12月19日，“全國取消樓市限售首城”刷屏，山東省菏澤市登上熱搜。主要是在12月18日，山東省菏澤市住房和城鄉建設局發布《關于推進全市棚戶區改造和促進房地產市場平穩健康發展的通知》，第六條明確規定：取消新購住房限制轉讓措施。
消息一出，如平地驚雷，炸響了燥動不安的房地產市場!
一、菏澤頂不住了
眾所周知，限售才是這一輪樓市調控的新標配，形同冰封，鎖住流動性。
菏澤在2017年年底跟風上馬限售的，原計劃限售2到5年的規定，現在剛剛過一年時間，結果還未觸及2年解禁條件，就徹底地放開了。
如果真要落實“房住非炒”指導精神，那為何要取消限售，讓投資客有了高位出貨的機會?對于自住客來說，買一套房子，誰會不住個兩三年就急著賣房的?只有投資客才需要一年出貨啊!
在這個關頭，不顧“朝令夕改”的質疑，匆忙取消限售，這不是傳說中的“撒尿變”嗎?這背后發生了什么?
菏澤的情況比較特殊，受益于國家棚改之風，從2017年起進入房地產高潮時期。“全力挖掘好棚改這座金礦”，大干快上，在一年多將大半個菏澤城拆為平地，由此成為全國棚改第一大市，也被網友們戲稱為“中國拆遷第一大市”。
僅2017年就改造18萬戶，占山東全省的1/4，涉及接近70萬人，相當于直接拆掉一個百萬人口的大城市。2018年到2020年還要改造25萬戶，菏澤總人口873萬人，棚改戶就占到了將近20%，而市區常住人口又有多少呢?這是人為地在創造需求，而且創造的規模之巨大，令人咋舌，只能說地方政府的官員，膽子夠肥，用心夠壞的!
當然，膽子肥是有原因的：一來是國家棚改政策的縱容;二來是賣地收入的誘惑實在太大。正是在棚改狂潮之下，菏澤房價一路飆升，賣地收入同樣飆漲。
僅2018年上半年，菏澤土地出讓收入就達到了177億元，相比去年同期直接翻倍。想想也是讓人拍案驚奇的，這個在山東省內經濟墊底的地級市，居然擠進了全國賣地收入30強，土地收入一度超過合肥、南昌、南寧等省會城市。
吃到如此大的甜頭，自然就有路徑依賴，所以也難怪菏澤要堅定不移地搞房地產生意了。
然而，2018年下半年，棚改政策已經全面緊縮，先是國開行收歸棚改審批權限，接著住建部要求“庫存地、房價上漲快”的城市逐步取消棚改貨幣化，再接著媒體傳聞“棚改將取消政府購買模式”。急急如律令，這些政策意味著菏澤失去了棚改貨幣化的助力。
與此同時，在貨幣化安置之下，有錢的大多買了多套房，而拆遷戶手里又很多套即將交付的準現房，房子出現庫存高企的現象，大批開發商的樓盤已經開始打價格戰了。
眾所周知，像菏澤這樣的城市，產業基礎基本是沒有的，在山東省內也屬于經濟墊底的地級市，既沒有人口也沒有產業支撐，自然是最先感受到寒冬的凜冽了。
土地財政難以持續了，情況非常不妙啊!
房子賣不出去事小，地賣不出去才事大。土地財政才是地方財政大頭——行政開支要靠土地出讓，棚改貨幣化借的錢要靠土地出讓……地賣不動了，什么都玩不起來，地方政府壓力山大啊!
基層要的揭不開鍋的，說不定教師要罷課，退wu jun人又要給跪了!因此，房價上不去，菏澤地方政府明顯已經扛不住了!可想而知，地方財政對房地產的依賴已經深入骨髓了。
這也就可以理解為什么是菏澤打響取消“限售”重磅政策的第一槍!
現在二手房市場一直“有價無市”，因此，放開限售其實意義并不大。放開限售的目的就是激活市場——不是為了方便大家出售，而是鼓勵大家賣房，畢竟有買就有賣，市場才可能流進一點水來。但如今，在樓市下行周期，且無大水漫灌的配合，放開限售，究竟是“引發拋售”，還是引來“搶房高潮”，可想而知的。
或許，菏澤當地的用意，本就不在取消限售，而是以這一政策為引子，試探上峰對于松綁樓市調控的態度，從而為更大程度的樓市寬松打開大門。因此，菏澤取消限售的信號意義是極強的。
不過，這個問題根本不用大家擔心的，房價托底的問題——人民群眾不用咸吃蘿卜淡操心，操碎了心的還是我們的各級政府啊!
二、求生欲的表演
菏澤選擇在12月18日這個日子，且是深夜發文的，難道不考慮高層的感受了?菏澤的松綁，究竟是孤例，還是潘多拉魔鬼盒再次打開的標志?
其實，樓市調控涉及中央和地方的博弈——雖然雙方都試圖穩定房價，但在穩定房價的尺度上，卻大不相同的。
對于地方政府來說，只在乎的是土地財政、房地產拉動經濟以及防范房地產wei quan事件的基本盤。所以，在樓市面臨低潮的時候，在土地財政和房地產依賴的推動下，地方政策會不斷地試探調控底線的。
除了菏澤公開松綁之外，其實不少地方都正在偷偷放松調控了，以人才引進、政策調整之名，悄然試探宏觀調控底線，更有地方政府約談降價開發商。種種地方政策出臺，可謂司馬昭之心——路人皆知，就是想重新激活樓市，說得更暴力直白點，就是讓房價一直保持漲勢。
這么多年來的政府“花式”樓市調控，吃瓜群眾早就看穿了他們的伎倆。也正因為如此，才讓炒房團們吃了定心丸，篤定地認為：炒房行為才是政府樓市政策的“神助攻”。
瘋狂的樓市如同一個國家級的賭局。無論是炒房客賭的，還是政府賭的，冒險賭博想“喝到血”的目標是一致的，而壓上賭桌的東西也是一致的!至于，這場國家級豪賭壓上了什么——大家都懂的，只是不能說透罷了!
而對于更高層的中央而言，當然也想大搞房地產。可惜現在國內外環境日益嚴峻，消費增長動力有待提振，樓市高速運轉的發動機也需要休息的，目前只希望樓市冰封與房價wen ding。
所以，中央對于樓市調整有更大容忍度，只要不影響金融風險的底線，只要不出現樓市大跌，樓市上漲是能被允許的，但短時間并不敢允許全國范圍內的大漲價。
只不過，這回菏澤實在太急了，表現得太搶眼，剛看到高層開大會，沒涉及房地產;又剛聽到在這個改開搞40年日子里講的話沒涉及房地產，就妄自揣摩了，覺得時不我待，分秒必爭，忙不迭地打響了這一槍!
菏澤的試探只是第一步，未來會有更多城市不斷試探政策底線，不斷以政策微調來達到局部寬松的目的。
但現在又是什么時候?看看ofo退押金的排隊人數，你們還相信房地產會全面取消限購、限售?趨勢一旦形成，擠兌、踩踏是不可避免的，中央早就怕了，現在只想鎖死流動性、防止崩盤而已。菏澤如此驚天動地打響第一槍，絕對是政治錯誤!
菏澤所作所為，可謂其心可誅!
當然房價如果沒有中央層面大放水的配合，那么政策寬松的效果也是極其有限的。
但從種種跡象已表明，中央層面早被房地產嚴重綁架了，開始放松對房地產的調控了。這或許是形勢所逼——這種逼迫是來自大開發商，也來自購房者，當然更大的壓力則是來自經濟形勢普遍不景氣——當下，股市依然在底部區域徘徊不前、P2P連續爆雷、貨幣基金收益率“跌跌不休”、各企業瘋狂大搞“裁員潮”……危急時刻還是要靠房地產皇長子渡過難關!
回到房地產本身，在去杠桿的推進之下，各路房企們融不到錢，回款又慢，就只能躺在干涸的資金池里等待120救護車，再加債務重壓，就更難以呼吸了。“春江水暖鴨先知”，房企們歷來審慎，進入2018年下半年后，一直都進行著“求生欲”表演，連萬科都在喊“活下去”。2018年的9月，恒大率先進行全國性的促銷打折。當然，大環境是房地產稅已處于“窗口期”了。說白了，一方面樓市已被看空，前景黯淡;另一方面房價漲不上去，沖頂見頭。
但正當房企們準備通過“走量”達到回款的目的時，意想不到的事也發生了。恰恰是那些購房者將手中的磚頭砸向了房企——特別是買多套房的人，情緒激動，高喊著“退房”，到售樓處扔雞蛋，沖撞售樓部大門，與保安發生肢體沖突!
這說明什么呢?只能說明房子已經作為中國人的主要投資品了，既然是投資品自然要看預期的。所以，調控調來調去，說白了，調的正是預期了——如果沒有預期，那就制造預期!
事實上，中央層面也開始為這股流吃緊了，一系列微妙的變化已經發生。
2018年11月，房企融資出現了回暖的跡象，已有多家房企發行各類債務工具，募集資金超過500億元，多家房企公司債和ABS密集獲批。與此同時，房貸利率也開始“剎車”，多個一二線城市的部分銀行房貸利率下調，放款速度也加快!
種種變化說明中央的放松調控信號已經釋放，而這個信號恰恰被“喊渴”的菏澤接收到了，畢竟菏澤已經涸澤而漁，急需放點水!雖然這個水放了，也沒有人進場的了，但或多或少有點水吧!
既然菏澤是如此會意的，自然就一天都不想耽誤了!
結 語
菏澤第一槍已打響，就等上峰點頭了，而后面一批想再搏一把的兄弟們，伸長了脖子等待再開一盤！
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