產樓盤。
從這份成本清單可以看出，開發商的拿地成本只有區區165萬/畝。專家告訴記者，按照這樣的拿地成本推算，該開發商是在2001年左右拿到的土地，折合成地面價格是每平方米2475元。
而當該樓盤于兩三年后建成時，樓價已經飛漲至7000元至8000元。在其銷售一欄里可看到，其多層公寓銷售價格為7800元/平方米以上，高層公寓則賣到了8000元/平方米以上，加上商鋪與車位的銷售，回報率驚人。
與此同時，本報記者還從有關渠道獲得了兩家開發商對各自項目的預算規劃。這兩家開發商，一家是上海的ZH房產（表二），一家是杭州的ZT房產。從這兩家開發商的項目預算中，可以看出房產成本與利潤之間的懸殊差距。
上海的ZH開發商所開發的項目，位于上海市閘北區某街道，項目總面積103畝，項目總建筑面積20.6萬平方米（商鋪及配套3.05萬平方米），一期47畝、建筑面積10.25萬平方米，目前已劃分為面積大體相等的A、B兩塊，將分步拆遷并開發。
在ZH的“如意算盤”中，A區的動遷成本、建安成本、配套費用加一起，總成本是4.284億，折合每平方米的成本是8400元，而該開發商的預計賣價則是住宅1.5萬元/平方米、商鋪3萬元/平方米。從成本到售價翻了一倍，該開發商的理由是，周邊的樓盤售價，綠洲雅賓利一期：2006年4月開盤，均價18000元/㎡，已售75%；蒙特利名都城：2006年下半年開盤，均價16000元/㎡。
如果項目建成并成功銷售，該開發商的毛利將達4.416億元，項目的毛利回報率超過100%。
杭州ZT房產的項目雖是拆遷安置用房，但該項目成功開發的話，開發商將得到14.6億的收入，相對于其11億元的成本，毛利回報達30%以上。
打開“商業秘密”
房地產清單，這組本該透明、公開的數據卻是記者通過復雜的途徑輾轉得到的。
國務院辦公廳2005年6月轉發建設部等部門《關于做好穩定住房價格工作意見的通知》第八條曾明確：完善市場信息披露制度，要求各有關部門加強信息溝通與整合。而時至今日，除了鹽城、福州等部分二線城市開始了信息公開試點外，北京、上海、杭州等城市無一效仿。
在該不該公開成本的對峙中，一線城市開發商的利潤居高不下，這和穩定房價的初衷開了一個不小的玩笑。
在本報得到了上海、杭州兩地的房地產成本清單的同時，廣東省建設廳近日以“容易造成對（房地產）企業商業秘密的侵犯和對公平競爭環境的影響”為由，否決了該省朱列玉等8位人大代表提出的公布房價成本的要求。
房地產業界表示，目前各樓盤的各項銷售指標通過網絡很容易查到，如果再公布成本，房地產商將沒有任何秘密可言，這對于房地產企業不公平。
在房價中，一般包括地價、建筑安裝成本、配套設施費用、貸款利息、稅收以及開發商中間利潤。從政務信息公開的角度講，政府公布其中由自己控制的那一部分，無可厚非。
房地產業界人士還表示：“即使公布了房價成本清單，對降低房價也不會起到多大作用。當市場供大于求時，房價自然下降。而供不應求時，即使是把所有的成本清單都公布了，房價高低仍不受影響。”
專家指出，房地產的價格主要是由市場供需關系決定的。房價成本是否公開，表面看并不會對商品房市場價格產生實質性影響。但是，這種公開是根治高房價的一個突破口，政府公布房價中的社會成本，尤其是土地成本，可以為社會和媒體對開發商的價格行為進行監督創造有利條件，最終有助于一個有效的商品房價格監督機制的形成。專家認為，公布房價成本的關鍵是如何使之法律化、制度化、科學化，肯定會逐步改變住房價格機制扭曲的現狀。
由此可見，公布房價成本清單，還購房者知情權，是非常有意義的。這樣消費者就能根據真實、全面的信息作出理性判斷，形成的房價也會更趨理性。
易憲容：市場經濟需要信息公開透明
市場經濟的一個基本原則就是信息的公開化、透明化，這樣才能把相關信息體現到商品的價格上。如果一個市場的信息既不公開也不透明，或是公開而不透明，將會導致商品定價系統殘缺，交易將在不平等的情況下達成。而市場交易的不平等，或是會導致交易市場的萎縮，或是市場中的一部分人利用信息優勢對另一部分人進行掠奪。”
表1：杭州某樓盤成本清單
項目名稱計算式金額（萬元）一土地面積（出讓面積）141.19畝（94133平方米）二可建房面積（主要部分）
多層公寓94560平方米占62.78％小高層公寓40000平方米占26.56%沿街商鋪4000平方米占2.66%半地下汽車庫17280平方米
小計167890平方米三容積率1.6四銷售額多層公寓7800*9456073756.8小高層公寓8000*4000032000沿街商鋪
12000*40004800汽車庫8100小計118656.8五項目成本（萬元）1、地價投標價165萬/畝241362、配套費3793
3、建安工程造價171984、建設與準備費19625、財務費用26886、銷售廣告費118656.8*2.5%2966.427、營業稅
118656.8*5.85%6941.428、不可預見費54831*1%548.31項目成本合計60232.84六利潤
118656.8-60232.8458423.96七所得稅58423.96*33%-19279.9八凈利潤58423.96-19279.9
39144.05表2：上海ZH房產成本清單一期A塊利潤測算：一期A塊建筑面積5.1萬元/㎡：商鋪7000㎡，住宅：44000㎡
（1）成本：動遷成本：2.5億元，樓面價4900元/㎡；建安成本2000元/㎡配套費用
1500元/㎡（組成：規費：300元/㎡、設計、環境費：100元/㎡、管理費用：200元/㎡、廣告費用100元/㎡、資金成本600元/㎡、小區配套100元/㎡、不可預見費用
100元/㎡）成本=(4900/㎡+2000元/㎡+1500元/㎡)×5.1萬元/㎡=4.284億元
（2）銷售收入：商鋪售價3萬元/㎡；住宅售價1.5萬元/㎡.銷售收入=7000㎡×3萬元/㎡+44000㎡×1.5萬元/㎡=8.7億元
（3）毛利：8.7億元-4.284億元=4.416億元
來源：上海證券報 記者李雁爭
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房價成本公開的阻力在地方政府
2006年09月27日 09:56
據報道，江蘇省悄然出臺了首個“官方版”房價構成清單，涉及鹽城市自2004年以來開盤的97個樓盤。與此同時，鹽城市還對普通住宅商品房實行政府指導價———以基準銷售價格為基數，鹽城市區允許上浮8%，下浮不設限。
值得注意的是，鹽城市公布房價成本，在受到公眾歡迎的同時，并沒有遭到開發商的反對。這透露出幾個信息：第一，公布房價構成后，“百姓關于房地產價格的投訴變少了”，這說明，公布房價成本，保障公眾的知情權，有利于緩解消費者與開發商之間的矛盾。第二，房價成本公開，使房價運行圍繞成本進行，有利于避免房價的大起大落，有利于穩定房價。其三，如果政府想公開房價成本，開發商一般是愿意給予配合的———哪怕有點不情愿，他們也會配合。
這說明，房價成本公開的真正阻力并不全在開發商方面，而主要在于地方政府，有幾個現成的例子為證。今年廣東省“兩會”期間，廣東省人大代表朱列玉建議通過開發商公開房屋成本價等方式來控制地產行業的暴利行為，但建議被廣東省建設廳全部“否決”；2005年8月，福州市物價局在全國率先公布該市商品房的社會平均成本，但不久，由于來自各方面的“壓力”而停止披露房價成本數據；曾經承諾公布房價成本的城市，由于地方政府的阻止未能兌現。
地方政府或相關部門為何反對公布房價成本？首先，地方政府不希望土地出讓利潤被公眾所知。有專家曾指出，建安成本、配套設施成本浮動不大，能夠決定房價的最重要因素是土地成本，而土地價格和相關利潤是地方政府最忌諱的話題之一。許多發達地區的財政被稱為“土地財政”，地方政府本能地不想讓公眾知道他們所獲的這部分利潤的豐厚程度，因為他們擔心公眾有可能因此把對房價非理性上漲的不滿從開發商身上轉移到自己身上。
其次，公布房價成本將把地方政府的各種稅費大白于天下。據報道，在我國房地產開發過程中，各種收費項目多達100余種，有“頭稅輕，二稅重，三稅、四稅要了命”的說法，所謂三稅、四稅指的就是各種收費。這些收費常常是違規征收的，如果公開房價成本，勢必會把地方政府悄悄收取的各種費用拉出來曝曬，地方政府自然不愿意干。
最后，公布房價成本將大大壓縮權力尋租的空間，減少一些官員的灰色收入。房地產行業與醫療藥品行業、零售業，被稱為商業賄賂的三大高發領域。商業賄賂貫穿房地產開發的各個環節，任何一個環節的權力擁有者都可以通過權力尋租獲取部門或個人私利，由此增加的成本被轉嫁到了公眾身上，早已引起公眾的不滿。在中央加強反腐的今天，如果公布房價成本，不僅權力尋租的空間變小，一些腐敗分子過去的一些灰色收入也有可能露出馬腳，因而，他們會強烈反對公布房價成本。
地方政府阻止房價成本公開，有著種種難言之隱，而這些難言之隱是與中央宏觀調控政策和公眾的利益相背離的，我們需要進一步努力，力促地方政府以大局為重，公開房價成本，促使房地產的穩定發展，這于國于民都是有益的。
來源：上海證券報 呂青
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