再談08年的房價的走勢問題
8月底，筆者在自己的博客（新浪網和搜狐網）上發表了《08年房價是否會下跌？》的短文，主要的從人口結構的變化來分析08年前后的房價走勢，結論是：由于1978年實行計劃生育制度，使我國的人口出生率在1978年之后出現很大的下降，該因素導致2008年前后的購房、結婚人口數量將非常明顯的變化，2008年之后的結婚人口比2008年之前下降30%多，而且是突然的下降。這樣的人口變化對房地產市場的影響可能是巨大的。從這個角度看，2008年可能是中國房價的真正拐點。
從學術研究的角度看，上述推理和結論應該是沒有什么錯誤的，但結果卻讓筆者十分意外，在筆者的新浪博客的兩百多條留言中，90%以上的留言是反對筆者的觀點的，而且言辭非常激烈，充滿著語言“暴力”。這種現象在我的博殼中是從來沒有過的，從今年初到現在，我在博客中發表了數十篇評論，還沒有遭遇如此集中的“圍剿”。仔細反思后發現，問題可能出在“房價”上。在以前的眾多文章中，以討論住房制度和房地產政策居多，很少涉及房價問題，而這次恰恰是講房價的，而且是講房價要下跌的！我想要害應該就在這里。
這不禁使我想起了我的同事易憲容老師關于北京、上海房價要下跌的言論之后的社會反響。05年底，易老師感冒天下之大不韙，提出“未來北京的房價要下跌30%，上海的房價要下跌50%”的言論，于是乎群情激憤，在今年上半年的眾多的房地產論壇上，只要有開發商代表發言，必然會對易老師的這個觀點批駁一番、諷刺一番。而易老師在05年發表了數百篇文章，唯有該文章引起的凡響最強烈。原因何在？皆因房價問題太敏感也！
筆者不打算去評判給筆者博客留言者觀點的是否曲直，但如果我們能從這些社會公眾的無意識的留言中去揣測社會心理的變化可能意義更大些，更有利于我們把握房地產市場的投資機會與風險。
我們把時間拉長些，就會更清楚地感受到社會公眾對房地產市場的認識的變化。2004年初，筆者撰文認為政府應該積極主動地去干預房地產投機行為，最好的辦法是通過立法的形式來禁止炒房行為。一時間全國掀起了聲討“溫州炒房團”的旋風，贏得了社會的廣泛贊同。2004年底筆者在對上海房地產市場調研的基礎上發表了上海樓價將難以為繼的觀點，當時的輿論分為針鋒相對的兩派，有人反對，有人贊成，而贊成者占大多數。隨著房價的不斷上漲，尤其是05年10月份“國八條”出臺之后的房價大幅度反彈，社會預期發生了很大變化，從05年底開始，已經沒有人會相信房價會下跌了，不論是易老師的曾經遭遇，還是筆者正在感受的語言“暴力”，都說明了這一點。
從上述直觀感覺可以看出，如果說05年初還會有人相信房價會得到控制的話，到現階段已經很少有人相信房價會得到“穩定”了，更沒有人會相信房價會下跌了，尤其沒有人會相信北京的房價會下跌。
這是一種十分可怕的現象，它具有很強的破壞性，直接表現為政策失靈。當所有的人的預期高度一致時，就沒有人會相信政策調控的效果了。我們已經看到，“國八條”出臺之后，房地產市場曾經有非常明顯的變化，“國八條”是05年5月份出臺的，隨后的6、7、8三個月的房地產統計數據變化非常明顯，交易量大幅度萎縮，房價出現回落，開發投資的數量也明顯減少，出現反彈是05年底才出現的。而“國六條”是今年6月出臺的，從統計數據看，今年7月份的房價統計數據仍然出現上漲，有些城市上漲速度還加快！原因皆在于社會心理的上述變化。
出現這樣的結果是不奇怪的，這是房地產市場的價格波動規律決定的，國內外的研究結果表明，當房價的波動在一定范圍之內時，房地產的價格決定與一般商品的價格決定沒有什么不同，但如果房價的波動超過一定的范圍時，它的價格變動規律就會出現很大的變化：價格上漲得越快，需求越旺盛，需求與價格呈正比而不是反比了。簡言之，此時的房地產市場的價格波動規律就是“追漲殺跌”。
正因為房地產有這樣的波動規律，使政府對房地產的控制變得比較困難，歷史已經證明，政府對于市場的干預能力是有限的，沒有哪個國家的政府能夠有效防止房地產泡沫的產生，也很難阻止房地產泡沫的破滅。當然，凡事都有例外，如果一個國家的金融和房地產市場發展很成熟，政府控制房地產的能力會強些，例如，在美國，完全可以通過調整利率等手段來調控房地產，因為美國的房地產市場對利率非常敏感。而發展中國家則沒有這個能力，從這個意義上說，發展中國家不能玩房地產泡沫，或者說發展中國家玩不起房地產泡沫。
可能很多人對房價的波動規律并不感興趣，他們最關心的是結果，是未來的房價走勢。筆者不敢確切地預測房價在什么時點會出現拐點，也沒有那個能力預測未來的房價的準確走勢，但有一點是可以說的：當所有的人都看好市場的時候，市場的風險最大，此時的房價將會見頂。如果筆者的上述分析正確的話，房價的拐點也許不會等到2008年了（包括北京的房價在內），因為當下的社會預期已經高度一致！
今年8月份公布的房價統計數據表明，7月份全國70個城市的房價繼續上漲，有些城市的上漲速度還出現加快的趨勢，例如，北京的7月份環比增長速度為1.4%，超過6月份的環比增長速度。該結果讓很多人感到意外，因為這是6月份出臺了包括“國六條”在內的一系列調控房地產政策之后出現的情況，“國六條”的指導思想是“調整住房價格，穩定住房價格”，房價的不斷上漲表明“穩定住房價格”的目標可能會落空！
當然，有人會說，政策的效果還沒有顯示出來，7月份的數據還不能說明政策的效果。從去年5月份“國八條”出臺之后的市場反應看，6、7月份的統計數據反應最明顯，到去年8月份之后，住房的交易量和價格開始出現回升的跡象，進入第四季度后北京等城市的房價開始出現加速上漲的趨勢。也就是說，市場對政策的反應程度隨著時間的推移而遞減的，按照此規律，6月份出臺的政策，7月份的市場反應應該是最敏感的，如果7月份的房價沒有得到“穩定”，7月份之后的市場就更難得到“穩定”了。
國家為了穩定房價，史無前例地九部委聯合出臺政策來“穩定”房價，而且是連續兩年多次對房地產市場出臺政策，而房價依然上漲！我們不禁要問：房價為何難以“穩定”？
筆者認為，要分析上述問題，首先應該清楚房價形成機制的特殊性。
房價形成機制和一般商品有什么不一樣？對于房地產而言，正常的“需求”當然是住居、辦公、商業等，但它除了可以滿足人們住居等的消費需要之外，還可以成為投資品，可以收取租金或再出售，賺去買賣的差價。這樣，房地產的“需求”就包含了兩個不同的內容，一個是消費，一個是投資。
正因為房地產具有投資品的特性，使得它們的價格形成機制和一般商品有較大的不同，不能用一般商品的均衡分析方法來分析房地產市場。一般商品價格均衡理論認為，在自由競爭的市場，一種商品的供給和需求會自動達到均衡點，均衡點的價格就是均衡價格。如果市場的價格高于均衡價格，就會刺激投資，增加供給，于是價格下跌，回到均衡價格；反之，如果市場價格低于均衡價格，供給會減少，市場價格再次回到均衡價格。但投資品的價格決定不遵循上述規律，投資品的價格決定于未來的收益預期。
投資品的市場沒有均衡點，更不存在均衡價格。對于投資品而言，預期價格上漲則需求增加，預期價格下跌則需求減少。對于具有市場投資經驗的人都知道，所謂的“預期價格”主要是根據歷史的價格走勢來判斷的。簡單來說就是，如果最近一段時間市場是上漲的，那么，“預期價格”就是上漲的；反之，如果最近市場價格下跌，則“預期價格”就是下跌的。因此，在投資品市場，市場的需求和價格走勢是正相關關系：價格上漲則需求上升，價格下跌則需求減少。而房地產市場的供給和需求則比較復雜，當市場價格上漲時，投資利潤率增加，刺激開發商增加房地產開發投資，房地產供給增加；而市場價格下跌，以前的投資“需求”會成為“供給”，市場價格會進一步下跌。
因此，我們簡單概括投資品市場的價格波動規律就是“追漲殺跌”：當一種趨勢形成以后，市場自身有強大的自我復制功能。如牛市形成以后，市場參與者由于未來價格上漲的預期作用，傾向于購買并持有房地產或股票，市場需求增加而供給減少，呈現供不應求的狀態，于是價格繼續上漲，而上漲又進一步刺激人們的購買和投資欲望。如果是熊市，價格的不斷下跌和市場的悲觀預期同樣會互相作用，互相強化。
正因為房地產有這樣的波動規律，使政府對房地產的控制變得比較困難，歷史已經證明，政府對于市場的干預能力是有限的，沒有哪個國家的政府能夠有效防止房地產泡沫的產生，也很難阻止房地產泡沫的破滅。當然，凡事都有例外，如果一個國家的金融和房地產市場發展很成熟，政府控制房地產的能力會強些，例如，在美國，完全可以通過調整利率等手段來調控房地產，因為美國的房地產市場對利率非常敏感。而發展中國家則沒有這個能力，從這個意義上說，發展中國家不能玩房地產泡沫，或者說發展中國家玩不起房地產泡沫。
從房地產市場的波動規律看，要么上漲，要么下跌，不會出現“穩定”的結局。有意思的是，“國八條”的標題就是《關于穩定住房價格的若干意見》，“國六條”的標題同樣有“穩定住房價格”的字眼。這些明確透露出同樣的信息：既要抑制房價過快上漲，同時又不能大起大落。
就在“國八條”出臺之后，筆者曾經寫過《房地產能軟著陸嗎》，該文提到：“如果政府的措施里隱含著‘軟著陸’的企圖，那么，調控房價的行動就不可能成功。這是房地產市場的價格波動規律決定的，當已經形成了價格上漲的趨勢之后，市場只有兩種選擇，要么繼續上漲，要么迅速下跌。不會出現第三種情形”。一年之后的實際情況印證了筆者的判斷，房價在經過2005年6、7月份的調整之后，部分城市的房價從2005年10月份之后就大幅度上漲。
當然，在分析“國八條”為什么沒有取得預期的成效時，可以從各個角度，如地方政府的陽奉陰違呀，稅收制度的缺陷等，但我認為，政府對房地產價格波動規律的認識不足也是重要原因之一。
歷史的經驗和教訓告訴我們，對投資品市場的調控沒有兩全齊美的事情，如果不讓市場出現暴跌，唯一的辦法就是不讓它暴漲。如果已經出現了泡沫，應該當機立斷，處理泡沫事件不能瞻前顧后，否則泡沫會越來越大。希望房價穩定是不現實的。
上述關于房地產的波動規律的描述是筆者的觀察和總結，不一定會符合市場的真實狀態，希望更多的研究來探索房地產市場的價格波動規律。
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2008年之后房價是否會下跌
很多北京的朋友都認為2008年之后北京的房價會下跌，原因是奧遠會之后北京的房地產缺乏炒作的題材了。筆者不想就此話題展開討論，08年奧運會充其量只是影響當前北京房價的因素之一，甚至不是主要因素，更不可能是影響整個中國的房價的主要因素。我在此要討論的是人口結構變化對房價的影響，從人口結構的變化看，08年之后的房價可能會下跌。
觸動我將人口結構與房地產價格聯系起來的動因是最近一次回鄉探親之行。
我每次回安徽老家時，都要去看望一下初中的老師，這所中學離我的老家只有1公里的路程，是本鄉所屬的初級中學，所有的學生都來自本鄉。記得80年代初，當我上初中的時候，有三個年級，每個年級有兩個班，共約500人。由于條件的限制，教室小而簡陋，每個班有是七、八十名學擠在一起，每當課間休息，教室里總是塵土飛揚。可見當時學校的人氣之旺！
但這次返回母校時，眼前的景象讓我深感震驚。往日的喧囂被一遍凄涼所替代，當年有500名學生的學校如今只剩下100多位學生。據老師介紹，現在的學生越來越少，兩年前，鄉政府已經決定把臨近的幾所初中合在一起，剩下的這100多名學生是最后一屆畢業班了，等這屆學生畢業之后，該學校就停止招生，我的母校將徹底關門了。往日的鈴聲將永遠成為回憶。
母校的興衰促使我思考中國的人口結構的變化：和20年前相比，中國中學生占人口的比例在迅速下降，這和人口的計劃生育政策是直接相關的。從統計數據看，我國的生育高峰在1965年前后，1962年的出生率是3.71%，1965年的出生率是3.78%，1970年的出生率是3.34%，一直到1978年之前出生率都在3%以上，但1978年的出生率下降到了2%以下。60、70年代人口高峰期出生的人口在80年代正好處于上中學的年齡，因此，才有我上中學時的擁擠的場面。由于計劃生育政策的實施，60、70年代出生人口的下一代比他們的父輩少了一半多。這就是我的母校出現“門前冷落”的最根本原因。
很顯然，人口結構的變化導致了學校生源的變化。同樣如此，人口結構的變化也會對房地產市場產生深刻的影響。
從一般規律來看，25--35歲是結婚的高峰，也是第一次購房的最高峰。60、70年代人口高峰期出生的人口在2000年左右正好是處于買房、結婚的高峰，如同我們當年上學的情形一樣，這輩人不管干什么都會形成一股強大的沖擊波，買房當然也是如此。這是導致2000年以來我國房地產市場持續升溫的最根本原因。
但2008年之后，當1978年出生的人口年齡超過30歲以上時，我國的人口高峰期出生的人口將結束他們買房、結婚的高峰期了。2008年前后的人口結構變化將非常明顯，2008年之后的結婚人口比2008年之前下降30%多，而且是突然的下降。這樣的人口變化對房地產市場的影響可能是巨大的，因為影響房價的最重要原因是邊際需求因素，當邊際需求減少時，價格肯定會下跌。從這個角度看，2008年將是中國房地產市場的真正拐點，當前的房地產喧囂可能很快將會結束了，如同曾經十分熱鬧的我的母校一樣。
當然，以上是單純從人口結構變化的角度分析的，是假設其他因素不變的。其實，影響房地產的因素是很多的，如城市化進程、經濟發展速度等。筆者認為，在眾多的影響因素中，最重要的可控因素就是城市化進程（因為在人口加速老年化的情況下，經濟增長不會有出乎意外的表現的，經濟景氣狀況會有所下降的），為了彌補人口結構對房地產市場的不利沖擊，我們可以通過加速城市化的方法來緩沖，這需要宏觀決策者的未雨綢繆，也需要企業家的高瞻遠矚。
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