【俠客島按】

　　最近，由于一些事情，炒房這一現(xiàn)象又重新進(jìn)入大眾視野。

　　這不是特例。1979年深圳特區(qū)成立，無(wú)數(shù)人失眠，想著如何去大干一場(chǎng);2017年雄安新區(qū)成立，無(wú)數(shù)人又失眠了，想著怎么去炒一套房。

　　近年來(lái)，中央已經(jīng)大力提倡“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。但暴利之下，資本趨之若鶩。怎樣從源頭上遏制住炒房動(dòng)機(jī)，讓金融真正服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)?

　　首先要做的第一步，可能是深入理解炒房現(xiàn)象背后的運(yùn)行邏輯。去年，《中國(guó)證券報(bào)》曾在三省進(jìn)行過(guò)調(diào)查。現(xiàn)將該文推薦給大家，原文較長(zhǎng)，俠客島有刪編。

　　“坐莊”風(fēng)云

　　“9個(gè)月時(shí)間，均價(jià)漲2倍，個(gè)別樓盤(pán)超過(guò)3倍。”盡管位于東南沿海省份的A市極為重視清明節(jié)，但魏廣華(化名)卻“舍不得”回家祭拜先人，“聯(lián)手坐莊”這種在股市里操縱市場(chǎng)的方法，被他和幾個(gè)炒房兄弟，嫻熟地“嫁接”到房產(chǎn)領(lǐng)域。

　　“以前做實(shí)體經(jīng)濟(jì)，成日操心操肺勞神苦思，但是房地產(chǎn)不同，只要你將局部的東西理解透徹，資金流不要出問(wèn)題，就躺在家里賺錢(qián)了。這種四五線(xiàn)城市，前期政府不僅不會(huì)干預(yù)，反而非常歡迎房?jī)r(jià)上漲。”魏廣華頭頭是道。

　　回想起來(lái)，魏廣華自稱(chēng)“如入無(wú)人之境”。2016年中，隔壁B市島內(nèi)的均價(jià)已經(jīng)突破4萬(wàn)元，與其比鄰的A市才六千多塊錢(qián)。短短9個(gè)月過(guò)去，A市新樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)鮮有低于每平米1.5萬(wàn)元的，個(gè)別湖景、江景、學(xué)區(qū)房，甚至在2.5—2.8萬(wàn)元之間。

　　“A市區(qū)有兩片舊城拆遷，以及6個(gè)自然村要征遷。這些拆遷戶(hù)大約1.5萬(wàn)戶(hù)，平均每戶(hù)至少握著百來(lái)萬(wàn)拆遷補(bǔ)償款，此刻拉升房?jī)r(jià)，不愁沒(méi)有接盤(pán)俠。均價(jià)低、流通盤(pán)小、有舊城改造的剛需，配合一點(diǎn)學(xué)區(qū)房的概念，是個(gè)很適合講故事的地方。”

　　到A市安營(yíng)扎寨后，魏廣華首先相中當(dāng)?shù)孛Ｄ硨?shí)驗(yàn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房，彼時(shí)該小區(qū)均價(jià)約為1萬(wàn)元。這是個(gè)典型的“學(xué)區(qū)房”二手盤(pán)，小區(qū)內(nèi)“流通盤(pán)”不到50套，介于60—80平米之間，只需不到1000萬(wàn)的資金，便可一把吃下“流通盤(pán)”，這就相當(dāng)于控制住了該盤(pán)近乎全部的流通市場(chǎng)。

　　這一“套路”屢試不爽，他們?nèi)绶ㄅ谥疲懤m(xù)在市區(qū)掃掉接近500套小兩居，這在當(dāng)時(shí)，幾乎相當(dāng)于A市二手房交易市場(chǎng)的三分之一存量，花費(fèi)則不到1億元。僅僅三個(gè)月，A市的房?jī)r(jià)已在刺激下，每平米漲了近2000元。

　　“十個(gè)人要一口氣買(mǎi)下這些房子不是易事，畢竟樹(shù)大招風(fēng)。因此，上數(shù)量級(jí)的投資，就得從老家親朋好友那里借來(lái)身份證。此外，他們還通過(guò)中介公司找農(nóng)民工買(mǎi)身份證，通過(guò)各種渠道開(kāi)具收入證明，甚至拿到貸款優(yōu)惠。”魏廣華說(shuō)起如此“簡(jiǎn)單又暴利的賺錢(qián)方式，感覺(jué)有點(diǎn)上癮”。

　　當(dāng)然，這只是第一步。接下來(lái)，他們找到在當(dāng)?shù)赜幸欢ㄒ?guī)模和壟斷地位的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)合作，開(kāi)始刷新手中房產(chǎn)的掛牌價(jià)格。與此同時(shí)，通過(guò)媒體、論壇等途徑，為“A市B市同城化”、學(xué)區(qū)房、江景房等概念造勢(shì)。

　　加之舊城改造和自然村拆遷形成的剛需，以及臨近地級(jí)市的土豪紛紛趕赴這里掃樓，這個(gè)曾偏居一隅的四線(xiàn)農(nóng)業(yè)城市，在市區(qū)人均收入約3000塊錢(qián)的情況下，市區(qū)房?jī)r(jià)卻以近乎“一天一價(jià)”的態(tài)勢(shì)，從六七千元起步，向1.5萬(wàn)元、2萬(wàn)元、2.5萬(wàn)元、2.8萬(wàn)元進(jìn)發(fā)。

　　2017年4月初，魏廣華在賓館見(jiàn)到記者時(shí)，滿(mǎn)面春風(fēng)。他說(shuō)這輩子從未想過(guò)有如此輕松的賺錢(qián)方式。

　　基金經(jīng)理“結(jié)伙”

　　胡英杰(化名)，炒家，2015年“股災(zāi)”之前，他是一名有十年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的基金經(jīng)理。自股災(zāi)“敗光”之后，他的主營(yíng)業(yè)務(wù)從炒股變更為炒樓。

　　“相對(duì)于琢磨不透的股市，樓市風(fēng)險(xiǎn)更小，利潤(rùn)更高，更易于把握。”在胡英杰看來(lái)，“最核心的是運(yùn)用杠桿原理，以小博大。股市的杠桿太低，買(mǎi)多少股票，你就要投多少錢(qián)，但H市(西南某市)的話(huà)，我現(xiàn)在投個(gè)30萬(wàn)塊錢(qián)，可能就可以把一個(gè)100萬(wàn)的房產(chǎn)買(mǎi)下來(lái)。買(mǎi)下來(lái)可能過(guò)不了多久就翻倍了，這個(gè)時(shí)候的收益率一下就放大4倍。”

　　“在此做一個(gè)簡(jiǎn)單的假設(shè)，如果2015年1月份在深圳購(gòu)入一套價(jià)值300萬(wàn)元的房子，該房產(chǎn)現(xiàn)在市值約900萬(wàn)元，收益高達(dá)690萬(wàn)元。如果同時(shí)段將購(gòu)房首付90萬(wàn)元投資于股市，到如今能保本已算萬(wàn)幸。”胡英杰表示。

　　從今年1月初開(kāi)始，胡英杰在該小區(qū)租下一套房，白天要么到市內(nèi)中介門(mén)面串門(mén)，要么在家做功課，對(duì)比H市與全國(guó)其他省會(huì)城市的房?jī)r(jià)差距，并試圖尋找原因。但是，晚上9點(diǎn)過(guò)后，胡英杰們都要雷打不動(dòng)地做一件事：一棟棟樓排查入住率。他們所采取的方式也簡(jiǎn)單，在樓底下挨家挨戶(hù)數(shù)電燈，并認(rèn)真做好筆記。

　　經(jīng)過(guò)三個(gè)月的調(diào)研，胡英杰基本摸透了，該小區(qū)的入住率已經(jīng)達(dá)到80%。這個(gè)“神盤(pán)”的入住率是炒家評(píng)判H市是否值得一炒的主要指標(biāo)。

　　“你知道嗎，H市竟然還沒(méi)有地鐵房的概念。”胡英杰說(shuō)，按照他過(guò)去兩年在深圳積累的經(jīng)驗(yàn)，兩條地鐵線(xiàn)交匯處的房?jī)r(jià)漲得最快最兇。而從縱向時(shí)間上來(lái)看，H市近年的房?jī)r(jià)基本在6000塊錢(qián)左右橫盤(pán)，從橫向與其他省會(huì)城市的房?jī)r(jià)對(duì)比來(lái)看，H市與他們還差一截。

　　“H市內(nèi)交通比較擁堵，也是國(guó)內(nèi)比較有名的堵城，地鐵房概念肯定能火。下一步，我們的計(jì)劃是在地鐵交匯處，選擇流通盤(pán)較小的小區(qū)，一把吃掉所有的小戶(hù)型，這樣成本低，容易轉(zhuǎn)手，也容易抬起價(jià)格。”胡英杰說(shuō)。

　　G縣的賣(mài)地“生意”

　　G縣地處某中東部省份，縣城面積不過(guò)10平方公里，人均月收入2000塊錢(qián)上下，屬于靠山吃山的內(nèi)陸小縣城。

　　2011年，江蘇“土豪”徐波(化名)來(lái)此經(jīng)營(yíng)設(shè)廠(chǎng)，這一年，縣財(cái)政收入5億元，縣城一條街道可以從頭望到尾，晚上9點(diǎn)過(guò)后就一片漆黑。

　　2011年下半年的一天，縣領(lǐng)導(dǎo)找到徐波，跟他商議“干出一番事業(yè)”。

　　“縣領(lǐng)導(dǎo)跟我說(shuō)，我們這里的住宅用地每畝大約70萬(wàn)元，你幫忙找?guī)孜婚_(kāi)發(fā)商過(guò)來(lái)，下一宗土地招拍掛的時(shí)候，必須幫我舉牌到250萬(wàn)元以上，超出150萬(wàn)元的部分，縣財(cái)政會(huì)擇機(jī)返還給你們。”徐波當(dāng)機(jī)立斷，可以干，他很快就從江蘇老家招來(lái)5個(gè)鐵哥們。

　　徐波回憶，“那天起拍價(jià)是70萬(wàn)元，從早上8點(diǎn)開(kāi)始。當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)商每次兩千、三千地加價(jià)，一路拍到10點(diǎn)鐘，我們都快睡著了，才剛剛報(bào)到95萬(wàn)元。眼看著離目標(biāo)價(jià)還很遠(yuǎn)，我們第一次舉牌，報(bào)出150萬(wàn)的價(jià)碼。眼看著快11點(diǎn)了，又加快進(jìn)度，第二次舉牌報(bào)價(jià)230萬(wàn)元，就這樣順利把這塊地拍到了250萬(wàn)元一畝”。

　　這塊地后來(lái)被規(guī)劃成G縣第一個(gè)人車(chē)分離的高端住宅項(xiàng)目，2014年開(kāi)盤(pán)價(jià)是5500塊錢(qián)，在當(dāng)?shù)厥?ldquo;登峰造極”的高價(jià)。

　　徐波解釋其中的奧秘：開(kāi)盤(pán)之前，就有浙江游資團(tuán)隊(duì)找上門(mén)來(lái)，答應(yīng)可以一次性買(mǎi)下三分之一房產(chǎn)，前提是給予內(nèi)部?jī)?yōu)惠，每平米降到4200塊錢(qián)，但對(duì)外必須宣稱(chēng)每平米售價(jià)6000塊錢(qián)。

　　“這是個(gè)‘雙贏’的交易，開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目所需的資金極其龐大，近些年樓市調(diào)控日趨升溫，房地產(chǎn)項(xiàng)目融資愈發(fā)困難，嚴(yán)格時(shí)甚至不能拿土地去銀行抵押融資，全靠開(kāi)發(fā)商自己解決資金難題，所以財(cái)務(wù)成本相當(dāng)沉重，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后，如果銷(xiāo)售過(guò)慢導(dǎo)致資金回籠不了，資金鏈斷裂，就會(huì)形成財(cái)務(wù)危機(jī)，更嚴(yán)重就是破產(chǎn)。”

　　徐波告訴記者，這時(shí)候有游資炒房團(tuán)找上門(mén)，就當(dāng)是薄利多銷(xiāo)，解決燃眉之急，先把各種借貸還上，剩下的就可以和當(dāng)?shù)刂薪榧坝钨Y配合，捂盤(pán)惜售，統(tǒng)一提價(jià)，一唱一和把房?jī)r(jià)抬起來(lái)。如果能再做通當(dāng)?shù)刂W(xué)的工作，設(shè)個(gè)分校，那就是暴利的“學(xué)區(qū)房”項(xiàng)目。

　　在上述地塊拍出一畝250萬(wàn)元的史前高價(jià)后，G縣又如法炮制出了兩個(gè)“地王”。這三塊地拍出去后，G縣縣城的房?jī)r(jià)從3000塊錢(qián)漲到5000多塊錢(qián)。財(cái)政收入也從2011年的5億元漲到2012年的8億元，其中土地出讓金大概占到4億元。

　　“2016年我們的財(cái)政收入是13億元，其中預(yù)算內(nèi)收入約6億元，其余的大部分是土地出讓金。”G縣財(cái)政局負(fù)責(zé)人4月1日告訴記者，由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣，當(dāng)?shù)氐墓I(yè)園基本處于停業(yè)狀態(tài)，鮮有企業(yè)開(kāi)機(jī)生產(chǎn)，財(cái)政收支壓力很大，土地出讓也是不得已。

　　土地財(cái)政不僅解了G縣的財(cái)政壓力，也帶富了縣城周?chē)木用瘢揽客恋卣鬟w補(bǔ)償款，他們?cè)谝灰怪g暴富。

　　原先靜悄悄的縣城，現(xiàn)在夜幕降臨后一派燈紅酒綠的景象，KTV、酒吧幾乎夜夜爆滿(mǎn)，當(dāng)?shù)囟辔黄髽I(yè)老板告訴記者，“如今新開(kāi)的酒店，房間基本都配了一臺(tái)麻將桌，這些年吃喝嫖賭吸毒的青少年日見(jiàn)增多，看了實(shí)在痛心。”

　　文/戴小河

× 烏有之鄉(xiāng) WYZXWK.COM

您的打賞將用于網(wǎng)站日常運(yùn)行與維護(hù)。
幫助我們辦好網(wǎng)站，宣傳紅色文化！

歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉(xiāng)網(wǎng)刊微信公眾號(hào)