謝邀，

　　這是一個我被邀請次數(shù)比較多，但是一直沒有下定決心寫的問題。

　　這是一個我在寫的時候構(gòu)思了很多次，思考怎么寫不會被刪的問題。

　　我還是決定寫出來，刪就刪。

　　我的看法是：

　　2年內(nèi)北京房價不會上漲，有跌的趨勢，有崩盤的可能。

　　外地更糟糕，不少城市都有商品房大量爛尾風(fēng)險，盡量不要買商品房。

　　可以賣房，可以考慮小換大，不要背太高貸款買房。

　　2017年年初，我們在河北某市接了一個非常有名的案子，客戶花幾千塊錢買房，土地被另外一家開發(fā)商高價拍走了，至今未能解決。當(dāng)時很多客戶給我說，他們堅決要房子，絕不退房。

　　我說雖然現(xiàn)在價格高，但是往下看房價會跌。

　　客戶里面有好幾個地產(chǎn)圈從業(yè)人員，他們都表示不可能。那時候新政剛出不久，大家都認(rèn)為河北房價必然大漲，前景喜人，堅決不同意考慮退房的方案。　　

　　現(xiàn)在熬了一年，很多人改變觀點，認(rèn)為退房也可以考慮。

　　各位可以設(shè)身處地的想一想，當(dāng)時16000買房，現(xiàn)在房價12000的那些人是什么心情。

　　2017年的下半年，律所開始增加一種新的業(yè)務(wù)：買家毀約。

　　房價下跌，購房人認(rèn)為買虧了，放棄定金逃離。業(yè)主起訴買房人繼續(xù)履行合同。而且也見到了這樣的判決書：法院判決買房人繼續(xù)履行合同，支付購房款。

　　到了今年，北京的房價已經(jīng)持續(xù)下跌數(shù)個月，春節(jié)二手房中介集體放假，看房者寥寥無幾。業(yè)主們都在掛牌出售，掛的還都是高價，真實的價格可以用50萬為單位砍價。

　　比這些買家更有先見之明的是另外一群人。

　　2016年全年，北京賣了272434 套二手房，2017年全年，這個數(shù)字是136237套，而看往年的數(shù)據(jù)，基本上10~15萬套左右是正常的。我想問個問題，大家看到北京2016年房價暴漲，2017年房價開始走低，正常來說在房價看漲的時候，就不會賣房子。那么請問是誰，是什么人在2016年決定賣房呢?這些人賣了房子錢又去了哪里呢?　　

　　答案很簡單：海外置業(yè)。

　　很多人都賣了北京上海的房子，去國外投資買房，以至于這兩年，澳大利亞、新西蘭、加拿大都開始限購，對我們限購。美國、日本的房子中國人也跑去買，中國人成為美國目前最大的海外購房群體，超過加拿大人。肉眼可見的范圍內(nèi)，原本次貸危機(jī)之下遍地法拍房、銀行抵押房的美國，年年都在開工建設(shè)新樓盤。川普總統(tǒng)真的應(yīng)該感謝中國才是，是友好的中國人救其于水深火熱之中。

　　這里順便說一嘴，外國友人在北京買多少套房子?

　　一年不到1000套。

　　限購，也不是一塊鐵板，限購政策正在松動，有放開的趨勢。

　　2017年發(fā)生了幾件事，因為涉及到一些行業(yè)秘密所以不方便細(xì)說。簡單說就是在購房資格上放寬了要求，雖然限購政策沒變，但是買房資格，甚至戶口變得廉價了。同樣的情況不止一個城市發(fā)生。以往中央政府都是第一時間嚴(yán)令禁止，然而今年卻悄無聲息。

　　我想原因很簡單：房子賣不掉了，需要吸引別人來買。

　　在中國有一個帶點歧視性的詞匯：外地人。比如北京、上海這些城市之所以讓人不喜，很大程度上都是好事歸本地人，壞事歸外地人，工作、教育、買房、買車全部對外地人加以限制，全世界現(xiàn)在還有那個國家有這種按照戶口對人進(jìn)行區(qū)分的政策?但是在賣地、買房的三吃一游戲里(開發(fā)商、銀行、政府吃買房人)，外地人就是香餑餑了。

　　房價對土著來說毫無影響，因為他們可以靠拆遷解決問題。而高額的拆遷款最后誰來買單?還是外地人。在這里我們不妨提一個問題：

　　假設(shè)沒有限購，房價會漲嗎？

　　中國是全世界唯一搞計劃生育的國家，在這個政策持續(xù)幾十年之后，我們的人口結(jié)構(gòu)終于瀕臨崩潰。于是2016年我們放開了二胎政策，也就是把對于人口的限購解除了，人口增加了么?沒有。

　　我們身處在一個變革的時代，過去的歷史從來沒有類似的情況可以參考——一個完全依靠政策調(diào)整的房地產(chǎn)市場到底有沒有風(fēng)險，是否可以持續(xù)?如果這一套可行，我們就是世界上最強(qiáng)大的國家。因為這個模式讓政府可以有錢任性，修高鐵，修高速，讓國家高速發(fā)展。但是如果這一套行不通，有副作用，那我們就可能面臨前所未有的危機(jī)。

　　限購政策不僅僅在于控制市場不漲，也在于保證他無法快速崩盤。

　　一旦限購放開，不僅僅有了房價繼續(xù)上漲的可能性，崩盤的可能性也同樣有了。

　　所以我的一些客戶(開發(fā)商)給我講了這么一個觀點：

　　限購放開，樓市崩盤。　　

　　今天的北京，人均可支配收入是5.7萬，房價城里10萬，郊區(qū)5萬。老百姓一年的收入也就是買一平米。收入不變，房價變了，市場規(guī)律是價格提高，銷量必然降低，限購只是讓我們看不到結(jié)果而已，不限購也未必有交易量。不是過去我們對房子價格的認(rèn)識不夠，而是政府對土地價格的認(rèn)識不夠。

　　至于人民有沒有這個購買力，我認(rèn)為政府可能知道，也可能不知道。

　　不管知道不知道，政府都認(rèn)為房子老百姓買不起了。對于價格貴不貴的問題，中央說的很明白：房子是用來住的，不是用來炒的。從土地供應(yīng)上也能看出政府的態(tài)度。2017年一年，北京市供應(yīng)了721公頃的住宅用地，創(chuàng)了歷史新高，這個趨勢到了2018年仍在持續(xù)。

　　官方對于這個“業(yè)績”是這樣說的：繼10月底北京提前完成全年350公頃保障性住房用地落實任務(wù)后，又于年底前完成供應(yīng)商品住宅用地約721公頃，超額完成全年商品住宅用地650公頃供應(yīng)指標(biāo)，是近五年北京土地市場供應(yīng)量平均值的1.75倍。

　　其中“共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應(yīng)38宗，用地面積約207公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模約403萬平方米，是往年供地可建設(shè)規(guī)模的3倍。”共有產(chǎn)權(quán)住房是指政府提供政策支持，由建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)，銷售價格低于同地段、同品質(zhì)商品住房價格水平，并限定使用和處分權(quán)利，實行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。說白了就是不能享受房價上漲紅利的廉價房子，價格大概是市場價的一半。

　　在具體地塊的土地出讓時，政府也對開發(fā)商出售價格加以限制，有些地塊的價格比周邊二手房價格還要低。

　　綜上幾點，在可以預(yù)見的未來，大量相對現(xiàn)在更廉價的房子將在2~3年后進(jìn)入市場。價格沒有繼續(xù)上漲的空間，只是能跌到什么程度的問題。

　　2017年北京商品住宅用地供應(yīng)量達(dá)721公頃? news.163.com

　　接盤俠，此時此刻，你做好準(zhǔn)備了嗎?

　　在北京城里買一套小三居，價格是1000萬上下。作為一個響應(yīng)國家號召的二胎北漂，這樣的面積也不過剛夠一家老小居住。如果老人不來住，兩口子怎么帶著兩個娃娃上班賺錢還貸?如果你是過去幾年都苦于沒有購房資格，而今年市場突然放開給你購房資格讓你買房，你要準(zhǔn)備300萬首付，背700萬貸款償還30年。每個月還款大概4萬塊。

　　所以說，這個題其實就不是為普通人準(zhǔn)備的，基本上就屬于 千萬富翁題，剩下的人都是看客。

　　要么你有上千萬，要么你有年收入50萬以上的能力(不吃不喝償還貸款)。我寫這篇文章對大多數(shù)人而言毫無意義，因為買不起就是買不起，不會因為我這篇文章不買了。

　　1000萬拿到東京都可以買個核心區(qū)域150平米的房子，這樣的房子租出去只需要10到15年就可以收回成本。同理世界上只要你數(shù)的出來的好地方，巴黎、倫敦、紐約、芝加哥，大體上都有著不錯的租售比。反過來你北京房子到底值多少錢，用年租金乘以15就對了。剩下的錢都是你給祖國繁榮貢獻(xiàn)的稅費。而且你做出貢獻(xiàn)歸貢獻(xiàn)，也不會有人感謝你。你依然是外地人。依然是被疏解的對象。

　　宏觀來看，我們現(xiàn)在就是懸崖邊上，等著最后一波老百姓高位接盤。

　　中國人民就是勤勞樸實善良，在剛出的游戲《文明6》里面，中國的民族特性是建造者(農(nóng)民)使用次數(shù)+1，前兩個時代可消耗1次用來加速奇觀建造。今天你只要買房，你就算是消耗自己來建設(shè)奇觀了(高鐵)。至于那些高級兵種，比如大發(fā)明家、大商人、大學(xué)者之類的，大部分在2016年就跑了。

　　在中國的富人是有多蠢，手里握著1000萬，卻和各位一樣連購房資格都沒有呢!買個戶口才幾個錢!富人為啥富，因為人家知道得多啊!徐斌：富人依靠什么可以掙那么多錢？

　　本文一直在說北京，一直沒說二三線城市，我認(rèn)為原理沒有什么差別。

　　中國的房價是由政府決定的，政府想要收高價，他過去就收了高價。

　　現(xiàn)在他一邊收高價(地方債務(wù)高，不得不收)，另一邊提高供給(降低單價)，提高廉價保障房，同時還限購，還要人口疏解，實際上就把一個巨大的風(fēng)險全部憋到中間環(huán)節(jié)去了。這會讓開發(fā)商很難受，如果開發(fā)商實力不濟(jì)，就會導(dǎo)致開發(fā)商大量破產(chǎn)，產(chǎn)生大量 爛尾樓。

　　這個情況實際上過去幾年發(fā)生了不少，根本不需要預(yù)測，只不過不被關(guān)注罷了。

　　北京的房價會跌，其他城市不僅會跌，還會出現(xiàn)爛尾，尤其是外來人口越少的城市，越要警惕這方面的風(fēng)險。河北前車之鑒，哪里漲的多，哪里就跌得多，慘的莫過于3萬一平米買河北周邊房子的大俠，更慘的則是明明沒實力買房，偏要跑去河北貸款買房的大俠。而最慘的則是買的還剛好是商品房的大俠，能不能熬到交房都不好說。

　　無論你在哪個城市，在房價暴漲的少數(shù)幾個城市買房也應(yīng)當(dāng)慎重、冷靜，不要害怕錯失機(jī)會。

　　最后我引用《文明6》的一段話來結(jié)束本文：　　

　　秦始皇，您的國民是您最強(qiáng)大的力量，您統(tǒng)一了中國，世界各地的人民前來仰望萬里長城和高聳的奇觀，您的人民辛苦勞作，很快修建了世上最讓人震撼的建筑，但愿他們的手上永遠(yuǎn)沒有水泡，好好保護(hù)您的國民，您將名垂千古。

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