房地產也許不會再有春天了。
2024年的嚴冬也許比2023年更寒冷。
我們拉一下最新的數據,看看2023-2024的趨勢。
新房價格同比情況不斷惡化
從最近一年的數據看,70大城市房屋同比價格下滑的越來越多。
2023年1月,房價同比下滑的城市有55個。解封后大家預期經濟會大幅反彈,因此一度對房地產的預期也有所恢復。反映在數據上,房價同比下滑的城市逐步減少,到2023年6月減少為42個。
但是大家很快發現,經濟出問題并不僅僅封控導致的,而是固有矛盾在這個時候集中爆發了。也就是說,解封并不能刺激經濟反彈。于是預期再次逆轉。加上越來越多的開發商暴雷,整個市場一片哀嚎。
從7月開始,新房價格同比下滑的城市越來越多,到2024年2月達到57個。
二手房全線下滑
新房價格并不能完全反映市場情況,二手房更貼近市場。
與新房類似。2023年1月二手房下滑城市64個,解封的利好短暫刺激了房市,3月下滑的城市縮減為60個。
然而,解封帶來的利好非常微弱,在經濟疲軟和房企暴雷的多重沖擊下,二手房市場迅速崩塌。4月以來下滑的城市不斷上漲,到2024年1月,所有城市二手房價格都在下滑,2月也是如此。
從跌幅看,6月以來平均跌幅也在不斷擴大。
房地產銷售腰斬式暴跌
我們從百強房企看,按方正引用的克而瑞的數據顯示,百強房企二月銷售同比下滑59.7%,即使剔除春節影響,下滑幅度也高達41.6%。并且這是全面下滑,即使最強的TOP1-10的下滑幅度也大致如此。
并且,這次大幅下滑不僅僅是民企,國企和混合所有制房企都大幅下滑。大家看下圖,是1-20名房企的數據。這里面有國企,有混合所有制企業,有民企,所有企業無一幸免,銷售額全部大幅下滑。
按方正引用的克而瑞數據,在TOP20 房企中:“
1)國央企2 月單月銷售額同比-61.8%……國央企2 月單月銷售額環比-29.8%;
2)頭部民企2 月單月銷售額同比-71.0%,環比-33.3%;
3)混合所有制房企2 月單月銷售額同比-52.8%,環比-16.1%。”
這已經不是簡單的下滑了,是銷售暴跌。
房企資金鏈進一步吃緊
房地產企業資金有四大來源,國內貸款、利用外資、自籌資金、其他資金。其他資金主要就是和銷售相關的各種回款。
從下表可見,以銷售回款為主的其他資金占房地產資金來源的一半以上。現在,這個占據半壁江山的資金來源,腰斬式下滑。
實際上,之前的各種政策已經透支了房地產的銷售。《財新》報道說,一名地方國企華南區域營銷人士稱,“我們樓盤2023年月均成交40套;2023年下半年,持續推出低首付政策,大力促銷以價換量,月均成交量達到60套,但基本把未來兩三年的客戶都透支了。”
降價自救很可能是樓市接下來的走勢
越來越多的開發商不行了,白名單的作用也非常有限。地方傾向于將更多項目放入白名單,但是金融機構該審還是審,按市場化來。
金融機構既擔心項目不符合要求,又擔心即使符合要求,銷售的時候也不一定能賣出去,還擔心降價導致的抵押物價格下滑。
《財新》引述某機構人員稱,“現階段誰能保證建好的樓盤一定賣得出去?‘保交樓’和‘白名單’都是解決供給端問題,但如果需求端不行、房子賣不出去,銀行資金又會打水漂。”
一些銀行為了對付上面,在實施的時候出現了放款政績工程,一些銀行急著搶白名單中的優質項目,這都反映出金融機構對房地產繼續看空的態度。
至于底層的放貸人員,他們考慮的不是什么政策、怎么救市,他們的要求很簡單,我按政策放款了,出事了別來找我。
在這種情況下,樓市很可能會進一步下滑。“由于市場信心和行業預期尚未扭轉,接下來大幅降價走量將成為多數企業在營銷端的自保動作。”
最后,為了防止曲解,我要申明,困難總是暫時的,我們一定會挺過去,加油。
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